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浙江中基置业青山湖项目整体定位及发展战略报告谨呈：浙江中基置业有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。A-021-GW-080602-021本报告是严格保密的。2本报告是严格保密的。3本报告是严格保密的。4大梅沙——无敌一线海景的绝对占有，成就顶级豪宅区域形象占地面积8.25平方公里建筑面积12.8万平米容积率0.1项目均价90000元/平核心资源发挥景观资源最大化，最大程度观海合理利用山势，彰显尊贵身份和居家情调占地面积29.8万平方米建筑面积3.8万平方米容积率≤0.13项目均价80000元/平核心资源项目围绕2200米海岸线而建，全部朝海，实现景观资源最大化，最大程度观海华侨城天麓天琴湾本报告是严格保密的。5本报告是严格保密的。6佘山——垄断上海城郊稀缺的山水资源，成就绝佳资源的豪宅占地面积1000多亩建筑面积4万平米(一期)容积率0.1(一期)项目均价50000元/平(一期)核心资源项目背依佘山，面向月湖稀缺山水资源的绝佳占有占地面积40万平方米建筑面积6万平方米容积率0.17项目均价30000元/平核心资源项目处于佘山森林旅游度假区原生植被非常丰富，包括多株千年树种世茂佘山佘山月湖本报告是严格保密的。7本报告是严格保密的。8西山——稀缺的自然景观，丰厚的人文底蕴，共同奠定区域顶级豪宅形象占地面积22万平米建筑面积9万平米容积率0.4项目均价1300-1600万项目核心资源位于香山脚下，山景资源绝佳临近西山八大处，人文底蕴深厚占地面积45万平米建筑面积34万容积率0.68项目均价1500万起项目核心资源西临玉泉山，东临万寿山，自然景观绝佳紧邻颐和园，突显人文价值西山美庐御园本报告是严格保密的。9报告思路46项目市场机会挖掘项目整体发展战略5顶级别墅价值体系研究321项目背景与项目解析目标解读及问题解析项目整体定位本报告是严格保密的。10优势一：稀缺资源——山地资源、一线湖景，紧邻著名旅游风景区，天生丽质项目四至：东：横沟，沟内大面积水山，为湿地形态，但落差较大，利用难度大南：青山湖主湖面，视野开阔，风景绝佳西、北：彭祖遗址和八百里风情岛，人文、旅游资源丰富北：彭祖遗址西：八百里风情岛东：横沟南：主湖面项目属性本报告是严格保密的。11优势二：绝对原生态——地块内部拥有众多原生态植被，覆盖率高达70%，可利用价值大项目属性本报告是严格保密的。12优势三：优越的道路规划——随着临石路快行线和杭徽高速促使青山湖板块融入大杭州半小时生活圈未来交通将由杭徽高速、02省道、文一西路三大干道支撑交通。1.杭徽高速公路：杭徽高速公路已于06年底开通；2.02省道：已开通，但路况较差；3.临石公路：临余公路为文一西路的西延伸段，设计标准为一级公路，设计时速80公里，是连接青山湖别墅板块、老余杭和杭州主城的“免费”城市道路，计划于2009年建成。02省道杭徽高速临石公路项目属性本报告是严格保密的。13优势四：旅游资源丰富，旅游地位不断强化——作为杭州远郊主要的生态旅游景观区，自然资源优越，人文底蕴浓厚，且未来板块内将新增多个景观吴越文化娱乐宫项目：将提供全天候高档次文化休闲娱乐。洞霄宫旅游度假区：为旅游、文化、养生、休闲、度假高端综合体项目。临安自驾车休闲旅游项目：初设三条自驾路线、三个基地，并配设乡村旅馆、野外营地等服务设施。常青高山度假村项目：为观光旅游、休闲娱乐、避暑度假、文化养生的高档度假村。常青高山度假村临安自驾车休闲旅游吴越文化娱乐宫洞霄宫旅游度假区项目属性本报告是严格保密的。14资料来源：杭州规划局网站一主三副，双心双轴六大组团，六条生态带一个主城由上、下城区和西湖、拱墅、江干五个城区组成三个副城江南城、临平城、下沙城六大组团临浦、塘栖、良渚、余杭、瓜沥、义蓬青山湖片区位于旅游西进方向上青山湖片区杭州“城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江发展”的整体战略形成一主三副的城市格局，各组团依托不同资源和产业，形成各自的区域定位。“新城西”概念的提出，将加速青山湖片区融入大杭州进程优势五：城市西进主轴方向——青山湖板块属于杭州未来旅游发展区域，发展势能巨大项目属性本报告是严格保密的。15优势六：共享双重城市配套——远依杭州，近靠临安，位居临安及杭州主城之间，尽享两城卓越配套青山湖距离杭州主城38公里,车程约半小时;距离临安约8公里,车程10分钟以内;在半小时生活圈内可共同享受双重城市配套资料来源：杭州规划局访谈萧山余杭主城青山湖片区临安市38公里6公里项目属性本报告是严格保密的。16劣势一：目前青山湖板块交通条件差，通往项目地块的唯一道路——临石路路况堪忧，改造时间较长临石路绕城高速杭徽高速石临路规划建设为连接临安的80米宽的景观大道，受财政及政府换届影响，改造进程较慢，预计09年底能初步完工项目属性本报告是严格保密的。17劣势二：本项目为片区内小规模别墅项目，地价片区内最高，存在规模及价格两大劣势相对青山湖板块别墅热点片区中的诸多项目来说，本项目为中小规模别墅项目技术指标占地面积209790㎡（315亩）其中地块A：4565㎡，地块B：69006㎡建筑面积6万余平米（按容积0.3计)容积率0.3地价120万/亩（按当前市场价计算）项目属性本报告是严格保密的。18城市远郊旅游区内，具备强势山水资源的中小规模山地低密度住宅项目项目属性：区域属性：城市远郊位于杭州未来旅游发展区域，目前距离杭州主城38公里，距离较远，属城市远郊具备丰富旅游资源青山湖片区为未来杭州旅游发展方向，片区内拥有八百里风情岛、各类度假村等旅游资源中小规模209790㎡（315亩），在青山湖板块中属中小规模强势山水资源项目地处青山湖旅游区域，一线湖景、彭祖遗址，片区内旅游、人文资源丰富山地低密度位于青山湖北岸，地块内沟壑较多，高差较大项目整体容积率0.3有利因素：知名旅游景区一线临湖，景观绝佳高覆盖率的原生绿化资源彭祖遗址，人文资源八百里风情岛，旅游资源，共享配套不利因素：居住相对陌生，交通配套设施不完善地块售价在青山湖板块内居高，对于项目开发利润最大化的目标有一定的限制地块内沟壑复杂、高差大，且有部分北向坡地，施工难度加大，成本提高项目属性界定本报告是严格保密的。19自然资源人文资源城市资源地块/产品资源豪宅标准品牌资源华润悦府：城市CBD本项目：山、湖自然景观桃花源：低容积率产品：西湖8号公馆：人文名胜绿城：超级品牌豪宅必要条件：城市、自然、人文、地块、品牌等五大资源至少必备其一；本项目拥有绝对自然资源，具备成为资源豪宅的前提条件为市场所认同的自然景观、生态环境尚未被市场关注，但具备过硬的先天条件容积率较低历史名胜市级高规格人文设施较密集的区域环境现有或规划中的市级商业、行政、商务中心全国性一线品牌本项目具有的资源豪宅价值判断本报告是严格保密的。20本项目具备成为豪宅的天赋，但是否具备成为豪宅的外部市场支撑？本报告是严格保密的。21浙江人商本位意识浓厚，非公有制经济占据绝对主导地位成为浙江经济特色，由此产生数量庞大的私营业主，成为高端消费主力军，豪宅市场容量大浙江省历年个私经济所占GDP比重2006年主要省市个私经济规模及比重比较浙江省2006年各经济成分比重图2006年浙江省民营经济占整个经济总量的62％，民间资本实力雄厚。近年来民营经济所占GDP比重总体继续呈现平稳增长的态势，并且与其它主要省市比较其比重明显较大。资料来源：杭州统计年鉴项目背景本报告是严格保密的。22聚核性：杭州作为温州等城市群的核心城市，凭借其强劲的城市竞争力，成为浙江财富阶层的聚集地，吸引周边城市居民纷纷来杭置业，外地置业者是杭州房地产市场的强力支撑优美的自然环境良好市政配置出众的教育著名的双十中学2006年杭州市房价8806.7元2007年杭州市房价10609.4元涨20.5%宜居性增值性杭州的城市竞争力排名杭州宁波台州金华温州湖州上海2007年跃居第九名项目背景本报告是严格保密的。23杭州市场目前豪宅项目众多桃花源精装修:1600-1900万毛坯:2000万起阳明谷:独栋：2000万起双拼：800万和家园排屋：800-1300万留庄：低层公寓300多平：3.3万西溪风情少数独栋：1000万起新湖香格里拉独栋：1000万起九树300多平：1000万起宋城地中海别墅独栋：1700万起绿城西子玫瑰园540-680平：600-800万770-910平：1000-1800万项目背景千万城市豪宅：东方润园悦府阳光海岸面粉厂地块绿城康居地块昆仑地块广宇地块本报告是严格保密的。24且豪宅市场去化良好，需求强劲，这成为本项目占位高端的强心针——豪宅客户需求量大楼盘去化情况桃花源2006.3开盘，东、西区已售罄；南区推出部分也已售完阳明谷2007.6一期推出独栋、双拼共70多套，目前剩余20多套和家园2008.3推出68套排屋，目前剩余8、9套留庄2007.10开盘，目前基本去化完毕九树2006.3开盘，已经去化完毕宋城地中海别墅2007.6推出一期，已经去化完毕；二期刚刚开盘西溪风情推出10余栋临水独栋，尚未开盘新湖香格里拉东区为独栋，尚未开盘绿城西子玫瑰园2008.8开盘项目背景本报告是严格保密的。25项目背景及项目解析小结1——本项目具备占位高端的机会•从市场客户反应分析，杭州市场豪宅客户容量巨大，成为本项目占位高端的外部支撑。•从豪宅成立的前提条件分析，本项目凭借优越的资源禀赋，具备做豪宅的天赋。项目属性及背景小结1本报告是严格保密的。26青山湖片区未来供应量大，且多为经济型住宅，若本项目不走豪宅路线，则将面临激烈的同质化竞争，定位高端抗风险能力更高2008下半年2009上半年2009下半年青云山居7二期为100套，共剩余15万平锦绣钱塘6共剩余几套湖光山社开盘当月21套一期剩余71套，共剩余20万平青城山语间6剩余约12万平绿城西子玫瑰园——7月份开盘，共20余万平青山湖畔8剩余58万平青山湖81号3剩余21套同人山庄——共17万平大华西野风韵——占地2000亩锦天太阳湾——占地1000亩郡原青山湖项目——占地100亩已出让地块——占地91亩，R=0.29已出让地块——占地80亩，R=0.29将挂牌出让地块——占地100亩，R=0.29月均去化楼盘名称项目背景本报告是严格保密的。27在120万/亩的地价之下，目前片区档次及售价无法支撑项目利润最大化目标，本项目必须走高，才能支撑目标开发商最主要目标为利润最大化！按照地价120万/亩，容积率为0.3进行计算，楼面价为6000元/平，再加上山地别墅建安成本4000元/平，则前期费用已达到10000元/平。目前青山湖片区销售均价大致在10000-15000元/平，在目前市场售价之下，项目基本无利润可赚，所以必须进行突破，走豪宅路线，以求实现利润最大化的目标。青山湖08年各楼盘售价项目背景本报告是严格保密的。28政策下市场规律分析——豪宅相对于普通住宅坚挺，受政策影响小，而普通高档住宅抗风险能力弱规律一：顶级豪宅产品旺销；受政策调控影响不大市场形势良好，但与前期狂热的市场对比，尚有部分差距；后市市场的稀缺性将继续支撑豪宅市场的旺销态势；规律二：伪豪宅产品全面滞销，销售遇到空前压力这种产品与纯正豪宅相比有较大差距，但单价和总价高企；客户接受程度低；规律三：高档投资型公寓产品受市场冷落客户定位尴尬；主导客户——投资客户大量退出市场，而居家客户难以认同其性价比和居住价值；规律四：普通居家产品短暂观望后出现回暖，保持健康发展主力置业人群——大量白领的刚性置业需求稳定释放；在楼盘品质感和定价合理的情况下，强劲旺销；项目背景本报告是严格保密的。29项目背景及项目解析小结2——本项目必须占位高端•从政策反应分析，必须占位高端，否则受到政策影响较大，在去化和售价上存在问题，风险较大。•从开发商利润目标计算，必须占位高端，否则无