世联_沈阳铁西红星美凯龙商业项目整体定位报告_151PPT_XXXX年

沈阳·铁西红星美凯龙项目整体定位报告谨呈：红星美凯龙集团2项目研究的工作阶段划分市场调研工作项目整体定位项目地块查勘区域特征研究：区域板块划分、人口、商圈分布、消费者购物习惯等各方面的调研区域市场研究：区域规划、、商业市场、写字楼市场、公寓市场、住宅市场的整体扫描商业集聚：铁百商圈、北二路、九路家具城、兴工街餐饮娱乐带等访谈：专业人士、消费者、商业行业人士等访谈项目本体分析市场竞争分析项目发展战略及整体定位项目各物业类型定位3地块位于铁西区，北二路汽车贸易产业带上，交通便利，10分钟可达到沈阳站，5分钟可达到皇姑区等商圈地块位于铁西区，北二路和兴华街的交汇处。地处体现十字金廊上。大东区和平区铁西区皇姑区沈河区浑南新区市政府于洪新城于洪区金廊太原街商圈沈阳站北行商圈项目火车站5分钟项目太原街商圈项目5分钟北行商圈15分钟项目市政府30分钟地块概况4项目总体建筑面积为14万平，包括大型商业、独立商业、商务公寓、写字间形成的大型综合性项目面对铁西区北二路，昭示性强，交通便利项目四至：东临云峰家园住宅项目，西至兴华街，铁西十字金廊；北临北二东路，双向八车道；南至规划路。项目数值占地27711.62总建筑面积142714.01地上建筑面积10567.01大型商业49618.98独立商业19948.91商务公寓16828.20写字间18993.16兴华街云峰街北二路规划路兴工街胜利大街沈阳站兴华街云峰街北二路规划路兴工街胜利大街沈阳站项目已经进行地下部分的挖土工作地块四至5地块周边的主要商业为众多汽车4S店及红星美凯龙1期，未来将有瑞典宜家居和土耳其星摩尔购物中心。汽车贸易产业带兴华街云峰街北二路规划路兴工街胜利大街沈阳站建设大路铁百华润置地广场宜家居星摩尔家乐福美凯龙1期浪漫满屋爱在城周边概况6目标及限制条件利润：整体物业价值最大化品牌：商业地产形象树立，符合集团整体战略定位稳健：保证后期整体的良好运营目标：限制条件：规避与美凯龙一期的同质竞争7世联对目标的理解目标：利润、品牌、稳健公寓部分的快速热销形成初步影响力，即现金流2万商业的高利润热销再次掀起热潮，即利润点5万商业的成功招商并经营，形成持续影响力，即利润+树立品牌关键点8核心问题界定整体价值最大化实现利润最大化树立商业地产形象后期稳健运营规避一期同质竞争功能定位业态选择VS问题1：如何整体定位,通过协调各部分统一发力，即1+1+1≥3？问题2：保证项目各部分的合理定位，实现各部分的既定目标？9市场竞争分析报告结构项目属性界定项目机会挖掘案例分析各物业类型定位发展战略及整体定位10从2001年至2008年，沈阳市GDP连续保持两位数增长，增长幅度在全国名列前茅，2008年GDP达到3000多亿元；在国内GDP排行中，排行第18位。在东北三省中，沈阳以GDP总量的位置领先其他主要城市，可以看出沈阳市东北三省重要的经济发展型城市，对于东北的经济发张起到举足轻重的地位。排名城市GDP（亿）增长率（%）省内排名级别13成都市332415.3川０１副省级14南京市327515.6苏０３副省级15东莞市315118.1粤０４地级市16武汉市314215.6鄂０１副省级17大连市313117.5辽０１副省级18沈阳市307417.7辽０２副省级19烟台市287916.6鲁０２地级市21济南市255415.7鲁０３副省级22哈尔滨243713.5黑０１副省级23郑州市242116.0豫０１地级市24石家庄239313.2冀０２地级市26长沙市219016.0湘０１地级市33淄博市194516.0鲁０５地级市36西安市173714.6陕０１副省级2008年全国各市GDP排名沈阳特色及支柱产业：沈阳作为东北三省核心城市之一，利用其独特的资源优势大力发展工业，机械制造业的基础上，开拓金融、贸易、物流等服务型行业，作为东北三省的窗口型城市，不断提升其第三产业。沈阳近年来经济保持高速增长，指标位居全国领先水平，在东北三省占据主要地位，作为东北三省的门户，发展潜力巨大经济指标112004年以来，沈阳市GDP年均增长15%，高于全国同期水平6.4个百分点,增长速度迅猛，未来的上升空间很大；沈阳市2005年的GDP增长速度16%，沈阳市房地产业处于高速发展期，能够支持房地产业快速发展；沈阳固定资产投资增长速度迅猛，年均增幅30%,居全国主要城市前列,大量投资已经在基础设施建设方面发挥了效用。1603.41900.722402482.53073.93860.5583971.41363.11790.32361.93008.714.5%15.50%16%16.50%16.30%66.70%40.30%31.30%31.90%27.40%17.70%44.7%050010001500200025003000350040004500200320042005200620072008亿元0%10%20%30%40%50%60%70%80%GDP固定资产投资GDP年增长率固定资产投资增长率沈阳全市历年经济发展状况房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩停滞稳定发展高速发展沈阳市GDP及固定资产投资额加速增长，沈阳市经济发展形势及潜力良好，属于快速发展阶段经济指标122003-2008年沈阳人均可支配收入及增长率796189241009811651146051729512.9%12.1%13.2%15.4%25.4%18.4%025005000750010000125001500017500200002003200420052006200720080.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%人均可支配收入增长率沈阳市人口从2003年开始到08增长稳定，人均可支配收入持续13%以上增长，人民生活水平逐步提高，财富积累速度较快沈阳从2003年起，人均可支配收入均在13%以上，从增长幅度看，沈阳人生活水平水准不断提高。沈阳人均可支配收入基本上逐年上涨，均达到改善性生活品质标准。689.1693.9698.6703.6709.8713.1488.4492.3495.9499.9504.95090200400600800户籍人口市区人口户籍人口689.1693.9698.6703.6709.8713.1市区人口488.4492.3495.9499.9504.950920032004200520062007200803年至08年5年间，沈阳户籍人口变化极小，增长率低于10%；城市人口07年出现明显增长，但从03年至07年城市人口几乎无变化，增长速度较小。2003-2008年沈阳市人口变化趋势经济指标1347.30%49.50%43.50%45.80%47.20%55.00%47.20%44.70%50.40%48.70%47.40%42.70%5.50%6.10%2.30%5.50%5.50%5.40%0%20%40%60%80%100%200320042005200620072008第一产业第二产业第三产业2003-2008年沈阳三次产业比重03-08年，三大产业比重分配无明显变化，第二产业与第三产业基本相当，交叉变换，二产接近50%左右，第三产业稍微较低些，于此同时，第一产业的比重在不断下降，第二产业与第三产业此消彼长，从整体产业结构看，第二产业占相当大的比重，同时起到支柱性的作用。从产业构成看，沈阳的制造业也房地产占整个行业的很大比重。第一产业增加值增长率第二产业增加值增长率第三产业增加值增长率2006年135.24.1%1137.722.1%1209.613.1%2007年166.58.1%1451.922.8%1455.514.0%2008年183.78%1934.118.1%1742.715.0%沈阳三产结构中，第三产业增加值不断提高，且增长幅度超过10%，第二产业始终占据较大比重，仍然是城市主导产业产业结构142008年在岗职工产业构成，总在岗人数为98.7万人：其中：第一产业0.6万人，下降13.1%；第二产业39.9万人，增加7.54%；第三产业58.2万人，增加0.98%；2008年非公有制经济为2498亿元，增长17.8%，高于GDP增速，占GDP的64%，十一五规划目标为70%；十五期间，会计、律师和科技等服务领域不断拓展，律师事务所发展到122家，比前5年增长1倍，技术市场交易额年均增长15%；2010年外资金融机构总数达到30家以上，全国所有商业银行都在沈设立分支机构（十一五规划目标）。沈阳城市人口结构变化示意图劳动密集型的重工业城市低收入阶层：低端产业工人占绝对主导中高收入人群：公务员、国企管理层、私企业主。综合性区域中心城市金融、信息、咨询等现代服务业及高新技术产业带来高收入的白领阶层、中产阶层；私营经济、商贸物流业蓬勃发展产生的个体户、私营业主等；都市融合带来财富人群流动；金字塔型中间阶层扩大我们判断，沈阳城市的新增人口主要由两部分组成：现代服务业及高新技术产业从业人员制造业工人（主要来自对周边农村人口的吸纳）重工业城市向综合性中心城市转型，人口结构逐渐改变，第三产业人口占据近60%，三产较为活跃产业结构15辽中城市群的提出将加速“都市融合”的进程，并促进城市间的财富流动辽宁中部城市群总面积6.5万平方公里，人口2134万，城市化水平达到58％。辽中城市群包括中心城市沈阳、能源之城铁岭和抚顺、钢铁基地鞍山和本溪、化纤之城辽阳、港城营口，工业基础雄厚，能源丰富，海陆交通便利。发展愿景：辽中城市群将担纲东北老工业基地振兴的主力，成为继“珠三角”、“长三角”和京津唐经济圈之后，中国经济快速发展的新增长极。城市群的服务功能（物流、金融、信息、研发等）将向沈阳集中，工业与六城市联合发展；交通改善、城界消失将加速人口与财富的流动。单中心城市扩张大都市化形成都市群形成主城新城新城新城新城川崎千叶横滨其他城市东京其他城市副城副城副城副城川崎千叶横滨其他城市东京其他城市副城副城副城副城副城副城副城副城沈阳城市定位16根据沈阳十一五规划，建成沈阳、长春两大综合交通换乘中心，并向周边城市辐射，城际快速交通的建设进一步巩固沈阳区域中心城市的地位沈阳至抚顺城际铁路7月30日通车，沈阳—抚顺城际铁路正式开通运营。沈抚城际铁路是辽宁省开通的第一条城际铁路,辽宁省在今后几年内还将陆续修建沈阳—铁岭、沈阳—本溪、沈阳—彰武等城际铁路开通长吉城际铁路,普速与城际分场设置，同时，相关工程中新建线路13.6公里，投资15.57亿元，已于2007年开工，2010年竣工。沈抚城际铁路工程,利用既有苏抚线开行沈阳至抚顺间城市轨道交通列车，初期增设6个乘降站，铁道部投资18.5亿元。2008年开工，2009年竣工。新建丹东至大连城际铁路,全长285公里，形成一条丹东至大连沿海快速客运通道，投资240亿元,2009年开工建设。城市规划17沈阳2007年产业三次产业结构(%)5.447.247.4第一产业第二产业第三产业沈阳市主要划分10个区，每区各有主题，以第二、第三产业为重点发展产业沈河区：中央商务区.和平区：中心城区.大东区：东部工业区.皇姑区：教育中心.于洪区：农业高科技示范区.东陵区：旅游度假休闲区.沈北新区：综合配套改革试验区.浑南新区：高新技术产业开发区.苏家屯区：沈阳南部副城.铁西新区：中国工业的装备部.第二产业第三产业重点发展的产业新城子区蒲河新区大东区沈河区东陵区和平区铁西区皇姑区于洪区苏家屯区沈北新区东陵区铁西新区城市规划18沈阳已形成以沈河、和平为核心，沿贯穿南北的城市金廊线形分布的城市界面市五区：沈阳的主要商务办公、商业娱乐以及政府职能部门主要分布在金廊沿线及沈河、和平区，即城市的核心所在；市五区沈北新区金廊铁西新区铁西新区：突出两大功能分区，一是把开发区建设成新区的现代工业区，全力打造以装备制造业为主的工业新高地；二是把铁西区建设成新区