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佳铭九亭别墅项目提报本次提报需解决3个问题•项目定位•产品建议•价格评估项目定位•背景分析•市场分析•客源分析九亭——城市别墅西向发展表现为独栋别墅，休闲度假氛围浓郁，以高端独栋别墅为主南向发展表现为经济型别墅，城市居住氛围浓郁，纯独栋别墅极为稀缺本项目所在并非传统高端别墅区，而具有更高的城市属性板块独栋别墅代表楼盘容积率浦江新浦江城0.6九亭爱伦坡、上海公馆0.48-0.52沪闵圣得庄园、南郊别墅0.34-0.37新桥伊莎士花园0.38泗泾佘山银湖别墅、圣塔路斯0.26-0.3新城温莎半岛0.29华漕兰乔圣菲、西郊庄园0.25-0.29徐泾观庭、沁风雅泾轩0.3赵巷恒联名人世家、中海翡翠湖岸0.23-0.25佘山世茂山庄、上海晶园0.1-0.188高端独栋别墅经济型城市别墅城市别墅——地理位置未来市场中，本项目将是城市别墅中距离市区最近的纯独栋别墅地块板块独栋别墅代表楼盘容积率浦江新浦江城0.6九亭爱伦坡、上海公馆0.48-0.52沪闵圣得庄园、南郊别墅0.34-0.37新桥伊莎士花园0.38泗泾佘山银湖别墅、圣塔路斯0.26-0.3新城温莎半岛0.29华漕兰乔圣菲、西郊庄园0.25-0.29徐泾观庭、沁风雅泾轩0.3赵巷恒联名人世家、中海翡翠湖岸0.23-0.25佘山世茂山庄、上海晶园0.1-0.188华漕九亭泗泾佘山新城新桥沪闵浦江赵巷徐泾华漕九亭泗泾佘山新城新桥沪闵浦江赵巷徐泾城市别墅——交通条件•有地铁连接城市中心，可步行搭乘地铁的独栋别墅板块•3条快速通道环绕，快速联通城市中心的独栋别墅板块9号线1号线沪青平高速嘉金高速沪松公路地铁9号线城市别墅——配套条件•唯一同时享有内、外双重城市级商业配套的独栋别墅项目莘庄商圈七宝商圈新城商圈徐汇商圈虹桥商圈佘山配套区沪松商业街九亭大街板块配套浦江新浦江城内部配套九亭佘山配套区，新城商圈，七宝商圈九亭内部配套沪闵徐汇商圈，莘庄商圈新桥莘庄商圈，新城商圈，九亭配套泗泾佘山配套区，九亭配套新城佘山配套区，新城商圈华漕虹桥商圈徐泾佘山配套区赵巷佘山配套区佘山佘山内部配套城市别墅——稀缺性本项目将是城市别墅范围内的绝版纯独栋别墅地块项目容积率物业形态开盘时间未来独栋供应独栋比例独栋去化速度上海公馆容积率双拼独栋2004-6-7106%0颐亭花园0.48联排双拼独栋2005-12-1603%小于1复地艺墅0.4独栋双拼泛独栋2004-5-193520%1鑫山汇众苑0.52独栋公寓2004-7-220100%3.2九洲大唐-联体独栋2004-9-310784%1依云郡0.3联排双拼叠加2006-8-5000馨亭家苑0.7公寓联排双拼2006-11-23000知雅汇1.3小高层联排叠加2005-2-8000中大九里德1.5小高层联排未开00-贝沙湾0.90小高层联排未开00-新浦江城1.5公寓联排院墅2005-4-29-较少1.3本项目0.3独栋未开179100%-小独栋别墅面积套数比A322.3815.60%B303.8516.80%C385.0213.40%D29018.40%E5677.30%F470.38.40%G580.95.60%H339.0214.50%项目主力户型面积属于小独栋别墅，基本符合项目区位非传统高端别墅属性，而是最强城市属性的特点未来西区别墅中城市属性最强的纯独栋别墅地块绝版纯小独栋城市别墅项目结论从本项目自身条件看本项目项目定位•背景分析•市场分析•客源分析独栋别墅整体市场分析2007年1-8月上海独栋别墅供求变化02000040000600008000010000012000014000016000018000000.20.40.60.811.2供应80793217814635289907766846749038032792655568054493去化799444328075406956241283051568651233651103739527275569供求比1.01061990.50325790.61469910.94021380.59766960.43024260.30828840.71815570.58443190.72110261月2月3月4月5月6月7月8月9月10月供求07年上海独栋别墅供不应求有愈演愈烈之势，近期在政策和价格快速上涨的影响下去化有所回落，但较公寓市场影响程度小，且仍保持供不应求态势2007年1-10月上海独栋别墅成交均价2154717872188491857817577201021598216107187941855215000160001700018000190002000021000220001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月07年受个案影响价格波动较大，但价格增长仍非常明显，独栋别墅市场进入07年第三个价格上涨阶段价格去化10100000200000300000400000500000600000700000500万以下663324472797346395500-1000万3230293369983540441000-2000103639901091193562000以上3976898807562392005年2006年2007年1-8500-1000万段迅速增长，2007年已经超过500万以下段成为市场主力，是市场支撑最佳的总价段05、06、07年上海独栋别墅成交面积去化2050100150200250500万以下1036182175193226189174500-1000万804471981562321591461000-200012101227266361492000以上311914141015141月2月3月4月5月6月7月8月绝大部分独栋别墅客源集中于1000万以下，1000-2000万去化套数相对500-1000万下降近70%，市场表现差距较大2007年1-8月上海独栋别墅成交套数去化3连续上调贷款利率，未来仍有上调预期多次置业首付提高至四成，别墅多为多次置业银行紧缩贷款额度，下半年出现贷款荒，降低别墅去化速度明年很可能出台物业税，而别墅必然为重点关注目标自9月份以来深圳楼市出现盘整，一手房、二手房成交量都出现了大幅下降，降幅达到了70%，倒退到了10年前—1999年前后房地产市场刚起步的成交量；广州、北京楼市已呈现有价无市的空跑现象，上海则出现价格与成交量均震荡走低现象；一线城市二手房市场频繁出现房源的恐慌性抛售；此次调控的影响面和影响程度正逐渐扩大，一旦物业税等更为严厉的政策出台，楼市拐点可能即将出现我们认为未来操作策略应极为谨慎，防范别墅项目去化风险总价段1——500万以下基本均位于远郊，容积率在0.32-0.57，属经济型别墅，年成交价格仅14000-19000本项目区位和容积率远好于市场平均水平，不适合定位此总价段项目名称所属板块容积率单栋占地地上面积花园面积成交套数成交均价近期成交复地北桥城一期南块莘闵0.71400214-24150-150881258319342安亭新镇（魏玛原墅）安亭0.33500-1000241-367300-800581141714171保利十二橡树园庄松江其它0.5750260-311360571276315025（成交套数前三）总价段2——500-750万区位较好，容积率0.23-0.44，以小独栋别墅为主，花园面积300-600，去化量大，年成交价格在18000-20000本项目条件与市场平均水平相近，为较为稳妥的总价段项目名称所属板块容积率占地面积地上面积花园面积成交套数成交均价近期成交绿洲千岛花园航头0.16600-1400335-406400-1200651721518888四荷艺墅徐泾0.3550-750275-260400-600472076323530沁风雅泾轩徐泾0.31000329-354744391807421051总价段3——750-1000万区位以远郊为主，容积率0.22-0.34，花园面积400以上，去化量较小，成交价在20000以上本项目条件略低于市场平均水平，但进行良好项目操作有可能切入市场，由于成交价格普遍较高可获得更好经济利益项目名称所属板块容积率占地面积地上面积花园面积成交套数成交均价近期成交西郊古北国际别墅青浦其他0.22700-1700285-500500-1500242412527961华亭丽都唐镇0.3800-1400263-386666-1200212934433234温莎半岛别墅松江新城0.29800-1400387-537600-1200211932622572总价段4——1000万以上高端独栋区位，容积率0.175－0.3以下，占地面积和花园面积均高，去化量较小，成交价格27000-45000本项目条件难以与市场平均水平竞争项目名称所属板块容积率占地面积地上面积花园面积成交套数成交均价近期成交绿城玫瑰园马桥0.18800-1200372-552600-1000272764727748兰乔圣菲三期华漕0.29600-1200250-460400-1000213755545330上海晶园佘山0.2700-4200356-490500-4000193694942077结论•尽管独栋市场供不应求、价格上涨迅速，但在宏观调控的背景下，仍应采取较为谨慎的操作策略，将本项目总价段切入在最有市场和客源保证的总价段内，降低未来市场风险是本项目重要原则之一；•从整体别墅市场来看，结合本项目先天条件将主力总价段放在750万—1000万，是既能保证市场支撑以及利润最大化的。小独栋别墅市场分析供应未来供应近400套，以目前去化速度来看1年内可完成去化，房源供应表现为稀缺板块项目名称物业形态容积率总套数去化套数未来供应徐泾沁风雅泾轩独栋双拼联排0.3826418大华云庭独栋联排0.5651550观庭独栋0.312910227赵巷绿地国际山庄独栋双拼联排0.572702佘山佘山3号独栋0.39283144139新桥伊莎士花园独栋联排0.38816219莘闵南郊别墅独栋0.3762359圣得庄园独栋联排0.34317812157复地北桥城独栋联排0.691138528总计1065666399去化小独栋整体月均45套去化，去化表现良好板块项目名称总套数去化套数开盘时间去化速度徐泾沁风雅泾轩82642006-8-165.8大华云庭65152005-9-300.7观庭1291022006-4-296.6赵巷绿地国际山庄72702005-10-42.4佘山佘山3号2831442006-9-159.5新桥伊莎士花园81622007-1-185.9莘闵南郊别墅6232007-1-120.3圣得庄园1781212004-8-35.9复地北桥城113852007-4-2712.1平均5.5面积价格主力面积段在240以下，240-330，330-430，430以上，其中240-330综合表现最佳500-1200万总价段去化最佳，1200万以上总价过高影响去化速度板块项目名称面积现成交价总价徐泾沁风雅泾轩330-45025437840-1150大华云庭309-43021235650-910观庭275-36030422840-1100赵巷绿地国际山庄302-36722670680-830佘山佘山3号212-33018017380-600新桥伊莎士花园282-30915458430-480莘闵南郊别墅306-58029500900-1700圣得庄园250-70620576510-1450复地北桥城214-24021500460-520结论•小独栋、特别是纯小独栋别墅极为稀缺•240-330平米面积段去化表现最佳•500-1200万总价段去化最佳整体市场750－1000万元500－1200万元小独栋市场机会点机会点机会点本案的最佳定位应该是总价在750－1000万元主力面积段240-330平米的小独栋别墅从市场看本项目定位项目定位•背景分析•市场分析•客源分析小独栋别墅客源——区域分布客源城市性相对普通别墅更强，主力客源来自市区和西区产业集中区0.