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第四篇项目市场定位第一节项目产品定位功能定位：拥有一定商业设施及中等配套规模的办公物业档次定位：细部装饰、设备设施、用材达到高档标准的甲级写字楼价格定位：最低均价不要低于12000元/M2最高均价不能高于13000元/M2第二节项目形象定位写字楼的发展历程关键字：政府办公楼、筒子楼、硅谷、街区代表、工作室安联大厦形象定位关键语：写字楼的发展形态总是伴随着不同经济形态诞生和发展在体验经济时代，我们将安联大厦形象瞄准——街区代表安联大厦命名建议广场东座东座·国际第三节目标客户定位典型写字楼入住客户调查分类客户描述安联大厦项目客户定位：高级客户消化20层以上楼层中高级消化10-20层，兼顾中级客户消化5-9层第一节项目产品定位PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建功能定位从项目设计方案，结合项目地块和我们对项目细部建议，考虑到项目设计方案之于地块的一些缺陷性，我们对项目功能定位如下：拥有一定商业设施及中等配套规模的办公物业档次定位由于项目目前设计方案以基本确定，对于地块较有价值的西面人流处理没有很好的解决以及整个项目特色点并不突出的特点，在我们对项目作出各种合理化建议的基础上，我们对项目的档次定位如下：细部装饰、设备设施、用材均达到高档标准的甲级写字楼价格定位我们从历年深圳写字楼供需关系及价格走势，结合中心区2002—2004年供应状况，以及典型写字楼价格变化等方面，考虑到项目推出时市场竞争激烈程度以及项目设计方案特点和我们对项目作出的细部建议，我们对安联大厦项目的价格定位如下：在有单位、楼层保留的前提下12600元/M2的均价入市，充分占领市场和扩大市场影响后价格逐步走高，最终向13000元/M2的目标靠近。可能的价格区间：最低均价不要低于12000元/M2最高均价不能高于13000元/M2第二节项目形象定位PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建写字楼的发展历程第一代：政府办公楼•产生时间：20世纪50年代•关健词：三段式规划设计、内走廊或外走廊、收发室、圆柱门楼、内庭院、三面合围分区•典型代表：人民大会堂、克里姆林宫第二代：筒子楼•产生时间：工业革命时期•关健词：国际式、方盒子、大空间、核心筒、回型内廊PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建建筑与街区的联系不大，对地块的归属性不强，•典型代表：国贸大厦、纽约世贸中心第三带：写字楼硅谷式•产生时间：后工业时代•关健词：小楼、小院、平台、功能分区明确、智力研发机构、网络互通信息•典型代表：万科建筑研究中心PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建街区代表关健词：环境亲和、文脉、街区符号、很强的地域特征，对环境作出贡献•典型代表：香港汇丰银行大厦、汉唐大厦工作室PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建•关健词：旧厂房改造、借助网络技术、信息服务、资讯行业、SOHO、LOFTPDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建第二节安联大厦形象定位论语：写字楼的发展形态总是伴随着不同的经济形态的诞生和发展，二者有着紧密的联系；不同的经济形态对写字楼的要求是不同的，经济领域对写字楼的要求也不断升级；在目前国际经济环境中，越来越多的听到一种声音——体验经济；体验经济核心内容：企业以服务为舞台、以商品为道具，环绕着目标对象，创造出值得消费者回忆的活动。其中商品是有形的，服务是无形的，而创造出的体验是令人难忘的。“体验经济”正在那些逐渐沦落到“同质竞争”境地的行业中，显示出“挽狂澜于既倒”的能量。盖茨说：“微软把合作伙伴的成功看得同等重要，甚至比我们自己的成功更为重要。这点，微软跟很多其他信息产业公司不一样”。我们安联大厦就是要为所进驻的企业打造体验经济的平台，说到底是要帮助所进驻的企业能为他们的生意伙伴产生美好的回忆！——以此来达到与客户的共鸣、塑造产品形象的超前性，让项目搭上热门话题的列车迅速传播，并在同质同类的竞争中脱颖而出。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建形象定位：在体验经济时代，我们将安联大厦形象瞄准——街区代表理由：我们有较好的条件（与市民广场一路之隔）塑造街区代表形象，我们在享受市民广场为我们带来大量的人流和昭示性的同时，容易为市民广场做出应有的贡献。这也是充分挖掘物业地域价值的重要体现，是适应体验经济时代对写字楼要求的具体表现。只有塑造了与街区高度融合能够为目标受众留下深刻印象乃至回忆的物业形象，才能在竞争激烈的市场中“挽狂澜于既倒”。街区代表的标准1、街区代表的形象与中国主流城市CBD建筑相匹配2、在功能及风格上与街区高度融合PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建安联大厦命名建议价值点——1、与街区高度融合的街区代表2、市民广场的延伸命名建议：广场东座东座·国际PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建第三节客户定位深圳典型写字楼入住客户调查表（见附件）典型写字楼：地王大厦、江苏大厦、特报大厦投资大厦、联合广场、国际商会大厦分类客户描述顶级、高级、中级客户行业类型、分布区域、置业取向安联大厦项目客户定位本项目目标客户拟定位为高级客户为主（消化20层以上楼层），中高级客户为辅（消化10-20层），兼顾中级客户（消化5-9层）。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建深圳典型写字楼入住客户调查（表格见附件）重要客户及办公规模总结：地王大厦：美国友邦保险公司（四层）、华润集团深圳总部（二层）、大鹏证券有限公司（二层）、盈信集团、深圳太太药业股份有限公司、金山电子（深圳）有限公司、•马士基（中国）航运有限公司深圳分公司、深圳亚资广告有限公司、普华永道国际会计公司深圳代表处、渣打银行深圳办事处（各一层）、青海证券数码证券网、电讯盈科电子商务（深圳）公司（各半层）江苏大厦：国通证券有限公司（八层）、淳大创业投资公司（二层）、人人律师事务所、中安律师事务所、同仁律师事务所（各一层）特报大厦：长城证券公司（二层）、中国工商银行深圳湾支行（一层半）、深圳市国成科技投资有限公司（一层）、西门子（中国）有限公司、西部证券股份有限公司（深圳）总部、标准市场研究（深圳）有限公司、华鹏会计师事务所、中国工商银行深圳湾支行、深圳市注册会计师协会、电子商务安全证书管理有限公司、深圳市唯北安信技术有限公司（各半层）PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建投资大厦：市投资管理公司（三层）、市创新科技投资股份有限公司、南方基金管理有限公司、湘财证券有限责任公司、市地铁有限公司、市政府投资项目审计中心（各一层）、金业国际集团（半层）联合广场：益生堂药业有限公司、益田房地产开发有限公司、科兼股份有限公司、国泰联合广场有限公司、华夏银行深圳分行（各一层）、市高速公路开发公司、深圳凯利集团公司、市辉煌电子有限公司、恒讯威资通讯有限公司、市智雄电子有限公司（半层以上）。国际商会大厦：广东证券公司、颚尔多斯羊绒股份有限公司、光彩建设股份有限公司（各一层）、神火股份有限公司、兰太阳广告有限公司（各半层）PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建、分类客户描述置业取向分类具体描述目前主要分布区域需求面积价格承受配套完善度形象档次交通停车投资回报区行业集中度景观要求跨国性金融（银行证券保险）、纯贸易（进出口代理批发零售）类、资本投资类、咨询顾问类（管理法律会计设计网络资讯媒体等）公司地区总部、代表处行业基于第2产业跨国性公司区域营销总部、研发、服务中心资产规模规模大，知名度高，属世界500强、行业百强顶级客户资本来源以外资为主华强北商圈；地王商圈；1500平米以上承受力高高高高适中偏低偏低高全国性的金融类、纯贸易类、资本投资类、咨询顾问类公司地区总部，国家部委行业机构办事处、代表处行业基于第2产业的全国性公司深圳营销总部、研发、服务中心资产规模规模大，知名度高。高级客户资本来源以外资控股、中外合资、国有控股为主中心区商圈、华强北商圈；地王商圈；国贸商圈；1000平米以上为主偏高高高适中适中偏低偏高区域性的纯贸易类、资本投资类、咨询顾问类公司地区总部，省级机构、地区性大企业集团办事处、代表处行业基于第2产业区域性公司深圳营销总部、研发、服务中心资产规模规模中等偏大，知名度较高。中高级客户资本来源以中外合资、港台资、国内股份制企业为主中心区商圈、华强北商圈；地王商圈；国贸商圈；车公庙商圈；500平米以上为主中等偏高偏高高高适中偏高适中偏高偏高PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建安联大厦项目客户定位本项目目标客户拟定位为高级客户为主（消化20层以上楼层），中高级客户为辅（消化10-20层），兼顾中级客户（消化5-9层）。安联大厦对客户行业排序如下图：核重游偶国外新进驻深圳企业电子、广告、投资客户律师、资讯、代理福田、罗湖区房地产、金融、证券、实业、贸易类公司PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建炣