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上海保利广场项目定位及产品塑造汇报二零零六年四月十日项目定位高档·滨江·商务复合体四个功能单元高级公寓式酒店（2.5-2.8万平方米）创意产业LOFT（2万平方米）高档文化休闲商业区（1.8万平方米）滨江独栋办公楼（2-2.2万平方米）项目策划区域市场简析•办公楼供应量及销售量均占全市1/3，日均销售900㎡。•售价与全市均价持平，低于静安、黄浦、徐汇、长宁等浦西主要办公区域。•购买人群：国内客户占2/3，其中本地及江浙约50％，亚洲占20％，欧美约8％，其它约5％。•07-10年有80万㎡新增供应量，租金和售价均可能下调。区域市场简析•以雅诗阁为代表的公寓式酒店租价在0.9-1＄/㎡·日，与浦西同类项目持平，空置率低于10％。•租客人群：美洲约40％，欧洲约30％，亚洲16％，国内约10％。•租金预算：单身2000-3000＄/月，夫妻3500-5000＄/月，家庭4000-8000＄/月。区域市场简析•小陆家嘴为金融核心区，属办公概念。产品以单一大型写字楼为主。•南延伸区为顶级江景豪宅区，属居住概念。产品以大中型住宅小区为主。•少量商务和生活配套，服务种类少，档次差异大。•北延伸区（船厂地块）为综合开发区偏商务概念。产品以大型写字楼和商务公寓为主，配有住宅。•规划有商业配套，呈线状分布面积较大，依赖人流支持。项目位置分析•项目位于纯商务功能向综合服务功能过渡的区域•有江景优势，体量适中•东方路和银城中路延伸后交通便利•缺乏规模优势，单一产品难以形成竞争优势•现有建筑形成南向遮挡•周边环境杂乱，缺乏高档物业氛围复合型项目是区域市场空白•高档写字楼和顶级豪宅均缺少同档次配套设施，造成功能缺失。•商务、娱乐、休闲、购买等消费需求急待满足。•虹桥＋古北、淮海路办公区＋新天地、南京西路办公区＋梅泰恒等成功案例说明商务功能的复合将产生巨大的价值增长。结论：复合性是本项目核心价值复合性空间复合——物理层面各功能单体有机组合提高土地利用率对滨江价值进行最大化挖掘需求复合——功能层面围绕商务功能设计差异化产品办公：回避标准办公，安排LOFT和总部基地居住：回避住宅和酒店，安排酒店式公寓配套：排除人流性商业模式，通过主题区域形成目标消费复合性行为复合——客源层面工作－居住商务－生活消费－体验等不同行为集中同一地域内，内部客源交叉放大和相互诱导，客源共享。主题型商业满足陆家嘴区域消费需要，拉动外部客源资源复合——价值层面高度集约化开发模式产生“一站式”商务解决方案，为客户提供高效率和低成本，增加交流和机会，真正体现现代商业文化的精髓。四个功能单元高级公寓式酒店（2.5-2.8万平方米）创意产业LOFT（2万平方米）高档文化休闲商业区（1.8万平方米）滨江独栋办公楼（2-2.2万平方米）文化不是附加值，文化创造价值成功的开发，能发掘土地特有的价值睿智的开发，还能领先时代，赋予项目长久的魅力“新天地”成功贩卖小资情调满足“海派”审美需求外滩一号、三号、六号、十八号等力图重现“十里洋场”的辉煌文化性是本项目的区别价值本项目的文化特征构建时尚、张扬创意、对话国际特色性建筑在建筑艺术、环境艺术、装饰艺术等方面，充分关注审美价值的创造。创造特色建筑，形成保利品牌积淀。18000㎡高档文化休闲商业区小型演艺中心为核心的文化娱乐区——“滨江新天地”时尚消费区——“意大利中心”五星级办公及公寓式酒店配套功能区——“上海滩”“滨江新天地”“小型歌剧院”是反映文化性的特色建筑，其建成后将与海洋水族馆、东方艺术中心共同构筑浦东乃至上海的保利“文化金三角”。“滨江新天地”集演出、影视、音乐、FASHION秀、拍卖、发布会、会议等功能于一身，以滨江景观为支撑，制造特殊效果，以吸引人气。而由兹引发的“滨江新天地”更集酒吧、餐饮、娱乐为一体，创造浦东岸线唯一的集合式文化娱乐区。建筑面积约8000-10000㎡“意大利中心”是两国民间商务、文化交流的窗口区域集商务展示、合作洽谈，时尚发布、销售、体验为一体“意大利中心”通过顶级奢侈品牌入场，形成强大的品牌辐射，打造尊贵、时尚、先锋的消费体验。建筑面积约5000-6000㎡“上海滩”为办公楼和酒店式公寓服务，形成以运动、美容美体、24小时服务为特色的配套综合设施。游泳池、网球场、壁球场、健身房美容院、美发厅、桑拿SPA24小时洗衣房、咖啡吧和餐厅、自助银行提供有24小时安保门卫、入室清洁、洗衣、送餐、儿童托管、送花、商务中心、订票等服务内容。建筑面积约3000㎡产品塑造公寓式酒店•购买者：主要为个人投资者或基金、投资银行。•终端消费者：主要为长期在沪的外籍人士单身、夫妻结构为主体，少量为完整家庭结构。目标售价：25000元（整体）28000元（拆零）公寓式酒店的房型配比表房型一房二房三房备注房型面积（M2）60-70100-120170-180建筑面积所占比例54%35%11%户数比套数15010030280滨江独栋写字楼购买者：国内大型企业总部、海外投资商等。购买目的：主要是企业总部或地区总部办公。目标售价：45000元滨江独栋写字楼消费特点：专属感，个性化，总价敏感（2亿）。产品安排：分为4－5栋，单栋建筑面积3500－6000㎡滨江独栋写字楼消费特点：专属感，个性化，总价敏感。产品安排：分为4－5栋，单栋建筑面积3500－6000㎡滨江独栋写字楼消费特点：专属感，个性化，总价敏感。产品安排：分为4－5栋，单栋建筑面积3500－6000㎡创意产业LOFT创意产业是智能型产业，是以创意、技巧及才华创造财富和就业能力的知识密集型行业，又叫创意工业、创造性产业、创意经济。通常包括建筑艺术、艺术和古董市场、时尚设计、广告、电影与录像、交互式互动软件、音乐和表演艺术、出版业、软件及计算机服务、电视和广播、手工艺品等。LOFT原意是建筑中的阁楼。LOFT作为城市旧工业向新经济转变的新理念、新途径，被西方各大都市纷纷采用，并成为现代都市创新经济、创意产业的代名词。上海成功个案上实置业05年下半年推出“海上海”项目，主打3幢约7.8万㎡LOFT办公楼。在宏观调控最严峻的时期，达到基本消化，其中第一幢2.8万㎡仅1个月即销售完成。目前仅余约7个单位创意产业LOFT购买者：部分为个人投资者或基金、投资银行部分自用型客源。终端消费者：主要为律师、会计师、建筑师、设计人员等专业事务所，为小陆家嘴金融核心区提供支持性业务。目标售价：30000元创意产业LOFT由于此类客户的需求与传统写字楼相去甚远，应提供LOFT形态的新型办公空间。具体形式：独立小单位办公、可使用空间高度不少于2.6M的单层或双层空间形式、设有独立卫生间和空调。创意产业LOFT房型配比表房型STUDIOSOHOLOFT备注房型面积（M2）50-60130-150180-200建筑面积所占比例56%22%22%户数比套数1004040180THEEND地铁站北外滩上海船厂改造本案财富广场项目位置