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本报告是严格保密的。七营销推广本报告是严格保密的。商业投资角度的常规分析一、商业地段增值的逻辑历史沿革+人口增量+消费能力+政府改造支持等等；二、项目开业后生意火爆的逻辑品牌商家+品牌商家实力+品牌商家的高利润率三、项目长期增值的逻辑严格的管理制度+高素质的管理队伍+开业后长期推广计划等等；四、投资稳定保证的逻辑强有实力的发展商+契约保证等等；发展商的销售不能超过一定的比例，如果是好的项目，发展商是不会舍得将一个有长期稳定收入的金娃娃全部卖给他人。五、发展商原动力的逻辑策略制定基础本报告是严格保密的。商业概念篇市场推广篇营销策略篇营销推广策略本报告是严格保密的。优势挖掘优势挖掘效益提升概念营造概念诉求卖点提炼售价提升品牌打造经济效益价值最大化品牌提升后期售价提升整体概念营造思路及目标本报告是严格保密的。商业概念篇市场推广篇营销策略篇本报告是严格保密的。营销计划篇销售原则1.确定的是项目的主体思路,2.重点打造特色休闲商业，3.打造怀柔商业亮点、政府名片营销策略1.考虑投资不同手法，在营销策略上采取渐进模式，形成一炮而红的销售局面；2.采取平开平走或平开高走的价格策略。本报告是严格保密的。我们的目标销售阶段销售方式营销思路完成100%推案量预热期强势活动通过强势活动战略提升产品高度，吸引媒体关注度；以此打造强势品牌；在市场上达到提高产品的高认知度和美誉度的目的；开盘期单纯销售使得项目取得良好的销售口碑，营造“一炮而红”的销售势头，使得市场以持续热烈追捧的态度关注本项目的推广，先行扩大市场份额，良性循环，有利于项目后期推广的发展；强销期带租约销售利用前期项目销售的良好态势进行炒作，借势塑造完美的品牌形象，延续首次发售的市场气势；深化产品主题，使市场再次产生共鸣；持续期固定投资回报率包租销售在推广手段上继续紧扣主题，凸现项目的概念优势，对难点产品，以固定的投资回报保障吸引客户；收尾期保留销售在前期销控中保留部分优势产品，以及推盘过程中的剩余产品集体亮相，以优带差，提升价格达到完美销售。营销计划篇本报告是严格保密的。阶段入市策略以形象定位的理念为宗旨，进行一系列宣传，即遵循AIDAS原理：Attention——引起注意Interesting——产生兴趣Desire——引发欲望Action——促使购买行为Satisfaction——达到满意通过渐进式销售的理念主线，根据产品的优势度进行分类分时推出，各阶段的推盘都具备不同的卖点，做到有效的销售控制。保持整个销售过程的战略性、连续性、系统性，逐步把销售进程推向高潮，并在宣传的同时树立自己的品牌。本报告是严格保密的。第一阶段强势活动预热1.通过强势活动来提升产品高度，吸引媒体关注度；2.以此打造强势品牌；在市场上达到提高产品的高认知度和美誉度的目的；第二阶段单纯销售策略要点1.以产品实体的清晰度造势；2.以概念为基础进行高层次炒作，使产品概念的演绎效果达到极致；3.把投资者消费能量的高储备状态最大程度释放；4.遵循“以高端产品拉动中端产品”的推盘原则，树立产品的高端形象，标定客群档次，打开产品价格的上扬空间。第三阶段带租约销售策略要点1.依靠开盘强销和产品高端形象，激活投资客跟从心理；2.突出优势产品带租约销售的优势。第四阶段包租销售策略1.以难点户型一定年限和固定投资回报率的包租销售吸引投资客；2.消化希望获得稳定收益倾向于购买包租产品的投资者；3.逐步把销售进程推向高潮，并在宣传的同时树立自己的品牌。各阶段策略本报告是严格保密的。商业养成目标：1.实现短期回款利润；2.商业运作把本项目商业总体打造成可长期发展，成为区域商业龙头；保障因素：1.在销售过程中按照已确定的经营业态严格执行2.在销售的同时与投资者签订保证业态后期经营的补充条款3.利用三方租约保证前期销售与后期经营的前后一致性4.以打造贵司商业品牌和商业养成的租金递增价值提升为运作思路增强投资者信心。本报告是严格保密的。商业概念篇市场推广篇营销策略篇本报告是严格保密的。推广原则1.对本项目所在区域的深刻理解；2.媒体选择方式将直接决定决定本项目推广；3.对成交客户特点的详细深入研究会使后期推广准确度更高，对宣传活动和广告表现的成功亦有着深刻的指导意义；4.市场特征在很大程度上影响本项目媒体推广效果；5.推广的效果好坏直接影响着来访来电客户的多少，故能否完成既定销售任务也取决于推广质量；6.各类媒体甚至同类媒体的不同媒体其特点是不同的，只有准确科学地选择媒体才能使推广活动更加有效。本报告是严格保密的。工作起始时间阶段分期工作内容2007.3-4预热期主要通过各种活动，让投资客，以及可能的经营商家参与到项目中来，身临其境的感受项目优势，形成项目的良好口碑。2007.5开盘期通过各种宣传手段（媒体、推介会等）对客户的积累准备，对项目进行正式销售并根据前期有针对性的客户认购，达到入市效果的火爆，形成旺铺热销的局面。2007.6-11强销期通过商业的开盘销售，本项目对于整个怀柔地区的影响不仅体现在别墅上，更要使得做众多的投资、经营群体关注本项目，通过我司渐进式营销策略对项目进行热销，打造怀柔区域形象性商业。2007.12-2008.1持续期通过各个阶段的客户签约、跟进及分析，对各类业态的销售持续把控，销售计划做有力的冲刺。2008.2收尾期在完成计划任务的同时，为贵方推介合理的后期商业物业管理机构。各阶段工作内容本报告是严格保密的。媒体推广媒体的选择要考虑众多因素（比如传播区域、目标客群、成本预算、销售渠道等），结合企业实际，选择合适的广告媒体，采取恰当的媒体组合，精心安排广告发布的时间、频次及发布的日程等。媒体类型优势劣势备注报刊广告宣传作用最直接、影响力亦最广；可以留存、可以传阅、可以品味时效性差适合于产品销售电视广告直观，既有声音，又有图像费用昂贵适合于塑造项目及公司品牌广播广告宣传成本低，频率高，对于扩大项目知名度优势明显不能留存，稍纵即逝，一听而过户外广告显露频度高，适应性强，视觉冲击力大，品牌送达率高费用昂贵，地域性强可用作宣传主打卖点网络互动性强、信息承载量大、不受时间和地点的限制广告量大而导致不易引起客户的特别注意直投广告针对局部区域客户宣传时效果理想宣传具有比较大的局限性前期宣传铺垫灯箱、道旗成本低，效果持久，易引起客户的注意覆盖范围受到一定的局限性不同类型媒体对比分析本报告是严格保密的。我司主要选取了以现场活动、报刊杂志、户外媒体、网络等为主的推广方式，并且通过营小不同阶段的不同媒体组合，达到最佳的宣传效果；同时，根据本项目力着打造旅游文化的特点，我们会在适时阶段与旅游公司展开合作，并通过项目现场活动来为项目的推广起到推动作用。媒体选择现场活动旅游公司线路宣传、平面媒体及户外宣传现场活动旅游商业综合体充分造势旅游资源+特色餐饮获得认知文化展览深入人心价值充分体现水到渠成本报告是严格保密的。3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月2007年2008年预热期强销期延续期结案期开盘期：在前期本项目形象基础上，主要利用户外媒体以及报刊杂志继续宣传造势。强销期：此阶段广告量以小频次周期性发布，以DM直销为主，进行项目宣传，为项目带来一定的有效客户，以保证销售工作的顺利进行。延续期：广告逐渐减少，软性宣传比重增大，广告重点为准客户和老客户的宣传推动上。开盘期预热期：充分利用活动造势，并通过户外广告、报纸、网络等宣传手段引起市场关注，聚集人气，为本项目投放市场奠定基础。媒体推广排期推广行程施工进程施工完成本报告是严格保密的。活动方案讨论•怀柔区域论坛•项目推介会暨街区开放•酒文化节本报告是严格保密的。时间：2007年3月12日上午9：30目的：a.使社会各界明确区域与社区未来发展前景；b.正式向外界明确推出“区域旅游商业”区域价值理念；c.为项目正式开盘活动奠定良好的舆论基础，d.增加客户购买注入信心。邀请单位：北京市政府怀柔区政府天鸿房地产责任有限公司营销总经理中国酿酒工业协会媒体支持:网络媒体：新浪网、搜房网，焦点网报刊杂志：北青、北晚、中国房地产报、经济观察报、新地产、楼市、议题：怀柔区域未来整体规划与怀柔区域的发展潜力与前景旅游商业对于区域开发不可限量的价值大型国际性、艺术性、文化性配套奠定区域高度郊区休闲社区——打开高尚生活之窗活动1——怀柔区域论坛本报告是严格保密的。活动2——项目推介会暨街区开放一、活动时间2007年3月21日二、举办目的和预期效果1.促进客户对本项目商业的投资意向2.进一步为本项目宣传造势三、活动内容和形式1.现场各合作单位北京市政府、怀柔区政府、媒体单位等2.开放街区的完美展示3.媒体的整合推广本报告是严格保密的。活动目的：在项目预热期，借“酒”文化进行强势宣传，通过一系列相关活动，引起市场高度关注，并借酒发“风”，迅速让本项目文化概念得到市场认同，以此推动项目开盘后商业部分的快速去化，并为别墅营销售打下市场基础。活动主题：“畅游山水天地，酒饮诸子百家”活动3——酒文化节活动时间：2007年4月10日-16日活动内容：1.“摇滚之夜”2.“酒吧宝贝”3.“品牌推介会”4.“中国酒产业发展前景峰会”本报告是严格保密的。“摇滚之夜”活动目的:1.作为本次系列活动的开幕式，拉开此次酒文化节的序幕；2.为本项目在市场上获得人气奠定基础；活动时间:2007年4月10日活动地点：本项目西侧水系旁露天场地现场布置：1.舞台搭建、灯光、音箱等基本设备；2.舞台背景充分体现时尚动感。活动方案：1.邀请媒体进行全程跟踪报道，并于2-3月通过电视广播进行宣传；2.要求三里屯等地演绎吧明星进行现场表演；3.活动开始时，小型礼花进行配合现场气氛营造。4.活动过程中穿插对本次系列活动的相关宣传；本报告是严格保密的。“酒吧宝贝”活动目的:1.将本次系列活动推向高潮；2.让大众体验酒文化，并产生对此行业的兴趣，促成各别客户产生对本项目酒吧一条街的兴趣。活动时间2007年4月11日-13日现场布置1.现场陈列一些名酒，为比赛营造气氛；2.准备一些用于比赛专用的道具活动方案：1.2月至3月通过网络报名，并进行媒体宣传；2.3-4月，在北京三里屯、什刹海等地设立赛场、评选个分赛区酒吧宝贝；3.活动现场继续进行海选,后推出本次比赛总决赛，由专家组成评审团，以出题过关形式对参赛选手品酒、调酒、甄酒技艺以及相关知识理解，最终评选3名“酒吧宝贝”；4.评选结束后，还将举行酒品牌形象代言人的任命仪式；本报告是严格保密的。“品牌推介会”活动目的:1.让参与者对酒行业有更深入的了解；2.品牌商家高管的积极参与，加深对本项目的理解。活动时间2007年4月14日-15日活动方案：1.进行“啤酒大赛”以及“品酒比赛”由专家及评委进行评审，分男子组、女子组，并分别选出本次比赛的优胜者；2.由各大品牌商高管为优胜者颁奖；3.举行本项目部分商业产品的出资赞助仪式，进行品牌推广。本报告是严格保密的。“中国酒产业发展前景峰会”活动目的:1.作为本项目会议中心的剪裁仪式；2.作为项目的闭幕式。活动时间:2007年4月16日活动地点:会议中心活动议题:1.中国酒产业发展与前景分析2.国内外酒文化差异3.如何促进我国酒产业进行良性发展发展活动方案：1.于活动最后一天首先进行会议中心的剪彩仪式；2.各老总及业内专家对会议中心进行参观；3.进行峰会；4.傍晚进行篝火晚会，为本次系列活动画上圆满句号。本报告是严格保密的。八价格策略本报告是严格保密的。对于商业物业的价格定位主要有成本加成法、市场比较法、租金反推法等。由于本项目所处位置比较特殊，并且周边缺乏发展相对成熟的商业物业，因此我司在对本项目进行价格定位时将主要通过一些对本项目所在区域有一定认知水平的、对本项目有一定了解的目标商户在该区域区域的承租水平来进行价格的参考定位，定价方法以租金反推法为主。而对于本项目来说，从定位上来看，除持有部分之外，其他业态主要以餐饮为主，配以酒吧、休闲娱乐、酒店等其它业态，也是基于这种原因，我司在进行价格定位时，也将以餐饮类商户的承租水平为本项目价格的主要依据