世源公司b项目土地价值研究

对外经济贸易大学硕士学位论文世源公司B项目土地价值研究姓名：郑红申请学位级别：硕士专业：工商管理指导教师：熊伟20050501145Obtaininglandisthefirststepinrealestatedevelopment,andalsothekeyprocesstowardsuccessful.Asthewaytoobtainlandhaschanged,realestatecompaniescanonlyobtainlandbybidding,auctionorspectacle.Largesumofmoneymustbeimpropriatedtoobtainland,anditalwaysaccountfor40%ofthewholedevelopingcost.Becausethereisalwayslongtimefromobtaininglandtoatlastthebuildingbesold,anychangeinmarketandpolicymaygreatlyinfluencetheproject.Iftheeconomicconditionisbad,thecompanymustbearthelossoflanddepreciation.Soitisimportanttostudythemarketvalueoflandbeforeobtainingit.Thuswecanavoidblindnessininvestmentandcrueltycompetitionforland.Asthedecision-makingoflandinvolvesthewholeprocessofrealestatesellingplan,itisverycomplex.ThisarticletriestouseprojectBofShi-yuanCompanyasanexampletodiscussthedecision-makingprocess,anddosomeusefulworkforthefuture.Accordingtothecurrentpolicy,thelandusedforprojectBmustbeobtainedbybidding,auctionorspectacle.Shi-yuanCompanymustfirstevaluatethelandvalue,andestimatethehighestpricethecompanycanafford.Thehighestpricecanbegainedbythemethodcalledsupposingdevelopedmethod.Theprincipleofthismethodis:landvalue=realestatevalue-buildupvalueofhouse.Forthebuildupvalueofhouseiseasytodecidecomparatively,thekeytodecidelandvalueistodecidetherealestatevalueafterthehousebeingbuiltup.Bystudytheconditionofland,planninglimitation,characteroftheproject,andcompany’sstrategy,Shi-yuanCompanydecidestobuilda5A-classedofficebuildinginthisarea.Afterstudymacro-environmentandmicro-environment,company’sstrengthandweakness,Shi-yuancompanymadeSWOTanalyze.ThenShi-yuanCompanydefinesprojectB,andmadeitgistforprogrammingandmarketoriental.Theprocesstojudgelandvalueinclude:decidingthepriceoftheproductonthe6baseofmarketoriental.Thepriceshouldbedecidedaccordingtothesupplyanddemandconditionofthemarket,thetrendsforlongterm,andproduct’spotentialappreciationability.Landvalueisdecidedbycostanalyzingandsupposingdevelopedmethod.Thevalueoflandthusgainedisthecriteriontocompeteagainstotheropponents.Keywords:landvalue,realestate,marketing78991011121314020406080100120140160010203040506020151617181920321222324252627282930313233342004CBD3.2.1.23523362437383940222111.820051031IDDDDNSHD15500/22000IDDDDD15000/4142434414546MBA世源公司B项目土地价值研究作者：郑红学位授予单位：对外经济贸易大学相似文献(10条)1.期刊论文王祖山.WangZushan土地价值、土地的房价效应与房价的调控政策-现代经济探讨2009,(2)该文研究了不同主体对用于房地产开发的土地价值增值部分的不均衡分享现状.分析了土地的招拍挂出让方式对房价上涨的影响,提出了土地出让带来的成本和乘数效应、财政效应、竞争结构效应、预期效应、财富效应和社会效应,并据此提出了基于提高住房资源的利用效率、健全住房供应体系和解决中低收入人群的居住需求为导向的促进房价理性回归的政策选择.2.学位论文向宏伟土地价值评估实例研究2004本文以实证研究为主，利用国内外在土地价值评估方面的先进成果，结合国内房地产开发的实际，致力于探索一套适合房地产企业的行之有效的土地价值评估的办法和具体的操作技巧。论文分为四章。第一章介绍了土地和地价的基本特征。指出土地的不可再生性、相对稀缺性、位置固定性等特征的存在，使得土地价格具有不同于一般商品的特性，从而决定了土地价值评估的基本方法。论文第二章介绍了国内外土地价值评估的研究成果。通过分析不同流派的地价理论，总结出基本的土地价格评估模型。论文第三章结合我国的实际，详细分析和讨论了土地价值评估的基本方法，即收益还原法、市场比较法、成本法和剩余法。总结出不同评估方法的基本思路、适用条件、使用方法、计算公式以及选取相关参数的技巧。论文第四章运用土地价值评估方法，进行一个实际开发项目的实例研究。在市场比较法的评估过程中，进行了结果偏差分析，从而得到较为可靠的计算结果。在剩余法的估价过程中，运用经济学基本分析法来科学地预测房产的未来价格，并在计算过程中，采用了相对传统更为准确、合理的财务分析方法，以保证计算结果的准确、可靠。3.学位论文周松涛房地产开发风险评估模型的研究2008近年来，我国房地产业推动城市住房建设以前所未有的规模发展，建设规模已经位居世界前列，建房总量居世界第一位。房地产业的快速发展为开发投资商带来了不错的收益，但由于不重视房地产开发过程中存在的高风险，对在房地产开发过程中存在的各类风险因素认识不足、估计不够，这些风险因素一旦发生，极易造成投资失败，使企业甚至整个房地产行业面临巨大的风险，小则使公司财务出现危机，大则使开发公司破产，带来一系列的负面影响。因此对房地产开发的风险研究便成为了一课题摆在了我国房地产开发公司的面前。本文首先介绍了我国房地产的发展与现状，然后提出房地产风险评估的必要性。介绍了目前国内外对房地产风险评估研究的现状，然后从房地产开发商的角度出发，根据房地产开发的实际，一是分析了房地产风险的各个因素对房地产投资的影响，并利用模糊综合评价模型加以评估，二是重点说明了土地成本在房地产开发中的重要性，采用价值工程的原理建立土地价值模型。通过本文的研究说明了采用定性和定量相结合的风险评估模型是有现实意义的，具有可行性的，其可以为房地产项目投资提供一定的帮助。4.期刊论文刘强.梁小龙应注意个人住房按揭贷款的抵押风险-西南金融2005,(8)一、主要风险形式1.重复抵押风险.银行向房地产开发项目发放贷款时,开发商一般将相应的土地抵押给银行.当开发商销售或预售商品房,银行向购房者发放个人住房按揭贷款时,购房者又将所购房屋抵押给银行,这时的房屋价值已包含相应的土地价值.如果开发商未将商品房销售收入用于归还房地产开发贷款,势必造成个人住房按揭贷款与房地产开发贷款抵押重复,增大贷款风险.5.学位论文郝大勇房地产开发企业市场分析程式研究2006本文针对目前房地产开发企业市场分析程式存在的问题，通过对房地产市场特点、房地产市场分析主要内容的剖析，建立了内容整合分析框架、工作流程框架，形成了房地产市场的有效分析程式，并通过案例进行实证分析，可以有效降低房地产开发企业项目投资风险，更好的实现房地产项目投资目标。本文的第一章,介绍研究的目的是解决目前房地产开发企业市场分析程式存在的问题，研究的对象是房地产投资决策中的市场分析，创新点是建立了内容整合分析框架、工作流程框架，从而形成了有效的分析程式。第二章列举了三种房地产市场分析的常见程式：比较法程式，假设条件程式，现状类推程式。对存在的问题进行了剖析，对需求的分析明显不足，对未来市场的预测不够，定量分析方法的运用不当，分析层次不清，市场研究方向不明确，市场定位过于宽泛，不进行供求对比，未给出多种可能的方案，过高估价土地价值，过于偏重二手资料应用。第三章分析了房地产市场的特点。属性：地域性、稀缺性、多层次性和相关性。房地产消费市场的特点：消费者市场房产需求的多层次性，消费者市场对房屋需求多变性，消费者市场对房屋需求的可诱导性。影响消费者行为的三个主要因素，以及不同使用目的房地产市场分析的特点。最后，说明本文所研究的是投资决策中的房地产市场分析。第四章对房地产市场分析的主要内容进行了分析。包括：影响因素分析，房地产供需市场分析；对房地产分析的层次进行归纳：宏观房地产市场分析，中观房地产市场分析，微观房地产市场分析，并对内容进行了分析。第五章，针对第二章的问题和根据三、四章的分析成果，建立了内容整合分析框架、工作流程框架，形成了房地产市场分析的有效程式，以解决目前三种分析程式存在的问题。第六章通过案例，对第五章的有效程式进行了实证性分析。通过宏观市场分析、中观市场分析、微观市场分析，把经济、人口、区位、地点、心理对供求的影响，逐渐反映到项目定位决策中去。实践证明，本文的实证性分析收到了良好的效果。6.期刊论文陈志国浅析房地产开发项目建设用地供应-硅谷2009,(23)建设用地供应,应结合本地经济社会发展情况,必须符合规划、计划有步骤地进行.试针对现阶段房地产开发项目建设用地供应中如何确定土地使用条件、土地价值确定、签定出让合同及土地登记等问题进行浅析.7.学位论文王臻上海轨道交通盈利模式构想2004本文研究轨道交通的经济属性，发现公共产品所存在的外部效应正是轨道交通盈利、投资市场化困难的根源，而解决外部经济性最有效的办法就是“明晰产权”。本文建立了上海地铁一号线北延伸沿线楼盘价格与运输成本的一元回归模型，定量计算的结果表明轨道交通和土地价格存在正相关性。轨道交通对完善城市形态、拉升沿线土地价值具有明显的作用。本文采用对比分析的方法，剖析了上海A股上市的申通地铁和香港证交所上市的香港地铁的盈利模式，指出申通地铁是利用资产剥离等财技人为制造的盈利，而香港地铁是真实的，整体资产的盈利；从上市方式、动因与效果对两家公司加以评价，指出申通地铁是申通集团进入资本市场的平台，而香港地铁公司减持地铁股份体现了“