上海中铁·中环时代广场项目营销工作汇报

上海中铁·中环时代广场项目营销工作汇报项目介绍项目概况/各产品情况/项目价值点营销分解开盘推广策略/价格策略/年度任务分解营销目标项目目标/营销思路/操盘策略营销执行目前工作进度/认筹现状/效果评估营销费用总表/比例/总结中铁登陆的上海强势之作—中铁·中环时代广场项目介绍项目概况/各产品情况/项目价值点位居北上海•金中环位于市北高新技术服务园区核心区域；踞中环西北紧邻中环高架及南北高架；大宁商圈辐射区域★中环时代广场1号线、7号线双轨道枢纽直达人民广场；距离大宁商圈仅5分钟车程；距离1号线汶水路地铁约步行5分钟。交通便利双轨交站直抵市中心7号楼：酒店SOHO办公商业6号楼：LOFT办公5号楼：LOFT办公1号楼：甲级办公商业2号楼：甲级办公商业3号楼：甲级办公商业4号楼：甲级办公项目数量总用地面积（㎡）51848.6容积率2.8地上建筑面积（㎡）145784建筑限高（M）78用地属性商办用地项目主要经济指标物业类型楼号与面积SOHO办公LOFT办公甲级办公裙房商业酒店面积小计1号楼243566117304732号楼147913247180383号楼105971280118774号楼29188291885/6号楼28343283437号楼844339411452226744面积小计844328343789321458514522144825项目各产品面积指标城市综合体|价值灵魂项目介绍项目概况/各产品情况/项目价值点中铁·中环时代广场【高峰时代——甲级办公】【摩登时代——百变LOFT】【摩登时代——精装SOHO】【酒店HOTEL】【克拉时代——商业】【摩登时代——精装SOHO】50㎡精装//轻松投资大宁辐射区，精装小户型。自用？投资？轻轻松松当业主。办公？居住？快快乐乐地享受。小投入，大收获，让您的业主梦提前再提前。3.5米层高，户型通透，先进的地源热泵系统，带来自然和谐的新风。双层记LOFT，舍我其谁？一层价格，两层空间//关键词：超值上海绝版LOFT，买一层得两层。以一层的价格，产生1＋1＞2的复合效应，多维立体空间，使商务生活不再一层不变。挑高5.4米，大开间8.4米，户型方正通透，空间上下灵活，可根据面积需求度身定造，使工作、休息两相宜，从此摆脱朝九晚五的束缚，真正享受无拘无束的生活。【摩登时代——百变LOFT】【高峰时代——甲级办公】企业实力象征//世界500强总部基地绿色生态、高科技办公空间上海中环核心区域，国际甲级写字楼，国际顶级企业商务办公首选地；用高科技智能化识别管理系统；国际智能化办公平台，信息时代全球化同步办公。【克拉时代——商业】品牌旗舰店、高档餐饮将在此汇集……一流购物环境，全新的经营理念，完善的服务体系，体验多元化、多层次的时尚与流行。主题餐饮、特色餐饮、中西式快餐、西点房、自助银行、便利店等，一应俱全，使商务生活变得有声有色，在紧张的工作之余，让心情放松片刻，以舒展饱满的最佳状态，迎接下一个挑战。24小时高品质生活方式全力打造大型高端商业街区星级酒店//世界级人性化服务高星级品牌酒店，拥有数百间豪华房。以星级酒店管理和世界级全新的定制服务，醇正顶级奢华礼遇，迎合世界高端商务人群的需求。引地源热泵系统入楼，节能、环保、恒温、恒湿……踏进酒店，宾至如归。【酒店HOTEL】完整价值点排序项目介绍项目概况/各产品情况/项目价值点•★★★•★★★中铁·中环时代广场营销目标项目目标/营销思路/操盘策略项目三大目标：品牌层面，形象初建：完成年度中铁置业品牌在上海至长三角区域的形象导入；营销层面，大局开端：顺利完成年销售回款5个亿，力争在2011年实现项目100%销售的指标；完成项目总体形象的推广及提升。共赢层面，相互辉映：在实现自身销售目标的基础上，与市北高新技术服务园区的形象提升形成良性互动。项目使命背负着中铁置业品牌在上海至长三角形象导入的品牌使命；背负着要打造市北国际级复合商务新领袖的产品使命；背负着与闸北区政府联动打造区域地标的形象使命。项目站位项目必须以全新的理念来全方位占领市场制高点，以具有颠覆威力的产品力及相关诉求成为上海现代商圈金腰带-中环的商务旗舰。营销目标力争顺利完成2010年销售回款5个亿；既保证利润空间，又满足销售速度；在市场实现“高效益、高效应、高效率”的“三高”推广目标。占据高点，以中环新地标的操盘高度掌控全盘营销目标项目目标/营销思路/操盘策略营销目标项目目标/营销思路/操盘策略营销分解开盘推广策略/价格策略/年度任务分解高调本此开盘为中铁置业在上海乃至长三角区域的首个房产开发项目首次开盘，借助此次项目开盘，高调的进行相关宣传配合，可以更好的提升企业和项目的知名度和形象。高级以更加高级的营销理念进行项目销售，以具有市场竞争力的产品进行全新展示和销售。高效为顺利完成2010年销售目标奠定坚实基础，做到“开门红”。上海中铁·中环时代广场项目——首次开盘“热卖”2010年销售金额5个亿。尽速去化本项目，并保证销售速度和单位利润的平衡。通过中环时代广场项目，树立中铁置业的开发品牌，为其在上海后续滚动开发做好准备。名利双收短期目标中期目标长期目标营销分解开盘推广策略/价格策略/年度任务分解销售时间紧资金回笼要求高利润最大化降低风险快速有效去化+目标达成和客户需求相结合+低价入市小步快跑营销分解开盘推广策略/价格策略/年度任务分解销售难点销售时间紧，销售金额指标要求高（2个月销售金额5亿元）主力产品LOFT面积较大，总价高存在市场抗性中铁品牌上海的第一个项目缺乏品牌认知度政策调控影响投资购买需求价格策略低价入市，控制销售节奏，少量多推，造成供不应求局面，力求快速去化产品组合推量，形成价格差异，扩大购买力群体实施高性价比战略，通过热销扩大中铁品牌影响力通过价格促销活动，激发购买力营销分解开盘推广策略/价格策略/年度任务分解营销分解开盘推广策略/价格策略/年度任务分解2010年年度销售任务目标：5个亿销售方案销售批次时间推出楼号套数（套）建筑面积（㎡）成交均价（元/㎡）销售率当批销售金额（万元）累计销售金额（万元）蓄水期10年8-12月5/6/7号楼39737632///54000Ⅰ批次10年12月5/6/7号楼3972294220673/2475360%54000原因:以目前估计最快取得项目预售证时间为2010年11月底，本项目要完成今年的销售任务只能在十二月份开盘；通过LOFT与SOHO二种产品的总价区别互为推动；营销分解开盘推广策略/价格策略/年度任务分解推广阶段形象导入期售楼处开放蓄水期开盘持销期时间节点10年8月上10年8月下10年9月10年10月10年11月10年12月已完成售展中心开放体验活动中秋客户联谊活动上海秋季房展会论坛活动正式开盘户型设计大赛年度答谢酒会★营销执行目前工作进度/认筹现状/效果评估★上海之春房展会活动时间：2010年8月30日活动地点：中铁·中环时代广场售展中心参与人员：上海市闸北区政府领导(孙副区长)、区相关政府部门领导、中铁置业集团领导(陈月东副总经理)、市北高新集团领导(丁总等)、中铁置业营销中心领导、中铁市北公司领导、中铁新业领导、意向客户、合作银行领导、新业项目组销售团队、媒体记者、客户。售展中心开放体验活动活动时间：2010年9月18日活动地点：中铁·中环时代广场售展中心参与人员：中铁置业营销中心领导、中铁市北公司领导、中铁新业领导、意向客户、新业项目组销售团队、媒体记者中秋客户联谊暨根雕艺术鉴赏2010年上半年项目工作完成情况概述工作类别工作内容市场产品类项目大堂及公共部位产品建议项目导示系统及幕墙案例借鉴项目幕墙优化建议及景观主题建议项目LOFT类住宅产品相关问题建议项目SOHO装修标准相关建议项目周边物业费调查报告2010年上海各园区优惠政策汇总上海房地产市场月报项目竞品的跟踪报告（周报）项目土地拓展分析报告新政解读报告工作类别工作内容营销策划类项目营销策略总纲售楼处及样板房选址、包装风格、功能、面积相关建议项目年度、月度推广计划及费用预算项目活动推广建议项目誓师大会活动方案企业及项目品牌推广传播建议项目SOHO、LOFT产品营销建议媒体推广计划项目写字楼、商铺的销售和价格建议项目答客问及销售手册的编写项目大客户推进计划方案项目销售员的招聘和培训2010年3季度项目工作完成情况之——销售道具类工作类别工作内容销售道具类项目户外广告资源比选项目模型制作建议及制作跟踪项目3D宣传片制作建议及制作跟踪项目效果图制作建议及制作跟踪项目网站制作建议项目礼品建议及制作跟踪项目楼书设计及制作跟踪项目折页设计及制作跟踪项目办公用品设计及制作跟踪销售道具展示•楼书•折页•项目礼品•项目网络广告•项目办公用品•项目户外广告2010年3季度项目工作完成情况之——营销策划类工作类别工作内容营销策划类项目品牌推广计划项目媒体推广计划及相关预算项目售展中心开放活动策划方案项目中秋客户联谊会活动策划方案项目房展会参展方案及相关细节项目高端论坛方案项目“日进斗金”意向方案项目市场竞品月报项目整盘价格方案项目新推房源价格方案项目媒体推广方案调整方案项目阵地包装调整方案•项目活动宣传•项目房展会宣传•项目媒体稿2010年3季度项目工作完成情况之——销售类工作类别工作内容销售类销售人员礼仪培训及考核销售人员项目情况培训及考核销售人员电话接听培训及考核销售人员客户接待培训及考核日常销售接待项目周边各类卖场客户开发项目周边各类商办物业客户开发项目日销售报表项目周销售报表项目周分析报表“日进斗金”相关协议签署客户回访接待各类领导参观售展中心2010年3季度项目工作完成情况之——重要节点类工作类别工作内容重要事项项目品牌推广计划项目售展中心租赁建议项目售展中心硬装及软装建议项目“SOHO”产品装修标准及品牌建议项目媒体推广计划项目媒体调整计划项目阵地包装调整建议项目活动推广规划自8月16日新业进入售展中心后开始客户积累工作，到10月12日为止：来电269组来访283组参加“日进斗金”活动客户共60组项目积客认筹情况：营销执行目前工作进度/认筹现状/效果评估营销执行目前工作进度/认筹现状/效果评估媒体通路3%13%3%24%44%10%3%短信网络户外高炮朋友介绍现场房展会上海楼市媒体通路短信2网络8户外高炮2朋友介绍14现场26房展会6上海楼市2合计60分析：目前所签意向客户的媒体通路中，现场和朋友介绍的效果最好。项目意向金客户分析：年龄段20-30岁731-40岁2741-50岁1751岁以上9合计60营销执行目前工作进度/认筹现状/效果评估年龄段12%45%28%15%20-30岁31-40岁41-50岁51岁以上分析：已签意向客户中，年龄段集中在31-50岁之间。项目意向金客户分析：营销执行目前工作进度/认筹现状/效果评估户籍41%22%5%32%上海江苏浙江其他省市户籍上海25江苏13浙江3其他省市19合计60分析：已签意向客户中的户籍还是以上海为主，由于参加了房展会的原因，其他省市的客户也占了一定的比例。项目意向金客户分析：意向物业80%20%LOFTSOHO营销执行目前工作进度/认筹现状/效果评估意向物业LOFT48SOHO12合计60分析：由于LOFT的性价比更高，所以更受到市场及客户的欢迎和关注。项目意向金客户分析：营销执行目前工作进度/认筹现状/效果评估效果：★★分析：导示性一般，不够美观和醒目。项目售展中心门头：营销执行目前工作进度/认筹现状/效果评估效果：★★★★分析：效果较好。项目售展中心企业品牌墙：营销执行目前工作进度/认筹现状/效果评估项目售展中心模型区：效果：★★★★★分析：效果较佳。营销执行目前工作进度/认筹现状/效果评估项目售展中心吧台区：效果：★★★★分析：整体氛围好。营销执行目前工作进度/认筹现状/效果评估项目LOFT样板间：效果：★★★★分析：硬装效果较好，软装效果一般。营销执行目前工作进度/认筹现状/效果评估项目SOHO样板间：效果：★★★分析：硬装和软装效果一般。序号2010年推广费用情况（总计3000万，以下不含