搜索
本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。大连亿达软件园国际新城四期项目定位报告版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2005.8.31〔2004〕GW-44谨呈：大连软件园开发有限公司本报告是严格保密的。2目标及限制条件地块解析项目发展战略形象定位客户定位产品定位项目价值挖掘目标及限制条件区域层面地块层面城市层面本报告是严格保密的。3项目目标及限制条件项目目标充分利用地块价值合理控制开发风险项目限制条件预计06年初开工，06年上半年入市总体开发周期控制在2年左右楼面地价按2000元/M2计算，综合建安成本为2100—3000元/M2区域对本项目要求与软件园整体发展阶段相匹配进一步完善园区的居住功能，从而提升区域价值本报告是严格保密的。4地块解析地块解析项目发展战略形象定位客户定位产品定位项目价值挖掘目标及限制条件区域层面地块层面城市层面本报告是严格保密的。5地块基本信息经济指标：占地面积：9万m2（西南1万m2小地块建小学）容积率：2.0建筑面积：16—17万平米交通状况：北临城市主干道五一路东面是西南路，但是中间隔着山体和净水厂计划从地块西南角打通和西南路的连接四期学苑广场数码广场旅顺南路中山路后山项目本报告是严格保密的。6地块现状地块构成：北面的大地块是主要的住宅可建地块，西南小地块计划修建小学计划修建的与西南路连接的道路将从两地块之间穿过，将两地块分成居住区和教育配套区两个相互独立的区域地块四至：二面环山，南面为旧住宅楼，西面为马场和肉联厂，北临城市主干道五一路地块现状：A地块正在拆迁，只留下了待拆的肉联厂和有保留价值的大树、林荫架；B地块已经是空地五一路西南路B1.24万平米Ａ8万平米山体净水厂山体旧住宅楼本报告是严格保密的。7项目价值挖掘地块解析项目发展战略形象定位客户定位产品定位项目价值挖掘目标及限制条件区域层面地块层面城市层面本报告是严格保密的。8项目城市层面价值：城市西拓，绿色硅谷核心区，软件产业的带来的高收入产业人口和区域环境建设项目城市价值大连城市规划——西拓北进城市规划使本项目处在城市西拓的第一站产业规划使本项目处在一个很高的发展平台——绿色硅谷核心区到2010年，大连市规划将旅顺南路建成中国“绿色硅谷”其中本项目所处的由家村软件园和七贤岭高新技术产业基地为“绿色硅谷”的核心区产业规划——建设绿色硅谷处于城市西拓第一站带给本项目的利好：•使本区域成为高端项目向城市外围扩展的主导方向•城市西拓带来的大量迁移人口为本项目提供大量的潜在客户处于“绿色硅谷”核心区带给本项目的利好：•高新产业的发展带来区域环境和氛围的持续改善•高新产业带来大量有购买能力的产业人口•高新产业带动区域知名度和接受度的迅速攀升•高新产业带来区域价值的持续、大幅提升老市中心西拓产业环境西拓到高新区、旅顺高新产业海景、山景和绿化北进到甘井子加工制造业污染严重结论在城市扩张的两个主导方向中，本项目所处的西边在产业和环境方面都优于北边本报告是严格保密的。9区域价值的一个现实：购房者对区域价值有清楚的感知，但对软件园认知度不高消费者在软件园购房价值取向虽然购房者对区域四大价值有清楚的认识和体会，但是没有将之与软件园建立联系，从而造成对软件园认知度不高感知度居住环境学院氛围产品品质亿达品牌软件园对软件园价值感知度不高对软件园的区域界定不清楚，将软件园与学府看成一个概念认为软件园的产业和引入的企业与自己的实际生活关系不大购房者对区域价值有明确的感知购房者感知到的区域价值感知度人文氛围居住环境教育资源升值前景项目区域价值本报告是严格保密的。10项目区域层面价值1：浓厚的人文氛围购房者感知到的区域价值感知度人文氛围居住环境教育资源升值前景园区内工作人员是高知的园区内住户是高知的目前软件园内共有204家中外高科技企业，其中外资企业占1/3，世界500强18家园区内有大量来自世界各国的外籍工作人员，其中外籍高管有300人左右目前软件园内工作人员共有3万余人，其中软件工程师占50％以上学清园、知音园住户里面85％以上都具有大学本科文凭从国际新城目前成交客户来看，65％以上具有大学本科文凭园区内及周边丰富的人文资源国际标准的九年制双语学校与新加坡“爱儿坊”合作的双语幼儿园IT经理人俱乐部周边汇聚了大连的6所知名大学和一个研究所园区内已经形成的纯净的人文氛围项目区域价值本报告是严格保密的。11项目区域层面价值2：良好的居住环境购房者感知到的区域价值感知度人文氛围居住环境教育资源升值前景大连软件园的建设理念从2001年开始，大连软件园在全国率先倡导“社区化”建设理念大连软件园提出了建设集工作、生活、商务、休闲为一体的软件社区的口号大连软件园的规划理念“四区一园”的整体规划理念：软件及教育产业区、信息服务产业区、综合商务区、生活配套区和森林公园项目区域价值本报告是严格保密的。12项目区域层面价值3：丰富的教育资源购房者感知到的区域价值感知度人文氛围居住环境教育资源升值前景国际标准的九年制双语学校“爱儿坊”双语幼儿园周边众多的大学和研究所项目区域价值本报告是严格保密的。13项目区域层面价值4：区域带来的住宅高价值和巨大升值前景购房者感知到的区域价值感知度人文氛围居住环境教育资源升值前景园内园外住房价格比较530065006200,4500,4600,400001000200030004000500060007000软件园内软件园周边国际新城书香园康派硅谷假日人才公寓幸福E家360040004800540056006000010002000300040005000600003。104。405。1国际新城均价走势对比同期上市的项目，区域内与区域外住宅价差达到1000元左右。除去亿达品牌、产品品质带来的溢价，仅软件园区域价值带来的溢价大约就在500元/m2左右从国际新城的价格走势来看，软件园内项目升值潜力巨大项目区域价值本报告是严格保密的。14地块自身资源在软件园内具有相对优势：软件园入口、坡地资源、静谧的氛围区位优势：从五一路进入软件园的门户距离软件园核心去1.5KM自然资源优势：东北、东南两面靠绿荫覆盖的坡地北面也有绿化带与五一路相隔三面的绿荫营造出了地块安宁静谧的氛围静谧的氛围坡地资源项目资源价值本报告是严格保密的。15地块自身的配套优势：净水厂会所+小学+与西南路的连接五一路西南路BＡ山体净水厂山体旧住宅楼计划修建面向全市高知高科技人群的商务会所计划打通与西南路的连接，拉近与星海公园距离计划修建小学商务会所：档次：面向软件园及全市高知高科技人群的休闲商务会所、高级别商务会议平台目前阶段：前期方案策划阶段小学：规模：12班档次：根据本项目目标客户需求，在周边现有小学的档次基础上适度提升目前阶段：方案论证阶段与西南路连接：好处：拉近与星海公园和市区的距离落实时间：与项目同步计划打通与西南路的连接，拉近与市区的距离项目资源价值本报告是严格保密的。16项目价值盘点项目价值挖掘项目价值点软件园层面地块自身层面浓厚的人文氛围良好的居住环境巨大的升值前景软件园门户静谧的氛围坡地资源商务会所城市层面城市西拓第一站绿色硅谷核心区小学道路的连通软件园内所有项目共享的资源，形成四大平台：人文氛围、教育资源、居住环境、升值潜力本项目在软件园内具有相对优势的资源能够提升本项目价值的资源丰富的教育资源本报告是严格保密的。17项目发展战略地块解析项目发展战略形象定位客户定位产品定位项目价值挖掘目标及限制条件区域层面地块层面城市层面本报告是严格保密的。18客户定位本报告是严格保密的。191—华良海景花园2—顺达。海滨花园3—一品星海4—星海阳光5—维多利亚庄园6—万达华府7—海昌。枫桥园8—三环。滨海阳光9—半岛听涛10—中山九号11—悦泰。御景花园12—悦泰。林里A—金广东海岸B—尚品。南山C—德源D—安达圣岛E—万科西山水库项目F—JUSTG—万达项目H—金宸蓝天星海I—华邦上都J—裕景中心K—中杰石葵秀景L—解放路项目大连高端市场分析：大连高端项目大体分为四大版块，并且形成各自的特点3561011121A24789BCDEGHFI注：黑色为已经面市项目红色为即将面市项目JKL市中心板块星海板块本报告是严格保密的。20大连高端市场分析：高档项目的供应出现了向城市边缘扩展的趋势，向西是高档项目发展的重点各板块特征分析市中心板块星海板块东南板块西部板块特征传统高档住宅区新兴高档住宅区传统高档住宅区潜在的高档住宅区核心吸引力地段价值商务氛围城市配套城市内稀缺的海景资源区域价值升值前景良好的山海资源良好的居家环境人文氛围教育资源居住环境升值前景未来2—3年供应量不足100万M230——50万M250——100万M2250万M2高端项目的三种趋势：•市区内高档项目供应较少，主要是前期的尾盘•高档项目的供应出现了向城市边缘扩展的趋势，但扩展的主导方向是西部•未来2——3年高端项目的供应主要集中在西部板块，这对本板块高端形象的建立极为有利本报告是严格保密的。21本项目在软件园内的占位分析：从软件园内住宅发展趋势来看，本项目应占位高端，锁定高收入人群阶段起步期成熟期高速发展期时间1998—20022002—20042005年之后房价走势5000住宅项目国际新城本项目campin学清园知音园3000项目档次中档中高档？客户层面中等收入人群中高收入人群6000？从软件园内住宅发展趋势来看，本项目应占位高端，锁定高收入人群。但是项目自身条件能否支撑呢？本报告是严格保密的。22本项目的市场占位：客户目标和项目资源条件使项目具备超越国际新城，占位高端的优势项目资源城市层面价值区域层面地块自身层面价值已经具备的自然资源即将打造的设施本项目共享共享坡地、宁静的环境、绿荫环抱顶级商务会所、优质小学、与西南路的接驳国际新城共享共享几乎没有具相对优势的自然资源可以共享但距离较远后山共享共享相对独立、原生山体、地势起伏可以共享但距离较远结论本项目城市和区域层面的价值与园区内所有项目共享，不具备相对竞争优势但是自然资源和即将修建的配套设施赋予了本项目相对的竞争优势中档住宅中高档住宅高档低档住宅豪宅资源分析客户目标分析充分发挥地块价值，实现项目价值最大化05年上半年高端住宅成交占全部成交面积比例较04年上半年大幅上升，从10%上升到30%星海湾地区均价在6500元/平米以上高端住宅销售旺盛市场现状国际新城硅谷假日本项目大有恬园7000~9000＞90005000~70003300~50003300本报告是严格保密的。23目前大连高端市场分析：客户主要由本地和外地构成，外地客户的比例超过２０％大连已售高端项目客户盘点典型项目客户来源地三环。滨海阳光本地客户：外地客户=70％:30%;；自主比例达到99%悦泰。林里本地客户：外地客户=90％:10%;；其中85％是御景花园老客户万达华府本地客户：外地客户=90％:10%;；悦泰。御景花园本地客户：外地客户=90％:10%;；星海阳光本地客户：外地客户=50％:50%;；外地客户中度假占60%，剩下40%为投资半岛听涛本地客户：外地客户=70％:30%;；一品星海本地客户：外地客户=60％:40%;；其中本地人中一半为新大连人，一半为原住星海广场附近的人中华名城本地客户：外地客户=70％:30%;；35942248475332524052065110624453245000200000400000600000800000100000012000002000年2002年2004年外地人在市内四区购房面积大连外地人置业面积比例24.50%25%26%21.60%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%2002年200320042005上半年从2002年至今，大连住宅外销比例一直