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1保利置业神州半岛项目整体定位与物业发展建议谨呈：保利置业有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2本次汇报需要解决的三个问题1.如何定义神州半岛的区域价值？2.游艇配套如何利用？3.在原有规划基础上的物业配比和产品细化落实3项目开发方向研判Part.11.1项目属性界定1.2项目定位分析Part.2核心问题分析项目物业发展建议Part.31.3项目价值体系梳理4区位:项目位于万宁市神州半岛，处于东部海岸线的中间,与石梅湾相邻，距离三亚市区约40分钟车程，距离海口市区约1小时30分钟车程三亚项目120km机场海口112km139km海南东部沿海线的城市发展发展基本呈哑铃状，开口和三亚发展较快，中部城市开发相对靠后；同时，物业价值也呈现出这种现象东线高速以及即将落成的东线轻轨在一定意义上上大大缩短了中部城市与南北城市的距离。城市间的联系加强有利于促进中部城市的发展，也有利于各城市物业价值的拉平5地块位于神州半岛开发区西北角，与中信泰富神州半岛项目隔内海相对本项目位于神州半岛开发区的西北角。南面面对泻湖；北面背靠原生山地；东面遥望中信泰富开发主区；西面紧靠正在建设的神州高速铁路站本项目老爷海中信泰富神州半岛项目群山神州高速铁路站本项目位置老爷海群山神州半岛6经济指标:项目原占地面积约42万平米，建筑面积471528平米，规划通过开挖土方制造码头和岛屿，开挖后实际占地面积缩减为291373平米，容积率上升为1.6项目基本指标：现有面积（包括水体面积）：538605平米可发展总用地面积：291373平米总建筑面积：471,528平米容积率：1.6限高:8-65m7进入性：目前项目的进入性比较差，只能从西侧的山路进入，但将来随着莲花高速的建成，项目的进入性将会明显改善目前项目的进入通道该桥是目前进入半岛的主要通道，但随着游艇码头的建设，此桥会在项目后期炸毁加神高速风豪大桥莲花高速在项目的东侧，连接神州高速铁路站，与连接风豪大桥的加神高速公路堪称姐妹公路（加神高速第一期工程从东澳镇墟至风豪大桥，长5公里）。神州高速铁路预计年底完成，届时项目将通过莲花高速与东部高速对接项目进入半岛的西桥莲花高速8地貌：整个神州半岛为内外海布局，靠山面海，在整个东部岸线具有唯一性神州半岛的地貌这在海南东部海岸线是绝无仅有的：神州半岛依次分布着4个海湾，还有一个面积5平方公里的内海—老爷海;并有四条河流汇入，形成内外动静结合、湖海天共色的壮美景观。外海的洲仔岛与神州半岛隔海相望，珠联璧合。宁静的内海给项目海湾同样的热带风光，却少了一份惊涛骇浪独享一片私属的内海，体验湖区般的恬静舒适，突显尊贵性和私密性舒适宁静9内部资源：项目南侧有约长1000米的内海岸线，但没有一线海景，区域内只有高层才可观外海景，资源非强势视线阻隔：在项目的南面是建立在神州半岛是的君悦酒店以及住宅，会对项目的视线造成影响，只有高层建筑或者山上的建筑才能越过君悦酒店看到外海缺乏一线海景：项目只能享有二线海景，没有一线海景资源，只有部分建筑能从内外海的交接口直接看到外海，而且视野十分有限内部缺乏可开发的资源:区域内部以水塘、农田为主，无太多可利用资源，而且开发度低10规划:中信泰富要把神州半岛打造成为于世界顶级旅游度假区，规划配套极为强势，而且整个区域由中信泰富统一运营中信泰富以“高起点、高标准建设、高质量管理”为本项目的目标，投资100亿，开发期为十年。中信泰富负责一二级开发，并负责统一运营整个神州半岛度假区设施质量别墅、公寓群由RTKL和EDAW公司设计君悦酒店358套房间，标间50平米加广阔阳台福朋酒店338套房间，标间42平米喜来登酒店308套房间，标间52平米朝阳海岸、四季酒店规划中高尔夫球场由美国顶级设计师TomWeiskopf进行设计，国际标准36洞加5个练习洞11本项目将全力打造顶级的大型游艇娱乐设施和全方位的尊贵的游艇服务完善、尊贵的游艇设施服务：游艇码头带有250个永久泊位，可容纳200艘游艇同时配备有游艇会所、维修区、补给区、休闲商务区码头还提供短途航行停留点，国际长途航行中转站、举办国际赛事等服务游艇会所常驻专业的游艇驾驶员，提供游艇驾驶培训和出租服务，包括“被动式”旅游和“动态式旅游12项目属性界定配套顶级的配套体系，专业高档的游艇俱乐部规划区域由实力开发商中信泰富统一运营资源缺乏一线海景，资源不强势区位位于东部海岸线的中部的万宁市，拥有东线唯一的内外海资源目标国际旅游岛环境下的未来世界级旅游湾区13项目开发方向研判Part.11.1项目属性界定1.2项目定位分析Part.2核心问题分析项目物业发展建议Part.31.3项目价值体系梳理14世联对项目的理解：生存不是问题，重点是如何推动价值提升未来供求——海南是全国的度假置业热点区域，特别是东线沿海地块基本上开发殆尽，本项目所在地可以说是东线最后仅存的一线地块宏观大势——国际旅游岛利好持续作用，尽管10年初暴涨的情况将不再出现，但资源的稀缺性使得海南房地产市场长期向好趋势不变外部环境开发成本——根据保利方面提供的数据，本项目土地成本为1500元/㎡，综合开发成本不超过7000元/㎡资源禀赋——资源虽不强势，但仍然属于一线滨海物业，市场实现问题不大项目规模——建面47万㎡，相对于其它一线滨海大盘而言销售压力并不大开发背景+考虑外部环境与开发背景，本项目不存在“生与死”的问题，重点是如何推动价值提升景观资源有限，推动价值提升较为困难将价值提升的希望寄托于区域成熟意味着开发时间的延长无法提升价值就意味着未来价值的相对贬损推动项目价值提升，无法回避的问题是：游艇对本项目而言价值何在？应该如何利用？15项目面临的核心问题：开发方向的研判——游艇驱动型物业还是游艇配套型物业？项目面临的核心问题：游艇驱动OR游艇配套游艇驱动游艇配套单一的价值体系游艇对目标客群具备独一无二的吸引力游艇设施具备世界级的影响力复合而多元的价值体系游艇在项目整体配套体系中发挥作用游艇设施高端而完善，与区域和物业价值相适应不同的游艇发展方向，决定了项目的开发方向由于本项目的游艇设施最先动工，并一次性建造完毕，在后期不存在调整空间的情况下，对游艇的发展方向必须作出前瞻性的预判以游艇为核心并不是片面追求游艇设施的高档化，而是要找到适合本项目的创新游艇发展模式游艇驱动意味着本项目将单纯依靠游艇发力，并打造世界级水准的游艇设施，其可行性需要多种维度的检验游艇发展方向评判体系：游艇发展规律、市场现状、项目本体条件16游艇发展规律：目前纯游艇玩家数量较少，单纯依靠游艇作为项目驱动力缺乏客户群体的支撑从欧美游艇市场发展历程来看，游艇业从起步到走向成熟需要15-20年左右从目前我国游艇发展情况来看，大规模的游艇普及尚需时日萌芽阶段73-88年起步阶段停滞阶段发展阶段89-92年92年至今70年代初以前美国人均GDP变化1929-20021929年1942年人均GDP:1,1991962年人均GDP:3,1431978年人均GDP:10,3131988年人均GDP:20,8451997年人均GDP:30,4972002年192107179481975-1998年美国游艇市场销售额演变情况（亿美元）政府出台一系列保护环境的政策，利用税收来控制游艇业的发展法国每年注册船只的变化（1945-2005）1886-1968起步阶段1968至今发展阶段美国游艇市场销售额演变情况（1975-1998）资料来源：详见附件《游艇专题研究》游艇玩家至少需要10年左右的积累，目前中国这个圈子里的人数不超过200个，游艇运动的发展还需要5、6年的时间——鸿州游艇会船务部经理黄家奇目前我国游艇业还处于发展阶段，大规模的游艇消费群体尚未形成，单纯依靠游艇作为项目驱动力缺乏现实客户群体的支撑17市场现状：目前我国游艇运动的主要载体是游艇会，纯游艇驱动物业尚无先例97年99年01年03年05年07年至今深圳湾游艇会浪骑游艇会苏州太湖水星大连星海湾珠海南国青岛国际青岛银海国际上海亚庭俱乐部大梅沙游艇大梅沙游艇深圳湾国际游艇无锡太湖山九龙山将军游艇俱乐部苏州太湖涵园成都凤凰山歌顿上海游艇会厦门香山国际游艇会上海莱悦游艇会目前我国游艇运动的主要载体是游艇会（游艇俱乐部），与住宅物业关联不大游艇俱乐部主要集中在珠三角，长三角和环渤海湾，现约60-70家，另外还有一些在建项目，主要集中在长三角和东南沿海从目前的市场情况来看，游艇对高档物业存在一定促进作用，但是类似高尔夫别墅的纯游艇驱动物业尚无先例游艇会会员在时代海岸置业的不是很多，高层公寓客户没有买游艇的，有1个会员在时代海岸买了独栋，传说张朝阳也在这里买了别墅——鸿州游艇会和时代海岸的访谈记录整理以目前国内领先的鸿州游艇会为例，虽然位于鸿州时代海岸项目内部，但是游艇会定位于独立运作、自负盈亏的实体，对整体物业销售促进作用不大。在全部近50个会员中，只有部分高等会员在入会后存在就近置业的意愿从市场表现来看，游艇驱动置业的客户群体较为狭窄，且集中于高档低密度物业中。若本项目单纯以游艇为驱动，剩余的大体量高层物业难以去化本项目可进一步探索全新的游艇发展模式，克服目前市场上游艇与物业相脱离的弊端18项目本体条件：单纯以游艇为驱动增加了开发风险，不符合项目发展战略物业类型建筑面积建面占比独栋/双拼349247.4％联排244805.2％高层公寓39270283.2％游艇设施194224.2％总计471528100％本项目规划的游艇码头带有250个永久泊位根据中信泰富原有规划，本项目低密度物业体量为5.9万㎡，按照联排户均200㎡，独栋/双拼户均300㎡计算，低密度物业总套数超过240套中信泰富规划的物业配比：游艇驱动意味着现有设施必须全面服务于社区用户从游艇泊位这一直观数据来看，若单纯以游艇为驱动，现有设施仅服务本项目的低密度物业尚且吃力，服务半径难以向外延伸，而且其余游艇设施也面临巨大的扩容压力游艇码头难以产生高尔夫球场的生态景观效果，从某种程度上来说甚至对居住的私密性产生一定的破坏半山半岛在四期物业销售完毕后才开始着手筹建国际游艇赛事码头凤凰岛的游艇设施动工时间大致在公寓销售回现完毕后本项目将首先修建游艇码头，游艇驱动意味着加大硬件设施投入，启动期内成本的增加提高了项目的风险总结：服务设施：现有设施难以全面服务社区，游艇驱动意味着硬件扩容和成本增加景观：游艇码头难以产生类似高尔夫的景观价值成本：启动期内盲目加大成本投入不利于项目整体风险控制本项目是保利置业在海南的首个项目，安全、稳健是第一位的，因此单纯以游艇为驱动不符合项目发展战略19结合市场环境及项目自身考虑：项目开发方向为游艇配套型物业游艇发展方向研判思考游艇发展规律市场表现123项目本体条件目前我国游艇业尚处于发展阶段，大规模游艇消费群体尚未形成目前在国内游艇会是主流，类似高尔夫别墅的纯游艇物业尚无先例游艇驱动置业的客户群范围较为狭窄，且集中于高档低密度物业中游艇设施全面服务社区尚不现实，需要扩容升级，虚耗成本游艇码头不能给物业带来景观溢价启动期内不宜盲目增加成本结合以上三方面分析，世联认为本项目更适合以游艇配套为开发方向：目前游艇驱动的条件尚不成熟，未来本项目价值体系应充分多元化避免单一的游艇发力，而是寻求游艇与物业相结合的创新发展模式以游艇为驱动的单一价值体系是不可行的，那么未来本项目如何构建多元化的价值体系呢？游艇设施服务水准是游艇配套价值实现的基础游艇配套开发方向强调游艇设施服务水准与区域、物业价值的趋同，而不是不计成本的片面追求高档化20项目开发方向研判Part.11.1项目属性界定1.2项目定位分析Part.2核心问题分析项目物业发展建议部分Part.31.3项目价值体系梳理21在本项目的多元化价值体系中，时间