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1本报告是严格保密的。南山区福田区罗湖区项目界定1区位印象：香蜜湖北l塘朗山郊野公园塘朗山郊野公园莲塘尾片区香蜜湖片区优势：u处于一个完全生态化的片区u处于城市的核心地段u三面山景住宅u片区规划发展齐全u交通便利劣势：u有福龙路、北环路车辆噪音u项目的进入条件稍弱，需经过其他项目地块u项目西侧有坟地的影响机会：u西丽大学城提供客源u福龙路开通交通便利u南坪通车分流北环车流u深圳市内土地供应减少u深圳市景观住宅的供应量有限威胁：u二线拓展区楼盘分流u深圳市景观区豪宅客户分流本报告是严格保密的。项目属性定位：城市核心区l生态资源l中大盘，具备豪宅质素项目基本经济技术参数占地面积：60899.04平米容积率：2.9建筑面积：176607.2平米覆盖率：40%2本报告是严格保密的。大势研判2深圳市2006年房地产市场价格上涨，2007年后会如何？本报告是严格保密的。二线拓展区低密度产品的持续推出，深圳市豪宅市场价格得到刚性拉动商住用地商住用地居住用地别墅用地居住用地商住用地商住用地商住用地土地用途1.2-2.510万11+12可能在06年底入市深圳市华电房地产开发有限公司1.2-2.528.4万7地块权属者已发生变化，可能分割出让，入市时间难以预计深圳市住宅局1.2-2.5;0.6-1.2125.2万9开发实力相对较强,可能在07年初入市深圳市榕江实业公司1.2-2.57.7万10可能在06年年底入市龙华镇物业发展公司1.2-2.52.5万4可能在06年中后入市,开发水平不高华来利实业有限公司0.6-1.227.6万131.2-2.527.1万3+5+8预计土地将进行转让,入市时间在06年中以后深圳市祥泰信息咨询有限公司3.2-4.04.5万2没有相关开发信息,预计土地要进行转让,开发时间应在06年下半年新一代实业公司1.2-2.56.4万1预计开发时间初始土地使用者容积率地块规模序号3本报告是严格保密的。日出印象金荣泰城投七里香榭祥泰地块梅陇镇阳光新镜园龙1号长城地产德业基达华科技实业书香门第12346579绿景项目10111314151719208新鸿实业四季春城四期12潜龙华城16春华四季园21星河丹堤22圣莫利斯18工业用地深圳新客站用地234567910111314151719201政府用地香港地铁用地农民用房812162122非商住地块基本完全开发项目其他代理公司项目未确定代理商项目世联代理项目18图例说明：龙华二线拓展区项目供应一览本报告是严格保密的。二手楼非均衡上涨，成交市场数据显示，面积制约是影响产品价值拉升的重要因素１、2005年1-11月，深圳全市单套建筑面积在144平方米以内的普通商品住宅销售套数占到全市的88.63%，价格同比上涨10.82%；144平方米以上的高档商品住宅（即豪宅）销售套数占到了全市的11.37%，价格同比增长26.16%２、2005年深圳商品住宅成交面积仍然突破900万平方米，创下历年成交量新高。其中，全年全市豪宅供应面积达132万平方米，占总供应面积的18.4%，比2004年提高了8个百分点。３、在价格方面，目前深圳豪宅的全市均价达到每平方米13520元，比2004年大涨约40%，而普通住宅仅上涨了10%左右。4本报告是严格保密的。深圳豪宅市场投资比重加大，谁拥有客户渠道，谁就占有市场2005年全国豪宅市场销售9.8万套，深圳占85％，其中20％的客户1人购买2套以上豪宅投资色彩明显加重，沉淀大量房地产高端客户资金流世联客户渠道：尊贵会、盛泽按揭……本报告是严格保密的。2007年豪宅市场并非完全乐观，本项目如何在营销手法和产品创新上突破，成为致胜的关键因素。•低密度产品持续推出，豪宅市场价格得到刚性拉动•二手楼非均衡上涨，产品面积制约•豪宅市场沉淀高端客户资金流•豪宅市场绝对利好•产品定位区隔•资金聚集，风险加大•预计：06-07年豪宅市场价格坚挺，但销售速度可能减缓。•05年开盘即热销70%的火爆局面将不复出现。大势研判初步结论：价值持续坚挺，速度放缓5本报告是严格保密的。区域营销3新片区如何在2007年体现区域价值？本报告是严格保密的。新片区如何被认知•中信红树湾背景深圳市红树林填海区“地王”拍卖红树湾片区第一个项目占地面积：162653平方米容积率：3.18建筑面积：650000平方米•动作一：借势政府：借用“15公里滨海长廊的国际招标”活动，项目趁势进行系列软文炒作；•动作二：重新定义片区：提出“湾区”的概念，并抓住深圳一直以来滨海不看海的遗憾进行炒作，以国际化的滨海社区进行类比；•动作三：代表性的片区命名：在系列炒作中，树立了项目在红树湾片区的主导地位，强化了“中信红树湾＝红树湾”的强烈印象；•动作四：明确区域价值个盘价值。用纯粹富人区概念主打华侨城和香蜜湖，湾区迅速占位一线豪宅之列。项目属性＝片区属性项目命名＝片区命名成功成为片区领导者成功案例借鉴6本报告是严格保密的。新片区如何被认知•招商南硅谷阳光带海滨城规划滞后，欠缺配套南片区以办公为主南片区第一个项目占地面积：42393.8平方米容积率：3.4建筑面积：175000平方米存疑案例借鉴•动作一：项目一期及二期统称为“双城”，把项目的规模做大；•动作二：利用片区规划，定义片区，提出“南硅谷”概念；•动作三：与业主专家人士定名“南硅谷”；•动作四：系列活动－－招商阳光带海滨城家庭日、“南硅谷”---领跑南硅谷长跑挑战赛；双城艺术周等目标客户活动；招商定义片区，但项目属性与区域属性脱离本报告是严格保密的。新片区被认知的规律规律三：全面整合政府及社会资源规律一：项目属性＝片区属性规律二：领导并影响片区2007年，本项目的区域价值是什么？7本报告是严格保密的。2007年，本项目的区域价值是什么？“从城市发展规划视角审视本区域”从深圳城市意向的民间视角审视本区域从发展机遇上审视本区域本报告是严格保密的。洛杉矶以及珠、长三角的发展都说明，建构城市网络是在一个城市或城市群内形成更牢固和平衡的空间结构、增加凝聚力的基本要求。城市网络几乎成了大部分中心城市不可避免的战略。洛杉矶早期的发展也体现了以高速公路和滨海资源利用为导向的带状发展特点。洛杉矶城市发展模式借鉴洛杉矶目前的总体规划体现了后期以纵向发展为主形成的网状空间结构。使城市的发展更有内聚效应和凝聚力。8本报告是严格保密的。城市发展视角1目前深圳形成了以福田中心为核心，罗湖中心区、南山中心区、宝安中心区、龙岗中心城等为城市副中心的多中心发展模式。东西轴线上区域得到充分发展。本项目处在未来重点发展的城市主轴线上，区域价值将逐渐凸现。深圳未来的发展将从东西轴向发展逐渐转向以纵向发展为重点的城市发展战略，同时加强与香港和珠三角的经济联系。本报告是严格保密的。龙华与华侨城、华强北围合CBD中心区共同构成了大深圳城市布局下的“黄金三角地带”2深圳城市意象的民间视角9本报告是严格保密的。本项目处在大深圳“黄金三角带”的中心位置，区位显赫。2深圳城市意象的民间视角本报告是严格保密的。从城市发展规划视角审视本区域从深圳城市意向的民间视角审视本区域“从发展机遇上审视本区域”为何2007年区域会体现价值10本报告是严格保密的。中部综合组中部综合组团团龙华龙华观澜观澜布吉布吉规划功能：其功能具有三重性，首先是福田中心区的延伸和生活配套区；其次是中部地区的次中心，起到一定的对外辐射作用；三是不断协调和完善城镇自身的发展，这三种功能是相辅相承的。n距离福田中心区最近的镇区；n定位为中部综合服务组团中心；n是先进工业和高新技术产业发展基地；n商贸、房地产发达现代化城区；n宝安陆路口岸物流中心n深圳中心区的生活配套基地n二线拓展区发展（含周边辐射大盘）：较高发展潜力，关内客户认可度高区域06-08年关外置业热点看龙华；龙华将由“深圳后花园”发展成为城市次中心；本项目的价值也将随着城市中轴发展得以体现发展机遇视角3本报告是严格保密的。从过往的开发经验来看，每一度的区域开发热潮都带旺了一个豪宅区域，本区域的价值也将在城市主轴的发展中得到体现。银湖之于罗湖（90年代末）银湖：山水之灵气所在、距离罗湖中心有一定距离；交通通达性较好；罗湖：城市经济、政治、商业中心，发展热点区域；波托菲诺之于南山、福田（2001-2004）波托菲诺：生态、人文20年沉淀；距离城市较近；南山、福田：城市中心西移以及滨海大道开通使之成为房地产开发的热点；本项目之于城市发展主轴（2007-2008）本项目：稀缺、城市绿肺、低密度区域、距离城市很近、交通的通达性较好；城市发展主轴：城市次中心、物流、交通枢纽，城市热点开发区域。2007-2008年本片区价值类似于90年代末银湖、2001-2005年波托菲诺、香蜜湖的价值香蜜湖之于福田（2001-2004）香蜜湖：生态；距离城市中心较近；福田：城市中心。发展机遇视角311本报告是严格保密的。由于处在开发热潮时期，区域具有后发优势，价值高点的形成时间将会缩短。借中心区发展之势借湾区及华侨城发展之势借滨海大道及南山大开发之势借城市主轴大发展之势发展机遇视角3本报告是严格保密的。从城市发展规划视角：“处在城市发展主轴上”从城市意向民间视角：“处在大深圳黄金三角带中心”从发展机遇视角：“处在城市发展主轴开发黄金时机”“城市发展主轴上的高价值区域”区域价值小结本项目区域价值将在07-08年充分凸现12本报告是严格保密的。项目定位4在城市发展主轴上如何定位？本报告是严格保密的。项目形象定位片区意向“城市绿肺中的低密度区域，交通的通达性较好，距离城市很近”片区价值“城市发展主轴，未来关注热点，稀缺资源”城市发展主轴上的“国王山谷”（关键词飘逸的、城市的、生态的）13本报告是严格保密的。项目客户定位港人港人红树西岸公务员公务员传统行业私营企业主传统行业私营企业主广东籍老板广东籍老板原住民原住民知富阶层知富阶层移民新贵移民新贵深圳豪宅客户群深圳豪宅客户群红树湾/金地香蜜山/中旅传统核心区域水榭花都/熙园/华侨城半岛城邦口岸/港人社区根据项目的豪宅分类,本项目将参考香蜜山/中旅/红树湾的客户根据项目的豪宅分类,本项目将参考香蜜山/中旅/红树湾的客户本报告是严格保密的。锁定“知富阶层、移民新贵”为项目目标客户目标客户特质高学历、有海外学习的经历追求健康的生活（热爱运动、亲近自然）追求有格调和品质的生活（总会有一些不同于他人的情趣和爱好），注重细节容易接受新的事物，具有国际视野的判断力与本项目的适应性分析注重教育、注重于类似人群同居山体、生态、区域低密度产品中格调与情趣与细节的营造非常重要对本项目的区位价值和居住价值会非常认可价值观：精神物质价值观：精神物质生活观：细节整体生活观：细节整体消费观：产品之外产品消费观：产品之外产品14本报告是严格保密的。产品建议5结合项目特质，产品如何突破与创新？本报告是严格保密的。产品建议5-1产品重大突破方向——颠覆，建立新标准潮流趋势：中央115规划要求，鼓励发展节能降耗产品和节能省地型建筑，“做生态节能建筑”我们的目标：通过本项目建立产业化标杆，而非仅仅是产品创新。15本报告是严格保密的。生态节能系统—高舒适度低能耗系统Ø环境保护Ø污水处理Ø雨水系统Ø垃圾处理Ø人工湿地Ø西向隔热Ø遮阳Ø通风屋面Ø渗水路面Ø植物的选择Ø住宅新风系统Ø太阳能分户供热水Ø浮筑楼板Ø住户生态手册本报告是严格保密的。渗水路面屋面通风部分生态节能技术建议浮筑楼板原理16本报告是严格保密的。部分生态节能技术建议隔声垫楼板隔声本报告是严格保密的。分户太阳能垃圾处理部分生态节能技术建议17本报告是严格保密的。精装修是产业发展的新方向精装修是房地产优胜劣汰的方式，是住宅产业化的发展方向二次装修耗费购房者的时间、精力、金钱，还难以避免干扰邻居，带来资源的浪费和大量的环境污染二次装修耗费购房者的时间、精力、金钱，还难以避免干扰邻居，带来资源的浪费和大量的环境污染二次装修还可能给房屋的结构安全、用电安全和结构防水防潮等诸多方面造成许多隐患二次装修还可能给房屋的结构安全、用电安全和结构防水防潮等诸多