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二零壹零年八月星月国际广场项目业态规划建议前言非常感谢贵司对我司工作的信任和支持，使我司能有机会与贵司共同探讨本项目之工作。本项目从市场大环境入手，结合项目现时的具体情况，加上我司专业经验得出项目业态规划定位初析及招商初步建议。为使星月国际广场商业项目能在业态规划定位上掌握到一个更明确的方向，我司特在项目所在区域选取与本项目的消费氛围及环境相似度较高的项目，对其商业业态模式、经营状况、租售水平等作出深入的探索及分析后，以给本项目能有一个更有利而准确的市场及产品定位。我司深信凭借丰富的专业经验和无比的工作热诚，在项目的工作中必定会全力以赴，做到最好。◆项目分析……………………………………………………………4◆项目定位及业态规划建议…………………………………………12目录项目分析项目关键指标项目名称星月国际广场地理位置宝山区淞宝路155号用地性质商办整体定位蓝调街区橙色生活商业面积16788平方米交付日期2011年11月主要交通轨道交通三号线、多条公交车、牡丹江路和同济路主干道、逸仙路高架等备注地上为1至6层，地下一层，建筑最高为23.9M，建筑面积为约16788.61平方米。项目分析项目地块位置图示项目分析地理位置牡丹江路、海江路总建筑面积150,000平方米商业形态开放式办公、商业综合体发展商安信置地有限公司物业管理高力国际物业管理公司市场定位中档租金报价7-8元（一楼）、5-6元（二楼）预测实际租金6-7元（一楼）、4-5元（二楼）开业时间2007年5月竞争项目分析•安信商业广场安信商业广场位于牡丹江路沿线，整个项目共分成6个街区，建有大型综合大卖场、星级酒店、高级写字楼。项目分析安信商业广场分析•位于牡丹江路商业区，是区域首个开放式商业街区；•整体形象较好，档次较高；•共有三层，首层除服饰类，其余经营状况较好，二层大量空置，经营困难。与本项目分属同一商圈，其地理位置优于本项目，对本项目造成了一定程度上的客源截流，形成很直接的竞争关系。项目分析地理位置宝山同济路999号总建筑面积5万平方米商业形态创意园（餐饮、休闲）发展商上海新黄浦置业股份有限公司物业管理弘基物业管理有限公司市场定位中档租金报价3—3.5元/平方/天预测实际租金2—3.5元/平方/天开业时间2008年11月•创邑·幸福湾创邑·幸福湾位于宝山区友谊路、同济路交接处，建筑面积约3万平米，原为幸福摩托车厂，保留有21幢厂房仓库及办公楼，是一座涵盖办公、商业配套、企业总部的创意产业园区，项目整体呈Loft式商业形态。项目分析创邑·幸福湾分析•项目所在的地理位置偏于牡丹江路核心商圈；•周边交通环境阻碍了项目的发展，导致无法聚集人气；•商业动线设计不合理，部分街区人气不足；•地铁三号线友谊路站近在咫尺；综合来看，偏离本项目所属商圈，且其规模效应不强，辐射半径有限，与本项目未能形成很直接的竞争关系。项目分析•综合来看，与本项目在商业形象、档次上现阶段在淞宝区域内最直接威胁的竞争对手为安信商业广场；•未来可构成直接竞争关系的为距离项目不远的宝山体育中心大型旧改项目，而项目届时已经过了一定时期的培育，商业氛围已较成熟；•因此，项目的整体定位规划应有发展的眼光，立足现状，把握趋势，方能赢得市场。项目分析项目定位及业态规划项目定位依据•考虑定位时需注意的因素作为星月国际广场要有一个稳妥的定位，我司认为须根据下列六个主要考虑点出发才能照顾全局。1主要目标消费群的消费次数(频率)高：周边居民低：其他外围人群项目定位及业态规划主要目标消费群的消费能力2较高：淞宝区域居民不肯定：其他外围人群主要目标消费群的主力业态需要评估3集中具规模及形态的餐饮、生活配套及休闲娱乐项目定位及业态规划星月国际广场的企业品牌形象4应必须有日常生活基本配套及不能流于低档的配套行业配合办公楼产品与之相呼应产品定位在区内地理位置的经营效果、租金收益及生存空间的兼顾5商铺装饰明亮档次中档商户业态应需要有规范性的经营划分6不一定先考虑最高租金的行业而应选择最受消费者欢迎的行业项目定位及业态规划定位因素分析主要目标消费群是淞宝地区的居民必须有日常生活配套设施及有一定良好形象的配套行业整体的装饰明亮，档次中档，商户业态应需要有规范性的经营分析须满足体现项目的第一印象消费者需要形象好具备一定休闲娱乐的消费场所分析因素示意项目定位及业态规划•主要目标消费群是整个淞宝地区的居民，辐射海滨新村、宝山新村、宝林新村及宝钢新村和其他路段的客户；•整体区域人去密度较高，可支持本项目的消费，从周边居住居民来看，有部分宝钢集团的工作人士，收入较高；•区域居住人群对于餐饮类业态有一定的需求度，而百货类相对需要较小。主要目标消费群的消费特性及消费力分析项目定位及业态规划•围绕本项目的定位，调整优化商业与服务业功能；•强化商业形象的展示，有机结合项目的建筑美学，营造风格鲜明，特色丰富的商业形态；•符合区域居民的业态需求，引入标准超市等主力店，引入更多的品牌连锁经营商家；•整体招商进程宜按项目成长阶段适时调整经营业种，加大餐饮、休闲娱乐的比重；•通过专铺专营形式，令商家达到互补经营，共同得益的目的，利于商户的长期生存。整体商业可持续发展的路径与策略选择项目定位及业态规划项目业态分布比例建议业态类别设置比例备注餐饮美食40-50%符合区域居民普通要求休闲娱乐20-30%满足居民对娱乐休闲的需求生活配套10-20%满足周边居民及未来办公人群的需求项目定位及业态规划业态具体布局建议结合项目整体商业定位，业态布局应该遵循的原则主要有以下所列：总体原则：•在商业布点时，尽量优先考虑服务配套类业态的位置，布点标准一是为了方便周边居民的消费，同时也需要考虑未来办公楼人群的消费，并且龙头商家对其他小商家的带动作用也是不容小觑的；•展示面良好位置商铺，留予形象较好，影响力较大的品牌商家，提升整体商业形象；•运用发展的眼光，满足现状需求，紧贴规划利好，把握未来发展趋势，持续经营。项目定位及业态规划人流动线分析：主入口次入口项目定位及业态规划业态规划示意图1：•C区地下室/五层/六层项目定位及业态规划业态规划示意图2：•C区一层项目定位及业态规划业态规划示意图3：•C区二层项目定位及业态规划业态规划示意图4：•C区三层项目定位及业态规划目标商家名录业态分类品牌商户餐饮美食正餐和记小菜、望湘园、麦盛莉快餐KFC、大家乐、味之都咖啡上岛咖啡、迪欧咖啡、两岸咖啡自助餐好伦哥、顶呱呱、巴西烤肉火锅海底捞、豆捞坊、小尾羊休闲娱乐KTV麒麟KTV、浪莎音乐城、大回音量贩式足浴保健敦煌千子莲足浴、大桶大足浴、重庆家富富桥足浴美容SPA柔婷美容SPA、克丽缇娜、玛萨桌球传奇桌球、尊爵桌球、久斯台球游乐游艺南梦宫、米果乐园、星嘉游艺世界健身会所一兆韦德、星之健身、力美健健身生活配套银行工商银行、农业银行、上海银行证券日信证券、光大证券、海通证券便利全家、快客、好德洗染卡柏洗染、象王洗衣、福奈特洗衣西点糕点克莉丝汀、可颂坊、85度C项目定位及业态规划专铺专营－商铺进行招商推广阶段的前期，对商铺经营的业态比例、业态分布、经营管理等因素进行合理的科学规划(即按照社区及周边居民人口。消费能力及商品经营所需的数量作出准确的定位评估，从而对经营商铺数量及经营位置等作出区域、分布、比例的划分)，从而对商铺进行同一经营管理、招商。业态控制建议－专铺专营“三赢”开发商商户消费者项目定位及业态规划开发商专铺专营－达成“三赢”局面商户消费者实现利益最大化的同时更近一步提高开发商品牌良好的经营环境优越的经营状况满足物质生活需求为日常生活提供需要和服务项目定位及业态规划THEEND谢谢！地址：上海市徐汇区南丹东路300弄亚都商务楼1502室电话：021-62628282传真：021-54893530