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三教镇镇区改造项目——整体规划及营销提案重庆仲信联行地产营销策划有限公司2014年12月8日谨呈：重庆六六六房地产开发有限公司目录第一部分三教镇宏观环境研究第二部分三教镇商业及住宅分析第三部分消费者问卷调研第四部分本项目整体定位规划第五部分项目商业招商策略第六部分整体营销策略第七部分项目推广策略我们是房地产行业的综合服务商全程优质服务+完整解决方案为什么说我们是综合服务商？首先，我们强调服务我们对服务的理解：优质服务源于有效沟通对外我们实施“例会制度”和“问询制度”，对内做到“点到面零距离的沟通（网络沟通）”，以保障我们沟通的及时性和有效性问讯制度:每周、每月提供给客户工作总结，及时接受客户的评定与客户之间每周、每月的例会制度潼南【北城天骄】项目沟通例会为什么说我们是综合服务商？其次，我们强调综合我们如何做到综合？通过“专业分工”和“高效整合”来实现。“专业分工”和“高效整合”是相互依存、相互促进的。我们认为：没有“专业分工”，“高效整合”是空谈没有“高效整合”，“专业分工”是多余我们是综合服务商十年成功操盘经验专业的营销团队对区域知根的了解,策划推广、销售控制、商业运作全能团队彻底解决您的后顾之忧。历经十年地产市场起伏风雨，参与二十余楼盘的运作，积累一套完整领先的操盘经验，结合永川三教市场实际，拟定缜密可行的方案，能使开局一举成功。无需开发商多操心、交学费、走弯路；能使项目一举成功、化解风险并向市场争取更多的利润空间。合作的优势第一部分三教镇宏观环境研究三教镇位于重庆市永川区北部，幅员面积108平方公里，辖区主庙、双河口2个社区居委会，13个农业村，总人口6.4万。永川至合川、大足、铜梁的高等级公路纵贯全境，重庆市三环高速公路在镇内设有匝道口。三教镇先后被国家六部委授予“全国重点镇”，被国家民政部命名为“全国民政工作全优乡镇”、被重庆市命名为“市农村基层组织建设六好乡镇党委”、“市乡镇企业示范区——渝西铸造城”、“商贸中心镇”、“乡镇企业明星乡镇”，是重庆市首批启动的“百强镇”，和区委定位的四个中心镇之一。•三教概况•人口与城镇化水平规划到2015年，镇域人口为6.74万人，城镇化率为60%，镇区人口为4万人；到2020年，镇域人口7.15万人，城镇化率为70%，镇区人口为5万人。村名等级现状总人口（人）规划人口（人）聚居人口（人）聚居点个数人均建设用地（平方米/人）建设用地面积（公顷）云龙中心村43862800170028013.60永安42982800170028013.60利民51033300200028016.00玉峰基层村529012007001704.90陡沟河495512007002704.90新观音341610006002704.20石岭414010006001704.20石龙290310006002704.20牌坊4214180010002707.00双坪4334180010002707.00郝家坝4192200012002708.40永玻4671160010002707.00•中心村及村庄布局人均GDP4800美元以上2500—4800美元1600—2500美元1600美元以下集贸市场大众商业街百货商场生活时尚中心三教镇2013年城镇人均GDP在25032元人民币（约4070美元），农村人均GDP在11633（约1891美元），商业处在大众商业街向百货商场发展阶段。而随着电商的突起，传统百货受较大冲击；体验式商业街成新趋势。人均GDP与商业发展关系三教经济环境与人均GDP与商业发展时间•镇区规划规模近期2009-2015年规划人口4万人。推进老城改造和新区(中部、东北部)建设，进一步调整城镇布局，优化城镇空间结构。加强镇区基础设施配套建设，强化生态环境与绿化景观建设，全面改善城乡环境质量，塑造镇区的新形象。调整完善老城区功能，加强老城历史文化资源的抢救、保护和人居环境的改善，提升老城区商贸功能。远期2015-2020年规划人口5万人，规划用地面积4.64平方公里。包括镇区生活区部分和镇区东北部工业区。远景规模2021-2050年远景规划总用地11.88平方公里。一心：指镇区。一带：指依托重庆三环线和永铜路的南北向城镇综合经济带二轴：指为城镇生活发展轴、城镇工业发展轴三片区：分别为中部的城镇综合服务区、西南部的城镇生活区以及东北部的工业区。2020年之前主要发展两个组团：镇区生活组团，镇区东北工业组团。•总体产业布局构筑“一心、一带、二轴、三片区”的产业结构•镇域综合交通发展目标•镇域交通体系规划镇域道路网络形成：“一环两纵三放射”的道路骨架系统。一环：由三板路向镇区方向的延长段、永铜路以及联结永足大道和三中公路三条道路形成的环线，规划二级路。两纵：重庆三环高速，永铜路，规划一级路。三放射：主要联系三教镇与周边镇，包括联系板桥的三板路，道路规划为二级；联系铜梁的永铜路，道路规划为二级；联系双石的三中公路，道路规划为二级。以重庆三环线、永铜路、三板公路为骨架，构建各种交通方式有机衔接、功能完善、快速便捷、高效安全的综合交通运输体系。把三教镇建设成为永川区北部区域的交通中转站。•镇区性质与规模•镇区性质以铸锻、能源化工为主导产业的工贸型现代化新型小城市，永川区北部副中心，重庆市中轻铸锻件特色基地。•镇区规模规划2050年远景总用地为11.88平方公里；2020年镇区规划人口5万人，城镇建设用地规模为4.65平方公里，人均建设用地为93人/平方米。•镇区功能布局根据位置和所发挥的功能划分为3个功能组团：1.东南部生活组团该组团主要为现状建成区，发展相对完善，但人口密度较高，人居环境质量相对较差，重点加强和提升镇区建设品质，完善各项基础设施和公共设施建设，改善城市人居环境，打造老城区特色商业街区，大力发展商贸服务业为主的第三产业。2.中部综合服务组团在生活组团与工业组团之间考虑布置综合服务组团，其中包括物流市场小分区、综合用地小分区、科技研发小分区。3.东北部工业组团综合考虑现有工业基础、城镇对外交通以及常年盛行风向，三教镇区的工业用地在总规的基础上向东北方向拓展，形成工业组团，以发展铸锻产业为主。为确保良好的自然生态环境，工业企业的规划布置与项目选择必须十分慎重。•产业发展方向构筑以铸锻产业为龙头、绿色农副产品加工为依托，现代农业为基础的产业发展体系。同时利用紧靠重庆三环线的交通优势，主动做好承接永川区乃至重庆主城区产业转移的准备。三教镇的重点发展模式三教镇的重点发展模式是全力推进“产业集群”与“城市化互动发展”。三教镇将致力增强产业竞争力，助推“永川北部城市副中心”建设。2012年以来，极鼎铸锻、攀搏金属铸造等8户企业落户三教镇，总投资金额达1.5亿元。意向性落户到三教镇铸锻企业有4家，总投资5000万元。传统铸造企业不断上档升级。推动着三教这座永川北部的活力之城，正在逐步实现“小三教”长成“永川北部城市副中心”新的跨越。镇区规划2020年土地利用汇总表第二部分三教镇商业及住宅分析第一阶段，上世纪80－90年代中期，基础发展期这一阶段，商品短缺，流通渠道单一，消费者购买商品基本上是赶集到供销合作社购买和一些摊档式集散市场购买，尚未形成规模性。第二阶段，上世纪90年代中后期，发展蜕变期这一阶段，商品种类开始丰富，商品由路边的摊档式转为进入商铺和大棚内经营，街区商业和农贸市场开始形成，形成小型规模性。第三阶段，迈入21世纪，升级发展期这一阶段，商品多样化，集中式商业出现，注重便捷和环境，随着商业的不断发展、新型商品渠道的不断渗透、消费服务意识的觉醒，人们在注重价格同时，更注重环境、服务、售后及“一站式、多样性”的商业模式。第一阶段第二阶段第三阶段根据我国商业市场在流通业中的发展特点，地方商业委员会将乡镇市场分为三个阶段：一、乡镇商业发展三阶段二、三教商业分析三教镇商业主要集中于三川路、环北路、南华街；三教总共经营商户超400户，累计营业面积达到3万平米（不含农贸市场）。三教镇中心区域聚集“三教综合市场、服饰卖场、家电卖场、母婴卖场、便利超市、餐饮等经营商户，品类繁多；中心区域经营商户占整个场镇60%，同时，也是三教人流最主要聚集、购物区。中心消费区本项目超市百货/服饰电器/通讯餐饮药房/诊所五金/建材/家私家居/饰品其它（银行酒吧、茶楼、驾校、美发）14家86家15家49家17家55家13家50名豪、佳意超市六六福珠宝、华天服装超市、敦煌鞋城、蜘蛛王移动、格力、美的、华硕哼多味桐君阁、和平万家、都市恋人邮政、农行、农商行三教镇零售商户中，品牌商户较少，街区经营散乱，分布在不同街道；同时百货服饰经营较为集中；有多家大型的店面营业；其次五金建材和餐饮也相序分布广泛。以上统计不包含生鲜、农贸类商户及地摊类商户二、三教商业分析销售额,餐饮,17%,17%销售额,百货/服饰,28%,28%销售额,五金/建材,19%,19%销售额,药房/诊所,5%,5%销售额,便利超市,6%,6%销售额,家电/通讯,5%,5%销售额,家居/饰品,4%,4%销售额,其它,16%,16%业态比例餐饮百货/服饰五金/建材药房/诊所便利超市家电/通讯家居/饰品其它三教镇商业前三位以百货服饰、五金建材、餐饮为主要业态；其次各类配套比例占比较为接近；在传统零售行业里面、百货服饰对租金的承受能力是最高的；二、三教商业分析一、基础设施落后三教镇街道基础设施建设落后，整体商业街还停留在80年代的住宅底商式商业，车道拥挤、人行道狭窄、路面坑坑洼洼，致使购物环境、氛围较差，对于市场的抵抗较弱；没有大体量集中性商业。二、配套设施少三教镇商业街配套设施较少，例如商业休闲广场、休闲座椅、花池、艺术小品等便民设施较少三、三教商业基础设施四、三教住宅情况分析教镇住宅情况更多集中在90年代的“集资房”，户型、房间配比不太合理；随着经济发展，三教出现了首个商品化规模楼盘；具有代表性的是“永乐佳苑”小区。永乐佳苑建筑面积82274㎡户型配比2房3房15%85%户型面积2房3房74㎡84㎡91㎡98㎡115㎡售价住宅3200元/㎡商铺8000-10000元/㎡销售情况剩余3套住宅尾房，和部分商铺永乐佳苑热销户型第三部分消费者问卷调研调研数量：100份调研方式：上门调研/街头走访购房目的调查,首次购房,73%,73%购房目的调查,二次购房,17%,17%购房目的调查,投资,4%,4%购房目的调查,给子女/…图表标题首次购房二次购房投资给子女/父母购房图表标题消费者问卷调查1购房考虑因素图表标题消费者问卷调查2小区密封式调研,封闭式,44%,44%小区密封式调研,半封闭式,40%,40%小区密封式调研,开放式,16%,16%图表标题封闭式半封闭式开放式选择购房付款方式,一…选择购房付款方式,按…选择购房付款方式,分…图表标题一次性按揭分期消费者问卷调查3需求面积调查,70-90,19%,19%需求面积调查,90-100,36%,36%需求面积调查,100-110,21%,21%需求面积调查,110-120,18%,18%需求面积调查,120以上,6%,6%图表标题70-9090-100100-110110-120120以上购买户型调研,二室二厅,9%,9%购买户型调研,三室一厅,16%,16%购买户型调研,三室二厅一卫,29%,…购买户型调研,三室二厅二卫,40%,…购买户型调研,四室二厅二卫,6%,6%图表标题二室二厅三室一厅三室二厅一卫三室二厅二卫四室二厅二卫消费者问卷调查4能够承受购房总价,25-30万,…能够承受购房总价,30-…能够承受购房总价,35-…能够承受购房总价,40…图表标题25-30万30-35万35-40万40万以上你认为三教的房价应该为…你认为三教的房…你认为三教的房…你认为三教的房价应该为…图表标题2800-3000元/㎡3000-3200元/㎡3200-3500元/㎡3500-3800元/㎡消费者问卷调查5如果购买商铺，多大面积你认…如果购买商铺，多大面积你认…如果购买商铺，多…如果购买商