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项目整体概况一、基本参数：物业名称（暂定）：静安紫苑地理位置：江宁路武宁路口地理区块：南京西路CBD物业属性：商住办综合物业容积率：4.69工程状况：开工时间：2004年10月16日竣工时间：2007年年底建筑面积：约5万平方米，其中：酒店式公寓21,899㎡；办公部分8,450㎡；商业部分8,190㎡楼层状况：27层，其中：1-3层为商业裙房和会所配套；4-20层为标准层，20-27层每层均有屋顶花园1324二、环境状况位于江宁路武定路口，与南京西路CBD商务区域相距数百米；与静安寺和恒梅泰商圈正好构成一个黄金三角，同时受到两大商圈的辐射，区位条件佳；地理位置南京西路沿线商务配备成熟而且高档，可以为本项目的商务客户共享；项目周边以住宅小区的生活配套为主，便利且齐全；商务配套江宁路为双向6车道，4快2慢；紧靠南京西路，高峰时段出现部分拥堵现象；武定路为双向4车道，2快2慢，日常来往车辆较少；道路状况娱乐：艺海剧院、美琪大剧院、静安体育中心、823CLUB等；医院及银行：中国兴业银行、静安区中心医院等；其他：上海中服出国人员服务中心其他设施环境状况三、SWOT分析优势：项目地处传统市中心位置；地块的稀缺性；区位处于南京路商务区辐射范围内，商务设施较齐全；品牌开发商；劣势：项目离南京路核心商务区尚有一定距离；周边多为居民区和旧式办公楼，商务环境受到影响；办公楼体量小，单元划分较为单一，局限客户选择范围；机会：利用静安区的发展优势和南京西路商圈的扩张效应；产权式优质写字楼需求增加；本案为综合性项目，产品之间的互相补充，提高各自附加值；威胁：政策对投资行为的宏观调控，抑制投资行为；南京西路核心商务区内高档办公楼的高品质的威胁和周边办公楼的低价格的威胁共存；市场篇：办公部分一、宏观政策政策影响04年8月31日以后，所有商用出让土地一律以招、拍、挂牌方式。土地政策收紧，项目推出时间推迟，导致土地供应量减少，引起市场价格上扬04年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率，其中一年期贷款基准利率上调到5.58%。银行政策的要求提高，使投资门槛要求相应提高05年国家连续出台宏观政策，对房地产市场大环境进行调控，其中对住宅市场影响较大。其他宏观政策对商办房产的影响并未十分明显，多为连带效应二、办公市场概况1、中房上海办公楼指数（2005年1月份至2006年2月份）整体而言，2005年的上海办公楼市场仍然在一个稳定良性的市场环境下运行，整个年度呈现上涨态势，指数增长142点，增长幅度10.8%。1200125013001350140014501500第一季度稳步增长第二季度宏观政策调控的影响下增幅减缓第三季度保持稳定第四季度受到住房价格下降以及年终企业资金压力等因素的影响，出现轻微下跌05年度05年新增供应量庞大上市200万㎡2、供需状况0200,000400,0002005.12005.22005.32005.42005.52005.62005.72005.82005.92005.102005.112005.122006.12006.2010,00020,00030,000新增供应量（m2）成交量（m2）成交均价（元/m2）销售型写字楼以准甲级和乙级写字楼为主，均价约为16,000元/㎡，去化情况一般；但其中在售甲级写字楼供应量稀少，强劲的需求使得销售情况火爆，平均售价约为25,000元/㎡。市区销售型写字楼市场供需图但需求量平淡05年去化136万㎡销售市场新增供应量庞大，主要是准甲级和乙级写字楼，去化情况平淡；小部分甲级写字楼项目突破传统的租赁形式转入销售行列。凭借地段好，配套佳，这类优质项目即使价格不菲，但是由于其稀缺性，销售情况火爆。租赁市场中甲级办公楼租金水平大幅增长，空置率下降到6.6%，需求强劲，仍然呈现供不应求局面，个别项目出现高比例的预租热潮；而乙级写字楼由于供应量庞大，供大于求。随着甲级写字楼租金的日益上涨，以及强劲的购买需求，部分企业开始投入销售型的优质办公，避免由租金不断上涨所带来的经济压力。3、市场小结06年甲级写字楼的新增供应有限，需求仍然旺盛，租金水平继续稳步上升，乙级写字楼租金水平将被一些新建优质物业和甲级写字楼带动，呈现增长态势。2006年，甲级乙级写字楼租金和售价仍然将稳步上涨。2006年伊始中房上海办公楼指数仍然上涨在未来两三年内，上海的写字楼市场需求仍然强劲，将会是一个稳步上升的过程。甲级写字楼供应有限外资基金进入，外资公司、国内大型企业发展，银行及金融集团的迅猛扩张4、市场趋势三、区域办公市场本部分选取沪上高档写字楼物业作为本案的价格参考。此类物业大部分位于沪上顶级商务圈内，多为租赁形式经营，但近两年来，高档写字楼物业也纷纷出现了产权式销售。成熟的商务氛围及齐全的商业配套，使这批高档写字楼无论租金还是售价都在一个较高的价格水平。1、销售市场项目名称项目地址价格范围（元/㎡）物业管理费（元/㎡/月）销售均价（元/㎡）项目简介凯迪克大厦江宁路212号20,000-22,0002218,626老盘由租转售，分割面积为328-1,512㎡对外出售，销售率34.3%，静安中华大厦北京中路1701号17,000-27,0002420,231单元面积82-350m2，出售率92.6%，现售高区部分，国际丽都城J楼新闸路829号-833号23,0004.518,398单元面积61-183㎡，销售率96.9%晶采世纪大厦威海路567号36,0002925,095单元面积94-144㎡，销售率93.1%海银国际大厦威海路233号37,0002525,144甲级写字楼标准，半层起售，销售率9.5%，区域内在售项目位于江宁路和威海路沿线等地区，楼品等级参差不齐，售价18,000-25,000元/㎡，200㎡以下的单元销售情况较有优势。1）区域写字楼销售状况2）沪上甲级写字楼销售状况所在商圈项目名称总建筑面积（㎡）单元面积（㎡）成交均价（元/㎡/天）销售率小陆家嘴地区花旗集团大厦91,00060033,04244%人民广场天安中心35,092100-27528,55050.3%海通证券大厦54,00097-1,60026,59460.4%旺角广场30,00075-19124,65868.8%徐家汇大华汇智大厦30,000106-22226,0823.1%延安西路沿线华敏世纪广场125,000125-40023,99286.5%人民广场商圈、徐家汇和陆家嘴地区的写字楼因其出色的地理位置，良好的商务及公建配套，成熟的办公氛围，价格十分坚挺。1）项目周边项目名称位置写字楼总建面积（平方米）租金（元/m2/天）物业管理费（元/m2/月）出租率新越时美江宁路445号9,977RMB3.3-3.5RMB1595%博鸿大厦江宁路495号15,913RMB3.6RMB7.5490%凯迪克大厦江宁路212号33,264RMB3.8RMB2298%兴业大厦江宁路168号32,400RMB4.7RMB17.795%申银发展新闸路1098弄31,448RMB2.8RMB590%和一大厦江宁路420号16,200RMB2.3-2.5RMB15100%区域周边在租项目较为陈旧，配套设施和商务环境不及南京西路传统商圈，租金落差较大，最高租金价格不到5元/㎡/天。2、租赁市场2）南京西路沿线南京西路CBD商圈的地段优势明显，商务配套齐全，办公氛围浓郁，具有不可代替的地位，租金价格居高不下，平均出租率98%。项目名称写字楼总建面积（平方米）租金（元/m2/天）物业管理费（元/m2/月）出租率南证大厦70,200USD0.55USD3.298%博爱大厦14,823RMB4.5USD2.796%中创大厦17,371USD0.55USD3100%静安新时代11,000USD0.55-0.58USD395%梅陇镇广场42,000USD1-1.2USD3.6598%中信泰富广场71,000USD1.3USD3.897%恒隆广场80,000USD1.3USD3.8100%上海商城25,000USD1.2USD3.999%中欣大厦55,000USD0.9USD3.897%嘉里中心35,850RMB10.8RMB32100%江宁路办公楼受到南京西路商圈的辐射，客户需求相近，其中以国外大型企业，投资贸易类的公司占据多数，具有很强的经济实力，发展前景可观。3、客户分析4、市场小结静安区是上海9个中心城区的中心，聚集了上海顶级办公楼、高级品牌购物广场、高档酒店、会展中心、服务式公寓等，成为上海重要的高级商务和商业区之一。静安区甲级写字楼数量众多，主要分布于南京西路，威海路，江宁路沿线，其中聚集在南京西路的甲级写字楼供不应求，租售价格不断上涨。高档写字楼主要分布于传统商务区域的黄金地段，若地理优势略显逊色，则楼宇品质，推广力度以及配套设施成为影响楼宇租售价格的重要因素。随着静安区商务楼宇和商业项目的进一步开发和发展，静安区将成为国际高档的商务商业中心。市场篇：酒店式公寓一、产品类别市场上的所谓的酒店式公寓产品主要有：1122产权酒店式公寓•酒店经营管理公司提供统一管理，提供酒店式服务•业主获得一定投资回报•代表物业：骏豪国际、天赐公寓服务式酒店公寓非产权酒店式公寓（只租不售）•产权由开发商持有•酒店经营管理公司获得经营权进行统一经营管理•提供酒店式服务•代表物业：雅诗阁、盛捷•出售后业主拥有独立产权、使用权•业主完全获得出租收益•无统一经营管理•代表物业：丽都新贵、兰朝部落小户型酒店公寓按照产权方式的不同：按照提供服务的不同：•高档：物业管理公司提供较为完善的类酒店式服务•低档：物业管理公司仅提供基本的居家配套服务类酒店式公寓二、分布特征123酒店式公寓主要集中于上海的黄金CBD区域及高档住宅区内，区域交通便捷、环境优雅。按照区域板块的概念，酒店式公寓的分布主要可分为九大板块。衡山路板块、镇宁路板块、华山路板块和南京西路板块是酒店式公寓最为集中的区域。小户型酒店公寓产品则多数存在于CBD区域辐射的边缘区域内，到达CBD区域的交通较为便捷，如虹口北外滩区域。4区域板块分布板块区域特点浦东小陆家嘴板块CBD商贸区，交通便利黄浦人民广场板块CBD商贸区，交通便利徐汇徐家汇板块商业繁华，交通便利衡山路板块传统高尚居住区静安镇宁路板块高尚居住区，人文氛围浓郁南京西路板块CBD商贸区，商业繁华，交通便利卢湾新天地板块商业繁华，交通便利、人文氛围浓郁长宁华山路板块高尚居住区，人文氛围浓郁古北板块国际化社区酒店式公寓的分布本部分选取沪上与本项目相似地段的高档物业作为本案的价格参考。酒店式公寓大部分依附于沪上顶级商务圈和高尚住宅区，多为租赁形式经营，但近两年来，此类高档物业也纷纷出现了产权式销售，一部分为出售后委托酒店公司经营管理，如骏豪国际大厦，另一部分为酒店经营管理公司经营多年已形成较好的市场反响后开发商对外发售，如芝大厦（衡山路41号）等。成熟的商务氛围及齐全的配套加之品牌酒店公司管理，使得这批酒店式公寓物业无论是租金或是售价均在一个较高的价格水平。三、价格水平1、销售市场：芝大厦天赐公寓东晶公寓久阳滨江公寓现代广场国际丽都公馆亚龙国际公寓12345项目名称类型酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓小户型公寓小户型公寓小户型公寓小户型公寓房型1-4房1-2房1-2房1-3房1-2房1房1-2房面积（平米）87-55038-12467-6952-11540-7040-7040-100售价（元/平米）35000-5000027000（均价）22000-2600020000-24000220002400011500装修标准（元/平米）5000200020002500300020001500良好地段环境氛围优质管理服务67非产权酒店式公寓区域平均租金（USD/平米/天）浦东雅诗阁徐汇盛捷时代豪庭柏华丽公寓威斯汀公寓嘉里中心浦东徐汇卢湾长宁黄浦静安1.200.900.50-0.600.6-0.81.0-1.201.1-1.20非产权酒店