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大连软件园五期项目定位报告（中期汇报）谨呈：大连软件园开发有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2006.04.18本报告是严格保密的。2报告结构一、项目概况二、项目开发背景研究三、项目目标市场分析四、项目定位本报告是严格保密的。3一、项目概况本报告是严格保密的。4项目位于大连市沙河口区，软件园的东入口，背山面海项目位置交通通达性•行政区划上位于大连市沙河口区；•距软件园数码广场2KM，是软件园的东入口；•北侧背靠大顶山，南向距海2.5KM左右；•距中山广场和机场均为8KM左右；•位于城市主干道五一路和西南路交叉口的西北侧。►►项目区位机场大连老城区8KM8KM2.5KM本报告是严格保密的。5中等规模城市住宅项目，交通通达性好，负面资源集中陵园拟迁移规划中的生态公园，实施时间未定老居民区待迁移戒毒所500KV高压走廊500KV高压走廊与大连云山塑料包装有限公司老居民小区500KV高压走廊与戒毒所五一路西南路总建面6.6万平米，容积率2左右，无限高；紧邻城市主干道和规划中的高架桥；高压线不可改变的客观现状；陵园迁移和生态公园建设均已规划，但时间未定；四期：17万平米左右，定位为大户型豪宅。►►地块条件大顶山和台山陵园本报告是严格保密的。6发展商背景：多年的本地开发经验，市场潮流的引领者，实力雄厚房地产业是亿达集团的主导产业，具有房地产开发一级资质和17年的开发经验，年开发能力100万平方米，累计开发面积470万平方米。开发建设的亿达广场、亿达新世界、亿达世纪城、亿达国际新城、青云林海、青云映山等项目，领导着中国北方楼市的新潮流。From:►►发展商背景亿达广场►东北首座智能化小高层住宅小区国际新城►2002年荣获建设部“住宅设计示范楼盘”►2003年被评为“辽宁省明星楼盘”►2003年获“中国名盘50强”称号亿达新世界►1999年获国家建设部达标“平安杯”大奖►2000年被评为“新世纪理想居住区”►2001年被评为“十大理想家园”、“十佳房地产品牌”亿达世纪城►2002年被评为“辽宁省放心物业小区”►2002年被评为“辽宁省明星楼盘”►2002年被评为“中国住宅创新夺标经典示范楼盘”►2002年获第四届中国住交会“中国楼盘”称号►2003获“住在大连”精品楼盘评选最佳规划设计奖本报告是严格保密的。7项目资源评价——区位条件优越、但负面资源集中项目区位条件项目资源条件•交通通达性好；•软件园的东门户，昭示性强；•良好的山、海自然资源；•高压线、陵园、高架桥等负面资源集中；本报告是严格保密的。8项目目标与约束条件项目开发目标项目约束条件•实现7500元的单价；•与四期项目形成互相支撑的良性关系•楼面地价2200元/平米；•综合建安成本投入与四期相同（2100—3000元/M2）；本报告是严格保密的。9二、项目开发背景研究本报告是严格保密的。10在明确项目的基本情况和开发目标之后，开发背景是我们进行定位的依据项目开发背景研究•宏观市场环境研究•区域价值分析本报告是严格保密的。11房地产进入高速发展期，市场需求表现为数量与质量并重►近5年来，大连市GDP保持快速增长，按照GDP增长与房地产发展的一般关系，大连市的房地产正处于高速发展阶段；►固定资产投资增长率高于GDP增长率，固定资产投资活跃；►房地产开发投资从2003年后开始爆发性增长；►大连市人均GDP已经超过4000美元，房地产市场的需求表现为数量与质量并重发展的阶段；►人民收入稳步增长，生活水平逐渐提高；10.7%11.2%13.8%16.1%20.2%20.5%13.6%20.6%37.8%41.3%8.6%8.1%8.4%20.7%38.2%050010001500200025000001020304亿元0%10%20%30%40%50%GDP固定资产投资房地产开发投资GDP增长率固定资产投资增长率房地产开发投资增长率20255223402527629206349756861741882009101103789.9%10.3%13.1%15.5%19.8%9.4%8.1%10.5%11.0%14.0%01000020000300004000000010203040%10%20%30%人均GDP(元)人均可支配收入（元）人均GDP增长率人均可支配收入增长率本报告是严格保密的。12销售面积稳步上升，土地紧缩导致供不应求，价格上涨►住宅销售量稳步小幅上升，受04年土地紧缩的影响近两年供应量下降；►市场表现为明显的供不应求，单价上涨。2606280128773565384140770100200300400500600200020012002200320042005万平米010002000300040005000元/平米商品住宅竣工量商品住宅销售量商品住宅价格►03年土地集中放量，04年土地供应紧缩，05年有所回升；01002003004005006002002年2003年2004年2005年万平米土地出让面积土地挂牌面积土地摘牌面积土地摘牌建筑面积本报告是严格保密的。13中心区“地荒”和房价持续攀升形成市场高卖压，消费者心理底线被迫“水涨船高”大连拥有丰富的山海资源，特殊的地形条件使城市的可发展方向受到限制，可开发用地有限；随着城市中心区可开发用地日渐减少，房价持续上涨，消费者不得不接受现行市场价格。中山区和西岗区土地存量不到10%，城市中心区可开发用地少；近年来，随着单价的上升，商品房套均面积持续下降，表明在购买能力未有显著增强的情况下，消费者被迫通过适当压缩购买面积来承受高单价。套均面积与均价变化114.8113.6105.399.895.995.7323131993187335638414076020406080100120140200020012002200320042005200025003000350040004500四区比较17%10%31%42%1%8%50%41%0%10%20%30%40%50%60%中山西岗沙河口甘井子05年商品房成交面积土地存量建筑面积本报告是严格保密的。14新房的供应不足引爆三级市场，二手房成交量高速增长，需求以中低端为主►由于新房单价高、供应量不足，大量需求转向三级市场，二手房销售量大幅增长，价格攀升；►二手房套均面积为80平米以下，可见三级市场需求以中小户型为主；三级市场销售量和均价2548921921452006195124842306203705010015020025020002001200220032004万平米0100020003000元/平米二手房成交套均面积变化807176768002040608010020002001200220032004平米本报告是严格保密的。15依靠城市实力和优美环境成为东三省中心城市，外地客户撑起住宅市场四分之一强2003年，中央做出振兴东北老工业基地的战略决策，为大连带来了千载难逢的发展机遇。大连提出了“大大连”发展规划，拓展城市发展空间、扩大经济总体规模、提升城市综合功能、营造更好的城市环境，创造最适合创业、最适合人居的环境；零点研究咨询集团与《商务周刊》杂志联合编制的《2005中国城市宜居指数报告》中，大连排名第一，北京排名十三；住宅市场外地人购买比例(面积)20.3%17.0%12.1%16.4%25.5%21.6%0%5%10%15%20%25%30%200020012002200320042005上GDP总量及增长率1111123614061633196210.7%11.2%13.8%16.1%20.2%050010001500200025000001020304亿元0%10%20%30%本报告是严格保密的。16宏观市场环境研究结论——目前是进行房地产开发的大好时机•社会经济高速发展，房地产进入高速发展期，数量需求和质量需求并重；•需求总量稳步上升，土地供应紧缩导致供不应求，价格快速上涨；•滨海城市的特点显现，缺地和涨价形成了市场高卖压；•大量中低端需求转向三级市场，二手房交易火爆；•城市地位和居住环境形成城市吸聚力，外地客户撑起住宅的四分之一强；本报告是严格保密的。17在明确项目的基本情况和开发目标之后，开发背景是我们进行定位的依据项目开发背景研究•宏观市场环境研究•区域价值分析本报告是严格保密的。18•甘井子区成交量大，但单价最低、套均面积最小，是大连市房地产的中低端市场；•中山区和西岗区单价高户型大，但未来供应量少，中高端项目将向外扩展；•沙河口区供应量大，价格适中，是中心区客户（尤其是中高端客户）外溢的承接区域；•甘井子和沙河口区由于在市场中定位不同，区域之间不存在直接的竞争。随着中山和西岗开发逐渐饱和，沙河口区成为中心区客户外溢的自然承接区域►►区域价值分析851011011163116430855005002020406080100120140甘井子区沙河口区西岗区中山区0100020003000400050006000套均面积(平米)单价(元/平米)存量土地建筑面积1%8%50%41%中山西岗沙河口甘井子177.7132.342.571.33116430850025500050100150200甘井子区沙河口区西岗区中山区0100020003000400050006000商品房成交面积（万平米）单价(元/平米)全市均价均为2005年数据本报告是严格保密的。19项目位于城市西拓的第一站，绿色硅谷的门户，城市最具发展潜力的区域大连城市规划——西拓北进城市规划使本项目处在城市西拓的第一站产业规划使本项目处在一个很高的发展平台——绿色硅谷核心区到2010年，大连市规划将旅顺南路建成中国“绿色硅谷”本项目处于由家村软件园和七贤岭高新技术产业基地这一“绿色硅谷”的门户产业规划——建设绿色硅谷处于城市西拓第一站带给本项目的利好：•使本区域成为中高端项目向城市外围扩展的主导方向•城市西拓带来的大量迁移人口为本项目提供大量的潜在客户处于“绿色硅谷”核心区带给本项目的利好：•高新产业的发展带来区域环境和氛围的持续改善•高新产业带来大量有购买能力的产业人口•高新产业带动区域知名度和接受度的迅速攀升•高新产业带来区域价值的持续、大幅提升老市中心西拓产业环境西拓到高新区、旅顺高新产业海景、山景和绿化北进到甘井子加工制造业污染严重结论在城市扩张的两个主导方向中，本项目所处的西边在产业和环境方面都优于北边►►区域价值分析本报告是严格保密的。20软件园一期渐入成熟，市场对区域房地产价值有明确的认知，溢价能力强阶段起步期成熟期高速发展期时间1998—20022002—20042005年之后房价走势5000住宅项目国际新城康派Cityone学清园知音园30006000软件园内与园外同时期住宅价格比较530065006200,4500,4600,4000300035004000450050005500600065007000软件园内软件园周边国际新城书香园康派硅谷假日Cityone幸福E家软件园年产值高速增长，区域前情被广泛看好。园区内的住宅项目价格攀升快；对比同期上市的项目，软件园内的项目溢价在1000元/平米左右，客户主要认可区域的居住环境、学院氛围，产品品质和亿达品牌。大连软件园年产值(亿元)1.53.55311005000100200300400500600199920002001200405(计划)10(计划)►►区域价值分析本报告是严格保密的。21软件园一期开发基本结束，本项目和四期为压轴大戏，是选择“软件园生活”的最后机会占地2.97平方公里的软件园一期从1998年开始开发建设，截至2003年底，完成50万平米的产业用房和20万平米以上的住宅开发。本项目和四期项目是大连软件园开发有限公司在软件园一期内进行住宅开发的压轴戏，项目本身在区域内有稀缺性。四