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2019/9/61说明:本文系华泰智库内部主题文旅商业地产项目解读资料；旨在看别人项目的成功与不足，更好升华“华泰文旅领航”之路。审批：审核：编制：华泰众城文旅智库研究部李霜烙邀请大家一起看看太古里太古里设计、业态、运营解读，在设计表达比较中谈谈一些思考李庭熙付安平第一部分郝琳博士的演讲看太古里第二部分赢商网太古里招商数据解析第三部分太古里设计文本第四部分太古里与我们公司文旅商业地产的比较2019/9/62目录根据房地产观察家报道整理回顾太古里设计项目负责人郝琳博士在【城市复兴·美丽厦门】建筑策划专委会（APA）秋季峰会上的主题演讲2019/9/63第一部分郝琳的太古里表达2019/9/64未来的传统成都远洋太古里的都市与建筑设计演讲丨郝琳郝琳，生于长于北京。欧华尔顾问有限公司董事，INTEGER绿色智能事务所董事总经理，乡村营建社联合创建人，香港中文大学兼任教授，生态城市与绿色建筑杂志副总编辑。英国剑桥大学建筑学博士美国加州大学伯克利分校建筑学硕士中国清华大学建筑学士、硕士郝琳作为项目负责人主持的建筑作品屡获国际殊荣，包括英国皇家建筑师协会国际建筑奖、世界建筑节奖、世界建筑新闻奖、亚洲最具影响力设计大奖、三度透视设计大赏年度建筑总冠军奖、美国城市土地学会全球卓越奖、香港建筑师协会两岸四地建筑设计金奖。他于1997年获得香港回归纪念碑国际竞赛铜奖，2011年获颁中国儿童慈善奖。新著有《建筑先锋绿见未来》一书。代表项目：成都远洋太古里、昆明隐舍、四川毕马威社区中心等2019/9/65项目初印象：设计团队08年初介入太古里。荒寂了一阵的大慈寺片区。除了古寺香火，地段尚存着数座保留的院落和建筑，以及数条业已沿革数百年的历史街巷的名号与脉络。项目有很多限制性。又不少想象空间和可能性。2019/9/66好的城市之道，是把民众的日常生活、人文历史的雅致，以及像公园般开放空间的自然环境转变成街巷氛围2019/9/671、专业技能：作为设计师团队本身固有的专业技巧是其中的一环，但项目的成功却远非如此。2、在地因素：地处的文化、历史、生活方式、气侯条件是永续发展不可忽略的因素，必须要把这些条件与项目进行整合互动。3、政府政策：政府这些年的政策导向是非常积极的，比如说提出以人为本的社会发展，提出要保护文化，提倡可持续发展等。4、投资与商业模式：在这样的城市中心做如此大规模的项目，业主太古地产和远洋地产深具经验的设计管理、建造、运营、商业模式，这些经验和价值，必须要考量融入到规划设计中去。2019/9/68城市规划不可以忽略的两条线：一个是都市设计的综合发展动议，如何激励多样性的混合使用，激励面对变化而设计的机制，怎么赋予脉络、创造情境、重组价值、分享串联。另一个是都市设计的流程，设计师怎么样从感知文脉环境，到空间细化，再到项目落地。2019/9/69从设计师的角度，事关如何把众多看似没有关联的东西融合在一起，创造多元化发展的城市空间。JaneJacobs在早年提出的所谓小街廓、历史性建物、有变化的人行步道、多样性、混合使用、集中等都市策略，今天中国的城市如果产生了问题，那就是不够多样化、多元化，也不够珍视我们的文化资产。所谓资产，不光是文化历史的物质遗存，而应是更为软性的文化资产，多少是一种隐性的传统，是一种人与人、人与环境之间的温度。2019/9/610街区再生，核心价值2019/9/611从最原始的草图看项目的基本构思：大慈寺居中，规划数个广场，营造公共空间，商业活动流线清晰明了。一条主要步行街穿越其中，形成一个清晰的商业动线。开放街区和村落般的多组建筑群的城市设计基本结构。这是一个具有市中心风貌的区域，更多室外露天公共空间的区域。渗透性的开放街区，允许更多的人融入街区空间，给大家提供更好的平台，共同创意。这是开放性、公共性的空间共享。2019/9/612关键词：宜行城市、新旧融合。如果没有老房子、老建筑怎么做？2019/9/613很多人说，假如其它的地块没有老房子，能不能学习成都远洋太古里的模式呢？这是颇有意义的讨论。我体会到，成都远洋太古里不仅仅是因为依托老房子和历史文化而成功，而是无论有或没有这样的因素，都应当思考如何创造更好的开放空间、公共空间，提高这些公共空间的品质，这才是最重要的。北京三里屯太古里没有老房子，但是它有自己周边独特元素和区域特征。它的元素比如说是离使馆区比较近，离酒吧街比较近，因此这种时尚动感洋气的空间文化，成为了北京三里屯太古里的特色。2019/9/614快慢呼应，是商业开发布局上的重要策略，是在深刻理解成都这座城市以及当地消费者生活习惯的基础上，加之对场所因素的研究，创出快里慢里的概念，招商策略是跟整体规划的形态紧密相连。文化传承也是形塑这片街区至关重要的因素，既是传统与现代如何有机融合。第三层次的概念，也非常重要。2019/9/615什么是第三层次？作为设计师往往会忽略这一点。第一层次，我是指建筑的基本结构；第二层次，就是所谓的建筑围护。第一、第二层次是形成建筑的基本框架，但很多人把第三层次遗忘了。第三层次是建筑延展出的理想街区设计要素，比如雨遮、巷道上的街灯、座椅、树木、水池、艺术品、标识、活动设施等等，这是城市设计师应当充分重视的部分。2019/9/616转变限制，合理布局项目的若干限制之一，来自左图中的老街巷，每条历史遗存的街道都需要保留和退让。历史上，大慈寺庙前就是街市，现在从地名中也可以了解到，比如纱帽街、糠市街、油篓街等等。新增加图中黑色的街巷，实际上是为了符合现在商业运营的新需要，把两个街巷叠加在一起，就是新旧的结合之一。现存的几个保留院落，作为门户、地标、记忆，好比就是达芬奇密码，利用这些因素以启发和形成完整的意象。2019/9/617总体规划分成两个层次，一个是内圈，围绕着大慈寺。这个区定义为慢里，更多的是精致美食和创意文化生活品牌。较为外面一圈，为快里，符合成都人对时尚的需要。这样的商业概念，跟总体规划的形态层次是符合的。灯光设计也符合快里、慢里的气氛和节奏，慢里的灯光较暗较暖，快里的则较为亮丽。2019/9/6182019/9/619新旧交融，开放都市在成都远洋太古里的公共空间里，穿越新建筑的同时，总是会看到老房子。新加旧，传统加现代，就是这个项目非常重要的一个视觉体验特征。对于塑造公共空间，街道活跃的氛围、文化的提供，以及餐饮的比重，都是非常重要的因素。在市中心这样的核心区，要有大量的餐饮存在，这些餐饮无论是放在平台上还是广场边，总之都是街巷和公共空间的活跃因子。2019/9/620成都远洋太古里邀请了不少国际和本土的艺术家，布置了很多的艺术品，每个艺术都有一段故事。2019/9/621成都远洋太古里现实的场景里，有着新与旧、文化历史脉络中的光影变化，也有着形形色色的人。年轻人、老人、儿童、恋人，怎么去享受这处“为你而创”的城市场所，也是非常重要。城市，是人类文明进程中最伟大的实验，而作为设计师的我们，无非是让这样的探索，适得其所地发生在街巷之间，培育思考，找寻价值。2019/9/622在过去，我们经历的是一个机器思维的时代，思维较为单一。设计往往是孤立的，包括很多的设计思维是技术、物理、竞争性导向的。这些年，我们看到不少设计创意、社会创新的好思维。未来世代的面向，究竟是什么？我想，当下和未来，是一个关于意义的时代，我们为何设计、为谁设计、如何再生？我们为意义而设计、为体验而设计、为美好生活而设计。我们倡导的是领导力、合作和促进，我们更强调文化的内涵、心理的因素，这样最终才会营造出更符合大众需求的具有气氛、情感的体验和充满美好生活的都市场所。2019/9/623第二部分成都远洋太古里案例分析2019/9/624项目概况基本指标/商业定位/规划建筑/业态布局/招商运营/主力店示意2019/9/6261号线4号线2号线3号线地理位置：项目位于春熙路商圈的总府路和纱帽街交汇处——大慈寺范围之内。大慈寺是成都乃至中国久负盛名的佛教重地——春熙路商圈是成都最为成熟、辐射大西南地区的商圈四至及交通：交通十分便捷，•公交线路：周边有4个公交站台，19条公交路线，通达成都各地区；•地铁：4条地铁站环绕，其中2、3号线出入口春熙路站的出入口，距离项目仅有50米。2019/9/627区位交通成都市锦江区大慈寺片区大慈寺路以南、纱帽街以东，临近春熙路商业步行街及东大街直接连通地铁2号线和兴建中的3号线的交汇站占地面积约70,800平方米建筑面积逾25.1万平方米业态构成零售街区：逾10.6万平方米博舍酒店：逾1.52万平方米（100间客房）服务式公寓：逾7,600平方米（42间客房）办公楼：逾12.3万平方米开业时间2014年起分阶段开幕发展商远洋地产控股有限公司（50%）太古地产有限公司（50%）设计单位TheOvalPartnership（香港）MAKEArchitects（英国）停车位约1,000（零售）约610（办公楼，地下约500个，地面约110个）出租率超过80%品牌数量约250家睿东中心博舍酒店远洋太古里服务式公寓项目概况基本指标2019/9/628项目整体规划：甲级写字楼+街区购物中心+博舍酒店和服务式公寓总建筑面积25.1万平方米，其中写字楼占比49%，整体出售给深圳一家基金公司；购物中心——太古里和博舍酒店及服务式公寓，全部持有招商运营。甲级写字楼—睿东中心（12.3万平）博舍酒店（100间房，1.52万平）服务式公寓博舍（42间客房，0.76万平）购物中心—太古里（10.6万平）项目概况基本指标2019/9/629项目概况商业定位商业定位：城市中心新地标建筑定位：复古街区购物中心业态定位：国际一流品牌旗舰店引领时代潮流，快慢生活相结合的体验式消费集聚地2019/9/6302019/9/6312019/9/632设计师手绘图项目概况2019/9/633MUJI无印良品方所方所顺电百丽宫影城Ole’项目概况业态布局—B1F平面图2019/9/634业态布局—1F商家品牌2019/9/6352019/9/6362019/9/637项目整体开发节奏：项目从2009年就开始进行规划设计，历时6年时间，太古里购物中心于2014年11月2日开始试运营。项目写字楼部分2013年整体销售，博舍酒店和服务式公寓将于2015年开始运营招商运营2010年底太古里购物中心体验期启动2014年11月2日拍地2013年8月写字楼销售销售完成2012年9月动工太古里购物中心正式开业2014年12月5日太古地产、远洋地产联合拿地2019/9/638招商运营太古里招商运营节奏：太古里2013年开始全球招商；2014年5月，完成80%招商，尤其是国际一线品牌的旗舰店基本敲定；2014年11月开始试运营；2015年1月前后迎来开业高峰，预计2015年3月左右基本上全部开业。太古地产负责全球招商2013年集中开业全球招商2014.11.2开街运营11月共约40个品牌入驻，入住率约15%11月2日，首批15个品牌中，包含了GUCCI亚太旗舰店、MARIA_LUISA中西部首店、Versace、ZARA三层旗舰店、Starbucks旗舰店、BOSS等11月26日，方所开业2014.5招商80%到2015年3月，实现全部开业百丽宫影城预计3月开业全部开业2015.32014.12-2015.1完成80%招商，国际一线品牌旗舰店基本敲定业界获悉GUCCI亚太旗舰店、Hermès亚太旗舰店、Chloé新概念双层旗舰店、ZARA三层旗舰店、无印良品旗舰店、Starbucks西南及华中区首家旗舰店等将入驻太古里截止2015年1月，共约210个品牌入驻，入住率约70%12月7日，CHLOE新概念双层旗舰店开业12月10日，Hermès爱马仕亚太旗舰店卡耶12月12日，MUJI无印良品世界旗舰店开业12月18日，纪梵希旗舰店开业12月19日，华润Ole’精品超市开业12月22日，VEROMODA旗舰店开业12月29日，RIMOWA全球首家咖啡概念实体店开业2019/9/639招商运营投资回报