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目录一、总论........................................................................................-1-（一）概况......................................................................................-1-（二）规划依据.............................................................................-3-二、规划背景................................................................................-4-三、发展环境分析........................................................................-5-（一）区位条件分析.....................................................................-5-（二）交通环境分析.....................................................................-6-（三）经济环境分析.....................................................................-7-（四）竞争力分析.........................................................................-9-（五）政策环境分析...................................................................-10-五、市场需求分析......................................................................-11-（一）白山市物流市场现状.......................................................-11-六、白山物流园区规划基本原则、发展定位和目标..............-13-（一）规划基本原则...................................................................-14-（二）发展定位...........................................................................-15-（三）发展目标...........................................................................-16-七、物流产业园区选址与功能区布局规划..............................-16-（一）园区功能规划...................................................................-16-（二）园区布局规划...................................................................-17-（三）物流园区的选址...............................................................-19-（四）物流信息平台规划...........................................................-22-八、园区建设实施进度和里程碑节点......................................-23-（一）编制依据...........................................................................-23-（二）项目实施进度计划...........................................................-23-（三）里程碑节点规划...............................................................-25-九、园区建设经营管理模式及招商策略..................................-26-（一）物流园区经营管理模式分析...........................................-26-（二）白山市物流园区的招商策略...........................................-28-十、物流园区的综合评价..........................................................-29-（一）综合物流园区综合评价指标体系构建的原则与步骤...-29-（二）综合物流园区综合评价指标的初选与构建...................-30-（三）综合物流园区综合评价指标体系优化...........................-31-（三）白山市综合物流园区建设项目综合评价.......................-39-十一、物流园区建设发展对策与建议......................................-41-（一）优惠政策...........................................................................-41-（二）发展建议...........................................................................-42--1-一、总论（一）概况1.背景简介随着经济的发展，有着“第三利润源”之称的现代物流业在各个产业领域发挥着越来越大的作用。现代物流业已经成为国民经济中不可或缺的一部分，从某种意义上讲，其发展程度成为衡量一个国家现代化水平和国际竞争力的标准之一。现代物流业的发展催生了物流园区的产生和发展，我国出现的最早的物流园区是1999年深圳规划建设的平湖物流园。此后，全国掀起一股发展现代物流产业、建设现代物流园区的浪潮。国务院在“十一五”规划纲要中提出“加强物流基础设施整合，建设大型物流枢纽，发展区域性物流中心”，标志着现代物流的产业地位正式确立。在国家的政策倾斜和扶持下，2003全国物流园区规划建设达到了高潮，不仅许多经济发达省份和中心城市积极规划建设物流园区，而且许多中小城市甚至中心级乡镇也在规划建设物流园区。2.城市介绍吉林省白山市位于吉林省东南部自然风景秀丽的长白山西侧，地理坐标介于东经126゜7´--128゜18，、北纬41゜21，--42゜48，之间。东与延边朝鲜族自治州相邻、西与通化市接壤、北与吉林市毗邻、南与朝鲜民主主义人民共和国隔鸭绿江相望。东北相距180公里，南北相距163公里，国境线长454公里，幅员17485平方公里。白山市被称为“立体资源宝库”、“长白林海”、“人参之乡”等等。肥沃的土地、丰富的森林、矿产、山珍土特产和旅游资源给白山带来了广阔的开发前景。白山境内森林覆盖率达83%，人均森林蓄积量167立方米，相当于中国人均森林蓄积量的19倍，是中国的主要木材产区之一。联合国“人与生物圈”长白山自然保护区有60%的面积在白山市。古老茂密的原始森林为野生动植物提供了优越的繁衍生息的条件，是东北“三宝”---人参、貂皮、鹿茸角的故乡。白山市人参年产量分别占全省的68%和全国的50%，出口量占全国的80%。白山市拥有储量丰富的长白山水系天然矿泉水资源，是世界三大优质矿泉水富集地之一。白山市矿泉水产业已成为吉林省重点培育产业，娃哈哈、农夫山泉、康师傅等饮水行业的知名企业也纷纷落户于此。白山市规划到2012年年底，矿泉饮品产能突破600万吨，并着力打造高端矿泉水品牌，使高端矿泉水占矿泉水整体产量的35%、产值的50%，占据全国生产总量的半壁江山。白山市是我国著名的生态旅游城市、物产丰富，经过多年的建设与发展，为国家做出了巨大贡献，但随着时间的推移，各企业成本逐年上升，如何降低成本-2-寻求企业效益最大化，成为企业管理中最深层次的问题。在白山地区发展现代物流业，建立起一个由政府和企业携手共建的物流园区，最大限度的为企业降低成本，为广大用户和市民带来实惠，时机己经成熟。3.项目概况（1）项目名称白山市综合物流园区规划（2）目标定位白山市综合物流园区规划是一个大型综合类项目，集市场信息、现代仓储、配送、多式联运、市场展示及交易功能五位一体，以实现产业运作的配套化和系统化工程。本方案将建成为一个具备先进水平的配送物流、商业、会展、办公、服务公寓等齐全的现代化物流服务中心。（3）项目建设规模项目规划用地150000平方米，建筑面积50000平方米。主要基础工程建设项目包括园区标准仓库及堆场、商业店铺建筑、园区市政设施、园区道路等辅助设施。（4）投资估算项目土地成本为3亿人民币，其中仓库及堆场建设总投资6人民币、商业店铺基础建筑投资为5人民币，以及道路和信息网建设投资为6亿人民币。合计项目总投资额为20亿人民币。（5）项目建设进度及资金来源项目总投资20亿人民币，其中建设投资14.5人民币，建设期利息2.5亿人民币，流动资金3亿人民币。项目分三期建设，2014年为一期建设投资10亿人民币，其中招商引资5亿人民币、银行贷款3亿人民币、其他资金来源2亿人民币。2015年为二期建设投资5亿人民币，其中招商引资2亿人民币、银行贷款2亿人民币、其他资金来源1亿人民币。2016年为第三期建设投资5亿人民币，其中招招商引资2亿人民币、银行贷款1亿人民币、其他资金来源2亿人民币。（6）项目财务及经济评价项目建成后，物流园区将每年实现1500万元人民币的营业收入，年纳税额将超过225万人民币（其中所得税按15%测算）。项目的投资回报率约50%。项目建成后，预计8年就会收回投资成本。（7）项目经济技术指标-3-序号指标名称单位指标值1总用地面积平方米150,0002总建筑面积平方米50,0003建设工期年34建筑密度---40%5容积率---0.396绿化率---22%7项目总投资万元200,0008投资回收期年89投资收益率---10%10内部收益率（税后）---10.4%（8）项目综合评价结论项目符合国家宏观经济政策的需要，符合本地区域产业集群化发展的需要和白山市物流市场发展变化趋势，符合吉林省白山市物流基地的发展规划要求；项目发展前景广阔、市场空间很大，机遇很好；项目发展商白山市发展有限公司拥有雄厚的资金实力、有园区运营经验，有良好的客户资源和优秀的运营管理团队。项目建成投入运营后，将提供近万个就业岗位，特别是第三类附属加工、制造、经营、服务业的不断开发和发展，不仅能为企业、为地方、为国家创造更多的财富，也为社会提供了更多的就业机会。项目分析结果表明，项目是必要的，也是可行的，建议考虑实施。（二）规划依据白山市物流园区建设的必要性：白山市政府认为，多年来，白山市由于多种原因，在物流方面发展相对滞后，甚至成为制约经济发展的瓶颈，主要表现为物流业收入占服务业总收入的比重不大，低于全国平均水平；全市100多户物流企业分散经营、装备落后、信息不畅、效能不高；各开发区和大企业从自身需要。各自谋划物流设施建设，造成同质竞争和重复建设。因此建立综合物流园区对于白山市的经济发展至关重要。发展白山物流业、建设现代化物流园区是