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本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2019/9/52019/9/5财富广场二期价格报告谨呈:安徽置地投资有限公司本报告是严格保密的。2本次价格报告汇报的目的梳理及汇总安徽置地及世联对项目价格的思考，以理性的方式提出双方对财富广场二期写字楼价格的共同判断；为已经进入认筹期的项目销售工作提供支持，向客户传达开发商对本项目售价的预期目标；形成基本均价，并在随后的销售工作中进行价格接受度测试，为可能产生的价格水平调整预留时间；建立项目内部各单位之间的价格体系，为最终价格表形成提供基本依据。本报告是严格保密的。3工作流程价格制定背景回顾现阶段工作进度发展商目标沟通目标均价确定内部调差的制定本报告是严格保密的。4价格制定背景回顾市场背景项目背景本报告是严格保密的。5瞬息万变的市场、激烈的竞争格局2006年市场同功能性物业推出量激增，市场供应量出现“井喷”恒丰国际广场4月底开盘香港广场、CBD中央广场正处持销期其他诸如旺城国际、寓言家等同功能性物业正间断性的发力持销写字楼市场正逐步建立，市场竞争即将呈现“白热化”态势本报告是严格保密的。6纯商务写字楼周边建筑以住宅为主，商务氛围尚显淡薄。位置:位于合肥庐阳政商中心区，濉溪路南侧。四周概况:总建面87793m2其中:商业9251m2办公64586m2四楼商务会所2107m2经济指标:技术指标:A:12层+局部16层B:21层本报告是严格保密的。7极具竞争力的产品本报告是严格保密的。8年初确定的营销策略目标营销战略体系形象定位项目价值体系占位高端，代表城市未来，建立市场标杆引导并创造客户需求，形成行业簇群与客户簇群体验和服务改变城市景观综合体资源共享企业成长壮大的孵化器形象就是财富可持续增值投资价值突出商启中华经济天下新徽商比肩世界500强战略平台本报告是严格保密的。9现阶段工作进度1月2月3月4月5月6月1.154.24.225.185.20重大事件营销节奏营销节点工作重点4.15春节黄金周/合肥住交会客户资源管理VIP普通金卡申请内部认筹公开认筹选房开盘持销期财富论坛一财富论坛二财富论坛三以论坛形式建立项目市场形象,盘整客户资源,开始项目前期蓄客销售阶段储客认购VIP选房开盘热销针对已申请VIP卡客户进行升级,锁定目标客户消化前期积累客户/制造热销局面/完成开盘活动延续开盘热销态势/以小规模高频率活动为主线不断促进销售/老客户营销4.15内部认筹4.15本报告是严格保密的。10发展商目标沟通充分的目标沟通是该方案得以确定执行的重要前提本报告是严格保密的。11品牌指标---刷新并提升“财富广场”整体项目品牌价值，带动“安徽置地”企业品牌更新，增强企业在合肥及省内的行业影响力。要求形成旺销态势，并要关注客户感受。财务指标---快速销售，实现本项目资金快速回笼是首要目标；其次是合理的利润率。并要形成与置地投资大厦的有序衔接。本报告是严格保密的。12项目目标均价确定目标均价制定依据目标均价制定背景目标均价制定原则本报告是严格保密的。13我们认为，定价是在综合研究了企业目标和市场竞争格局，并结合对市场的宏微观预测，客观、科学、理性地对产品价值进行度量和权衡的过程。背景本报告是严格保密的。14高形象推广下的快销原则本报告是严格保密的。15依据市场自然升值市场同期项目比较客户投资收益项目开发成本营销溢价54321本报告是严格保密的。16市场03年至05年已售、在售项目统计分析年份项目名称销售价格市场平均价格2003万通大厦36604052昌河科创大厦3800圣大国际4000财富广场一期4600美地阳光大厦42002004徽商国际大厦47004766中环国际广场4600金川大厦50002005香港广场63005016CBD中央广场5800环球广场4600光大国际广场4600旺城国际5500寓言家5000中环汇景大厦5010嘉华中心3400国际商会中心5000百花大厦4950在合肥城市经济大力发展的势头下,写字楼市场蓬勃发展;2004年市场整体均价较2003年增长17%左右;2005年写字楼市场高歌凯进,市场推出量达历史之最,整体市场均价突破5000元/平方米,较之上年增长近6%.市场自然升值市场同期项目比较客户投资收益项目开发成本营销溢价本报告是严格保密的。17计算说明：选取合肥市场2003年至2005年已售项目共18个，分年度对其市场均价进行计算，经综合比较得出合肥市场均价的自然增长率。年份030405选取样本量5310平均值405247665016增长率/17.621%5.246%平均增长率11.43%2006年合肥市场均价为:5300~5400元/平方米之间考虑到市场供应量猛增,防范井喷现象的影响等，预计市场自然增长率应在6%-8%左右。则:市场均价为:5006+5006×8%=5406.48(元/平米)5006+5006×6%=5306.36(元/平米)本报告是严格保密的。18根据市场均价推算，06年合肥市场均价应为结论一5300~5400元/平方米之间本报告是严格保密的。19市场自然升值市场同期项目比较客户投资收益项目开发成本市场比较法是房地产项目定价的常用方法，此种定价直接反应市场竞争；市场比较法将需要定价的对象与其在定价期间发生交易的类似成交案例进行比较，再对这些类似房地产的价格做适当的修正，以此确定客观合理价格的方法；在房地产定价方法中,市场比较法侧重考虑市场状况，在此成为首选方法。市场比较法研究步骤营销溢价本报告是严格保密的。204、比准价形成1、筛选可比楼盘产品结构相似、区域接近目标客户相似，销售期重合2、确定权重根据与项目的竞争关系。评定指标：1)客户重叠程度2）和项目距离的远近3、打分29项比准指标：区位类：区域印象/发展前景/周边环境/交通规划/生活便利性规划设计指标类：项目规模/容积率/商业配套/车位数量比/园林规划/会所规划/梯户比/实用率/设备及智能化户型结构类：实用性/采光通风/赠送面积/户型创新景观及视野：景观内容/景观面宽品质展示类：建筑外观/园林效果/公共部分品质/物管形象/样板房效果/交楼标准展示项目品牌类：发展商品牌/专业阵容/前期推广形象本报告是严格保密的。21选取对比楼盘直接竞争：恒丰国际大厦间接竞争：CBD中央广场、香港广场、中环国际广场参考竞争：环球广场遵循的原则直接竞争、间接竞争、参考竞争12比较楼盘本报告是严格保密的。2254321对比楼盘分析明确各对比项目的核心均价确定各对比因素及其权重确定各对比项目权重分布统比较并确定最终比较分数比准均价的合成本报告是严格保密的。23对比楼盘权重楼盘名称楼盘描述权重销售价格直接竞争65%恒丰国际广场地段：凤阳路和站西路交口规模：4万平米（384户）发售时间：预计2006年4月底选房25%4300元/平米CBD中央广场地段：长江西路369号（合肥一中旁）规模：13.6万平米发售时间：2005年1月（写字楼部分）20%5800元/平米香港广场地段：淮河路288号（市府广场对面）规模：4.4万平米发售时间：2005年1月20%6300元/平米间接竞争20%中环国际广场地段：胜利路与临泉路交汇处规模：2.3万平米发售时间：2005年4月20%4600元/平米参考竞争15%环球广场地段：马鞍山路和屯溪路交汇处规模：9万平米发售时间：2005年3月15%4600元/平米本报告是严格保密的。24比准均价测算楼盘名称销售价格对比得分比准均价权重权重均价恒丰国际广场4300元/平米1.05451525%1128.75CBD中央广场5800元/平米1.08626420%1252.8香港广场6300元/平米0.98617420%1234.8中环国际广场4600元/平米0.97446220%892.4环球广场4600元/平米0.99455415%683.15211.85本报告是严格保密的。25地理位置（45%）环境35%升值前瞻生活气氛商业气氛人文气氛自然环境（噪音）治安状况区域印象交通7%车行、管制公共交通离城市中心距离楼盘本体素质41%）规模（显示配套、空间、发展商实力、升值潜力及社会影响力）、总户数平面设计（实用、有新意、朝向、通风、采光、每梯几户、是否为当前流行户型）设备(电梯、智能化、直饮水、中央热水、消防)装修(地面、厨、卫、门窗)外观（大堂、会所）景观车位层高（空间感、梁、柱）实用率物业管理（8%）品牌收费质量（4%）承建商（防水处理）发展商工程形象进度2%）目前进度、入伙时间影响因素合计比准打分指标体系本报告是严格保密的。26比准均价确定核算方式:加权平均法5212元/平米本报告是严格保密的。27确定比准均价区间---根据经验值为均价5000的写字楼的均价敏感区间=200元/平方米【5012，5412】本报告是严格保密的。28市场自然升值市场同期项目比较客户投资收益项目开发成本营销溢价市场现有租金水平：45元/平方米.月租金年增长率：8%则2007年底租金水平：605元/平方米.年投资回报一般投资客户预期写字楼市场投资回报率：10%-12%收益回算售价5040~6050元/平方米本报告是严格保密的。29市场自然升值市场同期项目比较客户投资收益项目开发成本营销溢价成本现有土地成本水平：取值300万元/亩（楼面625元/平方米）建安及配套综合成本水平：2030元/平方米管理、财务成本：土地及建安成本的9％单位成本小计＝（2030＋625）×1.09＝2895元/平方米收益一般写字楼项目开发预期毛收益率：35%-40%成本法计算售价4450~4825元/平方米本报告是严格保密的。30财富广场二期项目价格测算建议4700480049005000510052005300540055005600市场自然升值市场同期项目比较客户投资收益目标均价测算项目开发成本44004500460057005800590060005100~5400元/平方米本报告是严格保密的。31营销可能提升的溢价空间市场自然升值市场同期项目比较客户投资收益项目开发成本营销溢价形象/展示溢价产品溢价开盘前额外优惠开盘抽奖老客户营销优惠客户转介绍一期实景展示大堂展示形象3D展示等BA+溢价1％溢价1％本报告是严格保密的。32目标均价区间确定目标均价测算区间＝【5100，5400】目标均价区间＝目标均价测算区间＋必杀技组合溢价+形象/展示溢价＝【5100＋5100×1%＋5100×1％；5400＋5400×1%＋5400×1％】＝【5202，5508】本报告是严格保密的。33价格策略建议模式：开盘及随后一个月的强销期采用方向二，之后调整为方向三方向一高形象、高价格、低速度——风险模式方向二高形象、低价格、高速度——利润损失方向三高形象、中价格、中速度——折中方案项目营销特征：体量较大、先速度后兼顾利润、建立品牌形象本报告是严格保密的。34内部调差的制定项目四至分析户型立体分布图调差考虑的因素极差制定参考依据内部朝向调差内部垂直调差本报告是严格保密的。35西东项目具有较大的景观价值可挖掘南侧：临合肥名盘－－高档住宅栢景湾，小高层。西侧：邻庐阳区政府办公大楼，其余为多层住宅。东侧：全部是多层住宅。北侧：全部是住宅，本项目二期的一至三层商业单边商业街。北南本报告是严格保密的。36二期A栋——12层部分1层2层3层4层5~12层本报告是严格保密的。37二期A栋——16层部分1层2层3层4层5~12层13层14~16层本报告是严格保密的。38二期B栋1层2层3层4层5层15~17层18~21层本报告是严格保密的。39调差考虑的因素123从景观、噪音、朝向等因素综合考察打分；由于本项目各单位结构上无特别差异，因此不用过多考虑结构影响；垂直方向调差主要考虑低、中、高层价格分布合理，分别与竞争对手低、中、高层售价相匹配。本报告是严格保密的。40水平、垂直极差制定参考依据---周边高层楼体较少，唯项目南面被柏景湾遮挡，故此若干单元存有层差较大的现象；---楼层越高，景观差别越小，层差值也相当应减小。---周边高层写字楼极为有限，不同方向的景观及视野差别极大，水