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中兴空港项目前期定位报告谨呈：天津中兴房地产22开发商问题研判控制风险，实现价值最大化，兼顾企业品牌世联对开发商问题的梳理作为一家实力雄厚上市公司，房地产非主业，且首次进入天津市场的前提下，项目的成功开发要凌驾于其他目标之上。33本体分析宏观大势市场解析项目定位价格定位与经济测算报告提纲本体条件分析155空港唯一的生活配套区内/辐射中心城区及滨海新区/周边氛围尚未形成项目地块位于天津市东丽区空港物流加工区内，毗邻华明示范小城镇和东丽湖度假区；距离外环线9公里；距离市区中心约20公里；距离滨海国际机场约10公里；距离东丽湖约8公里；距离滨海新区中心约30公里；区位东丽湖度假区华明示范镇东丽湖空港物流加工区天津滨海国际机场津汉城市快速路外环本项目至市中心20公里，行车时间约40分钟至滨海机场10公里，行车时间约10分钟至外环线9公里，行车时间约10分钟至东丽湖4公里，行车时间约5分钟6自身质素良好、昭示性受限高影响的中等规模项目地块现状已实现场清地平，形状规整，具备短期内开发的条件；项目占地149565.6平米本项目受90/70政策限制地块限高为43米容积率≤2建筑密度≤25%绿地率≥40%规划性质为居住用地经济指标本案7西临远洋新干线/环境良好/周边地块尚未开发东至中环东路西至规划路、对面为远洋新干线南至东七道北至东六道项目四至本案8居住环境优越/生活配套尚未跟进/区域认知度有待提升A项目周边尚在开发中，未来生活配套有望跟进西北侧有40万平米的蓄水湖以及高尔夫球场湖北既是空港管委会所在，周边金融、商务配套齐全工业地块住宅地块周边配套B远洋新干线高尔夫管委会蓄水湖9天津市地铁2号线线路图本项目主要交通条件：津汉公路、津京唐高速公路、杨北公路，行车时间约为半小时；公共交通：目前区域内有3条公交线路通往市内，未来还将规划6条线路，3条通往市区，1条通往塘沽，2条区内环网运行；近期规划：地铁2号线达到李明庄站、东丽预留站、机场站，建成通车时间为2010年，将大大缩短市区到该区域的便利性；远期规划：到2020年规划中还有地铁2号线还将延伸至加工区，4号线规划至空港运营区与学院区交界处；本项目李明庄站东丽站（预留）滨海机场站天津市2020年规划轨道交通图本项目交通路网发达/目前公交系统、轨道交通匮乏，未来有望改善10•项目质素良好，具备一定规模；•项目所属区域为空港内唯一生活配套区，受中心城区和滨海新区双向辐射；•临近高尔夫球场、蓄水湖，环境优越；指标因素•目前公交系统、轨道交通匮乏，未来有望改善项目本体评价区位因素配套因素交通因素•生活配套尚未跟进/区域认知度有待提升配套因素优势劣势•周边路网发达交通因素•周边氛围尚未形成区位因素1111本体分析报告提纲宏观大势市场解析项目定位价格定位与经济测算宏观大势21313地块价值（是什么？）项目价值产品价值（做什么？）深入挖掘地块价值，研究城市/区域发展机会——以动态发展的眼光看待城市的发展和各个区域的功能定位地块自身质素优越，区域发展刚刚起步1414政策环境天津的发展空前被关注；国务院针对天津城市总体规划提出了天津的城市定位——“环渤海地区/北方经济中心”、“我国北方对外开放的门户”、“高水平的现代制造业和研发转化基地”、“北方国际航运中心和国际物流中心”；到2010年的天津规划——实现滨海新区发展新跨越，把天津建设成为现代化国际港口大都市和中国北方重要的经济中心；原广东省委书记、深圳市委书记张高丽调任天津市长（2007.03）；为把天津建行成为北方港口中心和物流中心，滨海新区建设如火如荼，天津机场扩建提上日程；积极争取并实现空客A320组装线落户天津；海河改造城市快速网络铺设、京津高速铁路动工……举措政策举措政府发展天津决心强烈，天津正面临全新的发展机遇1515滨海新区空港城天津市区区域发展动力：环渤海经济圈规模初具；京津走廊发展轴的确定；滨海新区的开发是天津绝佳的发展机会，将带动发展轴上各个关键节点的经济发展；地块所在区域位于京津走廊的必经之路——空港城内，已经纳入滨海开发区发展前缘。本项目一、城市群落格局（城市未来规划及城市功能布局演变）区域统筹——天津市的规划建设要注意与京津冀地区发展规划的协调，特别是要求天津“注意加强与北京市的协调，实现优势互补、协调发展，提高为首都、环渤海以及北方地区服务的功能。”——国务院十一五规划环渤海环渤海经济圈关键节点之一1616二城市功能结构的分布和“双级”布局的影响中心城市功能结构图（2005-2020）本项目滨海新区发展范围天津的“双级”发展模式，使得项目位所在区域于连接两级的链条之上；项目所在区域是城市发展链条上各个发展节点中最大的产业功能区，也是天津市14个产业功能区之首；由于紧邻中心城区，交通条件发达，自身产业条件良好，预留了大面积的发展空间，区域发展潜力巨大；天津位于城市核心区外最居实力也最有潜力的产业功能区，连接起中心城区和滨海新区核心区1717重点建设项目面积目前进度泰达西区39平方公里总面积42平方公里，其中39平方公里属于东丽区空港物流加工区42平方公里一期23.5平方公里基础基础设施已经铺设完毕空客A320一期建设滨海机场扩建东丽湖路有度假区63平方公里规划方案已经完成海河工业区目前已经形成规模本项目东丽区重点建设功能区三、天津东部——东丽区规划东丽空港物流加工区是目前东丽区重点区域之一，也是最具有发展潜力的区域1818区域发展前景明朗政策举措——政府发展天津决心强烈，天津正面临全新的发展机遇环渤海——经济发展的动力核心，京津发展轴的东始点天津——位于城市核心区外最居实力也最有潜力的产业功能区，连接起中心城区和滨海新区核心区东丽——空港物流加工区是目前东丽区重点区域之一，也是最具有发展潜力的区域东丽湖——城市旅游度假区,滨海新区后花园空港——临空经济产业带，划入滨海新区的发展范畴，天津十一五规划的重要部分华明镇——南华西，北华明，新农村建设的重点示范项目……世联认为，项目未来辐射的范围决不仅限于空港周边，而是一个辐射天津，面向环渤海的项目…1919空港概述2002年10月，经天津市委、市政府批准设立位于天津滨海国际机场西北端，紧靠“京哈”铁路大动脉，临靠“京津塘”、“津滨”高速公路和外环线距市中心20公里，距天津港及开发区、保税区30余公里，距首都北京140公里2005年天津市规划滨海新区——临空产业区（航空城），空港物流加工区为其重要组成部分未来区域内的产业人口将达20万人，对区域内各项配套的拉动作用难以估量2020产业区保税区物流区商务区总部经济、会展经济、现代服务业民航产业基地航空科技研发和产业化、飞机组装及零部件生产项目保税加工制造业和现代物流业保税物流中心航空货物基地：分拨、仓储、配送、加工、展销采购、分拨配送、转口贸易、国际中转空港物流区空港加工区科技研发和产业华项目：电子信息、机械、生物制药、航空制造、汽车零部件、新材料新能源的高新技术产业和制造业配套区公寓、医院、学校等生活配套区域空港欧洲工业园天津高新纺织工业园空港国际汽车园金地工业园商务会展区本项目golf目前主要开发一期机场物流加工物流加工民航科技产业基地空港物流加工区规划2121本项目规划：空港物流加工区规划占地42平方公里，目前一期23.5平方公里基础设施铺设完毕；分为机场运营区、物流加工配送区、、商务会展区、生态休闲区、生活配套、产业园区、民航科技产业基地等七个功能区布局golf目前一期开发基础设施已经全部完成物流加工物流加工民航科技产业基地近期规划：2期远期规划：3期机场运营区商务会展生态休闲生活配套2222序号名称规模说明1中国民航科技产业化基地11平方公里中国民航学院、民航科技研发基地、教育培训中心、民航认证和测试中心、信息技术产业中心、航空维修基地、航空制造基地等2空港国际汽车园1平方公里集汽车展示、销售、维修服务等功能于一体3河东金地工业园2.3平方公里河东区政府与天津港保税区联合创建，分为物流加工区、电子信息工业区和相关制造加工区4欧洲工业园一期占地230万平，预留450万平园区可提供标准厂房和量身订做厂房，可采取出租、先租后买、以租代买及直接购买5天津高新纺织工业园184.1公顷预计年实现销售收入70亿元人民币，出口创汇5.5亿美元6空港国际商贸城项目占地30公顷，建面40万平一座五星级国际酒店，一座综合性商业娱乐设施（SHOPPINGMALL），以及高级公寓若干产业项目主要产业项目2323空港国际汽车园商务会展区本项目golf目前一期开发基础设施已经全部完成物流加工民航科技产业基地近期规划：2期企业：空客A320组装线；注册的500多家中外企业中，现代物流和国际贸易企业近200家。日本丰田通商、美国UPS、新加坡叶水福等世界500强和知名物流企业聚集；经济：2005年地区生产总值3.5亿元，工业总产值6.56亿元，进出区货物总值0.88亿美元；欧洲工业园天津高新纺织工业园金地工业园生活配套主要产业项目远期规划：3期2424包括电子信息工业园、生命科学工业园、汽车零配件工业园、新材料工业园、高科技创业园目前空港物流加工区内的高新纺织工业园、国际汽车园等研发、生产基地、物流基地已形成纺织产业——原天津市国有纺织企业改制重组，一大批新兴的纺织企业入驻产业园区，先进的设备、员工、管理使得企业有较强的竞争力，效益良好。目前企业的数量还在增长中。园区产业高新纺织工业园、国际汽车园等研发、生产基地已形成2525空港国际汽车园占地1平方公里，投资10亿元；包括汽车博览中心、著名汽车品牌4S店、客户服务中心、二手车交易市场、汽车配件城及试乘试驾公园、汽车检测线等；集汽车贸易、休闲娱乐为一体，充分体现了聚集效应，形成了汽车销售及汽车服务完整的产业链；已经聚集了德国奔驰、英国劳斯莱斯、日本丰田、韩国现代和一汽大众、上海大众等30家国内外著名汽车品牌专卖店，汇集了50余家知名进口汽车品牌，形成一定影响力。园区产业国际汽车园——相对完整的产业链环节形成集中布局2626项目占地面积为41300平方米，建筑面积52000平方米。设置：商务写字间、会议室、大型多功能厅、豪华客房、中餐厅、快餐厅、歌舞厅、咖啡厅、便利超市、邮局、药房、美容美发中心、商务中心、洗衣房等；为驻区企业设置了金融、保险、外汇代理、会计师事务所、律师事务所、检疫、邮电通信、交通运输等机构。重点开发项目2——天津空港国际物流会展中心园区产业重点开发项目1——天津国展天津国际展览中心整体搬迁至空港物流加工区，规划建筑面积12万平米，2007年底动工，预计2009年建成天津国展展会产业是空港物流加工区重点发展项目之一2727中冶天工（十三冶）等一批中大规模企业将于近期内搬迁入驻空港；总占地面积将近9万平米；园区产业项目占地面积中冶天工10485.2海关大楼12463.8空港投资服务中心47999.4天保控股8004.8威盛电子9272.5司法大楼6369.3总部经济中冶天工海关大厦天保控股司法大楼总部经济：大规模企业总部迁入，未来将引发总部经济效应集群2828年份生产总值单位同比增长（%）2007上140.5亿元35.052006年202.56亿元33.132005年153.58亿元37.132004年111.81亿元32.412003年83.02亿元38.2空港GDP（含海港保税区）空港生产总值走势（含海港保税区）83.02111.81153.58202.56140.5038.2%34.2%37.1%33.1%35.1%0.0050.00100.00150.00200.00250.002003年2004年2005年2006年2007上半年10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%100.00%生产总值（亿元）同比增长（%）2006年生产总值单位天津4337.73亿元滨海新区1960.5亿元空港202.56亿元华明6.3亿元经济情况2006年空港生产总值突破200亿元，