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和义大道商业项目定位报告上海高力国际物业服务有限公司ColliersInternational(Shanghai)目录•宁波宏观环境分析•宁波商业发展环境分析•商家调查分析•宁波本地消费者需求分析•宁波外来消费者需求分析•常驻宁波外籍人士调查•专家访谈•可比性项目分析•竞争性项目研究•项目分析•项目总体定位•项目主题•项目业态与布局方案•建筑及景观建议“十五”时期宁波致力于塑造城市特色、奠定空间构架、增强城市功能、加快城市化发展；形成中心城市一副中心城市一中心镇一一般镇四级城镇体系，全面提高城市化水平。推进人口和产业向城镇的集聚强化城市产业功能。而随着人口导入和城市化进程的加快，将有利于拓充宁波的中心区域面积，打破宁波商业过于集中之局面，带动多点商业中心的形成。中心城区将形成为“一心两带三片多点”组团式空间格局：“一心”即以三江片为核心，“二带”即滨海、北仑、镇海产业带，沿运河和铁路的交通生态带；“三片”即镇海、北仑和三江片由二条生态带隔离，形成一个组团式城市，“多点”即围绕中心城三片的十多个卫星城。城市规划目录•宁波宏观环境分析•宁波商业发展环境分析•商家调查分析•宁波本地消费者需求分析•宁波外来消费者需求分析•常驻宁波外籍人士调查•专家访谈•可比性项目分析•竞争性项目研究•项目分析•项目总体定位•项目主题•项目业态与布局方案•建筑及景观建议随着2004年宏观调控的到来，宁波的房地产市场已经由前几年的飞速增长全面转向为平稳发展之势。2004年全市完成房地产开发投资额为234亿元，其增幅为27%，比2003年时候回落了19个百分点。总体房屋销售均价涨幅为13.9%，这一涨幅与2003年相比回落了2.7个百分点。此外，2004年宁波全市施工面积增幅的回落幅度达26%，新开工面积也比2003年下降了9%。宁波楼市开始有计划有步骤的良性发展。房地产市场2005年以后的宁波房地产市场有望走向真正的产品品质建设中。2005年计划实现房地产开发投资200亿元，进一步控制开发规模，由原来的城市创新过渡到稳步发展战略上来，住宅开工和竣工面积分别达到400万平方米、200万平方米。在保证东部新区建设的同时，三江片区仍然会是未来几年房地产建设的中心重点区域，计划2005年在三江片启动改造非成套房20万平方米以上。中心城市争取开工建设经济适用住房100万平方米（含人才公寓），其中三江片争取开工70万平方米，竣工35万平方米。房地产市场2004年宁波市旅游业增长态势强劲。全市接待入境旅游者32.2万人次，比上年增长45.4%，旅游创汇1.53亿美元，同比增长53.3%；接待国内旅游者2010万人次，同比增长16.9%，国内旅游收入192.5亿元，同比增长23.5%；旅游总收入205.2亿元，同比增长25.1%。根据“十五”旅游规划，提前一年实现旅游大市建设目标。宁波是一座美丽的港口城市，也是一座历史文化名城，更是有着丰富资源的著名旅游城市。她古色古香又富有动感，大自然的天趣与都市的跃动为一体。“东方大港，河姆文化，名人故居，儒商摇篮，佛教胜地”展现在人们面前的是一幅底蕴丰富、色彩斑斓的长篇画卷，宁波的山山水水各显神姿，引人入胜。旅游市场“十五”规划中，宁波市将打造历史文化名城与发展文化旅游事业相融合，把文化作为开发旅游产业和培养旅游业新的经济增长点的重要资源，使文化旅游成为旅游的主导产品。创意策划、开发建设一批融山水风光、文物古迹、风俗民情为一体充分展示地域文化特色的文化旅游项目。积极组织推出有影响的节庆文化活动和专题旅游，丰富旅游的文化内涵。宁波市打造文化名城，发展文化旅游事业的重点就是积极开发建设“三江文化长廊”。根据宁波城市总体发展文脉和港口城市特色，将从三江口至湾头滨江地段，规划建设以文化为灵魂，以旅游为重点的城市文化长廊，成为城区文化的新亮点、旅游的新景点、娱乐的新热点，构筑宁波城市文化形象标识。依托这一背景，本案将积极突出自身文化特色，致力于发展成为宁波市旅游热点区域。宁波“十五”旅游规划宁波的商业街区相对较为集中，中山路横贯市区东西，尤其是中山东路，以天一广场为核心，汇集了如银泰百货、长发商厦、新华联百货，乐购超市、金光百货、新世界百货等众多百货商店、购物中心及超市，是宁波最主要的商业中心地带；药行街商圈及鼓楼步行街近中山路附近，也是宁波主要的商业区域；随着宁波基础设施建设的持续发展，宁波的商业对外辐射能力将逐步得以加强。以在建的宁波万达广场(天童北路、宁南北路)为代表的新一代区域商业中心正在宁波崛起。宁波商业分布天一广场所在是宁波传统的商业中心，区域内历史古迹荟萃。区域以银泰百货为首的传统百货公司为主，辅以品牌专卖店和大卖场，配合特色餐饮街以及城隍庙的旅游商业，形成了档次齐全、服务完善的一站式商业中心。商圈内天一广场以其新颖舒适的购物气氛以及齐全的业态规划知名。多个百货围绕其展开，定位清晰，错位经营。涵盖了宁波主要的消费市场。宁波市级商业中心区宁波天一广场坐落于宁波最繁华的商业街—中山东路及药行街交汇处。广场总占地面积19.3万平方米，建筑面积22万平方米，是宁波市中心的集购物、休闲、娱乐、旅游和文化于一体的商业亮点。宁波天一广场已经成为了宁波的地标性建筑项目，现今的天一广场面对未来的激烈竞争，也在不断的调整，提升品牌形象，向中高端定位升级。天一广场宁波天一广场的商业规模宏大，业态众多，有精品区、百货区、超市区、美食区、酒店区、娱乐区、男装区、女装区、儿童区和数码区等十大商业区。引进了250余家商户，包括一批世界顶级名牌，如：BURBERRY、Boss等。天一广场现已形成以乐购生活购物中心、银泰百货为龙头的服装、餐饮、娱乐、精品四翼齐飞商业体系。天一广场广场分为男装区、女装区、儿童区、数码区、美食区、超市区、百货区、精品区、酒店区、娱乐区天一广场天一广场各分区介绍天一广场乐购生活购物中心共有三层，总商业面积约在22000平方米左右。一、二层经营卖场与商铺，三层为停车场。卖场签约承租租金为RMB1.4元/平方米/天。乐购生活购物中心乐购东看板天一广场天一广场内街沿街商铺*购物中心内商铺*卖场区域食品及服装仓库*平均租金在10元/平方米/天左右一层平面图乐购生活购物中心天一广场水景街出入口2出入口1天一广场商业规模宏大，业态涵盖面广，综合性强。各购物区以不同主题独立存在，便于消费者的购物消费。同时，由于减少了商场的高度，使得商场平均租金有所提高。各具特色的22座风格迥异的主体建筑，成为整个项目的亮点，吸引消费者。鲜明的主题概念，充分利用水与绿化、灯光等，突出其亲水、现代的主题效果。艺术化的景观效果：广场内亚洲第一的音乐喷泉和超大水幕电影、在广场上举行的各种大型演出活动、优美的广场绿化，都为消费者创造了舒适的购物环境。完善的配套设施：1000多个停车位为消费者提供了充足的停车空间。天一广场天一国际购物中心位于天一广场1号门，其中一至二层汇集了服装、饰品、钟表、皮件等众多国际品牌旗舰店，三、四层的“吉盛伟邦家私”入驻了30多家国内外著名品牌家具旗舰店。天一国际购物中心于2003年6月开业，它的启用填补了宁波市区没有一家商场集中展示展卖国际名品的空白。宁波中高档商场现状—天一国际购物中心经营规模总营业面积营业面积13000平方米，共4层，每层约3500平方米。商场业态组合1/F：国际名品服装、咖啡2/F：服装、美容3/F：吉盛伟邦4/F：吉盛伟邦宁波中高档商场现状—天一国际购物中心各业态比例除吉盛伟邦家具外，天一国际购物中心内业态以服装零售为主，珠宝、钟表配饰次之，皮具所占业态列居第三。国际购物中心的业态构成比例与其整体定位为高档国际名品有关，传统的服装、配饰、皮具仍占据总体业态的重要组成部分。参照国际购物中心从前的业态布局，其现已开始注重加强其他配套业态的比重，如：休闲餐饮、美容等，以达到延长消费者在项目内逗留时间之目的，形成项目内部业态的有效互动。宁波中高档商场现状—天一国际购物中心国际一线代表品牌服装类珠宝配饰类国际知名代表品牌从国际购物中心的品牌构成来看，项目引进众多国际一线品牌，涵盖服装、珠宝、配饰等门类，是宁波现有高档消费市场上国际一线品牌档次最高、品牌最多的商场。除国际一线品牌外，购物中心内亦包括其他为数较多的国际知名品牌，使之成为宁波现有市场上名副其实的国际购物中心。宁波中高档商场现状—天一国际购物中心宁波新世界百货是香港新世界百货集团成员之一，地处宁波市区最繁华的商业金融区中山东路上、金光中心内，中山东路是市内最繁华的商业中心地段，各类商厦，消闲娱乐设施聚集区内，人流密集，为中高档百货商场的发展缔造了黄金机会。宁波新世界百货于1998年4月开业。中高档商场现状—新世界百货（金光店）商场业态组合1F：国际名品、化妆品、珠宝首饰、女士皮鞋、手表眼镜2F：男士服装、男士皮鞋、男士内衣、箱包皮具、男士配饰3F：女士服装、女士手袋皮具、女士职业装4F：少淑女装、女士休闲装、女士配饰、美容沙龙5F：女士内衣、床上用品、促销场、运动及休闲服饰、家居用品、礼品、美容中心、美发沙龙、婚纱店经营规模总营业面积营业面积10000平方米，共5层，每层约2000平方米。中高档商场现状—新世界百货（金光店）各业态比例作为传统的百货公司，新世界百货的业态构成传承了百货公司以服装为主的惯例，服装占整体业态的64%，皮具、珠宝配饰分列第二、第三。相比传统的百货类商业形态，新世界百货现已开始注重加强其他配套业态的比重，如：美容等，以达到延长消费者在项目内逗留时间之目的，形成项目内部业态的有效互动。中高档商场现状—新世界百货（金光店）国际一线品牌服装类皮具、珠宝配饰类国际知名品牌服装类皮具类中高档商场现状—新世界百货（金光店）其他知名品牌服装类休闲运动类皮具、珠宝配饰从品牌构成来看，新世界百货引进了较多的国际一线品牌，涵盖服装、珠宝、配饰等门类，是宁波现有高档消费市场上国际一线品牌档次和数量仅次于国际购物中心的商场。除国际一线品牌外，新世界百货内亦包括其他为数较多的国际知名品牌和国内知名品牌。由此，新世界百货内部形成自高档至中高档品牌梯级分布的格局，可满足不同消费层次消费者的需求，有效吸引不同档次的消费人流。中高档商场现状—新世界百货（金光店）新世界百货作为当地知名的中高档商场，集中了国际一线品牌、国内知名品牌等不同档次的商户，满足不同层次消费者的需求。其中，国际一线品牌集中在一楼，占商场所有品牌数的约3％左右。由于新世界百货的定位仍然是百货类商业形态，因而其内部业态仍以服饰为主，服装、化妆品和皮具占据全部营业面积的5个楼面；而其它类业态（美容等）在全部经营面积中的比重较小，仅占2%左右。中高档商场现状—新世界百货（金光店）宁波银泰百货天一店是宁波银泰百货第二家门店，公司位于宁波最繁华的大型购物中心－天一SHOPPINGMALL，是一家以女性商品为主的中高档流行商场。宁波银泰百货天一店于2003年1月23日开业，建筑面积2.2万平方米，营业面积1.65万平方米，营业楼层四层。单层营业面积约4000平方米。宁波中高档商场现状—银泰百货（天一店）商场业态组合1F主营：化妆品、彩装、香水、女鞋、男鞋、珠宝、眼镜杂货、配件服务项目：哈根达斯、必胜客、总服务台。2F主营：少女休闲装、个性少女装、流行女包、流行女杂、流行饰品服务项目：真锅咖啡3F主营：少淑女装、淑女装、内衣、女饰杂品、仕女杂货、写真摄影服务项目：巴黎春天摄影4F主营：绅士服饰、男式休闲服、衬衫领带、男鞋、男杂精品、牛仔服饰、男式箱包、休闲服、男式内衣裤、运动服饰、运动用品服务项目：服装修改室宁波中高档商场现状—银泰百货（天一店）各业态比例作为传统的百货公司，银泰百货的业态构成传承了百货公司以服装为主的惯例，服装占整体业态的64%，化妆品、皮具分列第二、第三。相比传统的百货类商业形态，银泰百货现已开始注重加强其他配套业态的比重，特别是餐饮类业态的比重有所增加，主要包括以下餐饮商户：哈根达斯、PIZZAHUT等。宁波中高档商场现状—银泰百货（天一店）知名品牌化妆品女装休闲类服饰男装皮具品牌构