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本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。泰湖山庄项目商业投资计划书2010.03本报告是严格保密的。项目开发条件研究Ⅰ、项目地理区位Ⅱ、项目交通现状Ⅲ、项目配套现状Ⅳ、项目地块情况Ⅴ、项目地块价值本报告是严格保密的。项目地理区位距离各区距离：•距离广州市中心约35公里；•距离花都区政府约20公里；•距离广州白云机场约12公里；•距离武广客运专线广州北站20公里。项目位于花都区东部花东镇，距广州市区约40公里，区域通达性较好广州市区花都区项目地块项目位于广州市北部花都区，地处花都区东部花东镇；项目位于山前大道和S118省道之间，东临花东新区，南临省道S118，西至龙山，北靠山前旅游大道。本报告是严格保密的。项目交通现状项目所在区域交通便捷，三条快速路从广州市区直达花都，S118省道为项目主要进入通道项目所在区域的主要干道包括三纵：京珠高速、机场高速和广清高速，另外是两横：横穿花都区的山前大道和省道S118；进入项目最便捷的交通路线：沿京珠高速北行，在北兴出口处下高速，沿省道S118西行约4公里可达项目地块。广清高速机场高速京珠高速山前大道省道S118本报告是严格保密的。项目地块情况项目占地1200余亩，地块内部有山体、湖泊等可利用自然资源，地势有高差项目经济数据：规划用地：518亩；规划外700亩为湖面、山坡面积；容积率：0.338建筑面积：别墅：130155㎡商服：31000㎡学校、幼儿园：20000㎡绿化率：62%。本报告是严格保密的。南拓北优东进西联花都位于广州北大门，南北交通要道，自然、人文资源丰富，是“北优”战略的重要组成城市2000年广州开始实施《广州城市发展总体战略规划》“东进、西联、南拓、北优”的“八字方针”推进城市扩张式发展，拉开城市布局，建立一主三副区——主城区、南沙副城区、萝岗副城区、花都副城区；新一轮的《2020建设健康安全、人人享有的新广州——新一轮广州城市总体规划前期研究报告》明确广州应该着力对每个新区的生活配套等设施进行完善，进入城市空间布局的提升、优化期；花都作为“北优”重要组成城市，主动融入大区域发展，逐步完善区域配套资源，提升区域竞争力。项目地块价值区域本报告是严格保密的。西区：新华、花山、芙蓉、狮岭、炭步、赤坭、雅瑶东区：花东、花侨、北兴花东镇位于花都区东部，西连花山镇，东、北与从化市接壤，南临白云区。辖区面积208.44平方公里，常住总人口11.6万多人，是全区行政区域最大的镇。花都区规划为：北山南城、一港二区、西主东辅，主城区规划结构为“二核心三廊道八组团”，辅城区的规划结构为“一核心二廊道四组团”北山花山狮岭芙蓉新华赤坭雅瑶炭步花东花侨北兴航空港南城项目地块价值规划本报告是严格保密的。花都道路系统布局：以广州为中心、机场为纽带的“六纵四横”扇形网状城市高、快速路网络。六纵：广清高速公路、机场高速公路北延线——街北高速公路、京珠高速公路、红棉快速路、106国道新线、机场东侧快速路。四横：珠三环高速路、中部快速路、西部快速路——白云六线、镜湖大道、广州二环高速公路。花都区交通规划：“六纵四横”，扇型网状高速、快速路，花都与广州的联系更为紧密、便捷项目地块价值交通本项目本报告是严格保密的。规划中的14号线从广州火车站至从化良口，途径钟落潭站距离项目地块约10公里，带来轨道规划利好项目地块价值交通“从化线”已被市发改委纳入到广州市2015年前轨道交通线网建设的安排范围，即2011年至2015年开工建设的6条线路之一。据初步设想，广从轻轨的主线是从广州火车站至白云区嘉禾，经嘉禾到钟落潭，然后通往从化市街口，最后延伸至良口新温泉度假区，全长92.6公里。首期建设嘉禾至街口段，计划在2011年动工，2015年建成。本项目从化线（轨道14号线）本报告是严格保密的。花都产业发展战略：整合集聚，淡化行政区划，以空港及周边控制区作为分隔，形成七个发展区。形成七种产业格局，其中汽车、珠宝、皮具、空港为四大支柱产业.汽车配套产业旅游服务业及房地产加工工业仓储物流旅游生态科技、农业等皮具珠宝首饰汽车产业北兴花东机场新华雅瑶梯面狮岭赤坭炭步花桥12345671234567赤坭协调发展区狮岭-芙蓉调整完善区北部山林生态发展区东部调整完善区机场控制区新华中心城重点发展区炭步协调发展区花都以空港、汽车、珠宝、皮具产业为核心，产业呈七大区域发展项目地块价值产业本报告是严格保密的。广州新国际机场是国家重点工程项目，建成后为目前亚洲最大的国际机场之一,也是我国三大门户机场之一。第一期项目投资近200亿元人民币，位于广州中心城以北的白云区与花都区交界处，距市区25公里。广州的北部将发展成为未来的航空港以及商贸物流产业区，极大地优化了广州的城市功能，实现广州城市发展“北优”的规划目标，很大程度上促进广州人的北向置业。广州国际新机场——国际级的客运货运吞吐量极大促进花都经济和产业发展项目地块价值产业本报告是严格保密的。花都汽车城一期基础设施建设和招商工作已经完成，基地内落户企业包括东风日产乘用车公司、优尼冲压和东升机械，投资额3000万美元以上企业和“世界500强企业”各有10家。预计到2010年，花都汽车及零部件工业的产值可超过1000亿元。广州目前三大汽车制造基地之一，广东唯一省级汽车产业基地，中国汽车整车及其零部件配套最齐全的工业生产基地。花都汽车城快速起步，定位高端，将成为“北优”重要产业之一项目地块价值产业本报告是严格保密的。中国花都（国际）金银珠宝城总占地186.67公顷，是一个综合性的、具有产业链条性能的珠宝大型专业生产基地。目前建成投产项目22个，城内员工8000多人，有60多家国内外著名珠宝企业进驻，包括国际著名的时代珠宝、石头记、东方珠宝等企业。花都首饰加工基地金银珠宝城还将倾力打造一座全国规模最大、种类全面的金银珠宝批发交易中心，该中心投资总额20亿元，建筑面积60万平方米。“中国花都（国际）金银珠宝城”，珠宝加工为主，致力打造全国最大交易中心项目地块价值产业本报告是严格保密的。皮革皮具产业是花都区狮岭镇享誉国内外的一张“名片”，是广州市花都区的四大支柱产业之一。目前，全镇有皮革皮具生产企业和商家5000多家，其中，有华尼、斐高等上规模皮具生产企业77家，从业人员近10万人；年产皮具4亿件，年产值超过80亿元。皮具产业中心——狮岭，以小型企业为主，民间财富积累雄厚,潜在消费力强劲项目地块价值产业本报告是严格保密的。皮具产业汽车/珠宝产业空港城项目位于东部辅城区花东镇，依托空港城发展陆路物流业和工业，共享城市外拓的发展契机空港作为交通运输最重要的枢纽，对于城市和区域的发展具有重要意义，它不仅承载着客运、物流的重大使命，还能形成庞大的产业链辐射周边地区，为当地带来巨大的经济影响。花都东部依托空港经济，未来陆路物流业和工业将会逐步发展壮大；花东镇现有企业402家，工业产品主要有水泥、机械、陶瓷、摩托车配件、服装、五金、家具等；农业有水稻、蔬菜、荔枝、龙眼、杨桃、莲藕等品种。本项目项目地块价值产业本报告是严格保密的。本项目价值研判结论作为现状条件有限、远景规划利好的项目我们如何确定自己的市场位置？花都区东部，交通便利，未来轨道交通规划利好航空城，发展物流工业等新型空港经济；向外辐射能力逐步增强项目地块价值本报告是严格保密的。项目发展市场环境研究Ⅰ、广州别墅市场现状与趋势Ⅱ、广州土地市场研究Ⅲ、花都别墅市场研究Ⅳ、花都别墅客户研究本报告是严格保密的。北二环东二环城市/近郊别墅城区、白云南、番禺北、萝岗西，城市/交通资源优势远郊别墅增城、花都、从化、南沙、白云北、番禺南、萝岗东，景观资源/大盘优势南沙花都从化增城白云北番禺南根据别墅价值和到城区（包括天河、越秀）的交通时间在30分钟车程内，沿广州二环可以将广州区域的别墅别墅市场划分为城市/近郊别墅和远郊别墅。城市/近郊别墅区域主要包括：城区、白云南、番禺北、萝岗西；区域特点：交通方便，城市配套相对齐全代表项目：新光城市花园、招商金山谷远郊别墅区域主要包括：增城、花都、从化、南沙、白云北、番禺南、萝岗东；区域特点：有景观资源或大盘优势，居住自然环境较好代表项目：金地荔湖城、碧桂园凤凰城别墅竞争格局：呈以城区为核心，外围价值递减的状况，可划分为城市别墅和远郊别墅广州别墅市场研究Ⅰ本报告是严格保密的。新光城市花园金山谷国际社区中海金沙熙岸中粮万科金域蓝湾恒大御景半岛颐和高尔夫帝景山庄万科城保利林语山庄保利香雪山城市别墅分布：集中分布在城市及边缘的白云、萝岗和番禺区，其中科学城和金沙洲成为置业热点区域广州别墅市场研究Ⅰ本报告是严格保密的。2009年上半年重点城市土地市场“竞价”表现从“抢地”情况来看，一线城市“抢地”明显火爆，这表明：1.一线城市土地资源有限，“物以稀为珍”；2.一线城市土地倍受有实力开发商的青睐。2009年上半年重点城市土地成交溢价情况溢价较高的地块均集中在4、5、6月份成交，同时一线城市土地普遍溢价较高，而二三线城市土地溢价仅个别居高，普遍均以底价成交。土地市场：2009年上半年“抢地”热潮再现，广州土地成交最高溢价154%土地市场研究Ⅱ本报告是严格保密的。荔湾0%天河31%海珠6%白云7%番禺5%花都28%南沙23%《08-09年广州商住土地市场供应情况》土地市场：中心6区除天河外基无土地供应，近2年主要土地供应集中在花都、南沙两地。广州08年商住土地出让建筑面积为2169193平方米，土地楼面成交均价3564元/㎡。在出让土地区域中天河（31%）、花都（28%）南沙（23%）排名前三，但需要注意的是天河仅出让了3块地块，其中2块为商业办公用地，另一块为恒大在08年1月拍出的41亿地王，目前据闻已退地。土地市场研究Ⅱ本报告是严格保密的。汽车城区政府新机场山前大道美林湖假日半岛山清水秀桃花源银业宝岛玖珑湖天湖峰境花都别墅市场研究Ⅲ花都别墅在售项目主要集中在山前大道沿线，市区仅有保利城、天马河公馆有少量别墅。本项目保利城南航碧花园芙蓉绿茵豪苑颐和山庄勤天一品树苑本项目竞争对手主要为花都山前大道的“天湖峰境”和“玖珑湖”。天马河公馆本报告是严格保密的。独栋玖珑湖桃花源银业堡岛天湖峰境美林湖社区假日半岛300万元600万元900万元1200万元总价区间在600-1000万元1500万元1800万元2100万元2300万元2600万元3000万元楼盘名称别墅类型产品面积总价(万元)玖珑湖独栋双拼350-8751000-3000600-1200桃花源独栋双拼453-698600-1000450-600银业堡岛独栋双拼叠加512-1212600-1500400-700天湖峰境独栋548600-900美林湖社区独栋双拼联排300-380300-1000150-300假日半岛独栋联排167-320200-120090-180别墅总价区间:独栋主力总价区间为600-1000万元，联排、双拼主力总价区间为200-500万花都别墅市场研究Ⅲ联排、双拼200万元100万元本报告是严格保密的。个案分析—玖珑湖基本情况：广州北大型高尔夫度假低密社区，本期“悦源”组团以独立别墅为主，产品面积区间350-875平方米销售动态项目内容产品类型独栋、双拼占地面积约120万平方米建筑面积约80万平方米容积率约0.67地址花都区九龙湖森林公园开发商香港新鸿基地产新鸿基地产04年拿地，开发历时5年，09年初次亮相，一跃成为广州业内豪宅标杆项目。玖珑湖现推30多套独栋别墅，双拼别墅已售磬，产品面积在350-875平方米之间，均价20000元/平方米；截止于2010年春节，房价攀升至25000-30000元/平方米。多数都是南北坐向，注入创新的引景入室设计概念，透过厅房前后的大幅景观玻璃窗，将高尔夫球场景致引入室内。劣势：密度过大，球场内每周需施1-2次农药，会将空气质量破坏。悦源组团高尔夫球场高尔夫球场200多套独立和双拼，面积区间350-875平方米，均价25000元/平方米-30000元/平方米。本报告是严格保密的。个案分析—玖珑湖建筑风格：