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势在·必行【越秀·星汇蓝湾】项目竞标报告谨呈：青岛越秀地产开发有限公司世联地产2013本文内包含的资料属于世联地产的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果世联地产有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。商业秘密声明项目印象1—品牌:南派领袖、千亿级实力名企，30年，57个地标；“越秀”首驻青岛，本案承载“南派领袖”品牌落地之使命27年，越秀成为广州市第一个资产规模超千亿、第二个利润总额超百亿的国有企业，形成了以地产、交通基建、金融证券为核心产业的“3+X”现代产业体系。截至2012年6月，越秀集团控股总资产超过1400亿元人民币。作为综合性房地产开发商，历年来开发了50余个住宅项目和以华南第一高楼广州国际金融中心为代表的20多个商业地产项目，商业地产价值雄踞上市公司类房企第二位；随着近年全国扩张步伐的启动，越秀地产已经在珠三角、长三角和环渤海及中部地区实现重点布局。品牌理念：城市运营商项目距离李沧核心5公里路程地块距离李沧核心商圈约5公里，崂山区约10公里，市南、市北约15-20公里；区域定位青岛“交通商务区”，属李沧区政府打造未来交通新城。金水路：贯穿李沧区东西，被规划为城市主干道，目前正在分段建设中；重庆路：南北大动脉全线贯通；环湾大道、胶州湾高速：联结沧口到四方、胶州、开发区的主要道路；地铁：M3号线首站在本项目附近600米，目前已经完工75%。预计2014年开通；高铁：高铁、普快列车停靠站，2014年底投入使用项目印象2—区域:项目地处李沧西部老城沧口区本案位于李沧沧口，但距离李沧核心区较远，5公里路程，未来交通进一步完善；本案市场竞争与客户来源范围是否扩大东部生态居住区中央核心商务版块交通商务区正在规划建设的铁路青岛新客站，是国家重点建设铁路项目，也是山东省最大的客运枢纽站，胶济铁路、青荣城际、青连铁路将在这里汇集，而未来的地铁1、3、8号线在北客站内与铁路垂直交会，预计2014年建成通车随着北客站的投入使用，青岛交通商务区将实现铁路、公路、轨道交通、水上交通汇集交集，地下无障碍换乘，为青岛缔造立体交通枢纽。项目印象3—交通:胶济高铁、M1、M3、M8号线、环湾大道、胶州湾大桥,金水路高架桥五重立体交通枢纽铁路青岛北客站东侧：海创1号北侧：板桥坊河跨海大桥南侧：开源集团热电厂项目印象4—资源:海景资源，板桥坊河，资源并非强势且南侧紧邻热电厂，西侧胶济铁路干线；项目北侧为板桥坊河，虽未来会改造，但目前现状较差，容易对项目的区域印象造成影响；项目西侧为胶州湾，但中间有环湾大道及高铁线阻隔，非一线亲海景观，海景资源优势不强；项目南侧为热电厂，搬迁时间未定，会成为本案客户比较关注的抗性点；经过多年的沉淀，老沧口目前有14座中小学，若干家幼儿园机构；同时青岛二中今年将搬迁至火车北站；提升区域未来教育配套；烟墩山、牛毛山自然公园和沧口公园项目周边农贸市场多，区域居民生活便利；项目印象5—配套：南侧紧邻学校、周边3大公园、4所中学、10所小学、2大医院，教育、医疗、休闲配套完善，但缺少大型商务配套，购物依赖市北及李村商圈青岛第三人民医院青岛三十三中沧口水上公园兴山路农贸市场青岛二中今年将搬迁至火车北站事项内容事项内容开发商青岛越秀地产开发有限公司地理位置李沧区板桥坊河以南，胶济客运线以东，安顺路以西；业态高层容积率2.75占地面积128545㎡建筑面积46万㎡总户数3384户型面积80-130㎡总分期多期（A+D1地块）在售分期一期D1地块，约15万㎡主力户型75-85平两房，88-96平三房项目印象6—指标:沧口首个，46万平中大规模体量，首期启动D1地块，15万平，1628套房源；项目印象7—产品:经济型76-89㎡首置户型为主，部分110-126㎡的改善产品本案户型优势：合理舒适的户型尺度；紧凑合理的户型布局南北通透的灵动空间设计总地块户型配比表户型面积总面积面积比例要求配比总套数经济型两房两厅一卫764069012.8%9.7%535舒适型两房两厅一卫847726124.3%40.3%920紧凑型三房两厅一卫895430717.1%610经济型三房两厅一卫966329119.9%24.3%659舒适型三房两厅一卫1165061715.9%15.3%436豪华型两房两厅两卫1263226210.1%10.3%256总计318429100%100%3417D1地块户型配比表户型面积总面积面积比例要求配比总套数经济型两房两厅一卫762348115.8%15.0%309舒适型两房两厅一卫843659324.6%35.0%436紧凑型三房两厅一卫892642317.7%297经济型三房两厅一卫963601524.2%35.0%375舒适型三房两厅一卫1161921912.9%10.0%166豪华型两房两厅两卫12671924.8%5.0%57总计148921100%100%1639优势劣势1、区域远景规划2、休闲教育生活配套齐全3、具有海景资源4、46万平万中大体量规模5、产品经济舒适1、区域形象落后2、商务配套不完善3、景观资源不强势4、热电厂、动车路线老城区/46万中大规模/经济舒适/海景/品质社区项目属性判断：越秀期许2014年度目标：2014年前实现12个亿销售额世联对于项目及目标理解：以南派领袖之品牌实力，以项目高优素质，首驻李沧提升沧口居住环境升级，成为板块领导者；平衡李沧三大板块市场格局及力量；突破青岛地产开发及营销新标杆；——我们认为：首期，不仅完成12亿的销售，还要成功传承南派领袖之企业的形象，并做到真正的领袖区域、领袖市场；“12亿”的前提:——市场竞争下的目标分析1市场竞争新国五条市场反应：青岛阶段观望情绪增加，历经多轮调控，整体趋稳是2013年主基调，2013年李沧延续低价起势的区域特点，激烈竞争仍将持续；完善稳定房价工作责任制制定并公布年度新建商品住房价格控制目标建立健全稳定房价工作的考核问责制度坚决抑制投机投资性购房限购区域应覆盖城市全部行政区域。对房价上涨过快的城市，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，应依法严格按转让所得的20%计征增加普通商品住房及用地供应对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求加快保障性安居工程规划建设制定完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围加强市场监管和预期管理严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。1宏观市场李沧市场整体供应：截止到2月库存7247套；2012年全年去化1.4万套，市场处于红海竞争，刚性需求旺盛；2李沧市场2012年李沧区住宅供应量为21859套，214.2万平米，同比下降12.9%、9.2%。成交量为14327套，132.15万平米，同比上升9.8%和17.1%。2013年1-2月青岛市区住宅供应量为8296套，89.01万平米，同比下降32.2%、29.2%。成交量为1588套，15.6万平米，同比上升147.7%、163.5%。李沧各项目年消化量:2012年李沧区单个项目较好的去化量为1560套/约15.5万平米，月均走速高达约130套/月，而沧口项目月均去化速度最好为80套/月2李沧市场成交额排名项目名称产品类型推售量2012年度消化量销售额（亿）月均销售（套数）NO.1中海国际社区高层20万㎡15.5万㎡14.0130NO.2万达广场高层21万㎡11万㎡12.9100NO.3生态城高层17万㎡12万㎡12.02116NO.4时代城高层13万㎡8万㎡662NO.5中南世纪城高层19万㎡10万㎡7112NO.6海岸华府多、高18万㎡7万㎡580NO.7蓝山湾高层5万㎡4.6万㎡460销售目标：12个亿货源盘点：1628套、15万平、13个月去化周期、12个亿目标研判：通过对销售目标的分解，按2012年李沧市场各项目的表现来看，要实现12亿的销售额，有一定挑战！12亿目标的判断：单价突破8000元总销额跻身前三甲平均去化速度达到126套三大板块划分及特征：李沧氛围东部居住区、中央核心商务区、交通商务区三大板块;本案位于交通商务区板块，是李沧区的价格洼地，目前整体片区市场认知度较低东部生态居住区中央核心商务区交通商务区李沧区域规划共分为三块功能区域“三区”；一是重庆路以西的交通商务区，如海岸华府；二是位于重庆路以东、青银高速公路以西的中央商贸区，如时代城、中海国际社区、万达广场等；三是位于青银高速公路以东的东部商务居住区，如万科生态城等。片区代表项目均价（元/㎡）片区特色东部商务居住区万科生态城8400依托世园会，拥有优美的片区环境，广阔的发展前景中央核心商务区中海国际社区9400李村行政和经济中心，拥有完善的生活、医疗、教育、商业配套和浓厚的生活氛围李沧万达广场8900时代城7500政府规划的未来CLD核心，在时代城、蓝山湾等项目的带动下，已初具规模青山绿水8400蓝山湾8000西部交通商务区海岸华府7200老沧口区域，填海造陆而成，工厂林立3微观市场︱板块竞争按照2013年李沧区区域存量盘点，李沧区整体存量接近7000套，其中央核心板块2955套，占总存量44%；东部居住区2288套，占总存量34%，本项目所在交通商务区1432套，占比最低，为总存量的21%；本区域在售楼盘仅海岸华府、翠海依居等项目，其中海岸华府存量房1312套结构性拉升区域存量；按照2013年李沧区各区域成交盘点，李沧2012年成交超14000套，大部分集中在中央核心板块，占据总成交板块的66%，而东部核心区成交比例300余套，不足30%；本案所在交通商务板块仅1266套，占李沧总成交不足10%，其中95%的成交来自于海岸华府成交量；三大板块供应及去化：本案所在的交通商务区板块供需最不活跃，区域内目前在售较大项目仅海岸华府，片区市场成熟度最低,3微观市场︱板块竞争片区项目主力面积2013年加推时间3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月西部交通商务区海岸华府80平除公寓以及洋房外，剩余400套高层、10#、15#今年推出！中央核心商务区李沧万达广场85-90㎡3月加推，年内预计推货量约10万㎡中海国际社区87-90㎡3月起加推，年内预计供货量10万㎡中南世纪城70-90加推8栋高层时代城90㎡以下3月加推10月计划推D1高层伟东四期58-90㎡2012年底推售6栋高层蓝山湾73-80㎡3月中旬起加推海尔鼎世华府开盘开盘东部商务居住区万科生态城86-89㎡大二期计划年底加推3微观市场︱板块竞争2三大板块竞争分析：2013年新老项目集中上市，推盘时间集中，本案开盘时间较晚，面临推售节点竞争阻力及客户抢夺的风险竞争思考：本案开盘时间晚，如何提前锁定客户？3微观市场︱板块竞争中海万达万科嘉凯城伟东开发商中南地产和达和城开发商品牌：地产千亿俱乐部产品：产品品质高；营销：较好销售速度，中海、万达、万科李沧区域营销前三甲！一层级二层级三层级全国知名区域性品牌本土品牌蓝山湾开发商三大板块竞争因素之品牌：区域品牌开发商云集，本项目面临三个层级的品牌竞争：全国top级房企、区域品牌、本土品牌品牌：区域性品牌开发商产品：刚需产品、别墅等高品质产品营销：低价推售、分节点推售等灵活多变的策略；品牌：本土品牌开发商产品：刚需产品营销：低价走量，较好的销售速度；竞争思考：与大品牌房企博弈，越秀如何成功立势？区域板块特征典型项目客群东部商务居住区位居世园会，外部环境好，随着世园会及金水路开通等未来规划利好，未来有一定升值空间万科生态城绿城理想之城主要以崂山区及李沧区核心客户以及部分