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沈阳豫园房地产开发有限公司2006年1月万盛综合楼后评估自评总结——目录目录前言……………………………………………………………………1一、项目概况………………………………………………………2二、项目进度计划执行和完成情况………………………………9三、项目质量控制…………………………………………………14四、项目成本计划控制情况………………………………………29五、安全生产、文明施工实施方面………………………………33六、项目部的经验和教训总结……………………………………36七、对承包商、供应商的综合评估及理由………………………54八、其他……………………………………………………………67结束语…………………………………………………………………73东方知音项目后评估自评总结——前言第1页共73页前言东方知音项目于2001年10月22日正式开工，2004年1月5日全部交付使用。分二期开发，其中一期于2002年12月30日交付，二期于2002年7月15日正式开工，2004年1月5日交付，2004年6月2日获得二期大产证，销售率达到99.3%，具备了后评估的条件。通过本项目的操作，有必要总结一下经验教训，对后续项目开发有着重要意义。这次项目后评估工作在集团项目管理部指导下完成，由于首次尝试整个项目的评估，尤其是一期的原始资料比较欠缺，很多偏差分析无从着手，整体上弱化了对管理上的标准化与量化的要求。非常希望集团领导和相关部门能够对本报告提出宝贵意见。东方知音项目后评估自评总结——项目概况第2页共73页一、项目概况一、项目的基本情况：东方知音北临荻柴浜、东临金桥路、南接博山东路、西靠枣庄路。小区主入口：博山东路811弄小区次入口：枣庄路211号发展商：复地集团——上海新远房地产开发有限公司营销企划：复地集团——上海策源置业顾问有限公司景观设计：泛亚易道设计单位：机械工业部第二设计研究院上海分院施工单位：杭州萧山第二建筑工程有限公司（后更名为浙江国泰建设集团有限公司）上海锦惠建筑工程有限公司工程监理：上海复远建设监理有限公司物业管理：上海复瑞物业管理有限公司项目部主要人员：姓名性别岗位进公司日期解约日期岗位调换所去部门及担任职位潘东辉男总经理1994.10陆志宏男项目经理1998.02秦瑞霞女会计1998.10朱再平男司机2001.03钱颖女文员2001.09王莘昌男土建工程师2001.022004.02江苏盛唐，担任总经理助理安君男经理助理2001.072003.04松江复地，担任总经理林明庚男土建工程师2001.092002.11兴业嘉园，担任土建工程师芮耀忠男水电工程师2002.062004.06复地方松，担任水电工程师宫德福男工程师2001.112002.01滕国梅女出纳2002.022002.02李辉男工程2002.042003.07晁琪男常务副总2000.062001.02东方知音项目后评估总结——项目概况第3页共73页二、主要技术经济指标：一期一期总用地面积65820M2道路用地8600M2一期总建筑面积94894.22M2居住建筑面积毛密度1.274其中地上建筑面积91266M2居住建筑面积净密度1.82地下建筑面积3628M2人口毛密度412人/ha一期建筑占地面积15856M2人口净密度587人/ha一期住宅建筑面积85554M2自行车库1505M2一期住宅总户数778户汽车停车位174个容积率1.37其中地面汽车停车位75个集中绿化率15.2%地下汽车停车位99个绿化面积33568M2会所1705M2绿化系数39.50%商业、物业2451M2二期二期总用地面积49800M2绿化面积19679M2二期总建筑面积80830.75M2绿化系数39.50%其中地上建筑面积75903.8M2道路用地面积8340M2地下建筑面积4927M2自行车库1438M2二期建筑占地面积8109.41M2地下汽车库（兼人防）3492.02M2二期住宅建筑面积75903.8M2汽车停车位181个二期住宅总户数686户其中地面汽车停车位83个容积率1.50地下汽车停车位98个集中绿化率17.4%总用地平衡表总用地面积11.594ha100%其中一期用地面积6.614ha56.90%二期用地面积4.98ha43.10%住宅建筑用地面积7.358ha63.45%公共建筑用地面积0.675ha5.82%道路用地面积1.694ha14.61%公共绿地面积1.867ha16%总绿化系数39.5%东方知音项目后评估自评总结——项目概况第4页共73页一期总户型分配表编号户型建筑面积（m2）实测面积（m2）户数（户）百分比（%）A1二房二厅一卫一书房98.26100.9320326.1A2二房二厅一卫一书房97.17101.178510.9B1三房二厅二卫111.03115.81425.4B2三房二厅二卫111.65115.81283.6B3三房二厅二卫110116.42354.5B4三房二厅二卫110.95114.1411815.2B5三房二厅二卫117.95117.12425.4C1三房二厅二卫120125.27354.5C2三房二厅二卫120.5125.87212.7C3三房二厅二卫120.1122.0970.9C4三房二厅二卫119.92124.2260.8D1三房二厅二卫82.384.64202.6D2三房二厅二卫88.590.04182.3D4三房二厅二卫94.498.0770.9D5三房二厅二卫105.4105.4510.1E1三房二厅二卫一书房133.6137.77709E2三房二厅二卫一书房133138202.6F1一房一厅一卫5655.97202.6总计778100二期户型分配情况编号户型户型面积(m2)建筑面积(m2)户数（户）户型比（%）A1一房一厅一卫56.41184.4211.56A2一房一厅一卫66.44199.3230.26A3一房一厅一卫58.271573.29272.07B1二房二厅一卫89.611881.81212.47B2二房二厅一卫872088242.75B3二房二厅一卫81.97491.8260.65B4二房二厅一卫82.09328.3640.43B5二房二厅一卫88.022904.66333.82C1二房二厅一卫94.12188.2420.25C2二房二厅一卫101.37698.87610.12C3二房二厅一卫97.0697.0610.13C4二房二厅一卫100.41100.4110.13C5二房二厅一卫95.6895.6810.13C6二房二厅一卫108.71543.555.71C7二房二厅一卫94.462550.42273.35D1三房二厅二卫117.3912091.1710315.9D2三房二厅二卫115.323113.64274.09D3三房二厅二卫112.492362.29213.11D4三房二厅二卫114.33800.3171.05D5三房二厅二卫118.415683.68487D6三房二厅二卫121.453279.15274.31E1三房二厅二卫127.774344.18345.71E2三房二厅二卫132.4313110.579917.24E3三房二厅二卫130.382737.98213.60E4三房二厅二卫128.194230.27335.56F四房二厅二卫173.341040.0461.37G1四房二厅二卫164.2656.840.86G2四房二厅二卫166.58666.3240.86总计686100东方知音项目后评估自评总结——项目概况第5页共73页一、二期主要绿化指标一期二期总用地面积65820M249800M2绿地面积33568M219679.45M2集中绿化面积10000M28665.13M2绿化率39.5%M239.50%集中绿化率15.2%M217.40%人均绿地面积12.3M27.72M2一、二期面积汇总总建筑面积175724.97M2地上自行车库面积1504.57M2多层住宅面积122034.95M2地下自行车库面积（兼人防）549.79M2小高层住宅面积39423.16M2半地下室自行车库面积885.12M2商场会所面积4207.29M2地上面积汇总167162.43M2地下车库（可售）1785.41M2地下面积汇总7640.80M2地下车库（兼人防）5334.68M2住宅面积汇总161500.89M2三、建材装修标准：结构：沉降控制复合桩基桩0.25*0.25*22米，纯桩基桩0.25*0.25*22米，小高层纯桩基桩0.3*0.3*26m，多层采用砖混合结构。楼屋面采用现浇钢筋混凝土板，底层设架空板，每层设置圈梁及构造柱。小高层采用短肢钢筋混凝土框剪结构，楼屋面采用现浇钢筋混凝土。外墙：多层采用涂料饰面，小高层采用涂料饰面，局部采用面砖饰面。屋顶屋面：铺设保温、隔热层及聚氯乙烯橡胶共混防水层。门窗：入户大门采用防盗子母门，外窗及阳台门采用彩色东方知音项目后评估自评总结——项目概况第6页共73页铝合金材料，二期沿金桥路的27#~31#房及36#房东单元采用双层玻璃，内门客户自理。地面：室内地坪采用水泥砂浆找平。内墙：客厅、餐厅、卧室砂浆抹平，腻子批嵌。阳台：金属栏杆及玻璃挡板。电梯：三菱电梯，七层住宅载重量550kg，十一层住宅载重量630kg.门厅：每单元建筑设置独立、宽敞、明亮大堂，厅内采用地砖。公用部位楼梯：地面铺设防滑地砖。供水：变频供水，无屋面水箱。电视接受系统：预留二个有线电视终端（除一室一厅一个外）。通信系统：每户预留二门IDD电话线路，含一路电信宽带网络线路。水、电、煤：一并配套到位：一户一表（电表容量：4KW—8KW）煤气：管道铺设到户。车位：355个，其中一期174个，二期181个。空调：预留空调位置、搁板及空调滴水管。智能化：信息宽带网络系统，小区背景音乐及紧急广播系统、一卡通车辆管理及门禁系统、物业管理平台子系统。东方知音项目后评估总结——项目概况第7页共73页保安系统：24小时保安、电子巡更系统、家庭安全防范报警系统、小区周边红外线报警系统、闭路电视监控子系统、楼宇可视对讲系统。四、会所设施：底层设有跑步机、体操房（健身房）、咖吧。二层设有桌球房、美容室、棋牌室、羽毛球场、乒乓球室、攀岩等休闲娱乐项目。会所由上海星之健身俱乐部有限公司管理经营。五、智能化：1、信息通信系统：信息宽带网络系统：采用FTTB+LAN接入方式，光缆进小区到楼，五类线到户。2、CATV有线电视系统。3、安全防范系统：周界防越报警系统：采用总线制，设置红外线总线制报警器。电子巡更系统：采用离线式巡更系统，显示巡更时间、地点。电视监控系统：小区所有出入口、车库内及主要公共场所设置摄像机，并带有报警联动功能。4、可视对讲系统：总线布线，按键式门口机，住户房号与按键一一对应。5、管理系统：（1）背景音响紧急广播系统：在小区公共场所，绿化带设置音响。（2）小区一卡通系统：地下车库管理和IC卡门禁管理。东方知音项目后评估自评总结——项目概况第8页共73页（3）智能化系统管理中心：安保中心和物业管理中心。六、前期配套开发管理概况前期与配套方面主要工作有三块：一是3100m2的接待中心（该建筑为代建项目）；二是9.5万m2的一期住宅项目；三是二期8.1万m2住宅项目。东方知音项目后评估自评总结——项目进度计划执行和完成情况第9页共73页二、项目进度计划执行和完成情况在项目时间管理上，项目部认真做好各项进度计划,组织各项活动的实施，并在项目开展过程中及时跟踪、调整，采取相应的进度措施，根据预定的计划在前期、配套及现场施工等方面得到严格控制，使整个项目的计划执行达到了预期的目标。一、进度节点计划执行情况详见附件1二、考核节点执行完成情况除二期交付许可证节点比计划延期14天外，其余节点均能按计划完成。三、其他节点执行完成情况一期二期方案审批延期34天建设用地规划许可证延期15天配套延期31天结算延期271天其余节点均基本按计划完成方案审批延期13天建设用地规划许可证延期15天配套延误