搜索
版权声明本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问有限公司所有，未经深圳市鼎诚全程房地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。金马镇项目整体定位及发展战略报告客户的目标我们一切研究都将以客户的目标为导向，市场的研究为基础。利润最大化项目在竞争环境中要具有较高的品质感通过温江区3个项目的连锁关系，为发展商品牌在成都的发展打下基础，为后续开发奠品牌基础，积累知名度和美誉度。客户的目标：我们解决问题的技术思路宏观层面////战略层面•项目发展模式•项目价值挖掘与再造•项目保值与增值计划•中观层面/策略层面•项目定位•项目意向初探•项目案名初步建议•项目物业发展建议分析思路结果构成成都的城市发展现状成都“新特区”发展研究成都房地产市场分析成都未来房地产市场预期成都市场分析研究温江的发展现状金马湖区域解析温江房地产市场分析区域竞争对手分析温江区市场分析研究•模式研究•案例研究政策分析后续专题研究温江房地产市场预期项目地块分析项目SWOTSWOTSWOTSWOT分析中国宏观经济奥运经济11.1.1.1.中国宏观经济2.2.2.2.奥运经济3.3.3.3.成都市市场及房地产市场研究4.4.4.4.温江区市场及房地产市场研究5.5.5.5.温江区房地产市场住宅需求调研房地产市场研究详见公平镇项目附件地块解析2项目背景及约束条件也是我们研究考虑的重要因素地块指标规划道路规划道路面积：净用地约150亩性质：居住用地（可兼容商业，但商业建筑面积不大于总建筑面积的20%）容积率：不小于1.8绿地率：不大于30%建筑密度：不小于35%公建配套：按相关《成都市规划管理技术规定》要求配置幼儿园、物业管理用房、配电房、垃圾站等其他要求：地块内现状沟渠不得阻断，地块内建筑（不含公建及独立商业建筑）高度不低于15米，其他符合相关规定及《成都市规划管理技术规定》要求。地块解析1111：与金马湖连接紧密，周边自然资源良好。鱼凫温泉大酒店金马湖无限城目前：本区域相对陌生，市政及生活配套缺乏本项目所处区域拥有极佳的生态资源：220万平方米的绿地、11.8公里滨水景观带、大面积湖泊及湿地资源等等。项目紧邻金马湖·无限城开发片区地块解析2222：交通现状——依赖温泉大道，离光华大道仅5555分钟车程项目至光华大道仅5分钟车程，距成都三环约约25分钟车程。金马湖·无限城本案光华大道温泉大道7公里成都市区温江城区19191919公里温泉大道目前是项目主要交通干道地块解析3333：未来交通体系完善，公共交通便利草金路西沿线本案金马湖·无限城①②③④①成温邛高速：连接成都—温江的主干道②规划的轻轨线路经过金马湖·无限城③光华大道延伸线经过金马湖·无限城，直通崇州④草金路西沿线经过金马湖·无限城，大大缩短了与主城区的距离地块解析4444：配套现状——区域内配套缺乏鱼凫温泉大酒店金马镇菲芮制衣成都工业园（在建）金马河开发区200米左右地块解析5555：未来配套——功能完善本案鲁家滩特色旅游、商务、会务、现代观光农业金马河中段以体育休闲、娱乐休闲为主特色的休闲旅游及产业配套服务集中区刘家濠以无线数字平台为主要特色的城市综合功能集中区及特色旅游集中区项目紧邻金马湖·无限城开发片区，本案在其辐射范围内，该区域未来规划配套完善。地块解析6666：周边项目情况项目东临美泉纪，南临蓉西新城。花样年·花样城与本项目在同一区域。规划道路规划道路金马湖·无限城安置房——蓉西新城本项目美泉纪地块价值解析地块价值解析一级圈层（价值高）二级圈层三级圈层（价值低）公金路规划道路规划道路美泉纪安置房我们为什么要研究金马湖·无限城开发片区？随着金马湖·无限城的开发建设完成，该区域将会打造成为“宜居、宜游、宜业”的新型城市，必将推动该区域的城市发展。金马区域规划解析31.区位及范围2.金马在温江的地位3.金马区域交通4.自然资源及人文资源5.发展战略总体定位6.整体城市设计7.项目规划分区图8.规划用地结构9.道路规划及等级10.基础设施规划11.分期规划12.启动区金马湖·无限城区位及范围金马湖·无限城位于成都市西部成温邛城市发展带与金马河生态景观廊道的交接点，包含了金马镇、永盛镇以及和盛镇三镇的部分区域，约合26平方公里。片区起步区为金马河东岸，北起和盛镇鲁家滩，南至金马镇刘家濠的7.7平方公里用地，全长约9公里。其中水域面积360万平方米，11.8公里的水岸线，220万平方米的绿地。金马在温江的地位金马湖片区作为温江区“三区两带”城市发展战略中重点打造的区域，金马河生态休闲轴线不仅是温江特色旅游的一大亮点，而且还是温江创建宜居、宜业城市，成为“独具生态园林特色的现代化新城区”的重要依托。金马湖片区发展的目标与任务：第一:通过区域发展的制度和模式创新，金马湖片区将为温江区和成都市在新特区背景下的城乡统筹发展起到带头和示范作用。第二：通过旅游产业。现代新型观光农业和无线数字平台等产业项目的导入，促进和带动相关辐射区产业的发展，金马湖片区将成为温江经济发展新的增长极。第三：通过金马河两岸生态环境的打造，金马湖片区将实现宜居、宜业、宜游的和谐统一。金马镇金马区域交通金马湖片区与周边地区有着便捷的交通联系，经过片区境内的成温邛高速连接成都、温江、崇州大邑和邛崃。片区东部紧邻规划五环路，规划轻轨线路经过本片区，光华大道沿伸线及草金路西沿线，进一步加强了本片区与成都中心城区、郫县、双流方向的联系。本项目紧邻金马湖·无限城，临近温泉大道。草金路西沿线区域交通分析图本案金马湖·无限城自然资源及人文资源区域内景观资源丰富，包括鲁家滩天然湿地景观资源、金马河滨水景观资源，金马镇温泉资源等。区域内金马河为岷江的正流，是温江境内，同时也是成都境内最重要的河流，金马河流域游是温江地区的生态涵养带，水质较好，大部分断面符合其水体使用功能；区域内大片的原生态植被和农田是未来发展生态型产业的重要条件。区域内丰富的配套及历史人文资源，如鱼凫文化，有“水乡古镇”之称的刘家濠古镇。区域发展综合评价分析图本案金马湖·无限城金马湖·无限城的发展战略及总体定位成都作为中国西部的领袖城市，中西部地区“创业环境最优，人居环境最佳、综合实力最强”的中心城市，作为继上海浦东新区和天津滨海新区之后又一个国家综合配套改革试验区，成都将成为西部工业中后期可持续发展城市的典型代表，伴随着城市经济的迅猛发展而同时出现的城市空间结构的转变，将为温江乃至金马湖片区带来前所未有的发展机遇。城乡统筹示范区中国首个完整意义上的无线数字城市示范区片区形象概念为：“无限城”金马湖规划片区将成为“温江——成都新城西”的重要组成部分，担当未来成都乃至中国西部地区最为重要的城市发展新的示范区。“无限城”项目将采用多种渠道进行全国性的强势营销推广——“引爆策略”。金马湖·无限城整体城市设计鲁家滩——强调自然生态景观效果。金马河中段——背靠海峡西岸科技产业园，通过体育公园河数字娱乐创意公园的打造，增强产业的辐射范围，提高相关产业的拉动能力，进而拉动产业园的发展。金马镇刘家濠段——该地段是城市建设最集中的地段，通过对刘家濠老镇的改造，形成对海峡两岸科技园良好的居住配套河商业商务配套。经五年打造，形成西部的外滩。至崇州市金马河中段刘家濠鲁家滩金马河本案金马湖·无限城规划分区图鲁家滩特色旅游、商务、会务、现代观光农业金马河中段以体育休闲、娱乐休闲为主特色的休闲旅游及产业配套服务集中区刘家濠以无线数字平台为主要特色的城市综合功能集中区及特色旅游集中区金马湖·无限城规划用地结构打造成为“一河两岸、生态休闲、产业互动、城乡和谐”的新市镇格局。片区规划强调个分区在满足自身定位的前提下，结合资源条件形成合理布局，除金马河中段外，鲁家滩河刘家濠均具有旅游、商务商业、居住和服务配套等相对完善的城市功能。一轴五区二十二个功能板块。一轴是指整治后的形成的长大11.8公里的金马河水系和沿河景观带，以此为依托形成成都“新外滩”。五区指鲁家滩核心区、鲁家滩扩展分区、金马河中段（东西区）、刘家濠分区。安置房金马居住板块金马镇刘家濠分区金马河中段东岸分区鲁家滩扩展分区金马河中段西岸扩展分区鲁家滩分区本案温泉大道金马湖·无限城道路规划及等级温泉大道本案金马湖·无限城基础设施规划刘家濠板块规划有电信局、加气站、配气站、加气站、消防局。电信局消防局配气站加气站本案分期规划起步期起步期金马河河堤、闸坝勘测施工完成，初步形成从鲁家滩到刘家濠段连续水面河沿岸绿地系统。刘家濠区段内进行首期的住宅、商业及配套设施开发建设，形成新市镇的雏形。开发整治金马河中段分区的生态湿地河城市公园。金马河河堤、闸坝勘测施工完成，初步形成从鲁家滩到刘家濠段连续水面河沿岸绿地系统。刘家濠区段内进行首期的住宅、商业及配套设施开发建设，形成新市镇的雏形。开发整治金马河中段分区的生态湿地河城市公园。发展期发展期成熟期成熟期全面展开鲁家滩大湖湿地开发整治。金马河中段基本完成。提供相关展示平台。金马镇刘家濠区商业及市政设施的建设完成。金马镇刘家濠区段内用地的开发建设全部完成。包括大量的住宅和商务办公建筑。金马河中段整体环境整治全部完成，沿金马河水系主体形成完整连贯滨水休闲旅游岸线。金马河西岸永盛片区南北两侧成温邛大桥与金马大桥临近片区建设展开，开发以行政、商业以及配套居住项目的建设为主。金马湖片区启动区——示范区范围示意项目建设周期控制在5年，其中金马河河堤、闸坝和商业项目计划在3年内完成。中渝、西藏农资、杭州金伟、重庆东原等在该区域均有屯地。其他开发公司地块公金路首先启动240亩的城市公园——改造金马湖片区形象，聚居人气千亩金马湖·无限城示范区安置房本案地块价值初判价值一：依托“金马湖片区”的边际价值；价值二：区域价值个盘价值。如何依托“金马湖片区”的边际价值和区域发展价值，是本项目价值体现的关键要素。如何依托如何依托““金马湖片区金马湖片区””的边际价值的边际价值和和区域发展价值区域发展价值，是本项目价值体现的关键要素。，是本项目价值体现的关键要素。金马湖片区价值点实证调研4市场调研——（拦截问卷）基本情况1、问卷发放本次调查共计发放问卷360份，经筛选，回收有效问卷300份，有效率为83.33%。2、工作方式通过抽样问卷的方式，在我公司市调人员与被访者进行良好沟通的基础上，由我公司市调人员填写，并在市调过程中发放小礼品，最终取得了被访者对本案市调的真诚合作。3、问卷调查时间2007年12月22日至2007年12月23日（周六、周日）4、调查地点本次调研的地点在成都天府广场、家乐福光华店、外双楠、及玉林生活片区、棕南、棕北生活片区。发放问卷数：360360360360有效问卷数：300300300300市场调研——市调结论综述本次被访者以20-45岁的被访者占绝大多数，家庭人口以2-4人居多，学历偏高，被访者职业以单位的一般员工和企业技术人员、专业技术人员、中层管理层居多，家庭收入主要在12万元以内，出行主要还是依赖公共汽车和私家车。被访者特征消费习惯从调查分析中得出，主要用于第一居所或现在的第二居所，未来的第一居所，他们希望工作在市区，生活在郊区，所以在购房时最关注生态环境、生活配套及交通是否便利。从购房区域来看，被访者在成都近郊购房首选温江，其次是龙泉，华阳。其中，75%的被访者选择在温江购房，他们认为温江的生态环境好，交通方便，升值空间大。25%的被访者不选择温江购房，他们认为温江的医疗配套不完善，商业配套不完善，交通不方便。市场调研——市调结论综述数据显示：被访者中有70%的人不知道金马镇，区域认知度低。调查表明，有75%的被访者选择温江购房，通过对金马湖片区的讲述后，有78%的被访者表示可能在金马湖购房，增加了3个百分点。这说明金马湖片区规划对被访者的吸引力大于温江（温江城区及光华大道区域）对他们的吸引力。被访者对生态资源和区位交通的关注程度远大于团队价值，这说明被访者购房注重的是感知，眼见为实的。22%的