上海周家渡项目租金测算

上海周家渡项目租金收益测算定位思路解析虽处世博园区央企聚集区，但至少未来五年内零售氛围薄弱。区域内未来中高收入人群为主。消费人群以购物逛街为主要消费目的。业态以零售为主，缺乏娱乐、餐饮的业态。优质大体量综合物业供应基本没有，时尚品牌进入商圈选择余地较少。單层限制较大，面积小,因此整个平面缺乏较完整的大块面积，虽然区域内缺乏娱乐业态，但项目目前不具备吸纳条件。创造空间与环境来吸引娱乐餐饮业态的重心。以食的概念延伸,结合正餐,休闲餐饮,下午茶,及各式异国料理,户外景观café,夜晚酒吧等并连结部份零售以及儿童专区的创新业态。以往购物、餐饮、娱乐“52：18：30”这一购物中心业态经营“黄金比例”正在被打破，取而代之的是购物、餐饮、休闲1：1：1联袂主演的消费模式。区域商圈的整体氛围，以及租金收益的考量，应以餐飲业态为主。缩短项目成熟周期。零售业态内品牌数量要足够，包容度高，能满足不同人群的消费需求。主要针对人群应是区域内中高收入群体。引入主力店与高楼层的商业，来带动垂直交通的流动。购物中心租金承受从高到低为花车及临时租赁、服饰专卖店、珠宝眼镜专卖店，专业卖场、餐饮、主力店、娱乐。项目零售比例已趋饱和，但周边的餐饮文化休闲娱乐还是比较少所以需要走一条差异化路线，与其他的零售业态形成互补。业态种类以休闲商业为主，特色餐饮与酒吧街的联动作用很大，可以推动MALL的成功。扩大餐饮比例，形成亮点，形成规模效应,考虑餐饮与零售的互动，要从文化、体验、艺术、时尚等多个方面来认识餐饮营业来营造区域氛围，培育消费习惯。通过娱乐、服务、餐饮等业态来构造消费者的区域认知。以更加注重环境与营运和建筑设计，突出合理的布局、特色的风格和舒适,将顾客服务体验做到极致。目标消费群体需求周边居民•家庭类消费•在项目周边，方便抵达•家庭类消费、满足日常生活所需•要求方便快捷的消费地•日常下班后和周末消费•消费能力中等但消费机率高商务办公人群•商务类、生活类消费•分布在世博区央企聚集区周边的办公楼宇中•随机消费和就近消费•餐饮娱乐消费的主力人群•消费能力较高但消费机率中等•对消费环境的要求较高约会聚会人群•年轻型消费•分布区域广泛•一般为目的性消费•追求商业新鲜度、时尚感、品质感•注重多样化的选择•倾向于餐饮、娱乐类消费•消费能力较高，消费机率低轨道交通客流•休闲型消费•分布在8号线沿线•目的性抵达消费•对商业环境及商业新鲜度的要求较高•倾向于餐饮、娱乐、亲子类消费•消费能力较高，消费机率低市场定位商业租金测算剖面组合图零售、儿童专区、餐饮专门店/中西快餐零售、服务、休闲餐饮/甜品/冰淇凌休闲品牌次主力店、快时尚（1+2）、生活用品及杂货店药妆店零售、轻食美食广场大型餐饮、正餐屋顶花园露天酒吧商业可租赁面积统计上海周家渡项目商业可租赁面积初步统计表建筑面积（㎡）商业所在楼层业态每层租赁面积（㎡）零售餐饮服务娱乐B2地下停车库(5,000)(不含商业面积)B2餐饮、儿童专区600045001500B1餐饮、轻食、零售、服务12,0003,2007,800,10001F快时尚、餐饮、零售8,0003,0005,0002F快时尚、餐饮、零售8,0003,2004,8003F餐饮、零售8,0004,0004,0004F儿童专区、餐饮3,0001,0002,0005F屋顶露天花园酒吧2,5002,500商业面积4750013,40029,6001,0003,500业态百分比28.21%62.32%2.11%7.37%业态组合汇总餐饮62.32%零售28.21%娱乐7.37%服务2.11%业态总租赁面积面积配比零售13,400㎡28.21%餐饮29,600㎡62.32%服务1,000㎡2.11%娱乐3500㎡7.37%合计47,500㎡100%重点案例租金参考主力业态：餐饮商场名称物业特性建筑面积（㎡）租金递增率租金（元/天/㎡）紫竹商业广场双地铁商业、美食广场32-658%B1：5.2-7.01F：9-122F：6-8喜马拉雅双地铁商业、综合体商业美食广场：800中型餐饮：700-900甜品店：40-6510%B2：美食广场4.8中型餐饮：5.0甜品店：10.8B1：6.0周浦万达综合体商业金街：420㎡步行街3F：250-60015%金街1-2F：6.5步行街3F：9.0百联商业中心社区商业中小餐饮：60-300大型餐饮：12006%1F：4.4-8.82F：4.5-4.7分业态重点案例租金参考主力业态：商业零售商场名称物业特性建筑面积（㎡）租金递增率租金（元/天/㎡）浦东嘉里中心地铁综合体商业60-15010%B1：7.21F：10.82F：9喜马拉雅双地铁商业综合体商业美食广场：800中型餐饮：700-900甜品店：40-6510%B2F：儿童零售4.8服装零售：8-9.6B1F：7.21F：11周浦万达综合体商业金街：420㎡步行街3F：250-60015%步行街1F：15步行街2F：13.2百联商业中心社区商业中小餐饮：60-300大型餐饮：12006%1F：8.82F：5.0分业态重点案例租金参考商场名称品牌名称楼层面积（㎡）租金（元/天/㎡）五角场万达黄金珠宝1F14.47服装B1-2F17.31百联西郊屈臣氏1F3006百联中环ONLY综合店3F3005.5万宁1F2505.6大宁国际欧时力1F8012.5时间廊1F15016.1百联又一城TEENIEWEENIE1F8513.5屈臣氏1F2007.6主力业态：商业零售分业态重点案例租金参考服务配套商场名称品牌名称楼层建筑面积（㎡）租金（元/天/㎡）百联西郊屈臣氏1F3006百联中环万宁1F5.5韶菲造型1F2004分业态重点案例租金参考休闲娱乐商场名称品牌名称建筑面积（㎡）租金（元/天/㎡）新世界百货SEGA5,3275.5新世界百货冰场2,5205.2光明乳业物业钱柜KTV（静安店）5,3215.23经纬大厦好乐迪KTV（新天地店）4,2146.14西郊百联翻斗乐3,1125.64正大广场翻斗城1,2004.0五角场万达大歌星KTV3,9003.92平均水平5.1元/天/㎡租金测算租金收益测算（分楼层）租金收益预测（分楼层）楼层业态总租赁面积（平方米）租金单价（元/平方米/天）日租金（元/天）年租金（元）年租金占比B2餐饮45005.323,8508,705,2507.63%娱乐15004.77,0502,573,2502.26%60005.1530,90011,278,5009.89%B1零售32005.918,8806,891,2006.04%餐饮78005.240,56014,804,40012.98%服务10006.06,0002,190,0001.92%120005.565,44023,885,60020.95%1F零售30009.027,0009,855,0008.64%餐饮50008.542,50015,512,50013.61%80008.869,50025,367,50022.25%2F零售32008.627,52010,044,8008.81%餐饮48007.435,52012,964,80011.37%80007.963,04023,009,60020.18%3F零售40007.530,00010,950,0009.60%餐饮40006.526,0009,490,0008.32%80007.056,00020,440,00017.93%4F娱乐20006.012,0004,380,0003.84%餐饮10005.05,0001,825,0001.60%30005.717,0006,205,0005.44%5F餐饮25004.210,5003,832,5003.36%总计475006.6312,380114,018,700100.00%综合体项目整体租金对比综合体项目整体租金对比租金收益测算（分业态）201320142015201620172018项目开发周期建设期经营期年租金收益（元）114,018,700120,859,822128,111,411128,111,411140,922,552140,922,552租金增长率00000入驻率111年总租金收益(元)108,894,700126,830,297133,876,425前三年租金总收益（元）369,601,422租金收益测算（分业态）餐饮58.9%零售33.1%娱乐6.1%服务1.9%分类业态租金贡献度三年经营期租金测算201320142015201620172018项目开发周期建设期经营期年租金收益（元）114,018,700120,859,822128,111,411128,111,411140,922,552140,922,552租金增长率6%6%0%10%0%入驻率90%95%95%年总租金收益（元）115,300,270133,876,425133,876,425前三年租金总收益（元）383,053,120十年经营期租金测算2013201420152016201720182019202020212022202320242025项目开发周期建设期经营期年租金收益(千元)114,018120,859128,111128,111140,922140,922155,014155,014170,515170,515187,567187,567206,323租金增长率6%6%0%10%0%10%0%10%0%10%0%10%入驻率90%95%95%100%100%100%100%100%100%100%年总租金收益（千元）115,300133,876133,876155,014155,014170,515170,515187,567187,567206,323前十年租金总收益（元）1,615,575,856测算时间比较测算时间商业面积（平方米）年租（元）租金单价（元/平方米/单价）备注2013年7月15日39,000100,513,7007.2第一次本中心设算2013年8月12日39,00096,648,3506.8市场规划部杨杰设算2013年8月19日47,5001,140,187,006.6依据方华最新规划之面积商业亮点建议商业亮点建议商业亮点建议商业亮点建议商业亮点建议商业亮点建议商业亮点建议商业亮点建议商业亮点建议