东兰路厂房改造项目案例研究

1东兰路老厂房改建项目市场研究与包装定位SHANGHAIMINHANGProjectOfDONGLANROAD2013/08Marketresearch&PlanningandPositioningXXX投资管理(中国)有限公司SHANGHAIMINHANGProjectOfDONGLANROAD•闵行区东兰路•古美板块•创意办公商业•4700平方米•宏观形势•经济形势•闵行概况•古美规划•项目SWOT分析•项目定位•项目改造建议•规划业态建议•资产管理部介绍市场概述项目定位项目概况目录content•案例遴选•上海八号桥•静安门•智·造局经典案例分析3Overview1Overview2Overview3项目地处上海闵行区东兰路238号，南靠东兰路。毗邻中环，距漕河泾核心区约1600米，属于古美罗阳板块。项目为上海丝金针织厂厂房，总建筑面积约4700平方米。周边公交线路有757路、松龙线、徐梅线、150路、171路、700路、古美环线等，向东可直达中环、内环。Overview4周边住宅小区众多但多为旧公房，位于古美街道，拥有闵行区古美医院、虹梅地段医院等公共设施。Overview5上海漕河泾新兴技术开发区是国务院批准的全国首批14个国家级经济技术开发区之一，汇聚中外高科技企业2500多家，其中外商投资企业500多家。78多家世界500强跨国公司在区内设立112家高科技企业。已形成了以电子信息为支柱产业，以新材料、生物医药、航天航空、环保新能源、汽车研发配套为重点产业，以高附加值现代服务业为支撑产业的产业集群框架。项目概况PART1SHANGHAIMINHANGProjectOfDONGLANROAD4市场概况PART2宏观形势SHANGHAIMINHANGProjectOfDONGLANROAD—中国经济目前的“低迷”状态仍将中期持续(至少2-3年),甚至可能从国际经验看,中国经济在新阶段的潜在增长区间为6%-9%。在经济转型时期,经济增速有可能出现短期断崖式回落还短期再下降。2013年内经济增速将保持平稳:消费增速下降,外贸工作难度加大,投资虽能平稳,但投资带动增长的效应下降。—根据上海市统计局公布的数据，2013年上半年，上海实现生产总值10168.52亿元，比去年同期增长7.7%。而这一增速，不仅高于今年年初上海两会公布的经济增长预期，更是高于全国的整体水平的7.6%。—与投资、消费这两驾马车的回暖不同的是，上海的对外贸易持续低迷，第二产业合同外资也有35.1%的大幅度下降。—第三产业已然成为上海比重最大、增速最快的产业，而上海上半年经济企稳的态势也得益于目前上海以服务经济为主的产业结构。SHANGHAIMINHANGProjectOfDONGLANROAD2011年末，全区户籍人口总数为98.48万，外来常住人口149.92万地域总面积371.68平方公里，黄浦江流经闵行区境段长达26.8公里区域面积区域人口闵行是上海市主要对外交通枢纽，西南地区重要的工业基地、科技及航天新区。作为上海最靠近市中心的行政区之一，闵行的城市化程度较高、进度较快。发展理念闵行区将建设成为社会文明昌盛、经济快速增长、环境质量良好、资源合理利用、生态良性循环、城市优美洁净、生活舒适便捷、居民健康长寿的富有上海生态大都市特色的新城。本案闵行概况6创意办公发展现状PART3区域可比案例分析Overview1Overview2Overview3上海77家市级创意产业集聚区，约2/3由老厂房改建而成。95％的市级创意产业园区集中在中心城区，城、郊园区在租金上差异显著。和其他省市相比，上海创意产业园区的起步较早，数量较多，规模也比较大。Overview4上海市级创意产业集聚区的营业收入、税收、入驻企业数量、从业人员数量等均有大幅度提高，平均租金稳中有降。Overview52010年上海创意产业总产出3900亿元，其中园区产出672.8亿，约占总产出的20％园区主营收入50％来自租金。SHANGHAIMINHANGProjectOfDONGLANROAD7创意园区经典案例分析根据功能用途的不同，旧厂房的改造创意园区通常分为以下两类分类项目名称规模建筑面积产业特色商业休闲创意办公其他配套商业占比零售餐饮文娱Loft艺术工作室酒店展示空间以创意办公为主导8号桥12000m2建筑设计、设计咨询、影业制作低于20％新十钢18000m2文化、设计、传媒、雕塑16％智造局23000m2国际服务外包10％无锡北仓门13000m2艺术展览创意设计低于20％以商业休闲为主导田子坊约20000m2文化艺术体验大于50％同乐坊19300m2酒吧娱乐时尚活动70％老码头25000m2商业休闲、时尚消费60％左右1933老场坊25000m2休闲体验60％札幌啤酒厂120000m2时尚休闲啤酒文化体验大于90％以创意办公为主导核心功能是创意办公，商业休闲仅作为配套而存在商业业态单一，以餐饮为主商业占比低于20％以商业休闲为主导核心功能是商业休闲，创意办公仅最为点缀商业业态比较丰富，包含商业零售、餐饮休闲、文化娱乐等多种形态；商业比重都要高于50％我们选取创意办公为主导类型中的经典案例进行研究分析，从而得出对本项目具有借鉴意义的启示。PART3SHANGHAIMINHANGProjectOfDONGLANROAD8八号桥，形成于2005年12月，位于卢湾区建国中路8-10号，占地7000多平方米，总建面1.2万平米。园区由20世纪70年代所建造的上海汽车制动器厂的老厂房改造而成。8Bridge,locatedindowntownShanghai,JianguoRoad,LuwanDistrict,No.8-10,coveringover7000squaremeters,totalconstructionareaPlotof12,000squaremeters.Park,70yearsfromthe20thcentury,builtbyShanghaiAutomotiveBrakeFactorytransformedfromoldfactories.ReferenceCaseNo.8Bridge经典案例八号桥办公租金：均价6元/平方米/天9整个８号桥由7栋房子构成，在房子的二层，设计师以桥作为连接，连通了每一栋房子，也使得人与人之间的沟通有了一个最好的平台。整个园区一共有四座桥，每座桥的造型均不同，极富工业感的铁桥是在厂房原来的设施上扩展的。有着绿色“门”字造型的天桥，是一个放大版的８号桥的logo，非常现代。The8bridgeconstitutedbythesevenhouses,two-storyhousedesignerstobridgeaconnection,connectivity,everyhouse,Alsomakescommunicationbetweenpeoplewiththebestplatform.Theparkatotaloffourbridges,eachbridgeismadeTypeweredifferent,veryindustrialfeeloftheoriginalironbridgeinplantfacilitiesexpansion.Hasagreendoor“charactermodelingBridges,isanamplifiedversionofthe8bridgelogo,verymodern.桥10例如沿街１号楼的墙面增加了不锈钢及反光玻璃贴面，夜晚的时候，整个墙面熠熠生辉很有现代感。２号桥的立面原来是联排的窗口，现在把它做成窗的错落排列，并配以大块面的玻璃。７号楼是网状打孔的装饰立面，整个形象显得时尚大气。Forexample,Building1,thewallalongthestreetincreasedthestainlesssteelandreflectiveglassveneer,night,theentirewallshine,Verymodern.2,theelevationofthebridgewasoriginallyassociatedrowofthewindow,nowputitintothewindowofthescatteredarrangement,andwithalargeSurfaceoftheglassblock.Building7isperforatedmeshdecorativefacade,thewholeimagelookstylishatmosphere.墙11在连接３号楼、２号楼与１号楼的室外、半室外走廊上，设计师选用了未经处理的木条铺设成地板及装饰外墙。暖色的原木为室外环境增加了无限温暖的感觉，同时亦在视觉上赋予了这个区域强烈的个性特征。InconnectionBuilding3,Building1,Building2,andoutdoor,semi-outdoorcorridors,designerschosethelayingofuntreatedwoodIntoadecorativefloorandwall.Warmcolorsandwoodfortheoutdoorenvironmenthasincreasedtheinfinitewarmth,butalsogivesvisualThisregionastrongpersonality.廊12在８号桥，除１号楼大厅外的所有室外、半室外空间都可供租户免费使用。在这些环境中，可以添设咖啡茶座、进行作品展示、时装走秀、举办大型综合活动，是人们最好的交流平台。其中由三个错落的空间中的平台组成的１号楼大厅，则可以依照需要分别用作演讲区、表演区或者贵宾区，功能上的设计非常周到。BridgeNo.8,inadditiontoabuildingoutsidethehall,alloutdoor,semi-outdoorspacesareavailabletotenantsfreeofcharge.Intheseenvironments,Canaddcoffeecafessettocarryoutworksshow,FashionShow,organizedlarge-scaleintegratedactivities,theexchangeofpeaceisthebestoneTaiwan.Whichscatteredinthespaceofthreeconsistingofaplatformforbuildingthehall,youmayneedtobeusedasaspeechaccordingtoareaPerformanceareasortheVIParea,functionaldesignisverythoughtful.空间13以建筑设计、设计咨询、影业制作、画廊、艺术家工作室为主，形成资源生产型企业与创意产业的商务对接，满足资源生产型企业的市场化转换需求。办公14经典案例静安门地址位于上海市静安区安远路555号（胶州路）建筑参数建筑层数:12层总建筑面积:26,952平米层高3.6-4米3架客梯和2架货梯中央空调办公租金人民币6.5-7元/天/平方米物业管理费人民币24元/月/平方米车位总共120个停车位15大堂入驻标准安装电灯组件和防火系统的标准假天花，空调，电箱，双扇玻璃门，水泥地和白墙。————大堂绿化景观168楼中庭8楼空中花园17办公区域18餐饮商业F&B19经典案例智•造局项目轨道交通Bytrains/Subways:9号线及13号线马当路站（在建，步行3分钟）4号线鲁班路站（步行15分钟）公交线路Bubus:36、43、109、146、933、大桥一线、隧道八线等数十条公交线路（步行均为5分钟）高架Byhighways:南北高架：车行3分钟内环线高架：车行5分钟延安路高架：车行8分钟区位——交