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2008-3-24银海成都德丰项目规划建议谨呈：房地产开发有限公司2目的：本项目规划调整建议困难：咨讯不对称、信息庞杂、工作时间周期短工作已进入概念设计阶段、转述董事会目标根本解决问题系统的方法立即解决问题努力追求3项目属性项目属性城市研究城市研究综合体研究综合体研究限制条件限制条件客户目标客户目标核心问题界定核心问题界定目标下的物业形态与产品组合？目标下的物业形态与产品组合？产品组合与区域发展阶段的吻合？产品组合与区域发展阶段的吻合？产品组合合适体量比例？产品组合合适体量比例？产品组合的各物业发展可行性？产品组合的各物业发展可行性？研究界定研究界定地铁研究地铁研究区域研究区域研究产品组合体量比例与经济测算吻合？产品组合体量比例与经济测算吻合？产品组合体量的布局优化？产品组合体量的布局优化？物业形态物业形态产品组合产品组合体量比例体量比例布局优化布局优化写字楼、酒店、公寓、商业写字楼、酒店、公寓、商业4城市研究城市研究综合体研究综合体研究限制条件限制条件客户目标客户目标核心问题界定核心问题界定地铁研究地铁研究区域研究区域研究物业形态物业形态产品组合产品组合体量比例体量比例布局优化布局优化写字楼、酒店、公寓、商业写字楼、酒店、公寓、商业目标下的物业形态与产品组合？目标下的物业形态与产品组合？产品组合与区域发展阶段的吻合？产品组合与区域发展阶段的吻合？产品组合合适体量比例？产品组合合适体量比例？产品组合的各物业发展可行性？产品组合的各物业发展可行性？产品组合体量比例与经济测算吻合？产品组合体量比例与经济测算吻合？产品组合体量的布局优化？产品组合体量的布局优化？项目属性项目属性研究界定研究界定5项目所属区域地处成都城南CBD，通达性强绕城高速三环二环城市核心天府大道城南CBD华阳镇8km机场火车北站火车南站市政府九里堤路成绵高速川藏高速武侯祠本项目机场13.2km本项目天府广场8km本项目火车南站14km本项目武侯祠/锦里4km本项目市政府区域交通优越。通过天府大道、绕城高速、城市一环、二环、三环等与城区各方位直接相连。项目邻城市主干道天府大道，是周边郊县华阳进入成都城区的主要连接道路之一。规划中的地铁1号线将拉近项目区域同市中心和火车南北站的距离，增强区域辐射能力。至龙泉洛带地铁1号线航空港至郫县、温江至新都大丰项目分析6项目地块位紧临天府大道，位于规划中的商务总部基地区域，商务价值高Ø东面：与天府软件园一期隔天府大道相望，东北面临世纪城Ø南面：临大源三线道路，新希望商务大厦、安捷伦均在建，中兴大厦即将开售Ø西面：临未开发商服用地，未来将与川大科技园相邻Ø北面：临规划中的总部商务区，圣达、中信、通威均已在建世纪城天府软件园天府软件园天府大道中兴新希望商务大厦大源三线圣达中信紫罗兰规划道路世纪城天府软件园一期西藏紫罗兰地块A地块B新希望中冶中石化待出让待出让天府大道天府软件园一期圣达中信通威天合中石油中兴通讯安捷伦新鼎能大源三线天合规划道路新希望大源四线大源四线项目分析7地块临城市主干道人民南路南延线天府大道，位于交通十字，通达性较好道路情况：道路情况：天府大道：城市主干道，双向八车道，大源三线：双向四车道，大源四线：双向六车道，规划道路：双向二车道地铁：地铁：距离科技园站约450米，距离会展中心站约630米，其中会展中心站是地铁1号线一期工程终点站项目分析地块B地块A世纪城天府软件园一期天府软件园一期新希望商务大厦新希望商务大厦圣达中信天府大道大源四线大源三线规划道路规划道路华阳镇市区站华路元华路站华路元华路天府软件园中和镇世纪城天府软件园天府软件园二期美视国际学校中兴通讯地铁科技园站地铁会展中心站交通动线车道隔离带地铁站天府软件园站华路元华路8项目属性：16万平米的综合体项目（不兼容住宅）100m134米17.5米17米16米117米116.5米17米100米123米32.5米106米111米134米地块B地块A规划道路大源三线天府大道十字规划道路天府大道规划道路地块内部图片Ø净用地面积：31375.35平方米（约47亩）Ø商业金融业用地（不兼容住宅Ø容积率：5.2Ø限高：A地块不超过134米，B地块不超过128米，主体建筑不小于40米Ø建筑密度：30%~40%Ø绿地率：≧10%Ø道路级别：天府大道为城市主干道，双向八车道，大源三线为双向四车道，规划道路为双向二车道u附注：地块周边长度为依照图纸比例估算值项目分析9本次研究综合体分析的关键因素研究KPI体系城市分析区域分析产品分析写字楼商业酒店公寓住宅区域发展规律研究区域房地产市场研究房地产市场研究规划及人口研究陆上交通及地铁研究研究界定10城市研究城市研究综合体研究综合体研究限制条件限制条件客户目标客户目标核心问题界定核心问题界定地铁研究地铁研究区域研究区域研究物业形态物业形态产品组合产品组合体量比例体量比例布局优化布局优化写字楼、酒店、公寓、商业写字楼、酒店、公寓、商业目标下的物业形态与产品组合？目标下的物业形态与产品组合？产品组合与区域发展阶段的吻合？产品组合与区域发展阶段的吻合？产品组合合适体量比例？产品组合合适体量比例？产品组合的各物业发展可行性？产品组合的各物业发展可行性？产品组合体量比例与经济测算吻合？产品组合体量比例与经济测算吻合？产品组合体量的布局优化？产品组合体量的布局优化？项目属性项目属性研究界定研究界定11成都是中国的二线城市，在川渝经济圈中处于龙头地位，2007年末省政府提出“成都要向现代化国际大都市迈进”的战略目标川渝经济圈城市四川覆盖区域：成都、广安、达州、泸州、南充、遂宁、资阳、内江、自贡、宜宾、绵阳、德阳、眉山、乐山重庆覆盖区域：主城九区以及潼南、合川、铜梁、大足、荣昌、永川、双桥、璧山、江津、綦江、万盛、南川、涪陵、长寿1长三角城市群2珠三角城市群3京津冀城市群4山东半岛城市群5辽中南城市群6川渝城市群7中原城市群8海峡西岸城市群9湘中城市群10关中城市群11长江中游城市群12哈大齐城市群13滇中城市群14淮南城市群15黔中城市群16北部湾城市群17环鄱城市群1234567891011121314151617注：十七个城市群并未完全包括我国的所有城市，西部的大部分城市尚未形成城市群经济群排名城市研究----城市地位科技、金融、商贸、文化教育制造业、工业、交通枢纽“把成都建设成为中西部地区创业环境最优、人居环境最佳、综合竞争力最强的现代特大中心城市。”——成都市委十届五次全会确立了我市奋斗的“新三最”目标省委对成都提出要求：成都要率先在全省实现建设全面小康社会目标、率先实现现代化，带动四川全面发展、带动区域协调发展，把成都建设成为四川的“首善之区”。成都要站在更高的层次、更高的领域思考发展定位，按照现代化国际大都市的要求规划和建设。12在全国GDP和社会消费品零售总额的坐标体系中，成都处于第三梯队领先地位第一梯队：上海、北京第二梯队：广州、深圳第三梯队：苏州、天津、重庆、杭州、无锡、青岛、宁波、南京、成都、大连、沈阳、武汉第四梯队：东莞、唐山、济南、石家庄、哈尔滨、郑州、长沙、福州、淄博、常州、西安第五梯队：昆明、厦门、南昌、太原、合肥、南宁、廊坊、宜昌、乌鲁木齐、兰州、桂林、贵阳、柳州、遵义、玉溪、宜宾、吉安、海口红色为东部城市兰色为西部城市绿色为中部城市各城市GDP和社零位置分布05001000150020002500300035000200040006000800010000第一梯队第二梯队第三梯队第四梯队第五梯队贵阳福州成都广州北京GDP社零城市研究----城市坐标13如成都经济保持2006年的增长态势，预计2012年达到北京现在的水平，2013年达到上海现在的水平，2014年达到广州和深圳现在的水平。2006年成都与一线城市人均GDP比较(元/人)59710485056945063100251710.0010000.0020000.0030000.0040000.0050000.0060000.0070000.0080000.00上海北京深圳广州成都2006年成都与一线城市人均消费性支出的比较(元/人)14762148251662815445103020.005000.0010000.0015000.0020000.00上海北京深圳广州成都2006年成都与一线城市第三产业占GDP比重的比较50.55%70.01%46.72%57.73%48.84%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%上海北京深圳广州成都2006年成都人均GDP增长率13.7%2006年成都人均消费性支出增长率6.8%2006年成都第三产业占GDP比重增长率14.9%2006年成都与一线城市人均社会消费品零售总额比较（万元/人）1.852.071.972.271.060.000.501.001.502.002.50上海北京深圳广州成都2006年成都人均社会消费品零售总额增长率12.8%资料来源：成都及各地统计年鉴、统计信息网城市研究----城市经济14受宏观调控影响，成都房地产市场观望情绪渐浓，将步入市场调整期价格发展阶段危机阶段复苏阶段萧条阶段Ø短线投资客出现Ø价格上升速度增快Ø地价上升速度比楼价上升速度快Ø走价不走量Ø市场出现观望情绪Ø投资者及开始抛售Ø理性开发商降价Ø开发商跟随降价2007年9月末，9.27新政推出后，市场观望情绪浓厚，销售受到一定影响，9月后交易量呈下滑趋势。主城区商品房成交量从8月份的140万平方米下降到12月的80万平方米。从价格来看，1—8月，全市商品房成交均价为4071元/平方米，新政出台后，价格下降，11月份，全市商品房成交均价3752元/㎡进入2008年，住宅降价加速成都城市研究----城市房地产15927政策出台后，多数投资者退出，购房者观望氛围浓厚，成交量大幅下滑一期07.10.01开盘，推出177套，销售90%。新政对销售有很大影响，很多人都在观望。二期共270套，本来预计1月份开盘，但现在市场行情不好，加上万科降价15-30%，我们现在根本开不了盘。赵小姐城南Downtown一期07.11.10开盘，推出255套，主力户型为80-120平米，1号楼售70%，7号楼售90%；新政对销售有很大影响，很多人都在观望；王先生大城际06.12一期开盘，推出130套，到07.03售完；07.04二期开盘，到现在仅剩5%，约20套；总体销售率95%；目前927政策对我们的销售还是有很大影响的，很多客户的按揭一直办不下来。在成都成为新特区后，很多深圳、上海的投资者过来投资；方小姐盛南领地一期07.09.01开盘，推出400套，当日售馨；09.10推出200套，至今还剩10余套。927新政对我们楼盘影响很大，08.01.28-08.01.31这近一周只售出了4套，压力很大。曹先生华润·凤凰城07.07开盘，共推出1000套，至今销售率达到90%，其中四次开盘，前三次开盘，推出700套，销售98%；07.10第四次开盘，推出300套，至今还剩85套；现在投资者更为理性，买中海兰庭的客户大多一次性付款。927新政对我们影响很大的，客户信心不足，观望氛围浓厚；张小姐、左小姐中海·兰庭07.10开盘，受927政策影响，销售状况不佳，销售率接近30%；我们项目80%的客户是投资者，基本上都是外地在成都做生意的。但由于我们在07年10月开盘，受927政策影响，很多投资者被挤出，销售一直很不理想；张小姐锦西国际07.12.01开盘，推出320套，当日售出180套，之后近两个月仅售出20套，合计200套；927政策出台后，很多购房都在观望；许小姐弘邦·领邸08.01.08开盘，推出450套，至今销售140套，销售率仅为30%；我在开盘前认筹客户40个，但实际购买客户只有20个，其中大部分都是投资者，因为宏观政策被挤出；王先生金林俊景政策对销售情况的影响政策对投资者的影响访谈者项目城市研究----房产政策16从2007年新增外资企业状况来看