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万达杭州项目测算王志纲工作室房市金碟战略策划提要随着海洋经济时代的到来，中国休闲经济大潮的涌动以及杭州湾跨海大桥、余杭港大桥的建设，余杭将从交通末端跃升为浙江省和杭州市海洋经济发展的最前沿。余杭抢占海洋经济的制高点，提升城市能级、扩大城市影响力，融入长三角，对接大上海的天时、地利与人和已充分具备，而某旅游度假区正是余杭实现战略突破，打造海洋余杭、文化余杭和休闲余杭的重要抓手区域。某旅游度假区应通过前瞻性和富有操作性的战略策划，其总体定位为“长三角海洋游乐中心，大杭州滨海休闲新城”。对于余杭，其辅助诉求为“休闲余杭核心代表区”；对于旅游休闲、度假居住市场，其辅助诉求为“杭州游乐港，东海度假城”。应构建在某旅游度假区开发领导小组下，以某旅游度假区管委会为主导，组建某旅游度假区的城市运营商来进行全局开发，走政府引导、企业参与的市场化开发道路。通过五大引擎来推动某旅游度假区的综合开发，使某旅游度假区成为百里黄金海岸带的综合服务中心和消费中心，成为休闲余杭的核心城区，成为浙江省滨海旅游的出发台和回归台，成为长三角的滨海度假胜地和海洋人居福地。某旅游度假区的开发要通过原创性、领先性的“中国海洋博览会暨海洋休闲博览会”这一超级的城市营销活动（先期可以休闲博览会为主要活动形式），抢占海洋经济发展话语权，以海博会打包城市营销、区域开发、产业整合等一系列动作来带动整个某旅游度假区及周边区域的开发，把某旅游度假区送出去，将世界请进来，闯出一条让余杭县和某旅游度假区实现超常规推进和可持续发展的全新道路来！目录第一部分态势分析....................................................1一、海洋时代，杭州崛起.............................................................................................................1二、发现余杭.................................................................................................................................6三、聚焦杭州湾...........................................................................................................................23第二部分总体定位...................................................32一、战略定位...............................................................................................................................32二、形象定位...............................................................................................................................38三、产业定位...............................................................................................................................45四、市场定位...............................................................................................................................47第三部分新城构建...................................................53一、某旅游度假区功能分区.......................................................................................................53二、某旅游度假区开发的引擎...................................................................................................54三、某旅游度假区规划建议.......................................................................................................74第四部分开发策略...................................................88一、开发模式...............................................................................................................................88二、土地开发策略.....................................................................................................................100三、开发分期.............................................................................................................................103四、招商策略.............................................................................................................................106第五部分营销突破..................................................110一、为什么要办海博会.............................................................................................................110二、如何举办海博会.................................................................................................................116附件一：某旅游度假区引擎性项目可行性研究...........................121附件二：某旅游度假区在十一五期间的操作建议.........................134附件三：中国（余杭）海洋博览会暨海洋休闲博览会方案..................138附件四：某旅游度假区重点招商项目列表...............................143附件五：某旅游度假区推荐定向招商企业、机构列表......................152第一部分态势分析欲策划杭州湾，必先跳出杭州湾，从全球化浪潮下海洋经济发展态势和大杭州走势的战略高度重新审视杭州湾。一、海洋时代，杭州崛起21世纪是海洋经济大发展的时代，海洋经济成为中国经济发展的又一发力点和突破点。海洋浙江看杭州，海洋大市战略将杭州推向浙江海洋经济格局的前台。当前，以信息经济、生物技术经济、太空经济、海洋经济为代表的新经济形态的发展日新月异。世界各国纷纷制定海洋发展战略，投入巨资以开发海洋资源，力图占据全球海洋经济的制高点。我国海洋经济发展呈现两个趋势：一是海洋产业稳步增长，滨海旅游业成为龙头。目前我国海洋产业占GDP的4%，到2010年将达5%以上。滨海旅游业、海洋渔业、海洋运输业是我国海洋产业三大支柱，其中又以滨海旅游业居首。2005年，中国滨海旅游增加值达2031亿元。二是海洋经济战略引领区域竞争。沿海各省市掀起了海洋经济竞争大潮，制订了各自的海洋经济战略。上海从黄浦江时代进入海洋时代，洋山深水港、东海大桥、芦潮港、海港新城等大型工程相继开工建设；天津滨海新区已被列入国家“十一五”规划，投资2000亿；福建提出建设海峡西岸经济区，以福建为主体、涵盖周边房市金碟区域，面向台湾海峡，发展海峡西岸经济综合体等。图1：中国海洋经济产值表1：“海洋中国”竞争格局省市海洋经济战略战略产业辽宁“海上辽宁”海洋运输、海洋化工、海洋旅游等河北“环渤海”海洋运输、海洋化工、海洋旅游等天津滨海新区开发海洋运输、海洋化工、海洋旅游等山东“海上山东”海洋运输、海洋旅游、海洋化工等江苏“海上苏东”海洋渔业、海洋运输、海洋旅游、海洋化工等上海“海上上海”海洋运输、海洋化工、海洋医药等浙江海洋经济强省海洋运输、临港工业、海洋渔业、滨海旅游业等福建海峡西岸经济区海洋渔业、海洋旅游等广东海洋经济强省海洋运输、海洋化工、海洋旅游等海南海洋强省海洋旅游、海洋化工等广西“蓝色计划”海洋渔业、海洋石化等浙江作为中国海洋资源大省和海洋经济强省，是中国发展海洋经济房市金碟的急先锋。2005年，浙江颁布了《浙江海洋经济强省建设规划纲要》，以港口和临港工业为突破口，发展港口海运业、临港工业、海洋渔业、滨海旅游业和海洋新兴产业等五大海洋产业。杭州作为浙江省承上启下的海陆中枢，上承上海的产业转移之势，下启温台经济的北上通道，既是浙江内陆经济腹地的出海通道，又是浙江面向世界的桥头堡，杭州将成为长三角南翼副中心、浙东海洋大都市以及浙江海洋经济格局的中心。与此同时，长三角空间格局的重构促使了城市群的重新洗牌：跨海大桥与环杭州湾产业带的形成，使原来以上海为单核、以宁沪杭甬为四大节点的“Z”字型空间格局将演变成“π”字型空间格局。大杭州得益于交通枢纽区位和产业集聚优势而迅速崛起，已经开始将产业拓展与空间拓展的目光重点投向了海洋。图2：长三角区域空间发展格局演变房市金碟：杭州将成为“南上海”图4:长三角崛起众多滨海新城杭州杭州湾跨海大桥的建设以及上海－杭州－舟山世界级主枢纽港口群的形成，将直接使杭州与上海实现无缝对接，杭州将成为大上海世界城市体系中的“南上海”。同时，长三角沿海将崛起多座滨海新城：上海临港新城——300平方公里、80万人口。包括主城区、重装备产业区、物流园区、主产业区和综合区5大功能板块。嘉兴滨海新区——217平方公里，以嘉兴港为基础，将成为嘉兴最具经济活力的地区、长三角临港型工业新区和区域物流中心。海盐大桥新城——25平方公里，重点发展精密仪表、精细化工、信息电子等高新技术产业，打造钱江北岸的生态旅游滨海城市、东方物流大港。南通江海港区——200平方公里，上百万人口，以天然气贮备为核心，建设临港重化工区，成为江苏省的主要出海通道。慈溪杭州湾新区——慈溪经济开发区更名为杭州湾新区，规划面积120平方公里，首期已启动13平方公里工业区，投入上百亿，启动“百亿大桥经济应对工程”，最大限度地承接上海及国际的产业转移。杭州作为长三角南翼经济中心，是上海国际航运中心的深水枢纽房市金碟港、大型远洋集装箱转运中心和东南沿海