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版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2006.4蔡屋围片区区域发展项目整体定位与经济评价谨呈深圳市地业房地产有限公司[2006]GW21-1本报告是严格保密的。2客户目的：通过有效的整体定位促进地业与蔡屋围股份公司达到合作的目标※※帮助取得与股份公司形成战略合作伙伴？帮助取得与股份公司形成战略合作伙伴？※※挖掘区域价值，正确定位，展现重建后的整体形象？挖掘区域价值，正确定位，展现重建后的整体形象？※※重建能为股份公司、业主带来什么样的收益和影响？重建能为股份公司、业主带来什么样的收益和影响？帮助取得合作（报告目的）前景展望区域功能市场价值片区定位股份公司和村民物业价值可持续发展经济评价客户目标本报告是严格保密的。3限制条件※※拆赔比拆赔比：定位报告中不涉及拆赔比，经济测算中住：定位报告中不涉及拆赔比，经济测算中住宅拆赔按照宅拆赔按照11׃׃11计算，商业设定不同拆赔情况进行计计算，商业设定不同拆赔情况进行计算；算；※※物业配比物业配比：定位报告中只提出物业发展建议，不提：定位报告中只提出物业发展建议，不提出具体的物业配比；经济测算时根据收益最大化并出具体的物业配比；经济测算时根据收益最大化并借用国际成熟核心区物业配比关系进行经济测算；借用国际成熟核心区物业配比关系进行经济测算；※※物业布局物业布局：定位报告不具体确定各物业的布局关系：定位报告不具体确定各物业的布局关系和将来还建房的具体的位置；和将来还建房的具体的位置；※※物业量物业量：定位报告中不确定物业总量和各具体物业：定位报告中不确定物业总量和各具体物业的量；经济测算时根据不同容积率下推算物业量。的量；经济测算时根据不同容积率下推算物业量。本报告是严格保密的。42006.03.102006.04.10开发模式与拆赔模式蔡屋围城市重建与区域发展项目分为三阶段，本报告是第一阶段的两个模块工作内容区域价值研究与区域整体定位实施策略与风险控制模块1根据关键因素对蔡屋围作出合理的定位模块2城市重建经济评价至今工作w了解蔡屋围片区物业情况w调查蔡屋围的商业情况w调查蔡屋围物业租金情况w调研政府对蔡屋围的规划w访谈政府对蔡屋围城市重建的态度w研究国内外城市核心区重建案例w总结核心区基本功能构成w评估重建后物业价值和租金w估算重建后物业配比w评估城市重建的经济效益主要工作最终成果w对蔡屋围片区的资源作出诊断性评估w对蔡屋围定位，发展思路和目标客户作出初步判断w对重建后物业发展、物业形象提出了初步要求w对片区增值计划和增值措施作出建设性建议本报告是严格保密的。5蔡屋围片区是深圳的都市核心区蔡屋围是核心区的基础、背景、机遇等片区地位案例分析与总结著名核心区案例核心区案例总结项目定位功能定位、形象定位和客户定位商业功能、休闲娱乐功能、居住功能增值计划与更新升级增值手段、措施功能和形态升级前提、方案、平均利润下的容积率确定各容积率下利润情况村民收益情况对比经济评价核心观点：蔡屋围片区是深圳的核心区，项目所在的新七、八、九、十坊应成为核心区的峰值地价点分析思路本报告是严格保密的。6第一部分区域基础、发展背景、蔡屋围片区的发展历史、现状等都决定了蔡屋围片区的核心区地位Ø蔡屋围片区是深圳的都市核心区Ø核心区地位的确定基础、背景、机遇、客户、交通蔡屋围片区是深圳的都市核心区蔡屋围是核心区的基础、背景、机遇等片区地位案例分析与总结项目定位增值计划与更新升级经济评价本报告是严格保密的。7皇岗村向西村蔡屋围城市西进，蔡屋围路在何方？…国贸地王福田中心区机遇与挑战发展中的机遇，前进中的挑战…注入兴奋剂，引进动力源，保持竞争力…本报告是严格保密的。8蔡屋围是高尚的、休闲的城市核心区…城市的峰值地价点…CAIWUWEI蔡屋围蔡屋围是什么通过对国内外60多个案例研究“城中村”不是也不应该成为蔡屋围的真正面貌和真实身份…城市西进带给蔡屋围机遇…本报告是严格保密的。9CAIWUWEIVALUE作用•蔡屋围承担城市最高级别的经济活动…促进金融区功能形态实现升级…它是协奏曲而非独奏，它需要借势发展……功能功能蔡屋围核心区CFD区的生活音符生活音符…………高档商务区的活力元素活力元素…………它是城市西进的承接点本报告是严格保密的。10愿景愿景CAIWUWEIPERSPECTIVE愿景•蔡屋围蔡屋围核心区是深圳最具价值的核心区伦敦的加纳利码头东京的银座新加坡的克拉码头香港的中环上海的新天地……繁荣、高尚尊贵、财富本报告是严格保密的。11根据E.M.霍伍德和R.R.伯依斯核框理论，城市峰值地价点的区域都是承担着城市核心区的功能，主要以发展高档商业、高档娱乐业、金融业为主的第三产业，能够聚集城市人流和增强城市活力。※城市核心区是指城市功能最集中的中心区域。※随着城市发展、文明的进步和城市核心功能的转变，城市核心区由传统的行政中心、文化中心转变为金融中心、商贸中心和服务中心，最后转变为集商业、商务、金融、休闲娱乐于一体的综合功能区※峰值地价点是指在城市中由市场自然形成的地价最高的区域。※为了集约使用峰值地价点所处区域的土地，提高土地的使用价值，在城市中，峰值地价点的建筑密度最大、租金最高，建筑强度最大，产业以金融、商业、休闲娱乐等第三产业为主。城市核心区：由传统的行政文化中心转变为集商业、金融、休闲娱乐为一体的综合功能区城市核心区本报告是严格保密的。12为什么蔡屋围片区是深圳都市核心区本报告是严格保密的。13蔡屋围片区是深圳都市核心区具备的条件ØØ基础基础----深圳市最成熟的金融中心区和高档商业区ØØ背景背景----经济、政治、社会ØØ机遇机遇----深港经济一体化、深圳产业调整、罗湖区大范围城市更新、片区功能升级ØØ客户客户----深圳市最高端商务客户群体、高级白领集聚地ØØ交通交通----通达型好，城市主、次干道，地铁接驳我们研究了包括纽约曼哈顿、香港中环、伦敦加纳利码头、东京银座、新加坡克拉码头、上海新天地、宁波天一广场等国际国内城市核心区发展的60多个案例，研究表明，判断都市核心区具备以下五方面条件：基础、背景、机遇、客户、交通本报告是严格保密的。14第三产业是罗湖区的主导产业，罗湖区第三产业在深圳市发展程度最高Ø服务业成为罗湖区的主要经济成分。Ø2004年三产业的结构为0.14:16.57:83.29，第三产业占绝对优势，第三产业比例在各区中最高，Ø中介、信息等其他服务业发展迅速，对经济增长的贡献率达28.51%Ø金融业占罗湖GDP的25.08％罗湖区产业金融保险25.08％农、林、牧、渔业0.14％建筑业5.95％工业10.62％房地产业7.41％交通运输、仓储、邮电通讯7.54％批发、零售、餐饮19.7％其他服务业23.56％第一产业第三产业第二产业1998年2004年0.477.422.20.1483.2916.57世界各地的核心区域都是以第三产业为主本报告是严格保密的。15蔡屋围有着良好的商业基础和服务业基础，相关配套服务最为完备，集聚效应最为明显万象城是深圳最具魅力的购物、休闲、娱乐场所，成为市民和游客向往的目的地蔡屋围所在的金三角商业区（东门－人民南－宝安南）为深圳面积最大、业态最全、人气最旺的商贸区域罗湖社会消费品零售总额约占全市的25%；商业中心地位无可撼动。宝安南人民南东门深圳市五星级酒店罗湖50%其他各区50%星级酒店一半在罗湖本报告是严格保密的。16蔡屋围片区处于华强商圈、中信广场、邓小平画像、东门、国贸金光华、罗湖口岸等城市最具影响力元素的黄金分割点，人流聚集度最高东门科学馆地铁站邓小平画像蔡屋围华强商圈、中信广场、邓小平画像、东门、国贸金光华、罗湖口岸——“都市集成”的黄金分割点华强商圈罗湖口岸国贸金光华中信广场本报告是严格保密的。17片区交通便利，城市主干道、次干道、地铁直接通往城市各地，与香港接壤交通现状Ø地铁1号线Ø城市主干道：深南东路、滨河路Ø城市次干道：宝安南路、红岭路Ø片区支路：嘉宾路、金塘街等Ø临近：罗湖口岸、罗湖火车站Ø通往城市各地便利Ø与香港接壤，进出香港方便罗湖口岸罗湖火车站地铁深南大道滨河大道宝安南路红岭路蔡屋围片区本报告是严格保密的。18以万象城为代表的片区商业日趋成熟，高档传统商务区正在向高档的城市综合体转变地王商务圈东门商圈人民南商圈华强商圈万象城正在改变人们对区域的认识度，正在改变着深圳商业格局，高档城市综合体日趋成熟商业现状Ø地王商务圈Ø蔡屋围：东门商圈、人民南商圈、华强商圈中心Ø万象城正在改变着深圳的商业格局，改变着人们对传统商业的认识；Ø蔡屋围北部的城市重建将进一步强化地王商务圈的商业聚集力本报告是严格保密的。19片区万象城一期已经取得成功，二期建设将进一步提升本区域的整体形象和区域凝聚力，进一步提升核心区形象，完善核心区功能华润中心集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群。总建筑面积55万平方米，总投资逾40亿港元。二期：超五星级商务大酒店、酒店式公寓及一个由商业步行街串联而成的特大型室外娱乐休闲广场，总建筑面积近25万平方米。华润万象城一期投入使用和二期的建设，给消费者带来了前所未有的购物环境和消费体验，弥补了深圳缺乏大型商业设施的空白，标志深圳商业进入新的阶段。本报告是严格保密的。20蔡屋围金融中心改造工程实施将进一步改善金融中心区的面貌，巩固蔡屋围作为核心区的竞争力蔡屋围老围片区改造（深圳金融中心区改造工程）Ø占地4.6万平米，人民银行深圳市中心支行用房、回迁安置楼、超高层金融文化中心大厦、高档商务公寓；Ø建筑面积38万平方米，回迁房将改善本区域城中村面貌，高级商务写字楼将进一步巩固本区域作为商务办公区的地位。巩固金融中心地位，强化罗湖金融区商务办公优势。改善本区域城中村面貌，提升本区域作为核心区的竞争力。居居住住商商业业商务办公商务办公本报告是严格保密的。21蔡屋围中国特色中国风格中国气派国际化城市以特区为中心三个发展方向九大组团在深圳市的总体规划（1996-2010）中，本区域属于城市中部组团中，承载着都市核心区的功能：使城市形态和城市功能更新城市定位城市布局特区中部组团“加强市中心区建设；引导罗湖—上步城市形态及功能的更新”本报告是严格保密的。22在深圳市的总体规划中，蔡屋围片区的定位为金融中心区：要成为南中国最大的金融中心区，蔡屋围的金融中心地位不会改变在深圳长期规划中蔡屋围定位为深圳金融中心区，而且蔡屋围金融中心区要成为南中国最具影响力的金融区，蔡屋围金融中心地位不会改变。蔡屋围片区定位为金融核心区市民中心区是深圳行政、文化中心区蔡屋围处于金融中心区的核心位置本报告是严格保密的。23在深圳市的商贸规划（1996-2010）中，蔡屋围所处的区域承载着城市核心区的责任，发展成为城市的高档核心商业区蔡屋围“一轴、两带、十四个特色街区”的新格局“建成全市规模最大、业种业态齐全，集大众化、潮流化、休闲时尚化消费和奢侈品消费为一体的，娱乐、旅游、商务有机结合的市级商业区”。《深圳市商业网点规划（2006—2010）》“金三角”定位本报告是严格保密的。24CEPA和港深经济一体化将大大促进深圳以金融、贸易、物流、咨询为主要内容服务业快速发展，给蔡屋围核心区发展带来契机ØCEPA和港深经济一体化的重点将由传统的制造业向以金融、贸易、物流、咨询顾问等为核心的服务业转移，蔡屋围区域有着无可比拟的优势。CEPA和港深经济一体化将使深圳城市发生深刻变化ØØ城市存量进一步优化城市存量进一步优化ØØ城市增量进一步突破城市增量进一步突破ØØ城市总量进一步增加城市总量进一步增加ØØ城市质量进一步提高城市质量进一步提高ØØ城市流量进一步增长城市流量进一步增长CEPA(CloserEconomicPartnershipArrangement)：大陆与香港、澳门之间签署的“更紧密的经贸关系协定”本报告是严格保密的。25罗湖是深圳发展的起点和象征，蔡屋围作