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鲁能三亚湾新城“国际文化会所”项目产品设置及运营建议2009年11月项目地块位于三亚湾新城西南侧，属于三亚湾新城内的游艇港湾社区板块项目地块游艇会港湾社区重点发展游艇业，构筑游艇别墅区、游艇服务区、游艇停泊区等功能上互补、性质上互助，开发上相互促进的区域GOLF绿地社区发展休闲娱乐业、构筑球场活动区、球场别墅区、俱乐部会所区等功能美丽城片区发展商贸、娱乐、休闲业、辅以适当的居住功能和城市公园、体育中心等配套服务设施，安排商务办公区、宾馆度假区、商业娱乐区、水上公园区、娱乐休闲区等地块区位现状交通为东西向新城路及古榕路，南北向道路未建•宗地的规划交通主要依靠围绕四周的井字形路网解决。•从当前道路建设情况看，东西向道路已竣工投入使用。南北向道路尚未修建。如道路体系不做继续完善，可依托的交通关系为东西向道路。地块交通现状地块南侧一二线海景用地已开发完毕，以酒店、高档住宅为主，步行至沙滩需10分钟项目地块机场路新城路三亚湾路①三亚海航度假酒店③三亚湾沙滩②帝王花园地块四至为海航集团下属的五星级酒店，内部包含5400平米的会议中心，为三亚亚太会议中心的选址地。为2005年开发的别墅物业，开发机构为凯实业开发有限公司，阻隔项目对一线海景的视线。①②③地块东侧为项目规划开发用地，以正在开发的游艇2区及大面积的集中绿地为主。项目地块机场路新城路地块四至三亚湾路②游艇2区公共绿地:用地性质：公共绿地（G1）用地面积：30810平方米容积率：---开发现状：土地未确权游艇2区:用地性质：一类居住用地（R1）用地面积：103971平方米容积率：48127平方米产品形态：独栋、联排①②地块西侧为已确权的项目规划一类居住用地，结合控规指标，未来将成为高品质别墅集中区。项目地块机场路新城路地块四至三亚湾路①A-1-9用地:用地性质：一类居住用地用地面积：44200平方米容积率：0.25开发现状：已确权土地②A-1-14用地:用地性质：一类居住用地用地面积：41400平方米容积率：0.25开发现状：已确权土地③④②①③A-1-18用地:用地性质：一类居住用地用地面积：22200平方米容积率：0.5开发现状：已确权土地④A-1-19用地:用地性质：一类居住用地用地面积：7100平方米容积率：0.5开发现状：已确权土地地块北侧为大量未确权的规划一类居住用地，与项目地块间联系被古榕路阻隔项目地块机场路新城路地块四至三亚湾路①A-1-5用地:用地性质：一类居住用地用地面积：43600平方米容积率：0.5开发现状：未确权土地②A-2-2用地:用地性质：一类居住用地用地面积：48150平方米容积率：0.3开发现状：未确权土地③②①②A-2-3用地:用地性质：一类居住用地用地面积：44510平方米容积率：0.3开发现状：未确权土地地块控规技术指标已定，用地性质为教育科研、一类居住用地及消防用地地块二规划技术指标:用地性质：教育科研设计用地（C6）用地面积：46600平方米容积率：0.4地块一规划技术指标:用地性质：一类居住用地（R1）用地面积：31300平方米容积率：0.3地块一地块二地块三地块三规划技术指标:用地性质：消防用地（U9）用地面积：9240平方米容积率：0.8地块区位项目本体分析小结1、指标优势►容积率指标总体偏低，可打造高品质产品2、区域优势►位于三亚湾新城规划中高端的游艇港湾社区版块3、规划优势►临近规划有游艇码头、河道等强势配套1、无强势海景资源►地处二线地区，由于海坡和建筑物干扰，没有强势海景资源2、游艇规划未呈现►由于河道处理问题，未来一段时间游艇规划均难以呈现3、缺乏配套设施►周边生活配套设施匮乏，居住度假体验感大打折扣项目优势条件相对弱势因素项目定位研判项目核心目标及核心问题文化主题区（南区）的发展建议Part.4Part.2Part.1度假别墅区（北区）的发展建议Part.3报告研究内容Part.5关于项目推盘计划的建议Part.6关于文化主题运营的亮点建议本项目作为三亚湾新城的一部分，从整体角度出发，势必要考虑与项目、与城市、与区域、与大时代格局的关系天涯海角凤凰机场火车站红塘湾三亚湾大东海亚龙湾海棠湾市区三亚湾新城本项目崖州湾北纬180，一条关于热带滨海的假日旅行线，集中了地球上最旖旎、最浪漫的热带海岸：夏威夷、巴厘岛、加勒比海、吕宋岛，以及中国唯一的三亚……三亚湾新城位于三亚市三亚湾西部海坡开发区，是三亚市主城区向外扩展的主要发展方向，属三亚非常重要的区域位置，主城区面朝南中国海，背距三亚凤凰国际机场1公里，东西长9公里，南北平均宽700米，规划总用地面积6.865平方公里，总规划人口为4.36万。•根据三亚湾新城的规划，6.8平方公里的新城将陆续建成游艇港湾社区、高尔夫绿地社区、美丽城度假社区、常住与养老社区、娱乐区、安置区六大区块。–…游艇港湾社区高尔夫绿地社区安置区与6.8平方公里新城的关系差异主题整个6.8平方公里的规划开发范围内，本项目拥有唯一成规模的教育科研用地，有相关主题演绎的基础教育培训集聚人气美丽城片区三亚湾新城作为旅游度假与未来城市中心两个角色的交集，承载文化类度假物业具有得天独厚的优势《1995～2010三亚市城市总体规划》将三亚市定位为国际性热带滨海风景旅游城市，将三亚湾确定为三亚市城市主要发展方向规划中的发展方向建成一个以娱乐业、休闲度假业、游艇业、居住等功能为主体；综合商业、旅游、贸易、体育运动、会议展览、康疗等功能为辅助；为外来旅游者与城市居民提供新型旅游娱乐度假消费服务的；市政配套服务设施齐全的现代化滨海新城。亚龙湾大东海三亚湾海棠湾三亚市区旅游度假发展城市发展方向与6.8平方公里新城的关系三亚要打造成为国际性热带滨海旅游城市，发展多元化的旅游度假产品是必然选择旅游度假产品体系自然观光旅游购物休闲娱乐文化体验保健康疗专项旅游……旅游产品的发展从单纯的自然观光逐渐向多元发展随着旅游度假层次的提高，旅游度假产品逐渐增多，并向细分方向发展越高等级的旅游度假区的旅游产品越丰富与三亚城市的关系海南过去开发的旅游度假产品大多是与海资源的简单嫁接，该类产品已无法满足客户需求海南岛棋子湾滨海旅游度假\高尔夫南山文化旅游区宗教文化旅游观光红塘湾滨海居住\高尔夫＋酒店＋游艇三亚湾城市滨海度假\高尔夫＋酒店＋游艇＋时尚会展亚龙湾度假会议\高尔夫＋酒店＋游艇＋观光海棠湾\清水湾\香水湾度假\高尔夫＋酒店＋游艇＋主题公园＋生态公园石梅湾\土福湾旅游度假\酒店＋游艇＋主题公园＋文化风情村等博鳌会议\度假\高尔夫＋酒店＋游艇＋生态养生东海岸滨海旅游度假\高尔夫＋游艇西海岸滨海旅游度假\酒店＋高尔夫＋滨海休闲观光抱虎角滨海旅游度假月亮湾滨海旅游度假三亚海口海南开发的旅游主题热点滨海生态观光——南山旅游区、三亚西岛和蜈支洲岛、陵水的生态公园、万宁市的石梅湾、文昌市的东郊椰林、海口市的假日海滩、东寨红树林等；黎苗风情观光度假——土福湾等；海南文化古迹游——南山宗教文化游、天涯海角等；热带动植物观赏游——兴隆热带花园、海口热带野生动物园景点；滨海休闲养生度假——各大湾区的滨海旅游度假区，多打休闲养生牌，走高尔夫＋酒店＋游艇＋住宅的模式.与海南旅游发展的关系目前海南旅游度假产品逐渐从资源型到体验型的转变不同时期的旅游主题口号反映了海南旅游的转型升级–椰林、海韵等简单的自然资源为核心卖点–观光游览，消费频次不确定性–收入主要来源于门票收入1993-2008年：椰林海韵醉游人–养生、放松等体验产品为核心卖点–综合性体验，重游率高–多元消费收入实现盈利2009年以后：要想身体好，常来海南岛随着休闲旅游需求层次的提升，追求心灵体验型和个人素养提升的客户不断增加生理需求安全需求社交需求尊重需求自我实现需求生活水平提高、城市生活的矛盾和压力，推动需求层次升级，追求更高层次的自我提升和实现整合身心灵的自我探索风潮在欧美等发达国家十分明显。城市项目特点美国RutlandVermontPeaceofmindEmporium为经历压力、健康危机的人开辟一个疗愈空间，设置园艺治疗、冥想室、阅读室、呼吸练习室、正统足疗、芳香疗法等项目；顾客群拓展到儿童，甚至提供亲子、宠物、企业课程等上海十乐会苑融合理疗、SPA、Lounge、书苑和客房为一体，结合自然生态环境，开辟一个逃离快节奏生活，追求静心的地方台北食养山房静心设计的静心氛围的用餐空间，标榜天然食材，甚至融合理疗，为食客的身心提供充满禅意美学的美宴心灵体验节邀请20多家心灵课程中心，讲解动态静心、知见心理学、禅修、气功、瑜珈等课程，开辟心灵市集区，体验占卜、音乐、自然护肤、有机食品等身心灵产品，并有个人工作者提供服务广东广州达生堂北接绿林，南临珠江的一处典型心灵回归地；有多种让心灵和身体全部放松的方式，利用传统中医学理论，给大家提供一个“睡午觉”的好地方惠州十字水生态度假村国际知名规划、设计师静心打造，建筑与自然充分和谐；“十字水森林水疗”，结合印尼传统水疗护理方式、中医按摩和南昆山天然材料，由来自巴厘岛的技师服务；另外还提供身体护理、饮食调理等服务其他不断涌现的私人诊所/工作室、瑜珈中心、静修团体等与时代发展潮流的关系•可利用文化主题物业打造差异化概念理念启示：倡导文化休闲生活，强调独一无二的精神生活价值。策略层面：提供符合文化休闲生活方式及客户潜在需求的创新产品１）在物业形态和产品建筑内部，打造出文化与生活平衡存在的空间，大量的文化元素及公共交流空间营造社区文化休闲生活；２）在公共空间及外部配套上，注重文化元素的引入。启示要求物业类型的要求：有针对性的产品形态；物业结构的要求：有针对性的产品内部空间形式；物业排布的要求：不同的区位有不同的针对性产品。以上关联分析对我们的启示对启示的解析，暨项目需要解决的三大问题如何找到文化的切入点以塑造主题竞争力？主题价值问题如何以产品落地文化主题的表现？如何针对不同性质地块开发合理差异的产品？物业价值问题产品分区问题项目定位研判项目核心目标及核心问题文化主题区（南区）的发展建议Part.4Part.2Part.1度假别墅区（北区）的发展建议Part.3报告研究内容Part.5关于项目推盘计划的建议Part.6关于文化主题运营的亮点建议国内文化地产打造，已有较多案例呈现。随着国学热的出现，未来可预期文化地产项目众多分布格局•江苏太湖大学堂•山东万松浦书院•湖南岳麓书院•陕西白鹿书院•天津北洋书院•贵州阳明精舍•北京易和书院•中国文化书院•衡山会所•上海十乐会•上海首席公馆•北京院子•……国内已有案例江苏·太湖大学堂Case1太湖大学堂是由南怀瑾先生主持创办的教育基地；位于江苏省吴江市七都镇庙港。太湖大学堂位于江苏吴江市七都镇庙港，两面临太湖，始建于2000年，国学大师南怀瑾先生在此居住与传道学堂简介太湖大学堂位于太湖之滨，2000年由国学大师南怀瑾先生创办，总占地300多亩；学堂旨在传播中国传统文化，同时与现代自然科技、人问科学相结合，发展认知科学与生命科学。江苏太湖大学堂案例小结主要活动学术文化交流特色培训立足于中国传统文化根基，放眼与推进中西文化交流；淡化宗教属性，突出其教育与学术功能；非一般学校性质，采取与中外大学或文化团体签约，对特定主题进行合作；国学经典导读讲习班，高级研修班、小学生夏令营、国际学术交流、与台湾两地教学培训等。主要功能图书馆培训空间配套设施收藏南怀瑾个人藏书及大学堂教育、培训、学术交流用书；除普通的客室培训外，大学堂专门设立了庭院式培训区域，配有兴趣培训空间，外籍学员合宿用房，及户外活动设施与设备，备相对开放式教学使用；餐厅，户外活动空间，兴趣活动空间等。主题功能北京·横山会所Case2由北京大学东方学研究院副院长湛如大师发起成立；位于海淀区翠宫饭店14楼。项目简介横山会所成立于2008年7月，由湛如大师联合文化及企业界精英发起成立的一个以弘扬国学为主题的会所十乐会位于上海浦东世纪公园旁边十乐会苑名字来源于宋代养生学家陈直在《寿亲养老新书》中提出的“人生十乐”：