东莞某别墅项目发展建议报告

1银湖项目首期物业定位和物业发展建议2目录第一部分：背景简介......................................................................3第二部分：物业市场定位...............................................................4第三部分：物业建议......................................................................6一、平面规划要点..............................................................................................................6二．园林设计要求............................................................................................................10三、户型设计.....................................................................................................................11四、公建设计要求............................................................................................................15五、物业管理及智能化系统..........................................................................................19六、装修标准要点............................................................................................................20第四部分：附件：.......................................................................22附件1：市场调查.............................................................................................................22附件2：东莞市篁村区银湖项目目标客户调查.......................................................33附件3：东莞市区楼盘调查表.......................................................................................43附件4：东莞市区专业人士访谈表.............................................................................54附件5：澳大利亚.............................................................................................................553第一部分：背景简介本报告是在银湖项目整体战略报告的基础上，对项目首期的开发进行详细研究的部分成果。（一）战略报告中已经确定的成果：1、项目整体发展战略：差异化创新产品，引导置业观念，创建项目品牌2、一期客户定位和物业定位：客户定位：东莞市区及附近镇区高收入阶层。物业定位：均价5500元/平方米；TOWNHOUSE建筑面积180——250平方米。（二）本报告已提供成果清单1、基地改造2、平面规划要点3、园林设计要求4、户型功能及面积要求5、公建要求（三）本报告补充成果清单1、户型设计要求2、物业定位3、社区主题4、形象定位5、社区名称6、物业管理7、智能化8、装修标准4第二部分：物业市场定位1、物业市场定位：低密度高档TOWNHOUSE园林住宅2、户型定位：户型面积200—270平方米，总价区间100—180万元；主力户型面积210—240平方米，总价区间115—125万3、社区主题：澳洲小镇、棕榈风情社区主题统领社区建筑园林风格，体现物业定位的特点，社区广场、标志物、运动会所、商业街和热带园林风情TOWNHOUSE准确体现目标客户追求的尊贵、从容、健康的如诗如画的小镇生活。社区有主题，前期既可指导平面规划设计和园林设计符合市场要求，又便于销售期围绕主题系统性的推广。社区主题选择“澳洲小镇、棕榈风情”，其一：澳洲的经度和东莞相近，气候相同。其二，根据对目标客户的调查分析，澳洲是他们较为熟知的国度，澳洲的美丽自然风光和黄金海岸的惬意生活为人们所向往。其三，作为为成功人士量身定做的低密度小区——TOWNHOUSE社区，一方面要求体现私家、尊贵，另一方面要求人文、自然，既不远离中心，又不地处纷攘之所。犹如都市卫星小镇——宁静而不致远。其四，棕榈风情在突出园林特色的同时，更反映了一种自然、休闲、健康的生活方式。4、首期形象定位：东莞新城市中心●首个TOWNHOUSE私家花园社区——区位：东莞市城市新区形象是项目推广的核心：凸现东莞市城市发展趋势，指明国际化城市中心尊贵府邸的物业形式。东莞市区典型楼盘的形象定位：新世界花园：东莞首个最贵的豪宅5新世纪豪园：东莞山边高档社区中信东泰花园：成熟的中档大社区峰景高尔夫：东莞风景最好的别墅区盈彩美地：超时代的都市社区金月湾：东莞最具现代感的都市花园项目首期形象特点：东莞新城市的传世珍品，东莞成功人士繁忙打拼后，修养身心的理想家园。生活尊贵而从容，在享受大自然神韵的同时亦感受人类现代文明的神奇。5、项目名称：棕榈长滩棕榈：体现热带风情，反映休闲、从容、健康的阳光生活。长滩（longbeach）：美国纽约著名滨海中产阶级度假住宅区。其休闲海滨生活十分出名。6第三部分：物业建议一、平面规划要点（一）基地改造与保护■结合防护绿化带、公共绿化及私家花园保留或移载荔枝树，使自然景观及基地品质得以延续，利于营销推广。■结合住宅布置保留或改造坡地，使自然地形得以延续，创造坡地风情的居住区域。■坡地改造、绿化设置、道路规划应结合排水沟土方工程。立交桥处的护坡处理纳入景观设计中，在避免对住宅区的干扰的基础上，要强化对外的形象昭示。现有山体排洪沟7（二）主题组团一期地块占地面积近20万平方米，为保证营销推广时各组团的销售实现的均衡，必须在在一个核心主题的统领下，推出各组团主题，核心主题与各组团主题必须在规划设计中体现，具体建议如下：■项目以目前规划入口区域为起点，社区主题以下列三条主轴线展开：“流水+生态”中部核心轴线，其中可布置各类岛屿风情景区，如马尔代夫卡尼岛风情、印度尼西亚民丹岛风情，该轴线是项目核心营销主题的物质体现。“山涧+巨型卵石+珍稀岛屿植物”南部核心轴线，同时赋予各类岛屿风情的内涵。该轴线区域应开发坡地住宅，应在利用原地形的基础上人工建造坡地，这样可使项目场地空间景观变化丰富。“小广场+小品+珍惜岛屿植物”北部轴线，在区域建设风情休闲购物娱乐步行街。坡地组团亲水组团时代组团展示组团8■根据推广需要及结合目前的规划结构，项目一期分割为四大主题核心风情区，具体如下：展示组团：澳洲风情服务区，位于人流主入口处，以生态公园、运动会所和步行商业街构成强大的形象昭示。内含多层洋房、联排别墅、运动休闲会所、特色步行街、游池及岛屿风光园林。包含联排别墅的各类户型，作为销售时样板房展示区。亲水组团：水晶宫风情区，内含临水“水晶宫”高级商务会所、岛屿风情园林和独栋亲水豪华别墅、联排别墅。坡地组团：山地风情区，利用地势创造富有层次的园林和建筑，为TOWNHOUSE核心区。时代组团：威尼斯广场风情区，内含幼儿园、时代广场、商业街和联排别墅，体现异域文化和风情。■主水面延伸到入口项目展示区内。（三）产品类型及分布■取消联排别墅区域的高层住宅，原因如下：项目首期推出联排别墅（TOWNHOUSE），其以优美环境及低密度抢夺东莞复式及大平面户型市场，同时创造东莞高收入人士的市场需求，TOWNHOUSE与高层住宅布置在同一区域会降低TOWNHOUSE品质。首期推广时将采用“为成功人士独身定造的理想家园”等一类的推广口号，而TOWNHOUSE与高层住宅客户群不同，俗称“物以类居，人以群分”，布局在同一区域将降低整体物业挡次。高层四周布置改变TOWNHOUSE区域环境开阔、自然的特征，使TOWNHOUSE区域被周边“石林”包围。9■原高层住宅区域布置多层洋房（5—6层一梯一户或二户带空中花园住宅），为实现项目高贵品质的目标，多层和商业要剥离。■充分利用水景资源创造三种产品挡次：独栋豪华别墅、珍宝型别墅、多联排别墅。减少原规划独栋豪华别墅，仅保留靠水面景观区的12栋。同意靠水面景观区珍宝型别墅共48套的布局，取消其他区域双联排别墅的布局。靠近运动会所的展示区需布置除独立别墅外的所有种类的TOENHUOSE住宅，但整体布局应完整，风格统一。其他多联排TOENHUOSE建议采用6—8栋的排列。■调整后物业户数比预估如下：独立别墅12栋双联排别墅48套多联排TOENHUOSE220—240套上述套数比例和项目物业定位基本吻合，具体套数待下一步方案确定。（四）车行交通与步行交通组织一期和二期原则上采用人车分流的交通组织形式，细节建议如下：■沿前面所述三条轴线建设三条步行道，并与四大主题风情区形成环道。■高层区应有相对独立的道路系统和物业管理区域，避免和TOWNHOUSE区域形成干扰。■取消高层区的室外停车场布置，建议以地下停车库为主，在车行入口处设访客临时停车场。■会所展示区靠近车行道处设销售中心停车场，另设收费会所停车场及商业街停车场。■车行道两侧结合道路景观设生态室外停车场。■主车行道宽6米，为沥青路面，组团及入户车行道路3—5米，为仿自然石铺路面或生态路面。■主车行道设单侧步行道，同时排水沟填土处车行道路与步行道路可10赋有高差。（五）首期开发与设施分布■首期开发时入口处设施为会所、特色商业街、泳池及岛屿风光广场园林，同时与TOWNHOUSE共同组成项目展示区。二．园林设计要求■目前湖面面积太大，建议水面减小做为草地、陆地造景区域。■利用坡地创造活水景观。湖畔流水■沿湖面设置从休闲健康会所到VIP会所的步行道，步行道可部分采用木制形式。■沿湖绿地设置小品及简易儿童游戏场。■展示区高层建筑首期开发时建设生态公园，其他高层区保留原有生态绿地。生态公园展示■采用轴线绿化。11■TOWHOUSE住宅应有组团识别性，围合或靠近特色园林区域。■统一设花园信箱及栅栏。户外停车场结合园林作成生态停车场。■园林风格体现异域文化及自然生态特点。三、户型设计（一）首先要满足目标客户户型面积和功能要求初步确定户型种类如下：TOWNHOUSE户型面积（㎡）预期价格（万元）房间数布局方式180—210100—110（5500元/㎡）四房+工人房+车库（室外1个车位）多联体210—240115—125（5500元/㎡）四房+工人房+车库（室内1个车位）多联体，主力户型240—270144—156（6000元/㎡）五房+工人房+车库（室内1个车位）两联体350—400280—320（8000元/㎡）六房+工人房+车库（室内2个车位）独立别墅靠近水边，，多层户型建筑面积140㎡—160㎡四房二厅二卫+工人房6层一梯二户带电梯豪华洋房。户型具体要求为：每户入口设20㎡—25㎡入户花园；入门设玄关；主人房卫生间设景观底窗；