搜索
本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。恒馨宿州综合体项目规划建议调整方案谨呈：皖北煤电恒馨房地产开发有限公司2商务办公市场发展规律研究项目总体规划建议公建化立面住宅的设计建议1233商务办公市场发展规律研究以合肥为例以合肥为例14写字楼市场主要由城市第三产业发展水平所决定，当合肥第三产业GDP达500亿元时，写字楼市场开始进入发展初期CBD中央广场1234金城大厦徽商国际大厦香港广场邮电大厦5财富广场1234中环国际广场圣大国际广场新都会•环球广场美地阳光大厦56仁和大厦7天徽大厦较差一般较好好产品品质入市时间80-90年代中期2000年2003-2004年2006-2007年234151234567差政府相关部门投资兴建，以单位自用为主，其余出租。物业陈旧、内部配套设施老化，存在安全隐患等一系列问题，逐渐淘汰出现了一批由实力雄厚的政府相关机构、国企投资建设的高档写字楼，奠定了合肥市场的高档写字楼印象写字楼进入真正的市场化，市场化初期，发展商较为谨慎，多以投资低、品质较差的写字楼开发为主开发商瞄准不同的细分客户投资兴建了不同档次和品质的写字楼产品8城市华庭9富临广场10安德兴业大厦置地投资广场668新城国际77中档高档910发展阶段5在写字楼市场发展的初期，其整体容量有限，办公物业出现较高的空置率财富广场一期租户性质75%20%5%本地企业/单位外地企业/单位外企/单位虽然有核心租户安徽省通讯管理局（10层，约1.5万平米）入驻，带动了相关的租户，但仍然出现了15%～20%左右的空置率；作为主力租户的中小型成长型公司经营稳定性差、租金承受力弱，是造成财富广场一期空置和影响整体租金水平停滞不前的主要原因。财富广场一期租户行业分布21%16%13%13%10%8%6%4%4%3%1%1%18%商贸/物流建筑/房地产咨询/法律/会计电子/电器/设备信息/软件/科技建材/装饰政府/组织医药/化工/日用品广告/传媒金融/保险其他休闲/旅游/会展6通过对国内多个城市写字楼市场发展的研究发现，当城市第三产业产值超过500亿元，同时三产在GDP总量中所占比例超过50%时，写字楼市场才能初步形成规模较低800中等800～1200大1200写字楼整体容量三产GDP总量(亿元)一线写字楼租金水平(元/平米/月)商品房均价(百元/平米)R=较低2中等2～3高3写字楼相对发展水平R城市写字楼发展水平评估模型上海北京广州天津深圳武汉沈阳石家庄郑州兰州成都南京青岛西安乌鲁木齐合肥1.02.03.04.001000200030004000第三产业GDP(亿元)R7根据对写字楼市场发展规律研究的结果，对于本项目建议控制商务办公物业的体量宿州宿州0707年第三产业年第三产业GDPGDP刚达到刚达到151151亿元，从亿元，从经济发展水平来看，距离写字楼市场形成一经济发展水平来看，距离写字楼市场形成一定规模还需要超过定规模还需要超过1010年的时间，因此，开发年的时间，因此，开发较大体量的办公物业具有很高的风险。较大体量的办公物业具有很高的风险。92.7751.175.32125.0168.3385.78126.8675.02111.113796126151123151010020030040050020032004200520062007宿州市历年三大产业产值比较（亿元）第一产业产值第二产业产值第三产业产值宿州市历年三大产业所占比重0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%20032004200520062007第一产业第二产业第三产业宿州的经济发展距离三产产值超过500亿元，三产比例超过50%的水平，还有很大的距离。8项目总体规划建议总体功能分区商业街区规划建议29总体功能分区书画文化街时尚步行街区保留十二小写字楼五星级酒店大型百货商场大型超市还建办公楼菜市场公寓（Loft）公建立面住宅10规划指标建议45000还建办公物业5000菜市场450000住宅总计675000项目总建筑面积130000商务办公总计15000写字楼30000酒店40000公寓90000商业总计41000街区22000超市27000百货建筑面积（㎡）注：还建办公物业的面积数据由恒馨宿州公司钱总提供，经我司实地复核11商业街区规划建议建筑单体与景观共享空间交通组织总体规划12商业街区规划建议ü短街ü窄道ü曲径ü共享ü焦点ü交通ü停车ü短街ü窄道ü曲径ü共享ü焦点ü交通ü停车成功商业街建筑规划设计原则13街区规划示意u广场等共享空间处于主要街道、人流交叉点，造成主要的事件点停车场（北处设地下停车，南处设地面停车）特色广场聚客点广场牌坊雕塑14短街、窄巷、曲径街道宽度设置在8~15米之间u将街切割、打碎、重组、再造，寻找最适宜的街的尺度u以体量而不是以数量来均衡视觉感受，造就整体感u街区宽度和高度之间的比例在1：1.1到1：2.5之间时，空间尺度比较亲切；鉴于本项目商业为2层，商业街宽度设置在8~15米之间主街次街外街内街示例一示例二短街窄巷曲径15解决二层商业价值问题：垂直交通、类地面处理、业态引导、空间通透2F1F退台式处理，增强可视性，但会侵蚀商业面积设置天幕植物，解决通透性问题16通过垂直交通和类地面的建筑处理，提升二层商铺的价值17上海大拇指广场的平面布局处理：充分发挥主力店的带动作用，实现了街区内人流共享u利用两大主力店和街区中的共享空间，充分吸引人流，保证内街商铺的存活。u将沿街价值最大的让位给商铺，最大可能提升物业价值。主力店主力店酒店商业街商业街商业街商业街共享空间商业街共享空间商业街借鉴—上海大拇指广场18街区道路宽窄的变化不仅增加了项目的吸引力，更扩大了商铺的可视面30.511.211.230.524.9189主要出入口上海大拇指广场借鉴—上海大拇指广场19建筑界面延续局部退让形成宜人、小尺度的共享空间u大拇指广场设置了中央广场，成为整个街区的中心和演艺活动广场。u通过建筑间的退让，大拇指广场形成了3个面积约100-200㎡、小尺度的共享空间。u这些共享空间不仅能成为商家进行促销活动的较好选择，同时也成为人们驻留，实现城市、街道、社区生活乐趣为一体的最佳场所。主要出入口一层平面图上海大拇指广场借鉴—上海大拇指广场20苹果街长500米，由底商商业街和二十二院街围合而成u底商商业街，约1.2万平米，由公寓首层、二层底商商铺组成，共有商铺60余个。底商商业街u二十二院街，独立的院落商街，2-3层低层人文院落建筑，地上2万多平米，地下1.9万平米。二十二院街借鉴—北京苹果街21造街——通过在主街上支出支巷，造出更多的街，让更多的铺子临“街”；其中主街宽15米，支巷宽2-10米，商铺面积划分从45平米到100平米，铺铺朝街p这些院落集中在一条主街上，衍生出许多支巷，再通过外墙的曲折，将相对独立的外院串连起来，又通过合理的交通组织实现商业人流的有效引入。回廊及宅前、宅间绿地与室内空间相互穿插，提高了空间的可塑性。曲折的街和小小的巷子，边逛边欣赏，眼前都是铺子，但永远不会迷路。主街宽15米支街宽2米支街宽10米借鉴—北京苹果街22街铺的平面、空间组合，具有可组合的弹性功能u铺面积为45-100平米，铺铺朝街，所有商铺均可自由连通为200-2000平米的商业空间u将街切割、打碎、重组、再造，寻找最适宜的街的尺度。u以体量而不是以数量来均衡视觉感受，造就整体感u内部商业街与城市人流，车流贯通，做到吸入人流u戏台（广场）处于主要河流、人流交叉点，造成主要的事件点u垂直的空间经验，看上看下，商店＋住家的空间结构借鉴—北京苹果街23新天地北里——建筑面积3.5万平米，内部商业街与城市人流车流贯通，做到吸入人流，纵横的小街，增加逛的乐趣借鉴—上海新天地24新天地南里——建筑面积2.5万平米，以集中式商业为主，运用现代建筑反映时代特征借鉴—上海新天地25架空商业层不仅有效提升商铺价值，而且不同主题的架空层还增加了趣味性和功能性架空层是的“自然泛会所”，可以设置不能的功能，满足不同需求局部的架空层还做了停车场，可以直接通到二楼的商区里u采用商业架空层使得整体商业明亮、高雅；同时架空层内还可以设置直接通达商业区的停车场，增强了商铺的价值u架空层还兼具功能性和趣味性：架空层作为“自然泛会所”，一期架空层中设置了6个PARTY主题区，1个运动健身区和1个儿童游乐区，作为全天候供业主享用的私家酒吧、咖啡厅和派对场所借鉴—深圳梅龙镇26商业街区规划建议建筑单体与景观共享空间交通组织总体规划27共享空间——雕塑、墙面浮雕、地面铺装等艺术小品，增强街区的趣味性和故事性，提升吸引力u24孝之闵子骞劝父感后母书画文化街雕塑可选用题材——宿州名人故事、著名题材，激发宿州人的自豪感u戏曲霸王别姬宿州可用题材l书画之乡l戏曲之乡l马戏之乡l中国梨都l闵子骞l霸王别姬l灵璧石l汉画像石时尚步行街小品可选用题材——宿州著名题材，具有趣味性u灵璧石工艺品——磬石编钟u马戏u汉画像石u杂技u砀山梨，可作为石雕或铜雕题材28共享空间——入口广场商场入口处设广场，用于举办活动、聚集人流29共享空间——特色广场集中商业跟街区衔接处设置小广场，作为休憩空间设置儿童游乐场所，聚集人气，增加趣味性30共享空间共享空间————核心广场示例核心广场示例31位于中心广场中央的音乐喷泉和湖心平台，赋予整个街区以灵动之美中心广场开敞式的商业入口处醒目而有趣的雕塑设计，具有很强的视觉冲击力上海大拇指广场借鉴—上海大拇指广场32小广场u约200㎡的小广场，成为了时尚的展地，以草坡与人行道相接，打破了常规沿街界面呆板的形象上海大拇指广场借鉴—上海大拇指广场33大尺度水景、喷泉、小岛，与新天地广场共同构造休闲氛围u绿地：占地四万四千平方米，位于整个太平桥项目的中央地带。园内种植高大乔木，兴建低坡景观，提供休憩空间u人工湖：园中心兴建了上海市中心最大的人工湖，占地一万二千平方米。湖的中央建有大型喷泉，湖泊东西两端点缀着两个小岛，名为“玉兰岛”和“合欢岛”。人工湖四周绿地高低起伏，栽种了各种乔木和灌木。u湖滨路：绿地北侧新辟一条长一千二百米的湖滨路，沿人工湖划出了一条优美的曲线，与湖西「新天地广场」的石库门海派建筑连成一体，成为市中心一处独特的新景观。新天地旁边开辟了太平桥公园绿地和人工湖借鉴—上海新天地34金地梅陇镇商铺内因地制宜形成众多广场，不但能有效聚集人流，还带有标识性，成为必不可少的共享空间u广场内设置有供人休憩的桌椅等，成为人流停驻的节点，提高了商铺的价值u宽阔广场还营造出舒畅、明亮、大气的氛围，让人赏心悦目借鉴—深圳梅龙镇35商业街区规划建议建筑单体与景观共享空间交通组织总体规划36商业内外部交通组织示意停车场设置在内街入口处，引导人流进入内街地下停车场入口地面停车场集中商业集中商业37简单流畅型的人流动线规划u曲与直的结合：大拇指广场采用曲与直结合的动线，让消费者既不容易迷失方向，同时也避免了单调、一望到底。u角度的处理：采用圆角平缓无意识地改变消费者的行进路线。u宽窄的处理：街道适当改变了宽窄，将人流集中在中心广场内，积聚了人气。u整个街区只有一个核心，形成街区高潮，也避免消费者迷失方向。中心广场上海大拇指广场借鉴—上海大拇指广场38对外交通的接驳u地下停车场出入口设在次干道外围，较好地实现了与对外交通的接驳，方便车辆进入，同时人车分流，最大程度不干扰到行人。u设置公交站点，直接将人流带入街区内。停车场2出租车道停车场1超市卖场自行车库公交站台超市卖场机动车入口机动车出口机动车出入口公交站点人流主要入口上海大拇指广场借鉴—上海大拇指广场39车流和货运动线：沿价值最弱的地段设置u车辆的进出口均设置在人流较少的部分，并通过进出口的分离，有效地保证了车辆有序地进出。u卸货区往往设置在较为隐蔽，价值较弱但离经营区域不远的位置。车流动线卸货区货流动线上海大拇指广场借鉴—上海大拇指广场40商业街区规划建议建筑单体与景观共享空间交通组织总体规划41时尚步行街：外立面以现代为主，运用明快的色彩、具有质感的材料，体