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杭州湾国际商务健身高端服务业业态区战略规划1基地范围规划范围：110平方公里三个主体：杭州湾新区、慈溪市旅游局、大桥管委会GEF湿地项目40平方公里重点规划范围70平方公里2基地特征•桥头区•生态区•滩涂区•湿地区产业区3•2002年：《慈溪市城市总体规划》•2003年：《杭州湾新区发展战略研究》•2004年：杭州湾概念规划（240平方公里）•2007年：杭州湾片区规划•2008年：杭州湾新城控规•2008年：杭州湾滨海旅游休闲区总体规划规划不断进步，定位越来越符合发展的需求！工业区产业集聚区生活服务区综合服务区已有规划42008年：产业策划•戴德良行：商务办公、会展、教育业、房地产业、文化业、体育产业、旅游业；•世邦魏理仕：体育休闲产业、IC设计产业；2008年：市场的反应——上海、香港推介会主题房地产公司比较积极：（1）体育休闲开发：美国are篮球、娱乐等；足球场、网球场，五星级酒店；（2）大商业地产开发：法国、美国奥特莱斯；（3）旅游地产：水上乐园10平方公里，会议中心，度假村；（4）科技研发：为本地企业服务的科技孵化园。5•定位：自上而下定位不明确，缺乏高度；•功能：主题功能不明确；•布局：缺乏整合力度；•体制：没有理顺，开发模式缺乏创新。企业（合生创展）访谈——规划的不足：对该地区发展的想法：•大项目带动：主题性商业娱乐地产开发具备条件，加大招商力度；•需要一个有高度、有理想的规划给市场信心，创造环境和氛围；•政府需要在其中扮演一定的角色。6宁波毛市长讲话功能：（一）高档一流的商务体育健身区（二）长三角一流的大公司总部集聚区（三）国际企业家的会议基地（四）世界公司总部白领人才的生活基地（五）现代化的国际新城优势：第一，有最好的区位条件。第二，有非常好的交通设施条件。第三，有很好的自然条件，湿地布局：第一，围绕功能定位第二，围绕企业家的休闲、健身、商务体育第三，规划的范围，包括湿地，杭州湾大桥留用地和相关的地方一体化规划第四，投资经营，包括各种场馆、设施的投资经营要一体化来进行规划第五，要体现中国宁波的文化特色品味和特点7规划评述与此次规划重点1.功能定位：需要鲜明的主题•控规：职业教育、专业会展服务、企业商务办公、酒店、商业金融；•戴德良行：商务办公、会展、教育业、房地产业、文化业、体育产业、旅游业；•世邦魏理仕：体育休闲产业、IC设计产业；82.空间布局：整合、东西联动（1）大桥东西两侧受操作主体影响，布局割裂。工业区、生态湿地、新城三者之间的空间布局缺乏整合，缺乏沟通的廊道。（2）桥东布局过于内向，圈层式，与周边呼应不够。桥西布局主题不突出。9一、定位篇二、布局篇三、实施篇汇报目录101.上海都市圈的辐射100公里辐射圈连绵发展的趋势，上海进入后郊区化时代，外围地区出现诸多新兴成长地区。杭州湾新城获得了成为上海新城的机遇。•50公里（半小时辐射圈）：三个新城（嘉定汽车城、临港工业城、松江大学城），依赖上海。•100公里（一小时辐射圈）：北上海、西上海、南上海（杭州湾新城），特殊的地带。•150公里（两小时辐射圈）：宁波、杭州、湖州、无锡、常州，独立的综合型城市。一、功能定位：主题鲜明的定位11东京圈层式都市圈特大城市经验借鉴伦敦•第一、二代新城：50公里半径，居住导向；•第三代新城：100公里半径，就业导向。东京12100公里新城功能总结•教育城：oxford、reading；•产业城：Skelmersdale（斯凯默斯代尔）、横滨；•服务城：MK（密尔顿凯恩斯）；牛津城规划密尔顿凯恩斯规划斯凯默斯代尔规划13教育城：上海（三个重点新城定位明确）•嘉定新城定位为汽车城•临港新城定位为是临港工业城•松江新城定位为大学城14环杭州湾城市规划拼合在杭州湾的区域地位自然条件：•杭州湾北岸：冲刷海岸，优势资源（港口）•杭州湾南岸：淤质海岸，优势资源（生态、土地），滩涂地环杭州湾：港口——城市——生态——港口这一地区的错位：大规模的生态、服务新城产业新城只能成为一般性的地区！15判断：在这样的区位，杭州湾新城有机会成为长三角的服务新城！长三角缺少这样一个地区：生态、服务、休闲、健康的漫生活新城！服务城80公里MK区位图100公里120公里16•伦敦第三代新城，距英国2个最大城市伦敦和伯明翰的距离分别为1小时和1小时50分钟车程。•用地88平方公里，居住人口20万人，就业消费人口60万人。•主题功能：购物中心、体育休闲中心、展览中心。密尔顿凯恩斯有条件成为长三角重要的服务新城！17宁波市域结构：•南部生态发展区（山的文章）•中心城区：东钱湖•北宁波：杭州湾新城，服务功能宁波提出市域结构：“T轴”为杭州湾南岸滨海线与沿海国道等交通干线构成的T字型发展带。结构要变：过于内向了。需要一条从宁波到上海的轴线。从T轴到十字轴！北宁波生态服务新城！在宁波的区域地位：18北宁波：余慈结构将会改变！•内向：圈层放射状•一个绿心：余慈绿心•三足鼎立：慈溪、余姚、姚周•两大片区：产业集聚区•外向：T型结构•杭州湾地区：区域服务新城从绿心放射的边缘到对接长三角核心的前沿！19•位于上海特大城市外围100公里辐射圈上，有机会成为上海的新城。目前还处于起步阶段，随着后郊区时代的来临，未来发展条件会越来越好！•在环杭州湾地区更具生态优势，区域性服务新城的发展更具机会！•成为宁波、余慈与上海联动发展的区域增长极！功能定位：杭州湾生态服务新城20桥头地区的标识性使这类地区的发展相对更有机会，尤其是生产性服务业！桥头地区东京湾跨海大桥瑞典厄勒海峡大桥2.地区优势分析21建立鸟类观赏为主的生态保护区带动户外休闲娱乐活动综合性主题开发生态环境干扰度强边缘效应强围绕湿地资源进行多层次综合主题开发是发展趋势，高端休闲、体育、健身、商务、会议!香港湿地公园上海东滩湿地生态城杭州西溪湿地综合开发西溪“生态科技岛”湿地滩涂资源22功能定位：杭州湾生态服务新城•生态休闲湿地•体育会议基地•商务总部高地•生活居住福地主题功能：区域性功能：生态休闲湿地体育会议基地城市性功能：商务总部高地生活居住福地231.生态休闲湿地：关键在于“大”，长三角最大的生态湿地主题公园。东滩湿地公园：24平方公里杭州西溪湿地公园：10平方公里生态湿地公园（35平方公里）要素构成：核心湿地资源，湿地休闲设施关键词：生态导向环境教育中心（GEF）（3.6平方公里）关键词：科普教育24体育基地项目策划：（1）高端商务体育俱乐部:皮划艇、高尔夫等；（2）主题性体育娱乐中心：水上乐园、滑雪场等。（3）国际会议中心（4）区域购物中心2.体育会议基地：长三角高端体育休闲会议基地，关键在于“准”。25CBD区位：城市中心，融入城市；功能：金融、证券等总部；空间：局促，较小规模：一层一个总部曼哈顿中环美国（IBP）爱丁堡officeparkBusinessPark区位：城市近郊，依托城市；功能：生产性服务业总部；空间：较大，1-5平方公里规模：一栋楼一个总部Businesstown区位：城市远郊，相对独立；功能：专业化总部；空间：大，10平方公里规模：一个园是一个总部商务总部类型总结：3.商务总部高地：公司总部和研发中心集聚区，关键在于“留”百事企业总部26行政和市民中心城市体育公园社区服务中心国际学校2728布局篇营造新的生活方式，寻找设计主题！29基地历史：海塘文化筑塘围涂题《海堤卷》海堤蜿蜒如峭壁，横断狂澜三万尺。堤内耕桑堤外渔，民物欣欣始生息。海堤行海上蜿蜒蟠玉龙，云柯逶迤冲北风。睥睨烟云俯深黝，叶侯建此千年功。春花歌横塘划断沧海水，沽屋连尾成乡里。沙地种树宜木棉，万家衣食出其里。护城、呈景30水文化:湖（咸水库）、浦、塘、闸•横江成河•直江成浦•筑堤成湖营造新的生活方式：灵动的水的利用！核心载体：水。灵动的空间，构筑新生活方式的最佳资源。31设计理念：“理水成网、筑湖成城、塑塘成廊”321.理水城网•横塘江：80-150米；•纵直江1：40-60米；•纵直江2：20-30米。33水与城的关系案例借鉴！阿姆斯特丹：水城•阿姆斯特丹运河：100米；•城市河流：20米；•城市支流：7米。34运河：100M城市河流：20M•主干路沿运河•开敞的视觉效果•主干路垂直河流•支路沿河布局•建筑与河流关系较好35支流：7M•建筑与水紧密相邻•道路自由穿插支流：10M36水网与道路的关系（1）自由穿插（2）垂直10M左右20M左右100M左右次干道、支路平行河道（间距80-100米）主干道中心垂直穿越主干道平行河流（3）平行37水网周边环境处理10M20-30m100m（1）亲水性强（2）亲水性适宜（3）亲水性弱贴近水岸的步行通道，贴近水岸的休闲建筑零距离处理水与建筑的关系绿化隔离、步行通道特殊的临水建筑38案例类型湖名总面积水域面积功能生态湿地湖台湾大坡池/0.53km2乡村休闲生态公园杭州西溪湿地公园10km27km2郊区生态保护公园体育休闲湖杭州西湖5.6km2城市旅游休闲公园顺义奥林匹克水上公园1.63km20.64km2以生态环境为依托的奥林匹克体育场馆纽约中央公园3.4km20.8km2调节都市生态环境的休闲公园行政文化湖东莞行政中心0.33km20.08km2市民文化休闲广场创意设计湖北竿山国际艺术中心0.2km20.043km2融合商、住、工作的综合性社区张江创意园0.12km20.024km2企业办公园区39湖名功能参考面积形式与建筑、交通的联系生态湿地湖休闲生态公园没有限制采用自然形态和原始尺度，软质景观为主深入步行系统，与机动车交通系统保持一定的距离，可以考虑发展自行车系统国际总部湖休闲，体育俱乐部2km2采用自然形态，软质景观为主，辅以部分硬质景观发展自行车系统，与机动车交通系统保持一定距离体育休闲湖休闲，会议，调节小环境0.8km2结合软质景观和硬质景观，重点营造亲水环境发展步行系统和自行车系统，与机动车交通系统分离行政文化湖市民文化活动休闲中心0.5km2以硬质景观为主，采用现代感的手法，重点营造亲水环境发展步行系统和自行车系统，与机动车交通系统分离创意设计湖休闲，景观，调节小环境占园区面积1/5-1/6结合软质景观和硬质景观，采用现代感的手法，营造富有趣味的水环境将水环境和建筑相结合，发展步行系统，与机动车交通系统分离湖的形状与组织模式：自由形：生态湿地+国际总部几何形：行政文化自由+几何形：体育休闲40•服务主题廊：八塘、九塘高尔夫俱乐部国际总部公园体育俱乐部会议中心购物中心行政文化中心八塘——生态型九塘——城市型41弹性生长空间•区域服务•城市服务•生态休闲42规划方案43与已有规划衔接土地利用规划衔接44滩涂规划衔接水利规划衔接45实施篇•开发主体•开发模式•开发时序•开发效益•行动计划46一、开发主体上海临港新城理想状态：统一开发，分主体开发至少保证基础设施统一建设！开发主体开发地块面积（平方公里）开发项目建议GEF湿地项目50环境教育中心、观鸟基地等，长三角最大的生态湿地公园大桥管委会3综合体育休闲娱乐中心慈溪市旅游局17高尔夫俱乐部、生态农庄、国际会议中心、水上乐园等，预留国际总部公园用地杭州湾新区50行政文化中心、区域购物中心、总部研发基地、教育科研基地、商务休闲区、生态居住区等47二、开发模式案例经验市场主导型京津新城、华侨城主题地产能成功带动新城开发，但规模相对有限！政府主导型郑东新区、临港新城政府推动效率较高，新城规模较大，但需要强大的前期投入，开发模式具有争议！政府市场合作型MK等有效的新城开发模式！上海临港新城深圳华侨城MK48杭州湾新城开发模式推荐1.市场的作用：主题地产•休闲体育地产•商业娱乐地产•会议度假地产2.政府的作用：筑巢引凤•基础设施的投入•高品质环境塑造，如湖的塑造等•生态湿地公园的建设•公共服务中心的建设•储备空间的预留：国际总部公园等政府市场合作型49三、开发时序上海临港新城深圳华侨城共分为四期50第一期开发：政府作为，大项目树立品牌和信心开发计划开发主体理水成网、设施先行联合开发，共同经营；宁波市政府介入和扶持。行