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本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。关于工业园区项目终稿有关问题的回复意见本报告是严格保密的。2对目前开发商问题和项目终稿汇报过程中的意见的整理和归类本次恢复内容综合了项目汇报过程中，各位听取报告专家的提议、开发商对需要回复问题的总结以及我司认为需要增加或者补充的内容进行；由于在项目汇报过程中，各位专家对项目也有不同的意见，因而我们对各意见进行了归类整理，以便针对性的解决问题；在需要回复的问题中，我司依据自身的经验、市场情况、专家意见、开发商资源条件限定等，就有关项目问题分别讨论，针对性意见；在问题的恢复过程中，有些在前面报告和沟通过程中已经详细解释达成共识的问题将从简，以便加快进度，促使贵方项目的尽快推进；世联一贯坚持顾问的原则，以报告为载体，以解决问题为原则，提供给甲方稳健、创新的顾问技术服务。本报告是严格保密的。3关于项目产品层面的问题本报告是严格保密的。4贵司提及、项目汇报过程中专家团提及以及项目组认为需要在申明的问题花园洋房的物业类型和要求退台洋房的物业类型和要求叠加别墅的设置与否以及后期小高层开发的问题其他概念方向也即项目建筑风格方面的问题户型配比和面积区间的问题关于花园洋房和退台洋房的物业类型建议在报告中已有相对明晰的描述，我司在回复中将再次描述，同时对贵方提出项目考察的建议。本报告是严格保密的。5花园洋房的物业类型选择和要求在层数上，基本以6层为主，少量的5+1；两房或者小三房的房型全部做6层，顶层基本不做过多的退台处理；三房房型基本采用5+1或者6层的方式，顶层采用比较多的退台处理；花园洋房要充分利用建筑与景观的关系以及建筑内部空间的外延部分，体现出户型和产品的优势；花园洋房是在现有基础上的创新，因而本项目所指的花园洋房将会出现大量的创新。本项目中花园洋房是对周边项目现状产品的升级和创新具体内容已在报告中详细描述，需要设计单位落实。本报告是严格保密的。6关于花园洋房本身就是一种多层住宅的功能升级具体可以体现在如下：建筑形态的丰富，与户内空间结合户型内部舒适舒适空间的营造建筑与景观的融合，主要依靠于整体规划结构和景观营造更多的是注重客户的感知，所以强化展示本报告是严格保密的。7关于花园洋房创新——我们的定位要求和详细解释创新是相对而言的基于竞争对手的竞争策略——也即在目前工业园区产品和同类价格区间内的产品要保持领先可能在市场已经出现的创新是借用一些元素，提升性价比和舒适度我们的竞争力——不是市场最好的产品，而是在这一价格区间内，性价比最高，也就说不是做产品，而是市场需要本报告是严格保密的。8创新的元素运用入户花园：部分大三房中运用大露台：通过阳台的左右相错处理，基本可以保证每户均有较大的阳台，普遍采用，同时对立面有很强的丰富作用半地下工作室：大三房的地下部分的处理，具体可参照澜溪镇顶楼屋顶花园：大三房的部分房型，形成顶层复式小洋房，注意控制面积阳光房：大三房的部分房型落地凸窗角窗：普遍采用步入式花台：部分朝景观面的房型步入式衣帽间等：部分房型基本原则是满足舒适性、性价比和功能弹性的原则多数的继承加少量的创新，创新主要是在三房空间内出现，两房可以出现一些局部元素的创新本报告是严格保密的。9花园洋房的提示——充分注重建筑与景观的融合以及建筑立面的塑造本报告是严格保密的。10花园洋房的户型——创新与继承，注重细节空间的创新和室内外空间的融合本报告是严格保密的。11退台产品的物业类型和选择国内成熟产品，万科不论在南北方都做的很成熟，基本是对成熟产品的借鉴和升级基本是以4+1层为主，层层退台，每户均有平台花园；顶层设计为小复式洋房，底层户型赠送平地院落，并设计半地下工作室；可分为南入户和北入户两种形式；本项目的标杆产品之一，对于丰富建筑形态，营造社区居住氛围和生活意境起到重要作用；设计过程中，要注意楼梯的布局方式对房型的影响。报告中已有详细描述，在此再次描述本报告是严格保密的。12退台洋房的建筑形态——层层退台，立面丰富，户型内部舒适感强本报告是严格保密的。13退台洋房的户型设计——层层退台，多数采用宽厅设计，内部空间感强本报告是严格保密的。14关于是否设置叠加别墅的问题在报告中，我司已阐述，主张开发少量的叠加别墅作为项目标杆产品；依据市场的现状，按照世联经验，本项目适量的叠加别墅开发是可行的；项目最后建议开发30—40套叠加别墅作为标杆产品，营造社区的居住氛围。最后是否建设叠加别墅的问题，请贵司决策，项目组在该问题上已表明观点，关于叠加别墅的产品类型在报告中已经明确提出。本报告是严格保密的。15关于是否设置小高层的影响因素分析小高层的建设与否，主要依赖于几个因素的影响和相关关系：未来售价、市场接受度、项目建安成本差异等；从未来发展趋势来看，小高层的市场接受度会逐步增加，但是未来几年内在本区域，小高层的产品竞争力仍然会低于多层；在市场可接受的前提下，通过项目经济测算也可以看出，在目前的价格预期下，开发小高层对项目的利润空间并无太大影响，当项目未来价格走势大于测算预期时，开发小高层的利润将会高于多层；从项目容积率指标预留的原则考虑，建议考虑20%左右的小高层产品体现在规划方案中，以便提高项目报建容积率指标，具体在后期开发过程中实施与否，要依赖于市场发展状况和项目自身开发进程。不考虑报建指标的前提下，单纯从市场因素分析如下：开发过程中的虚实问题，建议贵司把握好。本报告是严格保密的。16其他案名和品质感描述的方向分析，对项目建筑风格的影响因素中欧新古典主义的建筑风格；风情小镇的生活意境；具备文化气息的居住氛围。奥地利风情音乐小镇——萨尔斯堡世联在综合考虑各种因素的情况下，提出了如下的形象定位：在报告中已详细描述，项目案名和建筑风情本身是为营销服务，以便提升项目核心竞争力。项目组认为该方案是最市场需求、塑造项目核心竞争力的方案。同时也对其他可能性提出，以供贵方决策。本报告是严格保密的。17目前开发趋势，关于建筑流派，非古典即现代，或是借鉴文化的因素走现代主义风格的建筑提示：1、东莞金地格林小城——北欧极简主义的现代建筑；风格难把握，现代把握不好变成简陋；2、武汉金地格林小镇——包豪斯主义的大师手笔，偏德式风情的现代建筑；3、深圳万科第五园——原创现代中式建筑，风格难把握，不主张贵方采用；4、其他解构主义的现代建筑，极难把握，不主张运用。现代主义建筑的命名多数体现时代或者其他意义，不强调原生态的居住文化，如：未来域、光明城市、学府春天、国际城等本报告是严格保密的。18东莞金地格林小城——北欧极简主义建筑，简约明快、线条流畅本报告是严格保密的。19武汉金地格林小城——德国包豪斯主义的简约现代的建筑风尚本报告是严格保密的。20深圳万科第五园——原创现代中式建筑，吸取了徽派建筑的元素加以创新本报告是严格保密的。21其他项目的现代主义建筑风格提示本报告是严格保密的。22关于户型面积及配比的问题报告中已详细描述，请贵方查阅。一般开发商在确定户型的时候不是按照某类面积范围内都提出来比例（比如80—90多少，90—100多少，100—110多少），而是按照户型的可能的面积区间及项目定位的要求提出来，比如两房的面积区间和比例，三房的面积区间和比例。报告中给出的面积区间是项目组经过市场、技术、开发商利润实现等方面的考虑提出的；可依据实际设计状况给设计院上下5%的浮动余地，在设计过程中详细把握。本报告是严格保密的。23项目开发层面问题的回复本报告是严格保密的。24贵司提及、项目汇报过程中专家团提及以及项目组认为需要在申明的问题项目容积率的确定问题项目分期开发的问题相关配套设施如售楼处（会所）的设置问题商业街的问题本报告是严格保密的。25项目容积率确定的问题，详见附表，按照几种可能的开发方案贵司提出了几种容积率方案，我司按照项目可能的情况进行了筛选，分别给出的方案的容积率如下：方案一1.25方案二1.28方案三1.41方案四1.41方案五1.50需要说明的是，容积率的测算应该是按照几种市场可行、规划上可能的方案进行，因而在测算的过程中，不可能采用的开发方案一般不进行测算。详细测算见附表。本报告是严格保密的。26项目分期开发的问题——世联给出的建议在原方案基础上，本项目仍然适合3—4期的开发节奏；项目首期的开发规模适宜4—5万平方米，以便利于展示；项目首期最理想的入市时间是在2006年下半年，依据目前的成熟开发商的操作经验，本项目时间较为紧迫；贵方需要梳理各项工作，并按照计划紧密组织，否则极可能对项目开发进度有影响；一般来讲类似项目前期规划方案最后确定的时间约2—3个月，施工图设计2个月，其余各项工作需要同步实施，方能使得开发各环紧紧密结合，加快项目开发进程。本报告是严格保密的。27会所的设置问题——我司给出的原则性的意见会所属于核心展示区的一部分，因而需要放置在核心展示区内部，关于核心展示区的内容和位置建议在报告中已体现，具体还需要依据规划的概念方案进行调整或者修正；按照本项目确定的会所规模1000平方米左右，会所适宜两层为主，内部的功能设计既要考虑项目作为营销中心的要求，还是预留会所在未来改为小型超市的可能性；因而会所的具体做法按照营销中心的做法进行，具体包含展示区域、洽谈区域、销售管理区域、休憩区域等。会所本身属于项目规划方案的一部分，在项目尚未进行规划设计之前，单纯的确定会所位置是不恰当的；由于会所在项目开发过程中，是营销和展示的一部分，因而在会所的位置选择上需要遵循如下原则：本报告是严格保密的。28社区商业规模的确定及位置选择社区文化商业街属于项目未来核心展示区和生活示范区的一部分，对社区居住氛围的营造和生活意境的提升有极大的作用；社区商业街一般与入口、会所、主景观、社区休闲广场等共同构成核心展示的一部分；一般来讲社区商业街的尽端便是社区管理入口，因而很好的控制了人流的问题；目前以多层为主的成功楼盘普遍采用了社区商业街的做法；剩余的面积部分主要布置在沿街，经营业态基本为满足居民日常生活服务需要的业态为主。在报告中已明确，本项目商业规模确定的指导面积适宜在2500平方米左右，依据世联经验，我们建议将商业街分为街铺和文化街两种形式。本报告是严格保密的。29项目相关合作单位的专业建议本报告是严格保密的。30贵司提及、项目汇报过程中专家团提及以及项目组认为需要在申明的问题景观设计方面的问题和回复物业管理的问题和回复对规划设计单位的选择判断建议的楼盘考察本报告是严格保密的。31景观方面和物业管理的描述问题景观设计属于规划设计之后的内容，景观风格和节点的问题亦属于景观设计公司的工作范畴，关于景观的原则性问题，世联在报告中已经明确：景观是社区核心竞争力的重要组成部分；社区需要强调小组团的景观，并通过主景观体系进行衔接；其他内容详见报告。项目适宜封闭式物业管理，建议贵方在项目初期聘请物业管理顾问，自行组建物业管理公司的形式。本报告是严格保密的。32对规划设计单位的选择判断项目运作过程过程中较为关键的环节，如若贵司希望项目能够保证品质，建议设计院的选择需要慎重，我们在工作过程中，已多次遇到甲方由于规划设计单位的问题导致项目推进缓慢，延误时间的问题。一般施工图单位由合肥本地设计院即可完成。本报告是严格保密的。33建议贵方考虑的楼盘建议贵方在规划设计开始之前，进行项目考虑，以便对各类产品能有感性的认识，同时吸取一些成功楼盘的经验，建议考虑楼盘名单如下，请贵方选择：北京：万科西山庭院、青青家园、格林小镇天津：万科水晶城（与本项目提出的概念类似）、太阳城广东：中山万科城市风景（与本项目提出的概念类似）东莞金地格林小城深圳万科四季花城（与本项目概念部分类似）深圳万科城、深圳万科第五园、深圳中海阳光棕榈园本报告是严格保密的。34THANKS!