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本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。融科景德镇项目定位报告谨呈：九江融科智地房地产开发有限公司本报告是严格保密的。21.项目属性界定与开发商目标梳理2.市场机会挖掘5.整体定位4.发展战略3.案例借鉴6.规划方案本报告是严格保密的。3区位交通——项目位于景德镇的河西政务新区，未来前景看好，但区域现状对于普通客户具有一定的心理距离项目属性区域属性项目属性珠江大桥昌江大桥白鹭大桥市中心东郊河西昌江项目位于景德镇河西片区，片区内已经集聚或者正在集聚景德镇市政府机构、银行、酒店等，未来将会成为景德镇新的市中心项目道路交通便利，经珠山大桥和昌江大桥距离人民广场10分钟车程，下半年白鹭大桥的开通，将极大缩短河西至东郊交通时间河西片区基本生活配套充足，但缺乏大型超市、商场，距地块10分钟路程有多路公交通往市区，心理距离较远普通客户存在一定的抗性公交线路：1、11、106等大型菜场本报告是严格保密的。4强势资源——片区内拥有景德镇唯一的4A级古窑风景区，酒店、金融机构等高端配套齐全古窑风景区陶瓷博览区伊龙大酒店瓷都大道——金融、政府一条街开门子大酒店古窑风景区项目属性区域属性项目属性西山湖宾馆紫晶宾馆陶艺基地本报告是严格保密的。5地块四至——项目位于古窑风景区外围，周边除高专外基本呈现自然状态，未来将有规划路与西山路相连，几乎没有配套资源水库陶博馆高专检察院西山路项目属性区域属性项目属性本报告是严格保密的。6地块现状——两侧山体，中间洼地，目前为农田和水塘，旁有水库，与路面高差5-6米水塘山体山体项目属性区域属性项目属性本报告是严格保密的。7技术经济指标——项目有90/30限制，限高45米，容积率不超过2.0限制性条件总用地面积：140608㎡容积率：≤2.0建筑面积：商业不超过7966㎡住宅不超过257570㎡建筑密度：=30%绿地率：=40%土地出让金：按照80万/亩计算经济技术指标：高度限制：不得超过45米，即不超过15层严格遵守90/30限制项目属性区域属性项目属性本报告是严格保密的。8项目属性界定——四线成本导向性、政务新区、中等规模、强势自然资源驱动的住宅项目区域属性：景德镇唯一的4A级旅游度假区强势自然资源目前已形成城市核心区域的雏形政务新区金融、高档酒店等配套齐全，但缺乏商业、超市等生活配套，公交线路不发达交通配套项目属性：环境较好，但是高差也为项目规划带来的一定的难度山地环境200亩左右规模，在景德镇属于最大的项目之一中等规模限高，90/30限制和容积率不确定对项目盈利模式的选择产生了多种可能性限制条件多，容积率不确定本报告是严格保密的。9开发商提出的目标世联认为品牌目标随着高价和快速去化两个目标的实现而自然实现从公司战略来讲，景德镇项目属于短线项目，承担着为庐山项目输血的责任，因此快速去化是项目的第一目标快速去化条件下的利润最大化世联对开发商目标的理解1、目前手上有庐山、景德镇两个项目。庐山的做长线，景德镇的希望能做到资金效益最大，做个短线项目。2、如果要按期望目标来排序的话。第一是现金流，第二是品牌高端，第三是高利润——融科连总本报告是严格保密的。10基于目标条件下的市场现状：市场高端物业去化速度偏慢与项目要求快速去化之间的矛盾代表楼盘单盘年化量（万）四季春晖4圣罗帝景4.2华阳时代广场2时代奥园7.5景翰文城8景江华庭0.7莱顿风情7.5东方明珠5.31234567891011121314015目标与现实矛盾一：市场销售速度与快速去化的矛盾低价走量高溢价去化速度慢景德镇目前有两种操作模式，低价走量和搏取高溢价，高端物业四季春晖去化速度仅有4万方/年，如果本项目容积率做足，总建面26万方，去化需要6.5年左右时间，与开发商快速去化的目标矛盾？未来大势是否存在风险？本报告是严格保密的。11基于目标下的市场现状：各物业类型之间均价未拉开，价格天花板效应明显主要楼盘名称物业类型现在均价总价圣罗帝景多层250020-35万东方明珠多层250035-35万名仕嘉苑小高层430015-35万时代澳园多层250025-35万叠加330060-70万伊龙嘉苑联排+双拼--------------锦绣昌南独栋+联排3500120万左右四季春晖小高层310040万华阳时代广场多层270040万价格天花板效应明显，普通住宅均价普遍无法突破3000元/平米均价和35万总价；叠加3300元/平米均价和70万总价；联排3500元/平米均价和120万总价除小户型投资公寓外，市场各物业类型均价价差不超过1000，基本都在3000以下，均价超过3000元/平米的户型去化情况普遍不好目标与现实矛盾二：价格天花板与高价目标之间矛盾本报告是严格保密的。12问题导出：根据市场分析，结合市场分析决定项目盈利模式的选择，进而决定项目的技术定位战略问题技术问题1、快速走量条件下适当搏取高价？2、走高溢价路线？1、物业类型的选择问题？2、容积率的确定？3、90/30的处理方式？本报告是严格保密的。131.项目属性界定与开发商目标梳理2.市场机会挖掘5.整体定位4.发展战略3.案例借鉴6.规划方案本报告是严格保密的。141宏观大势机会市场竞争机会客户机会产品机会本报告是严格保密的。15景德镇目前正处于拉大城市框架，拓展发展空间的进程中，重点在往西部发展城市规划房地产市场景德镇目前呈现两条发展主线：东西以经济发展为主线，南北以文化保护为主线，从市场扩张角度来看，东西向尤其是西向为城市发展重心市中心发展空间有限，逐渐向纯商业中心的地位转变东郊依托教育和机械制造业，目前已取得城市副中心的地位，其发展过程中市场起主导作用，而政府支持力度不大河西依托政府强势推动，政务新区雏形已初步形成，未来将成为景德镇政治金融中心东郊市中心河西东西发展轴南北历史轴产业人群本报告是严格保密的。16本项目所在的昌南组团位于政务新区核心区域，从未来土地出让情况来看，政府着力在此区域打造高档住宅区昌江东郊组团工业、科教、居住浮梁组团居住、旅游、休闲湘湖组团高教、居住南河组团行政、文娱、居住吕蒙组团高新科技产业园昌南组团公共服务、金融、居住罗家组团航空港、陶瓷高新技术开发园洪源组团商贸、物流、体育、会展历史文化街区组团商业、旅游、居住南北文化轴依托城市东西南北发展主轴，形成“一城三区九大功能组团”，本项目所在的昌南组团位于新区的核心区域从政府对各区域功能的定位来看，核心区域之一的东郊组团住宅用地主要集中于外环黄泥头一带，无论从自然资源还是从城市资源来看都无法与昌南组团相抗衡，未来昌南组团将整个景德镇占据较高地位政府规划：东郊组团，城市可建设用地集中在黄泥头一带；内部分为以昌江广场为中心布置适量的商住用地——资料来源景德镇城市规划2002版城市规划房地产市场产业人群本报告是严格保密的。17陶瓷业近年来始终保持稳定快速增长，对国民经济的贡献率逐年上升城市规划房地产市场产业人群景德镇陶瓷业产值以及在工业总产值中所占比重(亿元)陶瓷工业在景德镇举足轻重的地位。高峰时期，全市共有大小陶瓷企业１３９家，陶瓷工业产值占全市工业总产值的７０％。历史辉煌期景德镇陶瓷业发展历程1993年1996年面临佛山、顺德等新兴地区的激烈竞争，生产开始下滑，至96年32家国有企业30家倒闭，累计亏损4亿多元衰退期小作坊时代实行抓大放小政策，全市涌现陶瓷私营企业４９家，陶瓷生产个体户３４７０户，私营陶瓷经济总量一跃而为全市陶瓷业的三分之一本报告是严格保密的。18景德镇陶瓷业以小作坊为住，藏富于民的现状使得城市购买力强劲，支撑未来房价继续向上城市规划房地产市场产业人群产业集聚小作坊集中在樊家井、筲萁坞、李家坳、里村、石岭、洪源、官庄、湖田、三宝篷，顺应国内市场批量小、款式新、品种多的特点，总量在5000家以上陶瓷工业园台湾东景、新都、常青家园、环球陶瓷、贾泊氏等20多家有实力的陶瓷企业，还有正在建设的金意陶、乐华等规模庞大的建筑陶瓷项目陶瓷科技园主要有海畅法蓝瓷、隆祥陶瓷、东富盈实业等外来陶瓷企业，共200多家产业链形成了原料、成型、花纸、颜色釉、烧炼、包装、销售等完整的产业体系专业市场5条陶瓷一条街，5个大规模专业市场商铺已入住商铺2300多家，后续将有1000多家陆续入住从业人员数量生产型企业从业人员8.9万人产量及产值2007年产值达到42忆元，其中私营企业和私人作坊分别完成产值11.8亿元和16.3忆元景德镇陶瓷产业人口占到城市总人口的20%以上，且以小作坊形式为主，民众富裕程度高，支撑房地产价格继续向上本报告是严格保密的。19景德镇由于安居房敞开销售、单位自建房和私房的冲击，整体房价被严重低估南昌九江赣州上饶景德镇人均GDP18387180589996751811957房价520030002800280025002007年各城市GDP与房价关系价值洼地：景德镇人均GDP排名江西省第三，而房价仅仅处于中游水平，房价被严重低估原因分析：安居房的大量兴建，且在05年之前全部敞开销售，对商品造成巨大冲击企事业单位自建房也具有相当规模，一定程度上抑制了商品房的价格05年前城乡结合部宅基地审批不严格，造成私宅横行，抑制了房价尤其是低密度物业的价值1、房子暂时不会买的，有一套住住够了，现在房价太贵了。我的房子是04年买的单位的自己造的房子，在昌河那里，但是只有900多——出租车司机公路局员工2、我们自己单位有房子，陶院这边可以买140平米的房子，老婆在检察院后面也有房子最近也可以买，1000多一个平方，比市场上便宜很多——陶院财务科科长1、景德镇的房价低，分析有如下原因：一方面，前几年的经济适用房敞开卖，与商品房竞争。当年抽查的22家有20家没有准购证。03年以后，政府停下来，但是之前批的余下来05年还在卖，所以房价上不了。一方面04,05年城乡周边私房违建没管起来。06年起，经济适用房管起来了，后期都是给低收入保障的，要摇号，不能买卖。对私房违建进行打击，源头上控制不能卖地。所以06,07年房价大幅上涨。——土地储备中心尹主任城市规划房地产市场产业人群截至2005底，景德镇累计完成经济适用房建筑面积70多万平米，单位自建房面积30多万平米，占到商品总数的33%左右，且经济适用房每年以10万方以上的速度增长——资料来源景德镇房地产本报告是严格保密的。20景德镇房地产市场在06年前保持稳定，07年出现了井喷式上涨城市规划房地产市场产业人群2003-2007年9月份景德镇商品房供应与销售面积（万平米）专业人士访谈景德镇的房价也就这两年涨起来的，06年之前每年涨价不超过100，07年一年就涨了600-700元——华阳时代广场孟红梅经理主要楼盘名称开盘均价现在均价增长幅度圣罗帝景150025001000东方明珠138025001120名仕嘉苑210043002200时代澳园150025001000远东怡景花园13002200900景江华庭180030001200四季春晖170033001600华阳时代广场170027001000景德镇在06年之间之前一直处于供大于求的状况，06年开始，需求出现大规模增长，导致房价出现井喷式上涨，06年底至08年初，主要楼盘涨幅基本都在1000元/平米以上本报告是严格保密的。21房地产价格上涨的驱动因素为外部大势、需求的增加和地价的上涨城市规划房地产市场产业人群价格快速上涨的原因07年全国大势上涨经济适用房的门槛制度和宅基地审批政府监管地价的持续上涨外部原因供需原因成本原因主要原因年份占地规模平均地价增长幅度2006年45.4万元-------2007年78万元71.8%2008年2008J-12.75亩60万元2008J-217.71亩84万元2008J-321.44亩99万元2008Ｊ-４20.28亩105万元2008Ｊ-５12.63103万元2008J-647.75亩130万元2008J-732.02亩130万元2008J-817.72亩80万元2008J-916.98亩85万元均价107万37.6%备注：1.资料来源：景德镇