世邦魏理仕_济南高新区1号地综合体项目发展顾问终期报告_153P

济南高新区1号地综合体项目发展顾问终期报告呈交:山东丁豪房地产开发有限公司2008年4月14日CBRichardEllis|Page2目录ƒ财务分析ƒ设计建议ƒ发展策略CBRichardEllis|Page3财务分析－方案假定财务分析方案1(出租)方案1(销售)方案2(出租)方案2(销售)•整体建设周期自2008年第四季度，截至2013年第二季度，约4年9个月•整体建设周期自2008年第三季度，截至2012年第二季度，约3年9个月开发周期假定•销售物业：•公寓：117,000平米•公寓底商：5,000平米•持有物业：•酒店：40,000平米•写字楼：50,000平米•集中商业：40,000平米租售模式假定•销售物业：•公寓：117,000平米•公寓底商：5,000平米•部分集中商业：12,000平米•写字楼：50,000平米•持有物业：•酒店：40,000平米•部分集中商业：28,000平米CBRichardEllis|Page4财务分析成本参数及假定(1)序号费用合计（万元）单价（元/平方米）面积（平米）计算方法1土地开发成本36,8621,143322,500假定按建筑面积1143元/平方米2前期费用5,618174322,500建安工程费的5.0%3建安工程费112,3503,484322,500酒店-(北区1期)32,0008,00040,000购物中心－餐饮娱乐区－(北区2期)4,8004,00012,000购物中心－综合购物区－(北区2期)6,4004,00016,000公寓底商－(南区1期)4252,5001,700公寓底商－(南区2期)4002,5001,600公寓底商－(南区3期)4252,5001,700公寓－(南区1期)5,8501,50039,000公寓－(南区2期)5,8501,50039,000公寓－(南区3期)5,8501,50039,000写字楼1－(北区2期)11,5005,00023,000写字楼2－(北区3期)13,5005,00027,000地下商业4,2003,50012,000地下车库及设备房－北区6,1503,00020,500地下车库及设备房－南区15,0003,00050,0004基础设施费4,838150322,5005园区配套工程费4,838150322,5006管理费3,371105322,500建安工程费的3.0%7不可预见费5,618174322,500建安工程费的5.0%CBRichardEllis|Page5财务分析成本参数及假定(2)序号费用合计（万元）单价（元/平方米）面积（平米）计算方法(1~7)合计173,4925,380322,500酒店-(北区1期)39,5849,89640,000购物中心－餐饮娱乐区－(北区2期)7,0755,89612,000购物中心－综合购物区－(北区2期)9,4335,89616,000公寓底商－(南区1期)7474,3961,700公寓底商－(南区2期)7034,3961,600公寓底商－(南区3期)7474,3961,700公寓－(南区1期)13,2443,39639,000公寓－(南区2期)13,2443,39639,000公寓－(南区3期)13,2443,39639,000写字楼1－(北区2期)15,8616,89623,000写字楼2－(北区3期)18,6196,89627,000地下商业6,4755,39612,000地下车库及设备房－北区10,0374,89620,500地下车库及设备房－南区24,4794,89650,000销售物业59,188出租物业114,3048财务费9,086282322,500根据贷款额计算9税费营业税营业收入的5.5%房产税房产原值*1.2%企业所得税应税所得额*33%CBRichardEllis|Page6财务分析方案1(出租)－基本参数序号项目面积（平方米）备注1土地面积86,2922总建筑面积322,500地上建筑面积240,000酒店-(北区1期)40,000地上商业33,000购物中心－餐饮娱乐区－(北区2期)12,000购物中心－综合购物区－(北区2期)16,000公寓底商－(南区1期)1,700公寓底商－(南区2期)1,600公寓底商－(南区3期)1,700公寓－(南区1期)39,000公寓－(南区2期)39,000公寓－(南区3期)39,000写字楼1－(北区2期)23,000写字楼2－(北区3期)27,000地下建筑面积82,500地下商业12,000地下车库及设备房－北区20,500436辆地下车库及设备房－南区50,0001064辆其中：地下车库60,00040平方米/个车位序号项目面积（平方米）备注3租赁面积175,500酒店-(北区1期)40,000出租比例为100%地上商业28,000出租比例为85%购物中心－餐饮娱乐区－(北区2期)12,000出租比例为100%购物中心－综合购物区－(北区2期)16,000出租比例为100%写字楼1－(北区2期)23,000出租比例为100%写字楼2－(北区3期)27,000出租比例为100%地下商业12,000出租比例为100%地下车库及设备房－北区20,500出租比例为100%地下车库及设备房－南区25,000出租比例为50%4销售面积147,000地上商业5,000销售比例为15%公寓底商－(南区1期)1,700销售比例为100%公寓底商－(南区2期)1,600销售比例为100%公寓底商－(南区3期)1,700销售比例为100%公寓－(南区1期)39,000销售比例为100%公寓－(南区2期)39,000销售比例为100%公寓－(南区3期)39,000销售比例为100%地下车库及设备房－南区25,000销售比例为50%CBRichardEllis|Page7财务分析方案1(出租)－投资进度序号费用名称合计(万元)200820092010201120122013201420151土地开发成本36,86236,862-------比例100%100%2前期费用5,6181,9661,4041,1241,124比例100%35%25%20%20%3建安工程费112,3508,91422,08328,05520,83821,6719,4401,350-北区1期38,1505,72311,44517,1683,815----比例100%15%30%45%10%北区2期26,900---10,76013,4502,690--比例100%40%50%10%北区3期13,500----5,4006,7501,350-比例100%40%50%10%南区1期21,2753,19110,6387,446-----比例100%15%50%35%南区2期6,250--2,5003,125625---比例100%40%50%10%南区3期6,275--9413,1382,196---比例100%15%50%35%总比例100%8%20%25%19%19%8%1%0%4基础设施费4,8381,2091,2091,2091,209----比例100%25%25%25%25%5园区配套工程费4,838-1,2091,935968484242--100%25%40%20%10%5%6管理费3,37126766284262565028341-7不可预见费5,6184461,1041,4031,0421,08447268-(1~7)合计173,49249,66427,67234,56725,80523,88910,4371,458-CBRichardEllis|Page8财务分析方案1(出租)－租售进度物业类型销售状况基准价使用率价格增长率2008200920102011201220132014201520162017201820192020公寓底商－(南区1期)售价(元/平方米)13,000-5%13,00013,65014,3331,700sqm销售率100%公寓底商－(南区2期)售价(元/平方米)13,000-5%13,00013,65014,3331,600sqm销售率100%公寓底商－(南区3期)售价(元/平方米)13,000-5%13,00013,65014,3331,700sqm销售率100%公寓－(南区1期)售价(元/平方米)6,800-15%6,8007,8208,99310,34239,000sqm销售率65%35%公寓－(南区2期)售价(元/平方米)6,800-15%6,8007,8208,99310,34239,000sqm销售率35%65%公寓－(南区3期)售价(元/平方米)6,800-15%6,8007,8208,99310,34239,000sqm销售率35%65%地下车库及设备房－南区售价(元/个)100,000-0%100,000100,000100,000100,00025,000sqm销售率30%30%40%物业类型出租状况基准价使用率租金增长率2008200920102011201220132014201520162017201820192020酒店-(北区1期)房价(元/房间/年)650.00100%5%6506837177527908308719159601,00840,000sqm出租率60%65%70%75%75%75%75%75%75%75%购物中心－餐饮娱乐区－(北区2期)租金(元/平米/天)5.00100%5%5.005.255.515.796.086.386.707.047.397.768.148.558.9812,000sqm出租率60%80%90%95%95%95%95%95%95%购物中心－综合购物区－(北区2期)租金(元/平米/天)12.0060%10%12.0013.2014.5215.9717.5719.3321.2623.3825.7228.3031.1234.2437.6616,000sqm出租率60%80%85%90%90%95%95%95%95%写字楼1－(北区2期)租金(元/平米/天)2.20100%5%2.202.312.432.552.672.812.953.103.253.413.583.763.9523,000sqm出租率30%80%90%90%95%95%95%95%95%写字楼2－(北区3期)租金(元/平米/天)3.20100%5%3.203.363.533.703.894.084.294.504.734.965.215.475.7527,000sqm出租率30%80%90%90%95%95%95%95%地下商业租金(元/平米/天)0.80100%2%0.800.820.830.850.870.880.900.920.940.960.980.991.0112,000sqm出租率100%100%100%100%100%100%100%100%100%地下车库及设备房－北区租金(元/平米/天)500100%2%500.00510.00520.20530.60541.22552.04563.08574.34585.83597.55609.50621.69634.1220,500sqm出租率25%60%70%80%90%90%90%90%90%90%地下车库及设备房－南区租金(元/平米/月)500100%2%500.00510.00520.20530.60541.22552.04563.08574.34585.83597.55609.50621.69634.1225,000sqm出租率35%50%60%70%80%90%90%90%90%90%90%90%CBRichardEllis|Page9财务分析方案1(出租)－酒店收支200820092010201120122013201420152016201720182019202012345678910111213客房3500210228245263263263263263263263运营收入合计(万元)房租