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大连友谊鲍鱼肚项目整体定位报告谨呈：大连友谊集团版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。：[2007]GW33本报告是严格保密的。2项目开发背景市场环境分析区域价值定位中央别墅区价值体系客户策略阶段开发策略产品策略经济测算本报告是严格保密的。3项目开发背景¶项目概况与界定¶企业开发目标本报告是严格保密的。4本项目位于大连旅顺口区鲍鱼肚村，距大连市中心直线距离24.5公里，属于城市近郊区域人民广场星海湾旅顺口市区周水子机场项目位置小平岛亿达蓝湾大学城软件园项目位于大连市旅顺口区鲍鱼肚村，距离大连市中心区直线距离约24.5公里，车行距离30公里，车行40分钟左右项目距离星海湾直线距离约20.4公里，车行距离24公里，车行30分钟左右；距离旅顺口市区直线距离约9公里，车行距离13公里，车行10分钟左右；软件园二期已开发至小平岛附近，距离项目地块车行20分钟左右，大学城位于亿达蓝湾以西，距离项目地块车行约5分钟；旅顺口区甘井子区区位条件本报告是严格保密的。5项目地块通过快速路旅顺南路与城市实现便捷的交通联系，但公共交通系统尚不完善旅顺南路：连接大连市主城区与旅顺口区的主干道之一，99年建成，全长30多公里，双向四车道，通行顺畅且沿途风景秀丽；软件园、小平岛、亿达蓝湾等均分布在旅顺南路两侧；与地块联系：项目地块内有两条道路可以与旅顺南路连接，道路等级较低，但通达性尚可；图右侧道路进入地块到达海边需要10分钟车程，图左侧道路进入地块需要车行5分钟左右；项目地块旅顺南路地块内连接旅顺南路的道路交通方式公交汽车：今年７月３１日，旅顺南路公交化线路正式开通，大连火车站至旅顺，全长４７公里，途径软件园、黑石礁、星海广场等；从星海广场至地块需要４５分钟以上；有轨电车和轻轨：目前有轨电车２０２路已延伸至小平岛，距离项目地块尚有16公里，且尚无继续向旅顺方向延伸的正式规划；交通状况入口1入口2本报告是严格保密的。6项目总占地4200亩，整体容积率0.7，计划分四期取地开发，属于大规模低密度项目开发位置大连市旅顺口区鲍鱼肚村占地4200亩，约280万平米建面约200万平米容积率0.7，可调回迁房约300余户1000余村民需要回迁，回迁房不得高于五层其他•旅顺口区政府对于旅顺南路沿线开发没有详细规划，由开发商报规，政府批准；•开发商要求五星级酒店必须要做，并由集团运营；•可通过旅顺区域配套打造，协议地价款，实行部分返还规划指标本报告是严格保密的。7项目地块具有南向海岸线，地形地貌丰富，山峦和谷地为主，植被茂盛，空气良好；通达性与私密性兼具；内有少量待迁物业项目有绵延的南向海岸线，目前有村民从事渔业生产劳动，有部分地段海水较浅，可以供人游玩；项目地块内部山势起伏，地形较为复杂，植被覆盖繁茂，景象万千，风景宜人；300余户1000余村民较集中的分布于一期地块内，地块西出口处有几处农家乐需要拆迁；地块内部道路等级参差不齐，但与旅顺南路连接的两条道路路况较好，且无其他与外界连通通道，私密性较好；地块现状本报告是严格保密的。8地块周边市政配套建设滞后，周边有少量中等档次旅游设施，软件园与新建项目有较大量的配套规划大学城基本情况：位于旅顺口区龙王塘街道盐场新村，占地2.7平方公里；两校区共计划建设65栋楼，近70万平方米，计划投资近20亿元。其中60栋封顶，预计年内竣工，近3万名师生迁入；蓝湾：亿达蓝湾拥有项目对面塔河湾浴场的30年经营权，现已运营3年时间；项目本身有北美风情商业街；规划二期在郭水路和旅顺南路交叉处有一座五星级度假酒店；地块：目前项目地块内只有水、电保障，取暖、道路改造、环境整治以及其他市政设施不齐全龙王塘附近休闲旅游设施：大连白银山世纪公园；水上人间，大连较知名室内海水泳场，集会议、住宿、餐饮于一体；周边散布一些档次不高的度假村、农家乐等；软件园二期基本情况：东起阴阳山西至黄泥川，绵延10公里的旅顺南路两旁，可用地面积8.6平方公里左右，规划建筑面积400多万平方米；规划就业岗位20万；预计近五年时间完成二期建设和三期主题公园建设；配套：有经营性配套包括酒店、商业设施、娱乐等，在河口湾相对集中，开发强度最大；小平岛：小平岛规划有3万平米东北最大规模会所，现有一期已建成，包括温泉泳池、餐饮等；在建160米高1000平米的婚庆广场；在建商业广场，有近万平米的超市和商场；规划有五星级酒店；有轨电车通行至小平岛附近；旅顺南路周边配套本报告是严格保密的。9地块解析小结——1、通达性条件•虽然目前项目周边公共交通不发达，但道路通达顺畅且沿途风景可观性极强；•项目被山体环绕，但有两条通道与主干道连接，既保证私密性有提供交通便捷性；2、良好的自然资源•南向海岸线，极具有可开发的潜质和吸引客户的先天条件；•地形地貌丰富，植被覆盖良好，环境改造成本会相应减少，同时与自然更加亲近；地块优势条件地块劣势条件3、周边市政配套设施相对落后•目前项目地块内只有水、电保障，取暖、道路改造、环境整治以及其他市政设施不齐全•地块周边生活配套设施尚不完善。本报告是严格保密的。10全国宜居中心城市•大连在《2005中国城市宜居指数报告》中名列第一，众多指标（城市环境、空气质量、交通状况等）均较高，被誉为最适宜居住的城市山海资源•资源属性：项目具备南向海岸线和植被覆盖、地势起伏山体的资源，如何充分整合和利用这些资源是项目开发必须解决的重要问题。城市近郊•区位属性：项目距离大连市中心、星海湾广场以及旅顺口区中心地带距离分别为20余公里和9公里，车行方便，公交车已由长途改为城市公化线路，项目所在位置已属于城市蔓延带；大规模开发综合开发•开发属性：项目整体占地4200亩，是大连市已知项目中最大项目，首期占地68万平米，在大连也属较大规模开发，因此在项目发展策略的制定中也必须考虑大盘的开发特点，在形成持续竞争力的基础上分阶段建立开发策略；•开发属性：开发商希望整合集团现有产业资源，如酒店、商业等，形成自己的开发模式，同时项目启动、配套等决定项目将是综合开发；项目属性界定——具有山海资源的城市近郊大规模综合开发项目本报告是严格保密的。11项目开发背景¶项目概况与界定¶企业开发目标本报告是严格保密的。12开发商目标以及项目限制条件一、项目成功启动与运作，房地产业务成为集团主力业务一、保证项目阶段开发的成功，实现每期稳定现金流三、保证现金流稳定的状况下实现利润的最大化企业目标二、创建项目品牌，提升集团整体品牌形象首期预计投入10个亿，有上市公司融资、项目公司自身融资多种融资渠道；预计2008年将项目放入上市公司房地产业务；已成立独立项目公司，利用5年左右集团以地产为龙头，整合集团其他的产业（酒店、商业等）形成一种可复制性，持续发展盈利模式。背景条件项目目标二、2010年实现盈亏平衡，实现正向现金流本报告是严格保密的。13项目开发背景市场环境分析区域价值定位中央别墅区价值体系客户策略阶段开发策略产品策略经济测算本报告是严格保密的。14市场环境分析¶城市宏观经济与特质¶房地产市场整体特征¶滨海物业研究本报告是严格保密的。15由于半岛端头的地理位置和城市定位的不同，大连同周边城市的联系低于辽中城市群的中心城市沈阳城市规模人口国务院对于城市的定位沈阳总面积1.3万平方公里，市区面积3495平方公里总人口720.4万人，市区人口506.6万人沈阳市是辽宁省省会，全省的经济、政治、文化中心，东北地区最大的中心城市，全国重要的工业基地，国家级历史文化名城和旅游城市大连12573.85平方公里，市区面积2414.96平方公里人口590万,市区人口253万大连是我国北方沿海重要的中心城市和港口、旅游城市沈阳大连辽宁中部城市群123456沈阳中心城市的服务、辐射功能，汽车和装备工业产业基地铁岭现代能源基地和农产品深加工基地抚顺石油、化工原料及深加工产业总部本溪和鞍山钢铁产业整合，打造钢铁基地辽阳化纤原料及深加工基地鞍山和本溪钢铁产业整合，打造钢铁基地营口依托港口优势，形成新型重化工基地1H经济圈1H通勤圈扩散到大连郊县以沈阳为中心的城市群协作与分工辽宁中部城市群：中国第四大都市经济圈辽宁中部城市群是指以沈阳为中心，1铁岭、2抚顺、3本溪、4辽阳、5鞍山、6营口为主体的城市群密集区；土地面积65040平方公里，占全省总面积的43.95%，人口2150.8万人，占全省总人口的51.1%；2006年，中部城市群实现地区生产总值5688亿元，占全省的61.4%，社会消费品零售额1941.7亿元，占全省的56.5%，人均社会消费品零售额为9046元；以沈阳为核心的中部城市群重要指标均占到辽宁省的一半以上，沈阳的中心地位逐步树立；——数据来源沈阳政府工作报告本报告是严格保密的。16但作为中国北方最为开放的城市，大连国际化趋势日益明显，国际化城市的领先地位逐步确立大连日本韩国俄罗斯机场名称2006年客流量航线总数国际航线大连周水子机场635万人次11944沈阳桃仙机场530万人次8130哈尔滨太平机场364万人次6823长春龙嘉机场220万人次2092003年国务院为振兴东北经济，明确提出把大连建成东北亚重要的国际航运中心；大连机场建设目标：东北亚跨经济区、双扇面辐射的复合型门户枢纽机场；日本航线：通航城市7个，航班数量68班/周，仅次于上海，居于全国第二；俄罗斯航线：通航城市8个，航班数量与通航城市均位居全国第一；国际化指标1：世界交通的重要枢纽国际化指标2：三产快速增长，城市综合服务功能三产占总产值45%，自99年确定软件业为核心支柱产业，年平均增长率达60%以上国际化指标3：城市开发度，外资引入对外贸易07年上半年辽宁利用外资47.1亿美元，大连实际利用外资15.4亿美元，占比33%；2007上半年，大连市自营进出口完成171.41亿美元，同比增长29.34%，占全省进出口总额的62.06%。其中，外贸出口96.18亿美元，同比增长34.1%，占全省出口总额的57.73%；对外贸易对全市经济的拉动作用不断增强，上半年出口总值占全市GDP的42%，外贸进出口占大连港货物吞吐总量的38.5%。国际化指标4：跨国公司和金融总部数量目前共有130家世界财富500强企业落户辽宁，其中选址于大连的有83家，占比64%；大连亦是中国外资金融机构最为集中的5个城市之一。目前有各类外资金融机构22家。国际化指标5：国际化人才的聚集度大连的外商资目前拥有18家研发中心，并且有全球采购中心入住，软件业从业人员年增长率达到25%以上数据来源：大连市对外贸易经济合作局统计局本报告是严格保密的。17近年来大连连续承办多次重要的国际会议，城市影响力显著提升，成为东三省乃至全国重要的对外展示窗口世界经济论坛是以研讨世界经济领域存在的问题、促进国际经济合作与交流为宗旨的非官方国际性机构，被称为非官方的经济最高级会议。世界经济论坛由全球有影响的国家首脑、企业首脑和知名专家组成。参加该论坛的企业会员包括全球70多个国家和地区的1000多家大公司和企业，它们的年营业额合计超过4万亿美元；今年的达沃斯年会将于9月6日至9月8日在大连举行，届时温家宝总理以及80余个国家和地区的1500余名政界、商界、新闻界的高级领导人将参与会议；达沃斯会议在大连的召开意味着大连在现有国际形象和影响力上的显著提升，大连的城市建设、经济发展借此机会也会有明显改善；大连国际服装节是国内最知名的集服装展示、贸易洽谈、文化研讨、旅游于一体的综合盛会，已成功举办18届，影响力已超出国门；大连国际服装节举办的国际服装纺织品博览会（已升级为国家级）、世界名师时装展演（国际一线设计师均有参加）、青年设计师创意大赛、狂欢节等活动已成为大连新的城市名片；大连知名会展活动亚太经合组织第三次高官会议第五届亚欧经济部长会议WTO非正式小型部长会议20国财长