搜索
2006.11中信西乡项目定位补充报告版权声明本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。谨呈：中信华南（集团）深圳公司本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。观点一：西乡碧海中心区未来城市价值突出观点二：承接宝安中心区，西乡碧海中心区会成为深圳主流的热点置业区域观点三：综合考虑市场竞争与项目目标，中小户型路线是一条可考虑的途径。观点四：80年代婴儿潮对集约化的中小户型有很强支撑。回顾——市场判断：区域前景利好，支撑本项目发展中小户型本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。回顾——总体定位策略：打造深圳第一个集约SOLO户型的个性社区本报告是严格保密的。共识：共识二：不考虑拼合，完全遵循90/70政策共识一：本项目所在区域未来城市价值最为突出在达成共识的同时，我们也清楚的认识到该项目始终存在很大的限制：本报告是严格保密的。限制——规模的制约8万的规模不具备大盘效应，难以引领主流趋势，易被淹没富通城：60万平米阳光海湾：23万平米本项目基本经济技术参数占地面积：27806.61平米容积率：3计容积率建筑面积：83420平米住宅面积：82170平米商业面积：1000平米本报告是严格保密的。限制——区位的尴尬短时间内客户对碧海中心区的认知仍远低于宝安中心区新宝安中心区新的宝安中心区总体规划面积15.58平方公里。其中区委所在的滨海片区7.18平方公里，西乡碧海片区8.4平方公里。西乡碧海片区主要作为滨海片区（原宝安中心区）的居住配套区域。本项目与竞争对手相比没有突出的区位优势碧海中心区：本项目地铁站阳光海距地铁更近海语西湾距宝安中心区更近本报告是严格保密的。限制——高目标的鞭策4500元/㎡的楼面地价条件下，实现高价的目标延续中信品牌价值，扩大影响力的目标项目建面容积率主力户型阳光海湾26万2.2洋房、高层2-4房、复式主力户型为110㎡的3房海语西湾8.9万1.867-76㎡2房、86-112㎡3房、141㎡4房、114-194㎡复式，主力户型为73-76㎡2房和86-90㎡3房本项目8万3以中小户型的定位在竞争中实现价值与品牌的双赢所以，本次报告需要关注：精细化的住宅定位自身配套设置（商业+会所）面对限制，我们需要寻求应对规模：无大盘效应，需要打造区域领先产品区位：无中心概念，需要充分展示本区域优势目标：实现价值与品牌的双赢本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。1精细化定位本报告是严格保密的。前提：本项目将主要以居家户型为主。居家户型投资户型支撑一：当前碧海中心区居家氛围浓厚，租金水平低，投资回报率不高；研究一：周边酒店调查显示，西乡本地企业对包租客房长期供高管使用的需求不大；研究二：大铲湾在2008年一期工程建成全部投入运营后，将带来运输业人群对中小户型的租用；研究三：F518创意园从当前发展态势看对项目投资价值的支撑力度不强。详细研究见附件一支撑二：当前投资客多因受该区域价格低吸引，购买后等价高后立刻卖出，并非长期投资行为。从产业发展角度看，该区域能激发一定的投资需求，但当前表现不明显，需要较长时间培育本报告是严格保密的。地块周边道路情况：兴业路通达性最为确定，昭示性最佳，可为主入口方向兴业路：双向4车道，在建，邻本地块段已建好，2007年4月竣工；悦和路：双向2车道，临近地块路段已建好；规划中城市支路，目前未建；231123地块价值居家户型价值最大化需要通过地块价值最大化利用实现本报告是严格保密的。隔山坡望中央悦城正北面空地，远处恒生医院东北面为阳光海湾在建项目西北面住宅空地，远处为派出所、变压站、消防中队南面为富通城3期工地四至：目前处于被空地或在建项目包围之中地块价值西南面为富通城4期空地东面为富通城2期工地本项目泰华阳光海湾富通城一期富通城二期富通城三期1组团富通城四期富通城三期2组团北本报告是严格保密的。地块1：享有阳光海中心园林；临区间路，车流少，较安静规划小学用地4123商业用地综合资源分析分析，地块价值：1〉4〉2〉3地块价值北地块4：临靠规划小学地块，未来小学建成后有一定噪音影响地块3：西南面未来富通城4期景观遮挡严重，临兴业路，有一定噪音影响地块2：地块北部高层有可能越过规划商业用地未来建筑看到富通城2期园林景观；南部可看到富通城3期的广场景观本报告是严格保密的。地块综合价值最高，摆放30%的大户型地块综合价值较弱，摆放小户型地块综合价值最高，摆放中等面积户型基于地块价值分析，建议住宅各产品如下分布：入口：与富通城三期商业广场相对，临兴业路（已基本贯通），未来昭示性好、人流方便进入地块价值分析图并非规划图开盘时间：2006-10-28总占地：27413总建面：14000容积率：3.78总户数：863户均价：9200开盘销售率：71％户型面积区间套数套数比例2房2厅1卫80.76-91.1511313%3房2厅2卫114.37-135.7925729.45%4房2厅2卫139.61-189.6613715.8%复式189.51-276.8751%单身公寓39.84-49.1533639%1房公寓64.36-64.37152%合计/863/大户型君逸世家：世联宝安中心区在售项目，以中大户型为主。74%1%2%13%1%5%2%2%宝安福田广东龙岗罗湖南山台湾香港客户来源大户型君逸世家：客户群体以宝安本地人为主，购房多用来自住，经济实力较高承担职务34%32%13%16%5%高层管理老板董事总经理一般职员中层管理专业技术人员客户承担职务置业目的48%19%1%32%单纯居住居住同时考虑投资商务完全投资客户购买目的1.宝安中心区快速上涨的价格激发了宝安本地人的购房需求，当前宝安市场的主力购户群体以从关内（南山）客户转变为宝安本地客户。2.宝安本地人多购买大户型换房，经济势力较强，对价格支撑度高针对公寓产品的投资两房80-91平米：8319三房114-136平米：8608四房140-190平米：9625公寓40-49平米：10127高层三房1T3H通透性较差，数量多，消化速度慢；两房价格低，总量少，迅速消化；四房数量少，1T2H，南北通透，并且占据地块最优的景观资源（园林及体育中心）畅销产品相对滞销产品大户型各类产品均价三房四房五房12399922092131241210875108569147117621174813210115571243893521249511516115531236892259237129131286513025畅销产品相对滞销产品116的三房户型朝北，南北不通透，整体舒适度不高5房及部分端头4房南北通透，园林景观好，受欢迎程度高。154的四房夹于A、B座之间，受B座B户型遮挡较为严重，舒适度较差，但定价相较很高开盘时间：2006-11-3总建面：400000容积率：3.2总户数：863(二期）均价：11486开盘销售率：84％客户来源：宝安本地客户为主（60％），40％关内幸福海岸二期凡尔赛宫：南北通透景观好的大户型最受欢迎大户型户型亮点：板式布局前庭后院设计客厅5.8米层高赠送超大露台大户型宏发领域（未发售）：复式产品均价15000-18000万/平米（整体均价13000）是该项目仅次于楼王的明星产品赠送露台1.稀缺产品2.附加值高3.复式产品尊贵感强131.38平米复式3房大户型大户型的市场敏感点：1.自身条件：南北通透；低梯户比（1梯2/3户舒适度高，市场上也较为稀缺）；环境安静2.景观资源：内部园林景观佳，或者外部景自然观资源丰富（如山、水等）3.复式产品：能为居住者添加尊贵与地位的无形附加价值本报告是严格保密的。大户型竞争对手——泰华阳光海：高层无120-130平米3房，140平米4房景观资源差户型面积套数总建筑面积面积比高层2*280-825754647019.5％3*2*190-972862740911.5％3*2*2100-1187228032333.6％4*2*2142-1435070923％复式118-120150213098.9％合计178318260476.5％洋房3*2*2103-1433123859816.1％4*2*2165-190104176227.4％合计4165622023.5％总计2199238824高层产品中3房户型面积区间出现断层，从118平米跳跃到142平米的4房4房景观资源基本为内部园林，但阳光海园林景观除水道外相当匮乏本报告是严格保密的。大户型1竞争对手——海语西湾：1T2H的141平米4房景观资源优越（海景、园林）中央园林、广场、水面海景2位置面积景观位置1141平米中央园林、广场、社区水景、海景位置2园林、会所、海景园林、会所该项目4房舒适度极高，两种位置分布均享有超高的景观资源，看海景无遮拦（未来可能有大铲湾影响），而且内部园林景观规划面积颇大。本报告是严格保密的。大户型本项目大户型所在区位已经赋予产品先天优势——南北通透、园林景观、安静项目高层户型面积朝向梯户比噪音景观泰华阳光海3房2厅1卫90-97南北1T4H或1T5H环绕式布局导致高层3房、4房均临路设置所能看到园林景观少，海景将被本项目及富通城四期阻挡3房2厅2卫100-1184房142-143海语西湾3房86-112南北1T3H以上临平洲路等海景（未来受大铲湾影响）、中央园林4房141富通城3期3房99-117南北1T海景房临主干道海滨大道泳池、广场、一部分能看到海景本项目————————————南北——临区间路，安静中央园林景观西乡当前及未来项目舒适度分析：本报告是严格保密的。本项目大户型定位——差异化复式140-144平米4房：一梯一户错层复式，价值感更高平面120-130平米4房：补缺者4房面积m2户型层数腿数总建筑面积面积比套数1T1H140-144复式4房14611760m214.20%841T2H120-130平面4房28613440m216.23%112一梯一户错层复式示意图下层上层布局：景观最佳处，北向阳光海湾园林，南向中心园林，南北通透；开盘时间：2006-09-23总占地：25443总建面：121565容积率：3.5总户数：865户（一期385户）均价：9950开盘销售率：66％客户来源：宝安、南山为主产品类别户型面积区间总套数已售套数剩余套数销售率1房47.325250100%2房81.52100613961%3房93.59-112.8425014110956.40%复式93.59-112.84101910%中等户型宝安近期开盘项目均价及销售率995092001148687006500810066%71%86%82%80%74%02000400060008000100001200014000西岸观邸君逸世家幸福海岸二期菁英趣庭绿海名居富通城三期当天销售率均价西岸观邸：宝安中心区06年下半年指标盘，率先把区域价格拉升到近万元，以中小户型为主中心区第一个接近万元的项目中等户型西岸观邸核心价值：N+1模式——提高得房率即通过赠送，47平米1房可改为2房、81平米2房变成3房、94平米3房改4房，111平米3房变成5房47平米1房改2房改房改房115平米3房改5房改房A座06户型售罄，47.3平，一房变两房各座座02户型几乎售罄，111平，三房变五房，有园景，附送率高A座01户型，B、C座01，06户型相对滞销，94.3平三房只能变四房，相对得房率低，南面临路有噪音影响畅销产品相对滞销产品中等户型西岸观邸销售分析：得房率高的户型最受追捧主要赠送部分：入户花园改房（送一半）错层露台（全送）卧室凸窗（全送）生活阳台（送一半）中等户型西岸观邸销售分析：改房后空间的舒适度差的户型接受度较差94平米3房改4房改房与内阳台改房（改成书房或卧室）相比，入户花园改房的实用度相对较弱中等户型中等户型的市场敏感点：1.得房率：市场上中等面积户型中得房率高的受欢迎程度高，同时注重改房空间的舒适与实用2.舒适度：中等