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宝山寺入市营销推广方案致献罗店上坤超越而来FlourishingRenaissance市场维度启示形象维度定位营销维度执行市场维度启示宏观环境纵观上海商业整体环境给予我们的理解：1.市场宏观政策利好，商业市场波动平稳。但历史数据价值参考较低，各个板块相对独立。2.市场环境影响商业投资信心，宏观政策引导投资人资产组合方式。市场给予启示：宏观政策利好，市场信心上扬。区域环境纵观宝山商业整体环境给予我们的理解：1.非传统商业板块向集中型商业板块转型，区域供需求量增量明显供应反倒不足。2.各自板块本土去化，价值还处于市场低位。区域市场给予启示：非传统型商业板块受到市场波动起伏较弱，区域地缘性商业具备独立板块自有支撑。竞争案例主力竟品V上坤-上街本案机会竞品给予启示：竞品参考与竞争关系不明显，本案必须区隔其他自成流派。打宝龙：上街产品丰富，面积小，单总价低打龙湖：统一经营的不售，出售的不统一经营，业主没保障，失败率高。形象维度定位广告先出击，形象先树立上坤·上街价值体系背书•上海新腔调塑造者，上坤品牌巨献•全体系商业分布，6m挑高临街商铺•30—100㎡街铺，投资价值精品•罗店商业价值中心、五百年宝山古寺配套•复合型商业业态，多元化消费•现代中式外立面，特色风格建筑群之于上街项目而言我有什么？产品价值已然清晰形象课题在前，我要成为什么？演绎！深度价值·非凡格局讲求和谐的规划上下一体上坤上街项目，业态多层分布，动线精妙，上下一体毫无界限里外完整上街里外完美融合城市节点跟城市界面，临街商业跟内置广场，完整如一深度价值·不二体验灵动包容的业态大小融洽上街内部业态风格、商业形态大小兼顾，风格灵动，各取所取雅俗共赏市井生活，Spa微酣，小酌安详。雅俗，在别处无法共赏。深度价值·全新模式前所未有的商业动静皆备以上街的商业流动跟宝山寺的五百年底蕴对比，动静皆备。新旧交替现代商业模式，嫁接本土资源特色，全新的模式，无限发展可能。这样的一个上坤作品不只之于竞品宝龙之于宝山区域整体商业形态而言也是一个具有创新性、标杆意义的项目毫无疑问上坤·上街也必然带给罗店乃至宝山前所未有的消费新体验创新互动体验今天起，上街不用再赶时间就在这里忘了时间想得到的吃喝玩乐购想不到的心灵禅修见惯了的饕餮盛宴没享过的风情体验第一次上街实现吃饱了才有力气减肥的誓言先生看球不理人？还好“上街”也有下半场！从一个人的美丽到一家人的时尚上街，不一样以前上街买！买！买！如今上街玩！玩！玩！上街，不只是消费上街，成为一种生活从消费到生活，上街领衔了罗店乃至宝山商业的升级上街实现了真正的体验式邻里消费时代！上坤·上街宝山新天地6.0体验邻里商业街区+整案定位视觉表现精准营销策略形象可以出位，策略要有针对2015年完成签约2.0-2.2亿元2015年完成回款1-1.2亿元2016年底完成项目房源售罄及90%回款任务明确目标第一批楼号楼层套数总计1#（南）1层房源151#（南）2层房源122#（全部）1层房源292#（全部）2层房源142#（全部）1拖2房源83#（西）1层房源113#（西）2层房源112015年入市开盘房源100套按照认筹转化成交比4：1统计首开需要认筹客户400组艰巨的任务运营模式与房源梳理第一批楼号楼层套数总计1#（南）1层房源151#（南）2层房源122#（全部）1层房源292#（全部）2层房源142#（全部）1拖2房源83#（西）1层房源113#（西）2层房源11首开房源统计：共100套房源，其中1层房源55套，2层房源37套，1拖2房源8套12345项目运营模式：统一运营6年+1：9分成2年总销1#2#3#4#5#房源面积价格总销房源面积价格总销房源面积价格总销房源面积价格总销房源面积价格总销1层1571.8340000628732001层1902.7140000761084001层1099.6840000439872001层3841.32390001498114801层1619.539000631605002层648.320000129660002层743.7720000148754002层554.5319000105360702层2493.0718000448752602层1313.8618000236494801拖21505.1426500398862101拖21784.8227500490825501拖2955.3125500243604051拖2355.982700096114601拖2375.152700010129050总销合计115725410总销合计140066350总销合计78883675总销合计204298200总销合计96939030预计均价均价30500元/平米价格单位：元/㎡面积单位：㎡总销金额单位：元全盘总销金额约6.3亿元买单投资物业地缘客户实力担纲相对封闭的地缘客户市场，加之未来美兰湖商业和宝龙城市广场的客户截留本案客户必然以罗店/罗泾本地客为主客群策略反思：闭合的地缘性市场上坤-上街全新入市，如何在有限地源中成功打响第一战？依托市场、竞品、客群和项目自身的梳理我们总结得出上坤-上街营销推广面临的三大核心诉求形象诉求-罗店上街就到“新天地”销售诉求-罗店人拥有上街！才有根！推广诉求-不知道上街！你是住罗店？2105寻找罗店前100席事件营销持续曝光区隔竞品独树一帜分层锁客梯度递进形象执行销售执行推广执行营销维度执行2015年5月2015年6月2015年7月2015年8月2016年9月执行10月24日10月31日进场首开阶段1（曝光期）筹备阶段2（产品期）阶段3（上市期）落位阶段组合：形象占位，事件起势，活动贯穿，认筹锁客开放及认筹贯穿始末活动主线第一阶段营销执行（6.6——7.17）2015年6月21区域发展论坛会2015年7月12陶艺慈善拍卖售楼处公开主形象惊艳亮相——占位6月6日7月17日大事件（6月6日）主题活动认筹活动基金理财发布（上街红金）目标锁客1阶段认筹50+30组线下推广周边社区全覆盖+巡展曝光期线上推广线上媒体全覆盖（新闻报道）代理资源先行外联产品推荐会阶段形象主题大事件：公开起势活动，政府/宝山寺借势6月6日，售楼处公开活动邀请宝山寺住持高僧为项目案名题字以及礼品开光赠送活动形成区域热点事件，迅速提升项目区域知名度区政府领导剪彩世良法师题字宝山寺高僧开光线上推广：媒体通路组合全部采用新闻报道方式，释放上街公开与开光法事，形成宝山事件新闻认筹活动：基金理财上街送红金6月7日，上街红金财富启动基金认筹方式：平安好房宝（利用好房宝作为第一波认筹锁客工具）好房宝年化收益固定5%+开发商补贴年化收益15%合计上坤红金年化固定收益20%贯穿蓄客周期5个月2万元/份到期收益1666元/份，未购房则只有5%主题活动：区域发展论坛6月21日，宝山区域未来规划发展论坛邀请嘉宾：商业投资分析专家、权威人士、阶段积累客户、企业主领导层人员本案现场邀请行业权威人士向到访客户传递投资理念强化投资客信心推动客户认筹主题活动：上瓷陶拍深度发酵话题影响7月12日现场慈善上瓷艺术馆陶艺拍卖活动，政府支持，拍卖款捐赠与慈善基金组织形成区域热点事件，提升项目影响力，推动客户认筹线下推广：商超+社区巡展覆盖增加认知通过大事件引爆后，先进行第一轮的本地居民认知覆盖，项目信息到户，协助项目认筹颂唐外联活动：分公司投资产品推介会6月~7月，颂唐南京+无锡产品投资推荐会方式：由颂唐公司主办，在南京和无锡分公司组织商业项目客户的投资推荐专场。组织有意向的投资客户组团前来项目认筹。（预计第一波认筹30组）围挡位置【项目围挡】【高大围墙形象，强力昭示阵地】将祁北路阵地进行包装高度6米，增加夜间灯光效果增加夜间展示时间，同时作为项目媒体推广前的主要信息释放渠道阵地包装沪太公路-罗新路交界处沪太路-月罗公路月罗公路-罗迎路A30-转沪太路交界处S20-转沪太路交界处【道路指示牌】【关键路口布点，无盲点直达项目】沪太公路-罗新路交界处针对北区工业园、罗泾镇及项目周边罗店客群沪太路-月罗公路针对北区工业园、罗泾镇及项目周边罗店客群月罗公路-罗迎路针对项目周边罗店居民、大润发超市客户以及罗店老街客群A30-转沪太路交界处及S20-转沪太路交界处针对往返于市区及郊环的区域驾车客群交通指引上坤-上街021-66665888罗溪路月罗公路沪太公路塘西街祁北路【引导旗】【细分区域，多动线闭环围合】针对北侧区域来访客户动线1：罗溪路-祁北路；动线2：沪太公路-罗新路-塘西街-祁北路针对南侧区域来访客户动线：沪太路-月罗公路-罗溪路-祁北路针对项目周边人流集中区域动线1：塘西街-恒德隆购物广场；动线2：大润发超市周边；动线3：美兰湖世纪联华超市周边客户引导上坤上街引导道旗•1、通过大面积的新闻事件形式曝光及线下活动，增加项目知名度。•2、通过第三方金融机构低门槛起步提前收筹第一轮锁客。•3、通过区域发展论坛活动，增加客户信心•4、通过慈善义拍嫁接政府，提高项目知名度和美誉度。•5,通过代理外联资源拓展外区投资客户。•6、认筹目标：42天80组（平均13组/周）第一阶段营销目的活动主线2015年8月1投资论坛会2015年8月22产品推介会上街“快闪”产品形象亮相——传达7月18日9月12日大事件（7月18日）主题活动认筹活动上瓷会员金卡（大客户与团购客户优惠释放）目标锁客2阶段认筹100+50组线下推广商户联盟+车体广告产品期第二阶段营销执行（7.18——9.12）线上推广线上媒体全覆盖（新闻报道）代理资源助力外联产品推荐会阶段形象主题上街，买铺挑高6M，真双层，30-50平纯街铺持续强化“上街”记忆度，广告口号促动突出产品独特卖点，产品段以小面积主打，最大限度吸客7月18日1.在罗店主要街道举行“上街红人”走秀活动，红蜜蜂举牌跟随派发上街购物袋与单页。2.在罗店大润发、世纪联华等人流集散地同步举行“上街客”快闪活动。3.时尚模特特色装扮手拿“全罗店来上街”的广告牌，形成话题影响，聚焦市场目光周六在多个热门地点同时出现上街信息，快速在罗店区域内形成话语传播热点大事件：“上街客”快闪罗店上街“红人”时尚模特闪客线上推广：媒体通路组合全部采用新闻报道方式，释放上街产品信息，形成宝山事件新闻主题活动：产品推介会8月22日，上街产品推介会邀请嘉宾：前期认筹与阶段积累客源，主要针对购买1托2和2套以上的大客户和团购客户。于项目售楼处或其他会议场地举办，增加客户购买信心，同时开启上瓷会员卡从而锁定潜在大客户和团购客户。认筹活动2（大客户）：上瓷会员金卡8月22日，上瓷金卡会员启动基金认筹方式：上瓷馆会员卡（利用上瓷会员卡筛选大客户作为第二波追筹锁客工具）上瓷会员卡（金卡）采用付5万入会可享受上瓷会97折，购买上坤旗下多种产品均可享受此优惠，购上街可以享受5万+97折冲房款，在享受团购98折优惠。（限1托2，购2套以上）线下推广：信息户外短爆下线覆盖主题第二轮让罗店人出门处处见上街，覆盖生活涉及到的方方面面。户外短爆：1.在罗店重点区域阶段放置落地看板重复信息。2.在罗店公交站点放置广告灯箱。线下推广：商家互动联盟拓客覆盖主题第二轮让罗店人出门处处见上街，覆盖生活涉及到的方方面面。商家联盟优势：1.广告植入项目推广提高认知率。2.收集商户信息协助项目招商。借势宝山寺法会节点拓展回流罗店老居民，提高知名度，法会期间举办暖场茶歇活动，接引宝山寺法会流动客群。8.39.6-9.12观音菩萨成道日消灾普佛地藏法会借势拓客：宝山寺法会颂唐外联活动：分公司投资产品推介会8月~9月，颂唐苏州+合肥+呼和浩特产品投资推荐会方式：由颂唐公司主办，在苏州，合肥和呼和浩特分公司组织商业项目客户的投资推荐专场。组织有意向的投资客户组团前来项目认筹。其中：呼和浩特是颂唐北方城市分公司，主要有一个商会成功投资南京和苏州代理的商业成功团购案例）（预计第二波认筹50组其中5组大客户）•1、通过上街快闪的的大型事件营销进行炒作，保持项目持续关注度。•2、通过投资论坛与产品推介会，释放产品信息同时筛选出有能力购买大面积或高总价