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本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2019/9/62019/9/6西四环项目前期顾问报告谨呈：北京东和嘉业房地产开发有限公司本报告是严格保密的。2整体框架项目本体目标设定市场情况产品规划及建议项目定位本报告是严格保密的。3地块价值点分析地块未来发展分析规划条件项目本体地块发展SWOT分析本报告是严格保密的。4项目本体——规划条件•项目地块指标：南北长约150米，东西长约465米。•限高：东侧：50米，西侧：20米。•地块占地面积：约6.3万平米。•容积率：不高于2.5。•会所面积：2000-2500平米。•商业面积：4500平米左右。项目地块目前处于用地平整中，旧楼尚未拆除完成。本报告是严格保密的。5地块价值点分析地块未来发展分析规划条件项目本体地块发展SWOT分析本报告是严格保密的。6项目本体——地块区位分析地块区位•行政区位上划分属于海淀区，位于北京西北部。•位于长安街以北，四季青桥西北侧。•距离西北部人文景观区以及传统内城区距离较近，交通便利。复兴路西四环本报告是严格保密的。7交通状况•东侧紧邻城市交通主干道西四环，直线距离约100米。•南侧接城市干道杏市口路。•现有交通状况理想，可快速到达北京各个职能中心。项目本体——地块交通分析杏石口路蓝靛厂路本报告是严格保密的。8周边状况北：郦城回迁房（11层）、部队居住小区（2-4层）东：临时建筑、部分商业和酒楼南:郦城建设用地西：临印刷厂、汽车配件维修厂、西郊机场项目本体——地块四至环境本报告是严格保密的。9项目本体——周边生活、商业配套周边生活、商业配套齐全。餐饮：麦当劳、肯德基、必胜客、吉野家等洋快餐；韩国料理权金城、四季海风海鲜场面、沪上人家上海本邦菜、嘉麟楼鲍鱼城、香格里拉大饭店、下里巴人重庆大酒楼、老妈红火锅、宝德园餐厅、罗杰斯…医疗：中国人民解放军301医院、肿瘤医院、海军总医院、空军总医院、武警总医院、中西医综合医院、军事医学科学院。教育：北京外国语大学、北京理工大学、北京大学、清华大学、人民大学、首都师范大学等。购物：金源时代购物中心ShoppingMall，亚洲最大的购物娱乐休闲中心。欧尚，世界五百强企业中排名第147位的大型综合性超市。百安居，英国全球性的采购体系，包括建材管件、木材、墙地面饰材、油漆涂料、厨卫用品等。其余“好美家”“迪卡农”等。本报告是严格保密的。10杏石口路蓝靛厂路地块价值•地块南北向大于东西向，利于开发板楼社区。•西低东高，有利于地块展示景观资源。•西郊机场飞机起落的影响程度有限。项目本体——地块控规分析本报告是严格保密的。11地块资源综合评价•地块规模一般，且地块形状较为规则。•主要为住宅用地，占地6.3万平米，容积率不超过2.5。•北京传统的海淀区域•距离西北部人文景观区较近，但项目周边无稀缺资源。•周边生活设施配套完善，一应俱全。•周边为大型生态居住区，污染、办公较少。规模自然资源设施资源地块资源•地块平整•目前旧楼尚未拆除。本报告是严格保密的。12地块价值点分析地块未来发展分析规划条件项目本体地块发展SWOT分析本报告是严格保密的。13城市更新带来的市场机会——从城市化进程角度看发展趋势第一阶段殖民地到非殖民地1830年1920年1990年第二阶段大规模工业化第三阶段成熟都市区的形成和转型1950年城市化都市区变成巨型城市带郊区化1790年美国的城市化进程随着阶段性的发展，城市中心的居住职能向外发展，随着城市中心的人口大量增长，未来势必向城市边缘及郊区化发展。本报告是严格保密的。14北京城市化进程的趋势第一阶段殖民地到非殖民地1830年1920年1990年第二阶段大规模工业化第三阶段成熟都市区的形成和转型1950年城市化都市区变成巨型城市带郊区化1790年美国的城市化进程1080706050403020世界2004年城市化平均水平中国2004年城市化平均水平初期阶段0-30%加速阶段30-65%北京目前城市化水平达到79%,处于城市化发展的后期阶段,郊区化快速发展的阶段城市化发展水平(%)北京的城市化水平后期阶段65%北京现阶段随着城市化的进程，郊区化快速发展，相对本区域而言，土地未来有较大价值提升。本报告是严格保密的。15北京市域在西部建设综合文化娱乐区，主要发展高新技术、休闲旅游、教育等产业；对海淀的功能定位——国家高新技术产业基地之一，国际知名的高等教育和科研机构聚集区，国内知名的旅游、文化、体育活动区。《北京城市总体规划（2004—2020）》：地块未来发展——区域规划规划对西北部硬件设置的投入和环境改善力度加强的趋势明确，将吸引更多资金和人才。对北京未来西北部科技教育区、生态旅游区的关注和投入，势必促进区域的配套建设和环境改善。本报告是严格保密的。16城市住宅趋势分析2005年土地供应计划中，明确表示“北京二环路以内今年将不再新增住宅商品房项目用地，而东、西、北四环路以内和南三环路及其延长线与四环交界以内也将限建经济适用住房项目。”2006年土地供应中，海淀区成交的地块距离均在四环以外，距离城市中心和本项目地块较远。城内居民大量外迁，北京市的住宅用地供给大量集中于四环、五环之外，住宅需求呈增加状态。四环内及周边商品房供给稀缺，未来土地增值和房价上涨不可避免。趋势1：趋势2：城市中心不断外扩，中心城区边缘区域的城市化进程加快。趋势3：本报告是严格保密的。17海淀区未来土地供应分析序号宗地名称宗地位置土地面积(平方米)规划建筑面积(平方米)规划用途交易状态楼面地价合计建设用地面积代征地面积1海淀区温泉镇D1地块办公、住宅及商业用地海淀区温泉镇298991158337140654236459居住、行政办公、商业已成交4863元/平米2海淀区温泉镇D2地块办公、住宅及商业用地海淀区温泉镇294190128458165732257316居住、行政办公、商业正在交易3167元/平米（起价）3丰台区万恒家园二期项目用地丰台区小屯路108号27400022542948571416500居住、配套、非配套公建等已成交3986元/平米4海淀区西苑项目海淀区西苑1538169780856007132200A地块：居住及商业B地块：商业已成交6810元/平米区域内未来土地供应稀少，楼面地价较高！西苑本报告是严格保密的。18地块未来交通价值分析北京2008年地铁规划的轨道设置已趋近于本项目所在地。三环、四环、五环；项目毗邻的杏石口路、连通苏州桥与西三环的远大路。城市发展总是依赖于城市干线路、轨道，现状和规划造就未来发展轨迹。西五环西四环西三环杏石口路远大路客户的购买需求总是集中在交通干线和轨道成熟和发达的区域。本报告是严格保密的。19地块未来价值综合评价：北京“两轴-两带-多中心”的发展格局，北京西北部科技教育、生态旅游的区域定位，更加适合住宅的发展，居住环境及价值都会有较大的提升。城市中心土地的稀缺及郊区城市化进程的加快，再加上四环内新增住宅用地的减少，均决定了该地块未来有较大的增值性。未来区域土地供应减少，土地价格较快增长。房地产的发展与交通总是密不可分的，在现有交通干线的基础上，未来的轨道交通建设，以及新的政府对交通的投入，使该区域的未来前景更加光明，，将会吸引更多消费者的关注。本报告是严格保密的。20地块价值点分析地块未来发展分析规划条件项目本体地块发展SWOT分析本报告是严格保密的。21项目——地块SWOT分析优势（S）劣势（W）1.交通便利，但近路不临路，和四环路有一定的距离，不影响项目品质。2.周边生活配套齐全，医疗、教育、餐饮、购物等公共设施一应俱全。3.地块西侧远望西山无遮挡，景观资源比较充分。4.项目周边居住环境比较纯粹、居住质量及氛围比较良好。5.项目地块相对比较完整，有利于房地产开发6.区域人文、历史的文化沉淀较为丰富。1、地块在规划上有一定的限制，规划空间较小，对于开发品质有一定的影响。2、地块周边围绕着普通住宅，不利于项目开发高品质住宅。3、离西郊机场距离较近。机会（O）威胁（T）1、城市发展外扩，城市中心向外部转移。2、北京未来四环内及周边土地供应及住宅供应量减少，土地价格上升迅速。3、该区域房地产项目较为匮乏，竞争不激烈。4、该区域由于供应量少，目前呈现完全消化状态，需求旺盛。1、西部区域发展缓慢，不是北京未来城市的发展重点；2、地块北侧，郦城回迁房对建筑排布的影响,以及对整体品质的影响。本报告是严格保密的。22整体框架项目本体目标设定市场情况产品规划及建议项目定位本报告是严格保密的。23目标设定快速销售，利润最大化发挥地块优势，实现地块价值开发商品牌建设本报告是严格保密的。24整体框架项目本体目标设定市场分析产品规划及建议项目定位西北部市场扫描各片区市场扫描各级市场扫描本报告是严格保密的。25西北部市场情况------区域界定区域本案设定大市场区域为海淀区北至西三旗东至京昌高速南至莲花池西路西至西五环本报告是严格保密的。26西北部市场情况------上市及销售情况2000年至2005年海淀供销情况050001000015000200002500030000350004000045000500002000年2001年2002年2003年2004年2005年上市套数销售套数2000年至2005年海淀供销情况025005000750010000125001500017500200002250025000275003000032500350003750040000425004500047500500002000年2001年2002年2003年2004年2005年上市套数销售套数西部市场00年至04年供应量增长速度较快，04年以后呈逐步下降趋势。自2000年至2004年销售量呈稳步上升趋势。自2004年始销售量大于供应量，出现“供不应求”。本报告是严格保密的。2705年1月至06年3月海淀供需情况05001000150020002500300035004000450050002005年1月2005年2月2005年3月2005年4月2005年5月2005年6月2005年7月2005年8月2005年9月2005年10月2005年11月2005年12月2006年1月2006年2月2006年3月上市套数销售套数西北部市场情况------上市及销售情况05年1月至06年3月套数、面积供需情况110100100010000100000100000010000000套数面积上市销售2005年1月至2006年3月，市场呈现完全消化状态，月均销售1100套/月，市场销售情况非常乐观！本报告是严格保密的。28西北部市场与北京市市场历年上市对比北京市与海淀区年度上市套数0500001000001500002000002500002000年2001年2002年2003年2004年2005年海淀上市套数（套/年）北京市上市套数（套/年）分组统计海淀上市套数（套/年）所占比例北京市上市套数（套/年）2000年253415%169252001年1706246%367622002年4917942%1169132003年3171922%1464432004年2525612%2044652005年144049%158139西北部市场房地产占北京市场份额呈逐渐下降趋势！本报告是严格保密的。2905年1月至06年3月各面积区间供需情况05001000150020002500300060平方米以下60(含)-80平方米80(含)-100平方米100(含)-120平方米120(含)-140平方米140(含)-160平方米160(含)-200平方米200平方米(含)以上上市套数销售套数2005年1月至2006年3月，上市面积较为集中在160-200平米、140-160平米，各占总量17%；各面积区间（除200平米以上大户型）销售量绝大部分高于供应量，总体销售情况非常好。05年1月至06年3月上市面积3%5%10%14%15%19%17%17%60平方米以下60(含)-80平方米80(含)-100平方米100(含)-120