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山东滨州项目定位策划报告报告结构思路项目价格定位开发节奏与首期开发建议滨州城市概况园林风格定位地块的SWOT分析滨州房地产市场分析项目地块剖析项目案名建议会所建议与配套规模首期开发产品规划建筑风格定位客群定位项目品牌战略及财务测算【地理位置】滨州市位于山东省北部、黄河三角洲腹地、渤海湾西南岸，北通渤海，东临东营市，南连淄博市，西南与济南市交界，西与德州市接壤，西北隔漳卫新河与河北省海兴县、黄骅市相望。全市境域横跨黄河两岸，总面积9444.65平方公里。城市概况【环境气候】属东亚暖温带亚湿润大陆性季风气候，冬冷夏热，雨热同期，四季分明。全市年平均气温12.1-13.1℃，极端最高气温40.9℃，极端最低气温-22.8℃。年平均降水量579.2-633.3毫米，平均日照2526.9小时。【地域特征】滨州市地势南高北低，大致上由西南向东北倾斜，渐次过度到大海。以小清河为界，全境呈现南北两种不同类型的地貌特征：小清河以南为低山丘陵区，以北为黄河冲击平原。【人口民族】2007年，滨州全市总人口373.16万人，人口密度为395人/平方公里，其中农业人口285.13万人，非农业人口88.03万人。全市少数民族约占总人口的5‰，分布全市各县区。主体少数民族是回族，主要集中在阳信、无棣县的6个乡镇、26个村庄，其中纯回族村18个，回汉杂居村8个。城市概况【行政区划】滨州市辖滨城区、无棣县、阳信县、沾化县、惠民县、博兴县、邹平县、滨州经济开发区两区六县。全市18个乡，53个镇，15个办事处。【城市特点】滨州具有依河傍海的天然优势，是蜿蜒五千里渤海湾的地理轴心，京津塘和山东半岛两大经济区的结合部，环渤海经济圈与黄河经济带的交汇点。环渤海经济圈的崛起，黄河经济带的振兴，为滨州的开发奠定了基础。城市概况滨城区是滨州市一座新兴的城市，地处黄河下游鲁北平原，面积1040平方公里。是滨州市委、市政府驻地，也是全市的政治、经济、文化和信息中心。滨城区地势西南部偏高，黄河从市区南端穿境而过，气候属温带季风气候，大陆性较强。四季分明，日照充足，年平均气温12.5°C。滨城区1990年被评为全国“十佳”卫生城，1992年顺利通过国家卫生城市鉴定。滨州市区概况市区由新立河分隔成东西两区。东区为老市区，车水马龙，商业繁华，有以银座广场为中心的市区核心商圈。但是老市区因道路狭窄、交通较为混乱而面临改造。西区为新市政府所在位置，是滨州市新行政中心，未来居住中心区。经过近两年的大量设施配套及道路建设，西区拥有新滨公园、新城音乐喷泉广场、齐鲁文化绿地等优美环境条件，更有宽畅的道路系统、优良的交通条件。这里邮电、银行、学校、超市等生活设施及配套设施一应俱全，西区将为滨州市未来的城市中心。滨州市区概况老城区新城区滨州市各县区人口分布状况城市人口及居住状况除无棣县、沾化县外，其它县区的人口密度较为靠近，滨城区作为滨州市中心城区，人口密度未明显凸出，与成为城市群中心的目标仍有差距，但随着滨州十大产业链的逐步完成和新城区规划的逐步实施完善，近两年滨州城市化进程将会明显加速。县区名称土地面积（平方公里）总户数总人口人口密度（人/平方公里）全市944510973313731609395滨城区1041191382613286603惠民县1364161762613629460阳信县798124729452937551无棣县1979142287494247223沾化县2114126874359611183博兴县900145537415811531邹平县1250204760750788571自02年城市居民人均居住面积有较大幅度提高后，滨州市居民人均居住面积增长缓慢，至2006年底人均居住面积增长速度略有提高，这与滨州市06年快速发展的经济以及房地产行业大环境有关。但是2006年滨州22.85平方米的人均居住面积，与山东省24.36平方米的平均水平相比，仍有差距。城市人口及居住状况滨州市2002～2006年人均居住面积18.1118.719.4921.7422.6505101520252002年2003年2004年2005年2006年单位：平方米人均居住面积近年城市居民居住状况历年国民生产总值情况（单位：万元）经济发展状况时间2001年2002年2003年2004年2005年2006年国民生产总值311.20345.96413.42530.50667.27833.67第一产业62.9162.7272.0780.7189.1097.21第二产业152.09173.10211.93300.04401.66514.82第三产业91.50104.78122.50138.70176.51221.63从图表可以看出自近五年来滨州国民生产总值保持着平稳的上升趋势，各产业健康持续发展，特别是第二产业发展迅速，对GDP的贡献程度增强，产业结构日趋合理。从近5年的情况来看，04年滨州国民经济发展迅速较快，增幅为17.23%，创历史新高。05年和06年都稍微有点回落，但发展较为平稳。经济发展状况国民生产总值增长趋势滨州市2002～2006年人均生产总值趋势17.09%16.93%17.23%16.36%12.59%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%2002年2003年2004年2005年2006年人均生产总值趋势工业生产总值情况（单位：万元）经济发展状况时间2001年2002年2003年2004年2005年2006年国民生产总值311.20345.96413.42530.50667.27833.67工业生产总值130.09147.10178.43258.06345.13412.33工业生产总值增幅12.33%13.08%21.30%44.63%33.74%19.47%近五年滨州市工业生产高速增长，全市大力实施“工业兴市”战略成效显著。从上表可以看出工业总产值占国民生产总值的比例不断上升，全市工业化进程稳步加快，为滨州市城市化进程提供有力保障，并给滨州市房地产的发展创造了良好环境。人均收入逐渐增高，消费潜力增强经济发展状况近年来，滨州居民年可支配收入逐年提高，05年首次突破万元大关，06年人均可支配收入达11725元，而消费性支出为7989元，消费潜力逐渐增强。近几年滨州城市居民收支状况年份人均可支配收入人均消费性支出20027373元5247元20038093元5695元20049009元6268元200510286元7063元200611725元7989元人均居住消费性支出逐年增长人均居住消费支出（元）841.08672.48414.47400.25438.25020040060080010002002年2003年2004年2005年2006年消费性支出经济发展状况04年以前，滨州居民在居住项目的消费一直都较为稳定。05年，是滨州房地产具有转折性的一年，滨州城市西移的发展战略取得了较大的成效，带动了当地房地产的迅速发展，房地产市场潜在需求被激活，促进了人们对居住性消费的增加，05、06年滨州的人均消费性支出都叫往年有大幅的提升。1、城市建设现状概况：滨城区建成区面积51.8平方公里，建成区人口45万，城市道路达175.6公里；拥有城市公共绿地990公顷；城市化水平达到69.8%。旧城改造效果明显：在新城区的建设热火朝天之际，滨州老城区的改造也在紧锣密鼓的进行着。以渤海七路为代表的道路拓宽改造工程，沿路管网全部转移地下，路灯全部更换，并新设了公用电话亭、果皮箱，增设了盲道，统一规划了公交车、出租车停车位；以黄河四路为代表的民心工程，主要是进行规划控制；以打通“竹节路”为代表的畅通工程，渤海四路全部向北全部贯通，渤海九路、黄河十路已完工，并在市区主要路口新上9套信号灯，旧城改造效果渐趋明显。城市规划建设滨州市新区框架基本形成：沿黄河五路的市政大楼、财政大厦、公路局大楼、交通大厦，广电大厦等行政机关大楼拔地而起，新立河岸、新滨公园、齐鲁文化绿地、新城喷泉广场的环境建设；金都别墅小区、魏棉小区、各单位宿舍小区的建成入住，目前几个新住宅项目至尊门第、丽景新园、中海豪庭、现代城等也热火朝天地建设着，使新区框架基本形成，区域城市建设及设施配套日渐成熟与完善。城市规划建设老城区面貌城市规划建设城市新区面貌城市规划建设2、城市规划发展方向城市建设目标：加快规划控制面积39.8平方公里的东区和建设面积10平方公里以上的南城、北城“三点一线”开发建设，与日新月异的西区一起共同构建现代化特别适合商贸和人居，把滨城区建设为现代化、实业型、园林式的新城区。力争到2007年，全区城市化水平达到85％以上，城市人口56万，其中主城区30万，副城区10至15万，一般镇11万；建成区面积105平方公里，使滨城区真正成为滨州城市群的中心。确立了“生态立区”的发展战略：实施“四环五海、生态滨州”综合效益工程，即建设环城公路、环城水系、环城绿带、环城景点和东、西、南、北、中五座大型湖泊，集园林与湖水于一色，产业、生态、文化、旅游为一体，搭建起碧水绿荫生态园林型城市发展框架。城市规划建设四环五海城市规划建设四环五海城市规划建设东海南海中海滨州城市规划图城市规划建设随着市政府于2005年5月完成搬迁，滨州城市发展正式向新区拓展——滨州新城区，新区已逐渐成为滨州的新行政中心、文化中心，同时已是滨州人居住的热点区域。滨州市位于黄河下游、鲁北平原，地处黄河三角洲腹地，北临渤海，东与东营市接壤，南和淄博市毗邻，西同德州市和济南市搭界，是山东的北大门。当地石油天然气储量丰富，居民生活相对富裕，家庭结构以三口之家为主。由于特殊的地理条件，当地昼夜温差较大，阳光较为充裕，虽地处北方，但水资源比较充足。滨州作为一座新兴的城市，主要分为东西两个新老城区，老城区位于城市的东部，生活，交通都较为便利。新城区位于城市的西部，目前正在开发建设当中。四环五海作为滨州城市主框架，目前还尚未得到完全开发，城市有巨大的发展潜力巨大。城市总结报告结构思路项目价格定位开发节奏与首期开发建议滨州城市概况园林风格定位地块的SWOT分析滨州房地产市场分析项目地块剖析项目案名建议会所建议与配套规模首期开发产品规划建筑风格定位客群定位项目品牌战略及财务测算滨州市02年以前房地产尚处于空白阶段，总投资额不足2亿元，房地产发展起步晚，但整体趋势上来看，整个发展速度较快，投资额大幅度增长，特别是02年来，历经几年快速发展过程，滨州房地产开始正式步入发展轨道，至06年投资额达15亿元，呈现跨跃式发展。近五年滨州房地产发展分析房地产发展起步晚，速度快，过程程跨越式发展年份完成投资额住宅商业营业用房办公楼其它2001197011434727692192366200244237316034454081802003571014524490007392118200491000451003932116684901200515020610257227883171018041200615470811032630663183619201近年滨州房地产发展较为迅速，供给量更是逐年上升，同时市场需求也呈现出较强劲的发展势头，市场供需较为旺盛。近五年滨州房地产发展分析商品房交易旺盛，市场需求呈现较大潜力年份施工面积住宅竣工面积销售面积住宅销售面积空置面积200132053127498316314710550884421198012002549376505916200209221986182014182532003595602560909282993308162294557156302005199745618044193837014718564226056564200690010018298335002676856110356879415在近几年滨州房地产开发中，住宅是市场的主流，商业营业用房及办公楼所占比例均较小，特别是办公楼市场所占比例更是微乎其微。0200004000060000800001000001200001400001600001800002002年2003年2004年2005年2006年