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本报告是严格保密的。2010-3-17本报告是严格保密的。2010-3-17奉贤海湾镇项目开发模式研究谨呈：奉贤海湾镇政府、****世联平台本报告是严格保密的。2推荐背景说明2009年6月-2009年8月操作时间秦晨、詹文静项目组成员1、政企联合开发合作框架2、政企联合开发合作关键点3、政企联合开发合作关键流程报告推荐点政企联合开发项目关键词世联平台本报告是严格保密的。3报告框架****背景政府目标理解****目标理解项目本体分析项目发展机遇项目整体定位项目发展战略项目开发模式建议开发模式选择案例分析联合开发构想分阶段拿地建议分阶段盈利模式项目开发关键流程分析项目开发时序建议第一部分第二部分第三部分第四部分世联平台本报告是严格保密的。4奉贤海湾镇项目汇报提纲1项目背景与目标理解2项目本体、机遇与整体定位3项目开发模式研究4项目开发策略建议世联平台本报告是严格保密的。5奉贤海湾镇项目汇报提纲1项目背景与目标理解-公司背景说明-政府目标理解-企业目标理解世联平台本报告是严格保密的。6****由浙江省国大集团公司和杭州钢铁集团共同注资成立浙商集团浙江国大集团杭州钢铁集团****房产有限公司公司背景说明世联平台本报告是严格保密的。7浙商集团是浙江省属国有大型企业，拥有房地产、酒店旅游等多个业务模块，资金实力雄厚u浙江省商业集团有限公司是浙江省省属国有大型企业，原名浙江省商业集团公司。公司前身为浙江省商业厅，1996年经省政府批准成建制转为企业实体。2008年10月，经浙江省工商行政管理局核准，更名为浙江省商业集团有限公司。u目前，集团拥有15家成员企业（其中，全资子公司2家、控股子公司10家、参股公司3家），3家事业单位。u以商贸物流、房地产、酒店旅游、投资和新兴行业等为主的四大业务板块。u自2003年起，集团连续六年进入全国500大、500强企业行列。2006年被省经贸委等六家单位确定为首批浙江省重点流通企业，2008年被评为浙江省优秀重点流通企业。公司背景说明世联平台本报告是严格保密的。8杭钢集团也是全国百强企业，拥有子公司35家，企业以钢铁为主业，兼有发展商贸、房产、旅业等多元业务u杭州钢铁集团公司创建于1957年。经过51年的发展，已经成为一家以钢铁为主业，房地产、贸易流通、环境保护、酒店餐饮、高等职业教育、科研设计等多元产业协调发展的大型企业集团。u2007年，杭钢集团实现销售收入412.87亿元、利税32.93亿元、利润21.51亿元。u杭钢集团拥有全资及控股子公司35家，其中杭州钢铁股份有限公司为上市公司。u从2004年起，杭钢集团连续5年进入全国百强企业行列，2008年排名第82位。嘉业阳光紫元教育东菱房产置业集团商贸集团旅业集团环保集团教育集团科研集团黄金集团杭钢集团多元化业务架构公司背景说明世联平台本报告是严格保密的。9浙商集团浙江国大集团杭州钢铁集团****房产有限公司公司背景说明高中档酒店和经济连锁型酒店结合的品牌体系签约咨询管理、全权管理的酒店项目已达34个杭州国大雷迪森广场酒店杭州市第一家豪华城市商务酒店，浙江省旅游饭店业最优秀的酒店之一厦门喜来登酒店太湖雷迪森阳光假日酒店酒店座落在烟波浩淼、帆影点点的太湖南岸，是湖州市第一家国际水准的五星级酒店地处厦门市中心地带，置身于厦门繁华的新商业中心-江头区，厦门市最新的国际五星级豪华酒店****及其股东依托下属酒店管理公司已搭建起各档次的酒店品牌体系，在高档酒店运营管理方面累积了丰富的经验世联平台本报告是严格保密的。10****及其股东在长三角地区拥有丰富的商业项目运营经验浙商集团浙江国大集团杭州钢铁集团****房产有限公司公司背景说明杭州国大商场杭州最为时尚休闲中型百货零售商场之一南京嘉业国际城嘉正国际大厦河西中央商务区13大标志性建筑之一。是集中高档商务办公、酒店式公寓及各类商业服务设施为一体的综合性建筑上海嘉杰国际广场上海市虹口区改造地块集商、住、办公于一体上海汽车城核心地段，精品产权式酒店公寓世联平台本报告是严格保密的。11奉贤海湾镇政府目标：通过项目合理运作，实现区域价值提升，带动片区经济发展，分享长期的经营性收益政府目标政府目标通过项目合理成功运作，实现区域价值提升，带动区域人口导入和经济发展Ø社会目标：•区域形象改善，奉贤经济发展•增加就业机会，实现人口导入Ø利益目标：•土地价值提升，后期收益增加•实现企业导入，增加政府税收通过项目合理成功运作，实现区域价值提升，带动区域人口导入和经济发展ØØ社会目标：社会目标：•区域形象改善，奉贤经济发展•增加就业机会，实现人口导入ØØ利益目标：利益目标：•土地价值提升，后期收益增加•实现企业导入，增加政府税收项目开发目标世联平台本报告是严格保密的。12****目标：参与区域开发，合理规避风险，未来实现项目持续性的经营性盈利并保障未来拿地，同时形成可推广复制的品牌效应项目开发目标近期目标•参与区域开发•项目运营初期合理规避开发风险•与政府形成共赢，避免利益矛盾与冲突远期目标•项目成功滚动开发和未来长期的经营性收益•项目整体开发运营过程中充分利用政府资源•区域增值后，企业未来拿地保障•形成可以复制的品牌效应企业目标企业目标世联平台本报告是严格保密的。13奉贤海湾镇项目汇报提纲2项目本体、机遇与整体定位-项目本体研究-项目发展机遇研究-项目整体定位-项目开发经营战略世联平台本报告是严格保密的。14奉贤海湾镇项目汇报提纲2项目本体、机遇与整体定位-项目本体研究-项目发展机遇研究-项目整体定位-项目开发经营战略世联平台本报告是严格保密的。15项目位于上海南郊奉贤的滨海小镇海湾镇，南接杭州湾，是上海对接长三角区域的南部门户R=40公里R=20公里R=10公里海湾镇A4A6A8A3A30A2A30A20A30A20A12A11A9A10机场高速项目本体项目区位：ü项目位于上海南郊奉贤的滨海小镇海湾镇，海湾镇处于上海市中心的正南面，郊环以外，距离市中心约40公里。南临杭州湾，拥有绵延四十多公里的海岸线，南北宽13.9公里，区域总面积100.60平方公里项目交通：ü距离浦东机场：40-45公里路程，交通便利，有利于国内、国际游客的来往ü距离港口：距离上海的南面水上门户芦潮港40公里，规划中的金汇港游艇基地，有利于成为上海与杭州湾两大旅游市场的联结点ü轨道交通：现状缺乏轨道交通，不利于市区大量游客的进入芦潮港杭州湾区位世联平台本报告是严格保密的。16陈家村罗店安亭市中心朱家角枫泾浦江镇南桥海湾镇中心镇粼湾园五四社区风情小镇特色居住区大学园区四团镇海湾镇金汇镇庄行镇奉城镇青村镇柘林镇南桥镇一城九镇奉贤区城镇体系海湾镇村镇体系海湾镇位于上海市最南端，是上海所有镇域中，人口密度最低、海岸线最长、人均绿化面积最大的镇，享有得天独厚的优势条件，上海人工岛的意向选址区域一个新城——南桥新城，两个中心镇——奉城中心镇和海湾中心镇，五个一般镇，规划确定海湾镇的总体功能定位为：生态海湾、知识海湾、游艇海湾，优先发展现代服务业海湾镇由1个中心镇区，2个中心村、2个特色居住区和1个大学园区组成。其中中心镇将集中发展行政、居住与商业功能临港新城项目本体项目所属海湾镇是上海市海岸线最长、人均绿化面积最大，人口密度最低的镇；也是填海造陆“海上城市”的意向选址区域；同时临近临港新城等产业、航运基地，有望成为其后配套区域区域特质“海上城市”“海上城市”“海上城市”世联平台本报告是严格保密的。17项目位于杭州湾北岸，规划以海湾主题旅游为主，周边已经集聚了一定的教育、生态、旅游、产业资源，但区域尚不成熟，资源亟待整合项目本体周边杭州湾北岸尚无控详规划，周边已有部分建设基础，但区域亟待资源整合杭州湾项目周边现状：北部：海湾镇政府南部：杭州湾北部，对接规划中的人工岛——海上城市东部：万亩森林公园西部：棕榈滩海景高尔夫、碧海金沙旅游区项目周边资源基础：教育研发资源：奉贤海湾大学城生态配套资源：国家森林公园周边旅游开发现状：碧海金沙、棕榈高尔夫别墅产业园资源：星火产业园、（上海交大动漫基地）世联平台本报告是严格保密的。18项目占地万亩，启动区100亩，一期1000亩，未来将有东扩趋势项目本体1项目规模项目目前四至：ü农工商大道以东，海湾老镇以南，南抵杭州湾海岸线2项目分期项目分期：ü100亩商业用地为启动区——1000亩为开发一期——万亩小镇——继续东扩启动区项目一期现状规模规模与分期世联平台本报告是严格保密的。19奉贤海湾镇项目汇报提纲2项目本体、机遇与整体定位-项目本体研究-项目发展机遇研究-项目整体定位-项目开发经营战略世联平台本报告是严格保密的。20l上海正南端l对接长三角l稀缺海岸资源l大规模区域作为上海市黄金海岸最后一段未开发的风景项目应当如何挖掘机遇，实现区域价值？世联平台本报告是严格保密的。21长三角全面融合●项目人口、产业导入巴黎大都市圈伦敦大都市圈纽约大都市圈东京大都市圈长三角大都市圈世界六大都市圈线五大湖大都市圈ChangjiangDelta●Thesixthmetropolitanregionn世界六大都市圈：世界创造财富最多的地方n大都市圈融合：21世纪经济发展的主旋律区位机遇世联平台本报告是严格保密的。22城市机遇上海沿海经济建设●项目资源优势发挥Coastallinedevelopment●Shanghai12345长江入海口，冲击平原，定位港口、货运码头等功能浦东机场为中心的物流空港经济圈临港新城、芦潮港为主体发展以集装箱为代表的物流航运经济传统化工区上海市海岸线总长449.66公里，其中大陆线长172.31公里上海市沿海相关经济发展滞后于其他沿海省市，近年来开发奋起直追规划游艇经济、人工岛等，建设现状尚有空白近年来上海市相继制定了沿海经济发展的相关规划：《海洋经济发展十一五规划》、海上城市建设战略规划、《游艇产业发展总体规划》等上海市大陆海岸线中除了奉贤海湾镇一段，其余大部分已有明确的定位，开始开发建设，难以再大面积发展游艇休闲旅游、海洋高科技沿海经济奉贤海湾镇规划为上海发展游艇经济的重要片区，属于海上城市人工岛建设的意向区域，目前片区建设现状还不成熟，为项目发展带来机遇作为上海大陆海岸线的最后一段未开垦的处女地，项目有责任也有条件担负上海沿海经济建设的重任！世联平台本报告是严格保密的。23产业机遇临海●项目产业发展基础优势Marine-relatedIndustries●SeaÜ海洋经济：上海主要支柱产业，未来重要发展战略ü全球2007年产值达1.4万亿美元，预计2010达1.5万亿美元ü第一产业：海洋渔业ü第二产业：海洋装备制造、海洋石油、海洋船舶ü第三产业：海洋生物医药、海洋旅游Ü海洋循环经济：上海实现经济可持续发展的重要保障ü海洋能源利用：海水综合利用、潮汐能源利用ü废弃利用：废弃物填海造陆、废弃物构筑外海大坝ü产业链循环体系：企业间原料、产品、废弃物交换使用Ü游艇经济：漂浮在黄金水道上的巨大商机ü游艇及其衍生服务带来的年产值在500亿（美元）左右ü制造：游艇制造、零部件ü衍生服务：游艇维护管理服务、休闲会所、水上竞技健身相关产业项目适配性ü资源：l紧邻杭州湾，海洋资源丰富ü规划：l位于《上海海洋经济发展“十一五”规划》划定的滨海旅游区ü资源：l紧邻杭州湾，海洋资源丰富，具备基础ü政企背景：l上海政府的重视以及公司资金实力ü区位：l对接长三角的南部门户，临近芦潮港出海口，具有潜在客户群ü资源：l紧邻杭州湾，海洋资源丰富，具备基础Ü生物医药：国家和上海市重点支持的高新技术产业ü2008年，我国生物医药实现产值8666亿元，增速达到30.65%ü产业基础与规划：l项目周边星火工业园已有一定的产业基础，同时生物医药也是奉贤的重点发展产业PPPP世联平台本报告是严格保密的。24奉贤海湾镇项目汇报提纲2项目本体、机遇与整体定位-项目本体研究-项目发展机遇研究-项目整体定位-项目开发经营战略世联平台本报告是严格保密的。25l长三角区位机遇l上海沿海经济建设机遇l海洋相关产业发展机遇l区域资源基础l区域区位