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绿城·胶州湾项目提案GreenTown北京风至飞扬广告一座城市的新高度绿城胶州湾项目整合推广提案绿城·胶州湾项目提案GreenTown北京风至飞扬广告写在前面Foreword绿城·胶州湾项目提案GreenTown北京风至飞扬广告背景Background11月11日“3年之后冲击1000亿……”——宋卫平于2009年11月11日媒体恳谈会2009年，绿城销售额直逼万科，位居第二2010年，销售目标超过万科，夺取首位。前所未有的高速发展期北京绿城：25亿青岛绿城：26亿安徽绿城：25亿这次提案的重点绝不仅仅是务虚概念时间紧，任务重让我们实实在在地围绕如何完成销售任务开始所以绿城·胶州湾项目提案GreenTown北京风至飞扬广告每天有效到访量：40组注：从3月正式接待开始全年有效到访量：12000组注：成交率按10%计算成交目标：约1200套以主力户型130平米，均价5500元/平米计算，主力总价71.5万[锁定硬目标]全年销售指标：8亿硬目标绿城·胶州湾项目提案GreenTown北京风至飞扬广告1）一个大盘应有的市场影响力2）绿城品牌在胶州的落地3）第一批种子客户的美誉度和忠诚度软目标本案品牌[锁定软目标]区域绿城·胶州湾项目提案GreenTown北京风至飞扬广告8亿年度销售任务，如何按时完成？战略,战术并举，系统梳理年度策略。绿城·胶州湾项目提案GreenTown北京风至飞扬广告贰。核心困难VS核心优势壹。市场背景叁。核心策略肆。阶段推广策略绿城·胶州湾项目提案GreenTown北京风至飞扬广告壹。市场关键词全国市场在政策影响下，逐步回归，各级城市表现不一。青岛市场供给：2010年上半年市场供应仍将偏紧，下半年供应将较为充足。经过2009年的疯狂，一线城市2010年预计出现高位盘整、二线城市投资需求减少，三线城市基本影响不大。胶州市场：基本受市场、政策影响较小，区域基本无竞争楼盘，就本案而言，创造高价不难，难在量。绿城·胶州湾项目提案GreenTown北京风至飞扬广告2009年住宅销售面积同比增幅超过130%绿城·胶州湾项目提案GreenTown北京风至飞扬广告市场供给：出清周期快速下降短期内供求关系趋于紧张，但中长期市场供应较为充足绿城·胶州湾项目提案GreenTown北京风至飞扬广告房价显著上升，中心城区涨幅高于5个县级市绿城·胶州湾项目提案GreenTown北京风至飞扬广告2、国税总局：加强房地产营业税征收(2009年11月22日观点地产网)1、国土部：全国核查“批而未用”土地(2009年11月22日观点地产网)11月20日，国家税务总局下发《关于进一步落实不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理办法的通知》。11月19日，国土部下发《关于开展第二次全国土地调查中“批而未用”土地核实工作的通知》。《通知》指出，“批而未用”土地在第二次全国土地调查中属于建设用地。各省（区、市）国土资源行政主管部门将收集、查找批地原始文件材料，审查“批而未用”土地批地文件的真实性和有效性，并核对批准建设地块的位置、面积、范围等，核实结果将一一登记在案。3、温家宝:抑制投机性购房使房地产业健康发展（2009年11月29日新华网）国务院总理温家宝9日主持召开国务院常务会议，会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。4、个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年（2009年12月09日人民网）据新华社报道，国家发展改革委主任张平9日表示，我国将完善住房消费和调控政策，增加中低价位和限价商品房的供应，抑制投机性购房。5、发改委：抑制投机性购房将增中低价房等供应（2009年12月09日新华网）绿城·胶州湾项目提案GreenTown北京风至飞扬广告飞扬认为：国家开始打压房地产投机行为。今年市场政策指向趋寒。绿城·胶州湾项目提案GreenTown北京风至飞扬广告2010年现场基本无支撑1200套快速暴力销售胶州市场需求趋饱和SalesfieldTimeObject蓄客时间短Marketing核心困难贰。核心困难绿城·胶州湾项目提案GreenTown北京风至飞扬广告贰。核心优势一线。品牌一线。开发品质一线。大盘规模一线。产品&服务三线城市一线高度胶州地产界很多的第一次将由绿城来实现筑就一座城市新高度绿城·胶州湾项目提案GreenTown北京风至飞扬广告第一张牌：一线。品牌第二张牌：一线。开发品质第三张牌：一线。大盘规模第四张牌：一线。产品&服务贰。核心优势绿城·胶州湾项目提案GreenTown北京风至飞扬广告绿城代表作品图片绿城·胶州湾项目提案GreenTown北京风至飞扬广告绿城，光环品牌之路产品事实服务创新理念灵魂15年38座城市足迹绿城连续5年荣膺中国房地产百强企业综合实力TOP102009年，绿城总品牌价值在混合所有制房地产企业中排名第二。真诚善意精致完美创造城市的美丽为客户创造价值园区服务体系别墅级物管服务多层公寓/高层公寓高端别墅平层官邸商业/公建项目业主质量监督绿城·胶州湾项目提案GreenTown北京风至飞扬广告第1次胶州出现TOP10的品牌开发企业绿城的第N次，胶州的第1次胶州出现园区服务体系绿城·胶州湾项目提案GreenTown北京风至飞扬广告第一张牌：一线。品牌第二张牌：一线。开发品质第三张牌：一线。大盘规模第四张牌：一线。产品&服务贰。核心优势绿城·胶州湾项目提案GreenTown北京风至飞扬广告立面标准单体两层干挂花岗岩定制清水小面砖砖缝、干挂工艺等细节规划标准整体规划设计整体配套设计人车分流设计一线开发品质园林景观标准全冠移植成树比例园林景观设计室外游泳池建筑标准建筑用材用料标准建筑施工标准架空层等设计15年，38座城市，绿城开发标准只与产品线有关，与城市和房价无关绿城·胶州湾项目提案GreenTown北京风至飞扬广告第1次与一线城市高端公寓同样营造标准的楼盘绿城的第N次，胶州的第1次绿城·胶州湾项目提案GreenTown北京风至飞扬广告第一张牌：一线。品牌第二张牌：一线。开发品质第三张牌：一线。大盘规模第四张牌：一线。产品&服务贰。核心优势绿城·胶州湾项目提案GreenTown北京风至飞扬广告中源·翡翠湖岸水岸府邸时代国际中心蓝水假期本案建筑面积近30万平米22万平米17万平米24.7万平米120万平米胶州大盘PK绿城·胶州湾项目提案GreenTown北京风至飞扬广告第1次胶州第一次出现百万级大盘绿城的第N次，胶州的第1次绿城·胶州湾项目提案GreenTown北京风至飞扬广告第一张牌：一线。品牌第二张牌：一线。开发品质第三张牌：一线。大盘规模第四张牌：一线。产品&服务贰。核心优势绿城·胶州湾项目提案GreenTown北京风至飞扬广告注：以上价值支撑根据绿园产品线的初步判断规划设计建筑设计园林设计服务体系中心大面积景观/半围合组团室外游泳池人车分流立面标准：干挂花岗岩与贴砖大弧度观景阳台底层架空新古典主义建筑风格大面积中心园林绿化率初估60%左右江南园林营造手法全冠移植/植被密较高绿城物管园区服务体系百万级大盘标准区域价值富人聚居区北云溪河/南三里河五星级酒店三里河文化公园新行政中心绿城·胶州湾项目提案GreenTown北京风至飞扬广告第1次胶州第一次出现百万级高品质大盘第1次新古典主义建筑风格立面第1次立面干挂花岗岩第1次如此大面积中心园林绿化第1次拥有喜来登酒店第1次如此天时、地利、人和……绿城的第N次，胶州的第1次绿城·胶州湾项目提案GreenTown北京风至飞扬广告贰。核心优势一线城市产品标准一线品牌胶州第1次百万级高品质大盘一线城市开发品质一线城市大盘规模一线城市服务体系绿城·胶州湾项目提案GreenTown北京风至飞扬广告项目认知自身研究市场研究客户研究核心困难核心优势核心策略绿城·胶州湾项目提案GreenTown北京风至飞扬广告对我们而言第一次的价格新标杆不是问题第一次的销售量突破绝对是个难题绿城·胶州湾项目提案GreenTown北京风至飞扬广告叁。核心策略“暴力性”轰动效应“病毒性”口碑传播引发绿城·胶州湾项目提案GreenTown北京风至飞扬广告叁。核心策略客户策略广告策略活动策略表现策略绿城·胶州湾项目提案GreenTown北京风至飞扬广告叁。核心策略客户策略广告策略活动策略表现策略绿城·胶州湾项目提案GreenTown北京风至飞扬广告案名1绿城·胶州湾项目提案GreenTown北京风至飞扬广告“清昼下公馆，尺书忽相邀。留欢惜别离，毕景驻行镳。”唐高适《睢阳酬别畅大判官》诗。公馆，旧称城市中官员和富人的住宅。公馆，实际上就是指的大人物住的房子。在古代，公吏外地赴任、公干的居停之所称为公馆，后经演变，凡仕宦、富绅的寓所均称公馆。最早见于《礼记》中“公馆，君之舍也”。一直是诸侯王公的私第豪宅专有称号，尊贵生活的符号向征。公馆的历史背影绿城·胶州湾项目提案GreenTown北京风至飞扬广告在20世纪的二三十年代，把上海、天津、青岛、成都的公馆文化演绎到了极致。当时的政治名流、外交使节、社会风云人物无不纷纷于城市核心区域建筑私馆，公馆达到鼎盛。随着社会发展和国际化进程的加快，今天，公馆则成为了当今城市生活的最高居住形式，社会精英名流的首先居所。公馆的近代背影绿城·胶州湾项目提案GreenTown北京风至飞扬广告案名2绿城·胶州湾项目提案GreenTown北京风至飞扬广告案名3绿城·胶州湾项目提案GreenTown北京风至飞扬广告推广SLOGAN筑就城市新高度绿城·胶州湾项目提案GreenTown北京风至飞扬广告叁。核心策略客户策略广告策略活动策略表现策略绿城·胶州湾项目提案GreenTown北京风至飞扬广告青岛。40分钟机场。30分钟本案。绿城·胶州湾项目提案GreenTown北京风至飞扬广告扎根胶州培养青岛拓展周边客户策略绿城·胶州湾项目提案GreenTown北京风至飞扬广告扎根胶州绿城·胶州湾项目提案GreenTown北京风至飞扬广告扎根胶州2010年，80%以上的客户将来自胶州胶州市场巨大的消费潜力成交成本最低的客群核心战术轰动性营销下的口碑潮意见领袖的打击：公务员、富绅胶州青岛“大青岛”拥湾发展绿城·胶州湾项目提案GreenTown北京风至飞扬广告培养青岛“大青岛”拥湾发展背景下的潜在投资客大盘战略必须“吃着碗里，看着锅里”青岛投资客的意识需要一个培育期核心战术“星星之火”：理想之城影响下的“绿迷”青岛市区户外：投资概念的诉求与引导搭车：胶洲湾区域发展论坛等绿城·胶州湾项目提案GreenTown北京风至飞扬广告拓展周边绿城·胶州湾项目提案GreenTown北京风至飞扬广告拓展周边胶州周边各级县的消费实力胶州西海岸的企业客群消费力2010年向周边辐射与拓展的第一步核心战术“走出去”的产品推介会组织慰问团/看房团绿城·胶州湾项目提案GreenTown北京风至飞扬广告叁。核心策略客户策略广告策略表现策略活动策略绿城·胶州湾项目提案GreenTown北京风至飞扬广告广告策略一切的广告行为就是引发口碑绿城·胶州湾项目提案GreenTown北京风至飞扬广告现场有震撼无遗憾轰炸性广告投放轰动性事件营销大规模零距离体验引发口碑广告行为绿城·胶州湾项目提案GreenTown北京风至飞扬广告轰炸性广告投放一夜间，满城皆绿城户外轰炸性投放（公交车、主要干道户外、道旗、楼体）集中区域：项目周边/商业中心异型户外，引人注目胶州的第1次给胶州市民的一封信客户接触点：银行/麦当劳/报亭/商业网点/大型超市/加油站高品质环保袋派送每日定量在商业核心区集中派发环保袋立体户外给胶州市民的一封信给胶州市民的一封信绿城·胶州湾项目提案GreenTown北京风至飞扬广告轰动性事件营销胶州的第1次15年品牌巡展暨胶州市民居住需求调查为期1个月的巡展，展示品牌与项目同时邀请市民参与居住需求调查，每周抽取20位幸运客户游杭州空中的报广——“绿城礼花之夜”产品推介会当晚，绿城在三里河公园上空燃放大型礼花，礼花出现绿城LOGO明星慈善拍卖晚会开盘当日，邀请明星参与慈善拍卖晚会，引发轰动。绿城·胶州湾项目提