上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升建议104

1上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升建议2013年10月11日2上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx目录1、上海办公销售市场1.1趋势（容量）1.2结构（面积、总价、单价、位置）1.3分产品的趋势1.4热销项目或者高溢价项目解读（其他开发商如何挖掘土地的高溢价和高流量）2、上海龙湖虹桥天街目前产品力现状2.1土地的各个特点、产品的各个细节3、针对于不同类型客户或者使用目的，我们的竞争市场和盈利空间在哪里？3.1区域竞争市场3.1类住宅——怎么做才能卖得高溢价，对应的流量参考案例我们的产品如何定位产品力细节3.2办公投资客户——怎么做才能卖得高溢价，对应的流量参考案例、竞争案例我们的产品如何定位产品力细节3.3办公自用客户——怎么做才能卖得高溢价，对应的流量参考案例、竞争案例我们的产品如何定位产品力细节3.4商业用途客户——上海有没有有办公产权作商业使用、租赁也可以的案例，为什么会出现这种情况的背景条件本项目是否具备类似条件4、新技术的应用对于客户的吸引力4.1新技术的应用的客户调研，价格限制下的选择5、上海公司的运营目标下项目操盘原则6、营销策略对于产品的溢价7、总结3上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx1.上海办公销售市场4上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx1.1趋势（容量）自2006年起计算，办公市场整体供求较稳定，年供求比处于0.8-1.2之间，平均供求比1.1，年均新增存量仅25万方，累计新增供应存量200万方，其中约40%为开发商自持或长租状态；年供应量与位于180-230万方之间，年成交量位于150-180万方之间；全市成交均价整体呈上升趋势，目前处于结构性低位（外环外类住宅拉低），整体均价2.1万/㎡以上；全市办公产权物业总存量处于500-550万这一区间波动，销售率处于25%上下浮动；该500万方办公物业中约有40%（200万方）为开发商自持或长租状态；当年供求比当年余量20061.23320070.8-3220081.44920090.9-1220101.57720111.35120121.0-320131.237年均--25累计1.1200办公市场供求健康，年成交稳定在150-180万㎡，均价整体上升，近期结构性走低历年上海全市办公产品走量5上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx办公物业成交与经济形势正相关，限购以后部分住宅投资需求转向办公市场数据来源：新华财经2008年金融危机年底4万亿投资2010年国四条2011年国五条限购房产税试点数据来源：DataReport2011年国六条限购房产税扩容限墅令成交量下滑成交量上升70/90政策1.1趋势（形势）与住宅市场比对办公物业相对住宅物业，成交供应适中保持稳定状态，未出现明显波动2008年金融危机致使全市市场处于低谷，办公受影响尤为明显，跌到历史最低值2010年限购以后部分住宅投资需求转向办公市场，成交量逐步提升6上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx成交均价位于22,000-27000元/㎡上下波动，近期结构型走低供远大于求，存量逐步堆积供求逐步提升，去库存及新增供应，热度显现1.1趋势（走势）2010年至今办公物业按季度供求走势2012年至今办公产权物业市场走势渐好，供求稳定数据来源：DataReport7上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx2013-2016年全市甲级办公预估将有947万方，其中大虹桥区域、世博滨江将有大量办公供应，新兴商务区诸如长风商务区、莘庄商务区、七宝商务区将大量入市虽然近期办公物业成交势头良好，但2014年后全市供应激增，多个商务区集中供应，风险加剧2014年-2015年办公供应600多万㎡，供应过剩，供求利空1.1趋势（走势）未来走势数据来源：DataReport数据来源:戴德梁行8上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx1.2结构办公环线成交去核心化，外围成交占绝对比重，环线成交均价整体上升，局部结构型下挫P.S.柱内标注的为当年环线成交量单位：万方数据来源：DataReport数据来源：DataReport分环线成交量比重办公成交呈现去核心化，内环内及内中环成交比重降低，中外环及外郊环比重上升，目前已达到绝对比重外围区域比重已从近30%上升至近80%，外郊环占比45%，中外环占比33%分环线成交价格走势全市各环线办公物业整体成交均价上升出现局部的价格下挫与当年整购密切相关均价涨势与距城市中心距离呈正相关，内环内涨势最为显著环线成交比重及价格趋势9上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx整个市场成交主体为标准办公，未来市场仍将以标准办公为主体整个市场标准办公占主体，其次为类住宅，市场容量大1.2结构按产品属性划分数据来源：DataReport10上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx全市酒店式公寓、标准办公产品成交量稳步提升，因成交区域去核心化，成交均价结构性下探全市标准办公库存量逐年处于递增状态，但始终保持在20%上下，整体去化稳定1.2结构按产品属性划分标准办公未来供应量大，市场存在一定去化风险数据来源：DataReport11上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx200万以下低总价办公产品走量高，200万以下占成交面积比近50%从成交套数来看，500万元以内办公产品成交逐年递增，500万元以上成交套数略有下降受成交套数影响，成交产品面积主要集中在500万元以内；2011-2013年成交面积中100万以下约占28%，100-200万的成交面积占成交总量18%1.2结构全市办公总价成交结构数据来源：DataReport12上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx主力产品为均价3万元/㎡以下，1-2万元/㎡产品成交占比增长显著3万元/㎡以下的产品为成交主力，占总成交量的60-80%（以面积计算）1-2万元/㎡产品逐年增长明显，成交套数占比从50%增长至60%，成交面积占比从37%增长至52%单位：万方单位：套1.2结构全市办公单价成交结构数据来源：DataReport13上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx小结：1.2结构产品线特点14上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx全市办公热点区域分布，以外围的类住宅产品为主办公产品成交总量相对落后，集中于外环内的城市核心区，分布较分散嘉定北部板块新江湾城板块江桥板块真如板块真新板块长风板块浦江板块南桥新城板块临港新城板块2013年板块成交TOP10序号板块面积（㎡）套数（套）热销原因1真如1426861142长实项目类住宅产品2南桥新城1318962217类住宅散售热销3新江湾城123956356总部办公整购4嘉定新城991351671类住宅散售热销5浦江885341363类住宅散售热销6嘉定北部84107524类住宅散售热销7真新74391934类住宅散售热销8长风48148316长风商务区标准办公热销9临港新城47887832类住宅散售热销10江桥42617450类住宅散售热销嘉定新城板块标准办公类住宅大虹桥1.2结构全市各产品线成交区域分布15上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx漕河泾临空金桥张江世博划区价格区间环线分布区域分布6.0万元/㎡以上全部集中在内环内南京西路、小陆家嘴、外滩等3.5-6.0万元/㎡之间内环内、内中环间世博功能区及徐汇滨江、北外滩、虹桥古北、打浦桥、曹杨、曹家渡、徐家汇、中山公园、花木、龙华、八佰伴2.5-3.5万元/㎡之间内中环、中环附近大虹桥、五角场、莘庄、长寿路、七宝、四川北路、不夜城、大宁、南方商城、漕河泾、长风、张江、前滩1.5-2.5万元/㎡之间中外环间、外环附近大柏树、东外滩、虹桥临空商务区、普陀中环、浦江镇、市北、金桥、真如、宝山、康桥、紫竹、江桥、周浦、桃浦、青浦、外高桥1.5万元/㎡以下外环以外奉贤、松江、嘉定新城、惠南、崇明、金山、临港由内向外价格不断递减价格趋势：以内环内为核心，逐层向外扩散，价格随之梯度下降本案地处大虹桥核心位置，坐享上海下一个经济增长极的规划利好全市办公售价跟随地段变化，由市中心向外逐步递减，与地段成熟性正相关大虹桥全市可售型标准办公等高线五角场花木真如徐家汇陆家嘴外高桥虹桥浦江镇市北工业园江桥虹桥天街外滩前滩东外滩七宝长风莘庄南京西路淮海路人民广场八佰伴竹园北外滩嘉定新城1.2结构16上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx1.3分产品的趋势小面积类住宅成交量占比上升明显，中小面积标准办公占比扩张单位：万方100㎡以下多为类住宅产品（酒店式公寓），面积小总价可控，成交占比上升100-300㎡多为散售标准办公，市场主流分割面积；1000㎡以上多为整层分割的标准办公或总部办公%全市按面积段划分成交面积结构数据来源：DataReport17上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx成交均价和项目地段成正相关总体来看，均价呈现上升趋势，100㎡以下小面积整体成交均价较低，涨势不明显办公项目均价高低主要和产品地段冷热直接挂钩，如2009年陆家嘴的中融碧玉蓝天大厦、北外滩的国客中心整购拉高了当年整体均价中融碧玉蓝天大厦整购（53968元/㎡）、国客中心整购（56328元/㎡）、浦江双辉整购内环内整购（44896元/㎡）等大宗成交拉高均价1.3分产品的趋势全市按面积段划分成交均价结构数据来源：DataReport18上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx2011年全市总销金额TOP15：整购占一定比例，多数是核心区位优质办公，地段起决定因素2011年总销TOP15排序项目名称板块套数面积㎡金额万元均价元/㎡套均面积㎡用途销售模式产品特色营销手段热销原因1新世界长宁商业中心新华路357100,812283,11728,084282标准办公整购----位置优势、整购2绿地滨江国际中心龙华28451,301281,92754,956181标准办公散售徐汇滨江地标包租位置优势、绿地品牌3上海环球金融中心陆家嘴滨江1033,629276,71582,2833,363标准办公散售、整购地标--位置优势、品牌房企、超甲品质4二十一世纪中心大厦陆家嘴滨江8122,071227,232102,955273标准办公整购----位置优势、整购5上海港国际客运中心北外滩2434,506208,02760,2881,438标准办公整购----位置优势、央企整购6嘉瑞国际广场陆家嘴滨江17442,540180,51342,434245标准办公整购----位置优势、整购7中信广场北外滩7121,086122,73558,207297标准办公散售晶麟状立面外置新风一二手行销位置优势、超甲标准8中铁中环时代广场彭浦20865,012122,14218,788313标准办公散售----平价销售9中山万博广场新华路9025,060111,21244,378278标准办公散售三线路地铁上盖--位置优势10江桥万达广场江桥94265,73899,52915,14070酒店式公寓散售--品牌驱动力位置优势、万达品牌11沪东财富国际广场五角场30342,32193,69622,139140标准办公散售----位置优势12绿地浦晖国际中心打浦桥10420,27890,49344,627195标准办公散售卢湾滨江地标品牌驱动力位置优势、绿地品牌13浦江双辉大厦陆家嘴滨江718,96489,94047,4262,709标准办公整购----位置优势、银行整购14国信世纪海景园塘桥9418,79882,86644,081200酒店式公寓整购----位置优势、整购15万科VMO浦江21741,94782,596