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2006金地金地金地金地龙华龙华龙华龙华金地龙华项目定位报告金地龙华项目定位报告金地龙华项目定位报告金地龙华项目定位报告2005.3.9你问我要去向何方你问我要去向何方你问我要去向何方你问我要去向何方，，，，我指着龙华的方向我指着龙华的方向我指着龙华的方向我指着龙华的方向！！！！2006金地金地金地金地龙华龙华龙华龙华策划定位思路解析区域市场主流客户与定位区域市场主流客户与定位市场与区域发展引发的变化市场与区域发展引发的变化本项目（自身条件）本项目（自身条件）未来市场竞争项目未来市场竞争项目存在存在竞争中的博弈竞争中的博弈趋势趋势客户定位客户定位开发建议开发建议价格定位价格定位户型定位户型定位项目定位项目定位需求需求争夺/引导需求争夺/引导需求商业定位商业定位2006金地金地金地金地龙华龙华龙华龙华报告目录第一部分项目及片区概况第二部分片区微观市场情况第三部分地块分析第四部分项目定位第五部分项目商业定位第六部分项目开发建议2006金地金地金地金地龙华龙华龙华龙华第一部分1.11.11.11.1项目概况项目概况项目概况项目概况1.21.21.21.2片区城市建设及经济发展片区城市建设及经济发展片区城市建设及经济发展片区城市建设及经济发展1.31.31.31.3片区房地产市场发展现状片区房地产市场发展现状片区房地产市场发展现状片区房地产市场发展现状1.41.41.41.4片区房地产市场发展前景片区房地产市场发展前景片区房地产市场发展前景片区房地产市场发展前景1.51.51.51.5经济局势及对片区房地产市场的影响经济局势及对片区房地产市场的影响经济局势及对片区房地产市场的影响经济局势及对片区房地产市场的影响第一部分第一部分第一部分第一部分项目及片区概况项目及片区概况项目及片区概况项目及片区概况第二部分片区微观市场情况第三部分地块分析第四部分项目定位第五部分项目商业定位第六部分项目开发建议2006金地金地金地金地龙华龙华龙华龙华1.11.1项目概况项目概况占地占地占地占地12.8万万万万M2布龙路梅龙路民治大道市政规划路占地1.4万M21.2万M2配套商业面积40.7万M2住宅总建筑面积2000M2会所3200M2幼儿园3.0容积率14.2万M2占地面积2006金地金地金地金地龙华龙华龙华龙华1.21.2城市建设与经济发展城市建设与经济发展————龙华概况龙华概况龙华概况龙华概况龙华概况龙华概况龙华概况龙华概况龙华镇（现龙华街道办）辖属深圳市宝安区，位于宝安区东部、深圳市北部，东临龙岗区布吉，南靠福田区、罗湖区和南山区，西接宝安石岩镇，北面是宝安观澜镇。全镇总面积98平方公里，下辖十个行政村和两个居委会。龙华离深圳市区约12公里，离香港约15公里，地理位置得天独厚。2006金地金地金地金地龙华龙华龙华龙华1.21.2城市建设及经济发展城市建设及经济发展————龙华在全市中的地位龙华在全市中的地位龙华在全市中的地位龙华在全市中的地位龙华在全市中的地位龙华在全市中的地位龙华在全市中的地位龙华在全市中的地位■龙华作为深圳市总体规划中确定的重点卫星城重点卫星城重点卫星城重点卫星城，是与市中心区相配套的先进工业、商贸、仓储、房地产业协调发展的深圳市中部组团次中心区，深圳中部的物流中心和交通枢纽之一。随着市区的发展扩张和地铁的开通，地位进一步提高，成为深圳市的““““次中心区次中心区次中心区次中心区””””。■新的行政地位：布吉镇、龙华镇、观澜镇据悉将合并为深圳第七个行政区““““布龙区布龙区布龙区布龙区””””。有可能于05年五一期间举行挂牌仪式。■二线扩展区二线扩展区二线扩展区二线扩展区提升整个片区地位。龙华扩展区定位为福田中心区生活居住服务基地和部分文化体育教育设施配套区，是体现深圳二十一世纪居住文明和城市建设质量水平的现代化、生态型的综合居住区。官方三重功能定位要求：一是福田中心区的延伸和生活配套区；二是中部地区的次中心，起到一定的对外辐射作用；三是不断协调和完善城镇自身的发展。2006金地金地金地金地龙华龙华龙华龙华近年来龙华镇经济发展极为迅速，各项指标呈持续上升态势。龙华经济总量在宝安区乃至深圳市都有着举足轻重的地位。1.21.2城市建设与经济发展城市建设与经济发展————龙华经济龙华经济龙华经济龙华经济龙华经济龙华经济龙华经济龙华经济综述综述综述综述：：：：2006金地金地金地金地龙华龙华龙华龙华龙华的对外联系道路主要包括以下几条龙华的对外联系道路主要包括以下几条龙华的对外联系道路主要包括以下几条龙华的对外联系道路主要包括以下几条：：：：梅观高速梅观高速梅观高速梅观高速，城市快速干道，双向六车道；布龙公路布龙公路布龙公路布龙公路，城市快速干道，双向六车道；民治路民治路民治路民治路，城市主干道，双向四车道；人民路人民路人民路人民路，城市主干道，双向四车道。梅观高速梅观高速梅观高速梅观高速布龙公路布龙公路布龙公路布龙公路人民路人民路人民路人民路民治路民治路民治路民治路1.21.2城市建设与经济发展城市建设与经济发展————龙华交通龙华交通龙华交通龙华交通龙华交通龙华交通龙华交通龙华交通龙华的交通现状龙华的交通现状龙华的交通现状龙华的交通现状龙华的交通现状龙华的交通现状龙华的交通现状龙华的交通现状道路数量少及关口的存在使得龙华的交通现状令人道路数量少及关口的存在使得龙华的交通现状令人道路数量少及关口的存在使得龙华的交通现状令人道路数量少及关口的存在使得龙华的交通现状令人堪忧堪忧堪忧堪忧，，，，成为影响龙华经济发展成为影响龙华经济发展成为影响龙华经济发展成为影响龙华经济发展、、、、影响关内外联系的影响关内外联系的影响关内外联系的影响关内外联系的重要因素重要因素重要因素重要因素。。。。2006金地金地金地金地龙华龙华龙华龙华福龙路福龙路福龙路福龙路直接连通福田和龙华，直接促进龙华二线扩展区与福田区的近距离联系。梅龙大道梅龙大道梅龙大道梅龙大道直接连通梅林关。新区大道新区大道新区大道新区大道直接连通梅林关。留仙大道留仙大道留仙大道留仙大道直接连通南山西丽片区。龙华交通规划龙华交通规划龙华交通规划龙华交通规划龙华交通规划龙华交通规划龙华交通规划龙华交通规划南平快速干道南平快速干道南平快速干道南平快速干道直接穿越龙华镇，加强龙华与关内外其它区域的地理联系。龙华的交通规划龙华的交通规划龙华的交通规划龙华的交通规划龙华的交通规划龙华的交通规划龙华的交通规划龙华的交通规划2006金地金地金地金地龙华龙华龙华龙华卫星新城卫星新城卫星新城卫星新城卫星新城卫星新城卫星新城卫星新城龙华卫星新城区域范围为机荷高速公路、梅观高速公路、龙华外环路、龙华路围合而成，总面积44.9平方公里，建设用地35.5平方公里，2010年规划人口50万。龙华卫星新城仅次于宝安新中心区龙华卫星新城仅次于宝安新中心区龙华卫星新城仅次于宝安新中心区龙华卫星新城仅次于宝安新中心区，，，，定位为深圳市未来中部组团核心定位为深圳市未来中部组团核心定位为深圳市未来中部组团核心定位为深圳市未来中部组团核心城区城区城区城区，，，，是市是市是市是市、、、、区两级政府重点扶持发展的区域区两级政府重点扶持发展的区域区两级政府重点扶持发展的区域区两级政府重点扶持发展的区域，，，，是深圳市六大物流中心之是深圳市六大物流中心之是深圳市六大物流中心之是深圳市六大物流中心之一一一一。。。。1.21.2城市建设与经济发展城市建设与经济发展————影响发展的重大规划因素影响发展的重大规划因素影响发展的重大规划因素影响发展的重大规划因素影响发展的重大规划因素影响发展的重大规划因素影响发展的重大规划因素影响发展的重大规划因素2006金地金地金地金地龙华龙华龙华龙华二线扩展区二线扩展区二线扩展区二线扩展区二线扩展区二线扩展区二线扩展区二线扩展区龙华二线拓展区位于深圳市中部，福田区以北地区，东起梅龙路，西至龙华和平南路，南隔大脑壳山与福田中心区相邻，北邻布龙公路，总用地面积19.39平方公里，城市建设用地面积11.44平方公里，居住用地总面积403.05公顷，规划控制人口为17万人，弹性人口规模为27万人。定位于福田中心区生活居住服务基地和部分文化体育教育设施配套区定位于福田中心区生活居住服务基地和部分文化体育教育设施配套区定位于福田中心区生活居住服务基地和部分文化体育教育设施配套区定位于福田中心区生活居住服务基地和部分文化体育教育设施配套区。。。。未来规划未来规划未来规划未来规划：：：：构筑以郊野公园构筑以郊野公园构筑以郊野公园构筑以郊野公园、、、、城市公园等组成的绿化和空间景观体系城市公园等组成的绿化和空间景观体系城市公园等组成的绿化和空间景观体系城市公园等组成的绿化和空间景观体系，，，，创创创创造人工景观与自然景观融为一体的生态型居住环境造人工景观与自然景观融为一体的生态型居住环境造人工景观与自然景观融为一体的生态型居住环境造人工景观与自然景观融为一体的生态型居住环境，，，，从地产的角度从地产的角度从地产的角度从地产的角度，，，，将提将提将提将提供给在福田工作人士又一种工作生活新模式供给在福田工作人士又一种工作生活新模式供给在福田工作人士又一种工作生活新模式供给在福田工作人士又一种工作生活新模式。。。。2006金地金地金地金地龙华龙华龙华龙华地铁四号线地铁四号线地铁四号线地铁四号线地铁四号线地铁四号线地铁四号线地铁四号线地铁四号线南起皇岗口岸，向北延伸至龙华新城中心，全长19.88公里，在皇岗口岸接驳香港地铁落马洲站，是深港一体化的直接产物。不但使龙华与市区的交通更加便利，更为重要的是可能为龙华片区房地产的发展带来广阔的外销空间。2006金地金地金地金地龙华龙华龙华龙华华南国际物流中心华南国际物流中心华南国际物流中心华南国际物流中心华南国际物流中心华南国际物流中心华南国际物流中心华南国际物流中心华南国际物流中心的落户，龙华从而成为深圳现代物流业的龙头，为片区经济带来巨大活力，同时也为片区房地产的发展带来更大的客户源泉。龙华火车站龙华火车站龙华火车站龙华火车站龙华火车站龙华火车站龙华火车站龙华火车站龙华火车站是京广线和东南沿海高速铁路客运专线两大国家级干线铁路的终点站和交汇点，建成后，深圳将成为全国最重要的铁路枢纽之一，龙华火车站的规划建设将带动城市向新的方向发展，实现一系列产业质的飞跃，带来无限商机。项目地块项目地块项目地块项目地块龙华火车站龙华火车站龙华火车站龙华火车站2006金地金地金地金地龙华龙华龙华龙华教育教育教育教育教育教育教育教育目前龙华拥有两所中学、十三所小学、一所成人学校和十三所幼儿园，已经形成了比较完备的教育体系。但总体来看，教育素质相对弱于关内。教育配套也是关外居民十分关心的问题。展华实验学校深圳市体育运动学校东屋小学龙华六一小学明珠学校三联永恒学校清湖小学松和小学上芬小学民乐小学民治小学龙华第二小学龙华小学龙华中心小学新华中学龙华中学1.21.2城市建设与经济发展城市建设与经济发展————龙华配套龙华配套龙华配套龙华配套龙华配套龙华配套龙华配套龙华配套2006金地金地金地金地龙华龙华龙华龙华商业商业商业商业商业商业商业商业万众城家居广场万众城家居广场万众城家居广场万众城家居广场（（（（香江家居批发市场香江家居批发市场香江家居批发市场香江家居批发市场））））南康百货南康百货南康百货南康百货万众城服装批发市场万众城服装批发市场万众城服装批发市场万众城服装批发市场（（（（龙华重点扶持专业市场龙华重点扶持专业市场龙华重点扶持专业市场龙华重点扶持专业市场））））百佳百佳百佳百佳佳华平价商场佳华平价商场佳华平价商场佳华平价商场友谊书城友谊书城友谊书城友谊书城2006金地金地金地金地龙华龙华龙华龙华医疗配套医疗配套医疗配套医疗配套医疗配套医疗配套医疗配套医疗配套目前龙华的医疗配套比较缺乏医疗配套比较缺乏医疗配套比较缺乏医疗配套比较缺乏，大型的医疗设施仅有龙华镇医院和龙华镇人民医院，此外就是散布于各个住宅区的社区健康服务中心。目前龙华的商业配套还是十分齐全的，众多的中小型百货、超市很好地满