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湖州衣裳街营销思路梳理呈致：湖州市房地产开发实业总公司湖州市历史文化街区保护改造有限公司商业秘密声明本文内包含的资料属于世联地产顾问（中国）有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产顾问（中国）有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果世联地产顾问（中国）有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。开发商的愿景!※湖州衣裳街历史文化街区为湖州人文资产形象工程※开发模式下充分实现衣裳街历史街区经济价值本报告是严格保密的。报告的框架23项目整体定位项目启动区建议4营销策略执行项目属性界定1本报告是严格保密的。THINKING城市属性篇本报告是严格保密的。•中国因其较低的生产成本和快速的增长率成为世界各行业争相竞争的舞台；•中国稳定的政治、经济条件是前期条件项目能力国家属性中国是世界生产力各个行业转移的方向，未来国际竞争的平台1本报告是严格保密的。项目能力国家属性12020年,人均GDP翻两倍中国2025年将有11个平均覆盖人口超过6000万的相互之间经济联系精密的城市圈-------长三角城市经济圈走在前沿城市化的规模现在和将来都堪称巨大本报告是严格保密的。至2025年,约有10亿中国人居住在城市•现在城市居住人口为6.5亿•流动人口将成为未来城市化的主要驱动因素本报告是严格保密的。高效的城市化将带来资源的节约.•实施大众有限的发展措施•建立利于工业设备节能的措施•节约资金,节约能源.本报告是严格保密的。结论:中国十亿人口新兴城市消费市场,经济发展带来的利好,将带给城市巨大的发展机会本报告是严格保密的。•长三角是中国经济发展速度最快、经济总量规模最大、社会发展水平最高、人口聚集能力最强的区域•经济持续高速发展、地区间经贸联系紧密，是世界上最具活力的经济体之一；•经济持续繁荣的长三角，涌现了大规模的民营企业家和企业高级管理人士长三角地区是中国城市化经济一体化的核心区域，具备强大的资金/人才聚集力，目前及未来最具实力的城市群1项目能力区域属性本报告是严格保密的。1湖州是高速发展的长三角经济圈-------商贸文化交通重镇长三角城市一体化的重要城市湖州到上海一个半小时,到杭州一个小时.湖州是围绕上海经济增长极所产生的经济空间扩散的第二圈层；发展重心向上海倾移，战略作用日益激发，积极谋求在杭湖宁发展带中率先崛起发达的高速公路及轨道交通网络，奠定枢纽城市地位杭州湖州宁波嘉兴上海项目能力区域地位属性本报告是严格保密的。1湖州具备城市化提速下的聚集效应加强长三角城市之间资本与劳动力的流动日趋频繁，城市化进程加快等因素。湖州凭借其地理、经济、文化、旅游等一系列的优势，正逐渐加强对资本与劳动力的吸纳作用。KEY1：湖州城市圈提速湖州市域城镇形成“一带一圈层四轴线”的网络化空间布局结构1．一带就是在市域北部太湖南岸构筑包含长兴、湖州中心城区、南浔城区的“一心两翼”环太湖南岸城市带，形成湖州市域的发展核心。2．一圈层就是依托规划的高等级环线通道构筑市域南部城镇圈层，包括德清县城、安吉县城、双林、练市、新市、泗安等城镇。3．四轴线：以环太湖南岸城市带为核心，重点培育四条放射状城镇发展轴，即市域西部依托G318公路和申苏浙皖高速公路的城镇发展轴，市域西南部依托杭长高速公路、S11公路、S04公路的城镇发展轴，市域中部依G104公路和杭宁高速公路的城镇发展轴，市域东部依托申苏浙皖高速公路至申嘉湖高速公路连接线与和（新）杭公路的城镇发展轴。KEY2：聚集效应资本与劳动力涌入1234德清南浔安吉长兴项目能力城市发展方向属性本报告是严格保密的。1长三角一体化的湖州枢纽，未来的大湖州中心——湖州之于长三角城市集群的重要一跃对外：湖州申苏浙皖高速连通长三角对湖州来说，申苏浙皖高速一头连着国际大都市上海，一头连着我国中西部地区。这就更突出了湖州既作为浙江省接轨上海的“桥头堡”，又是长三角地区拉动中西部“前沿阵地”的重要战略地位。利好因素：良好的区位奠定了区域在未来长三角城市集群中的重要作用，作为长三角的腹地。区域交通战略位置突显。对内：承担未来“大湖州中心”职能“一带一圈层四轴线”的空间规划结构。以”一心两翼”长兴、湖州，南浔为全市发展主轴，集中全区最重要的公共服务设施，构筑核心产业。太湖地区以生态保护为主，重点发展生态旅游业，未来建成全区生态翼。以安吉、得清两县城为核心，重点布局高新技术产业，物流，农产品加工形成全区产业翼。项目能力城市发展功能属性本报告是严格保密的。1湖州千年底蕴，鱼米之乡，竹子之乡，丝绸文化，茶文化，湖笔文化，旅游城市太湖南岸的湖州是全国著名的蚕乡，也是世界丝绸文明的发祥地之一，湖丝、湖州宋锦、双林绫绢闻名中外。湖州，具有典雅的江南水乡风貌，其自然景观以“山水清远”见长湖州人文荟萃，历代闻士贤达与湖州结缘者，难以举数，在他们身后留下了大量的行踪胜迹。众多的资源形成了具有湖州特色的南太湖风情游、莫干山风景游、中国竹乡游等3条旅游线路。项目能力城市发展功能属性本报告是严格保密的。山水清远的湖州•江南水乡•江南天池•中南百草园•安吉·中国大竹海•小莲庄•碧坞龙潭•安吉·藏龙百瀑本报告是严格保密的。物产丰富的湖州•湖笔•湖州羽毛扇•绫绢绫绢•天目笋干•安吉白片•莫干黄芽•太湖三宝•品茗三绝•安吉冬笋•山核桃•紫笋茶•太湖百合•长兴板栗•菱湖白扁豆•长兴白果•长兴青梅•南浔香大头菜•雷甸枇杷本报告是严格保密的。1湖州是中国环太湖唯一因湖得名的城市，地处浙江省北部，东临上海，南街杭州，西近南京，北与苏州。无锡隔湖相望，是江、浙、皖、沪三省一市毗邻地区重要的商品集散地和水陆运输交通枢纽。项目能力城市地位属性01-07年湖州GDP保持两位数持续增长；07年达到896亿，经济发展迅速湖州07年人均GDP为34748元，全国排名42位.01-07年湖州市国民生产总值增长图385.05422.47488.97590.69640.05895.94760.8914.4%13.9%14.1%15.40%14.8%12.3%11.6%010020030040050060070080090010002001200220032004200520062007024681012141618GDP(亿元)增长%湖州市01-07年人均GDP增长情况9.45%15.67%20.67%8.27%17.70%18.72%01000020000300004000020012002200320042005200620070%5%10%15%20%25%人均生产总值（元）增长率本报告是严格保密的。•做为长三角经济圈腹地的湖州；•作为上海与杭州两大世界国际化大都市枢纽的湖州；•作为经济凝聚力愈强盛的大湖州；•作为历史、文化、旅游、物产资源丰富的湖州；湖州终究会成为世界的湖州本报告是严格保密的。THINKING区域属性篇本报告是严格保密的。1湖州的房地产市场概况中心城区为核心片区。东部新区、仁皇山新区、西南片区等开发进一步协调推进。特点1：市场价值稳中有升特点3：旧城改造，城市化进程与外来人口市中心土地稀缺制约了城市商业的开发；周边新区作为土地供应主要来源，主要以住宅为主，核心城区版块经历了近几年的规划和区域内商业发展，土地价值将有个必然的释放湖州全市人口已达到258万，整体居住趋势向中心城市集聚。而外来人口已经达到60万之多；城市化率61%.近两年来，湖州进行了大量的基础设施建设，启动了大规模旧城改造由此带来的大量置业需求，为房地产市场的稳定繁荣提供了强有力支撑。----《湖州统计局》中心城区西南片区东部新区仁皇山区特点2：土地价值提升2007年以来，湖州房地产市场活跃，投资形势较好。2007年全市房地产开发投资完成95亿元，同比增长30%.目前市中心住宅均价约5000元/㎡区域属性市场属性本报告是严格保密的。1中心城区商业发展模式，衣裳街所在商贸中心是城市唯一的市级商圈，业态最全，档次最高、人气最旺。湖州市商业主要集中在商贸中心：中：商贸中心、1劳动路、衣裳街、3北街、4红旗路5府庙。其他为：A市北区（集购物、休闲、娱乐为一体的劳伦斯购物中心为标志，主要以文教、居住为特色。）B城东区（体现湖州山水园林和江南水乡特色；集旅游、购物、休闲等功能）C西南区（为市场群、大型仓储设施和现代物流中心，建设成浙北运输、仓储、配送、批发中心和物流信息中心）D织里区（以童装和棉布两大核心行业为主体，服装辅料、面料、床上用品等行业为补充的大型商贸市场群，是全国最大的童装生产和销售基地。）现代商贸中心商圈商贸商圈：城市唯一的市级商圈，商业面积超过30多万平米，日均人流量超过20万。区域属性板块属性本报告是严格保密的。其他片区的概况仁皇山新区集中建设行政中心、文化中心、体育中心，并按照现代化城市的目标布局行政办公、文教体卫等大型城市公共设施；（西山、区政府所在地以及建造旅游服务设施、居住用地等地大致区域）仁皇山区块、湖东新区、太湖旅游度假区、西南新城，引领着城市人流涌动居住热。仁皇山区块开发力度大，开盘并交付的有兽王·城市之心、中大·绿色家园、美欣达·金色地中海等楼盘；湖东新区集中了升华·公园懿品、华辰·尊园、金冶·香格里、信业佳·馨水园、嘉业·阳光水岸等项目；太湖旅游度假区则有嘉业·太湖阳光假日、丘城小镇、华萃庭院等；西南新城汇集了星汇半岛、宁波得力、上海锦瑞、百盛置业等开发商和楼盘。2008年这些大盘新盘无不打出品牌策略，出现了新的概念房名称，如：花园洋房、湖景房、学区房、纯高层、纯多层、景观小高层等1区域属性板块属性本报告是严格保密的。区域内衣裳街与其他商业街区的关系---------具备其他所有街区的业态特征衣裳街历史文化街区劳动步行街北街红旗路府庙商业特色传统的、历史的、原汁原味的衣裳街味道欧美、时尚、潮流的传统的现代的、传统的、主要商业功能特色购物、风味餐饮、高品位休闲娱乐、风情建筑展示休闲、咖啡馆、娱乐湖州特色、名、优、新、特和旅游商品电子通讯风味小吃主要经营品种衣裳街特色的手工艺品、高档服饰、土特产、风味餐饮、高品位酒吧、茶艺馆、风情展览馆茶室娱乐湖州丝绸、湖笔、茶叶、副食电脑、电子、办公自动化、通讯设备湖州及全国各种风味小吃为一体主要消费者游客、城市中产阶级、文化创意人士、老衣裳街人年轻人本地市民游客城市中高收入人群本地市民与游客与衣裳街的关系衣裳街属于复合性,涵盖其他四条街的业态特征局部直接竞争关系部分人流可引导进入衣裳街进行消费局部竞争关系部分功能有竞争关系，但可在特色上形成差异，并通过道路进行有效衔接，形成良性互动功能互补，互相促进形成联动，满足中高收入者多元化的需求局部竞争关系部分功能有竞争关系，但可在特色上形成差异，并通过道路进行有效衔接，形成良性互动1区域属性板块属性本报告是严格保密的。1商贸中心商圈的百货汇集了湖州城市四个档次最高，规模最大、品种最全的百货商店。商业氛围成熟浓厚浙北大厦照片观凤大厦浙北大厦是湖州市场经营时间最长、影响力最大的大型百货商场；其商业品种主要包括日常品牌服饰、餐饮、珠宝、化妆品、家电等;联营扣点:28%。新天地照片银泰百货照片新天地百货自进入湖州市场以来，商业气氛一般，其商业业态主要包括服饰、娱乐、餐饮、休闲、珠宝、化妆品等。半租半售租金100-400平米/月；出租率90%。银泰商业大厦业态主要包括中低档男女性服饰、针棉织品、皮具、化妆品；只租不售租金：150-700/平米/月出租率为98%。观凤商城在湖州市场多年，商业气氛比新天地和银泰都好，其商业业态主要包括日常服饰、餐饮小吃、珠宝、化妆品等档次较底。住租不售租金；130-500/平米/月,出租率100%。银泰新天地区域属性板块属性本报告是严格保密的。随着城市发展，商贸商业中心圈将成为大湖州新名片1区域研判●区域商业发展给本项目带来了利好的机会；●项目周遍成熟的