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•序•第一篇：市场篇•五对矛盾：业态论证及建议•项目定位•产品建议•业态划分•关注要点•第二篇：租售策略篇•经营管理•租售策略•招商策略•销售建议•第三篇•案名建议•在我们的生活空间越来越趋向“大同”的今天，•都市，已成为一杯杯鸡尾酒。•经无数东西的混合调制之后，•变幻出莫测的颜色和味道，•又到哪里去追究它的原味与本色？•只有城市经典，•拥有在岁月里典藏很久的佳酿。•葡萄酒、香槟、伏特加、白酒、清酒。•无论什么都拥有不容更改的原味与本色。第一篇在一个拥有丰富历史经典的城市在一个流失城市经典的城市创造一个属于现在及未来的城市经典！五对矛盾•未被认可的区域Vs城市商业领跑者•集中的供应Vs饱和的市场•城市的竞争Vs区域竞争•留不住的消费Vs长时间的消费•三分钟消费热度Vs持续消费•……●位于老城西北角，消费者认可度低●在城市未来体系中非重要角色●周边大环境好●周边大量居住区档次低、年代早矛盾一：未被认可的区域Vs城市商业领跑者城市总体布局结构由原来的“一城两区”逐步优化为“一城两翼”，即主城、东翼和西翼。形成主城核心区、丁卯新城、南徐新城、谷阳新城和南山风景区的五大功能区。城市商业规划本案属于非商业规划聚集区出路挖掘金山历史文化底蕴，区域目标吸引城市目光！结合镇江文化，创造特色商业，形成产品核心竞争力！成就商业榜样，成为城市经典！餐饮景观建筑文化娱乐休闲榜样榜样之文化历史上，地理/和时，南北交通的咽喉；战时，战斗的前线/创新/三大发明山水/天下第一江山，真山真水文化/东吴、东晋、宋、齐、梁、陈//文学：文心雕龙、昭明文选//科学：圆周率、大明历//艺术：六朝陵墓石刻人才/刘裕、萧统、葛洪、徐陵、钟容、祖冲子、范仲淹、苏东坡、辛弃疾、文天祥、陆游、茅以升、陈毅……而如今，本案……手段炒区域，找经典！炒区域：促进区域城市化发展，城市商业坐标点！找经典：东吴文化？南北朝文化？……历史文化传承！矛盾二：集中的供应Vs饱和的市场【在镇江，高、中、低餐饮分布众多，基本满足市场需求，对绝大部分人来说，餐饮——足够了！【长江渔港、金南都等大体量餐饮项目年内上市供应！【区域内有香逸渔港、江鲜一条街、金山渔村等大体量商业存在，竞争激烈！【本案商业2.85万总建，体量在镇江不算小。部分代表餐饮分布与分析榜样之餐饮代表酒店市场份额受欢迎程度档次淮扬菜宴春楼、醉仙楼高高全粤菜香逸渔港、海上皇一般一般高杭邦菜福源大酒店一般一般较高或一般江鲜金水湾较高较好高川菜川福楼较高较好较低西式豪客来、上岛咖啡较少一般一般●最受欢迎菜系为本地淮扬菜，市场比例高，档次覆盖全面●消费者对其他菜系持认可态度，但持续消费时间短●普通消费者对餐饮类商业认为足够，高端消费者认为有特色、上规模餐饮类商业少或空白●总体市场档次偏低本案机会：立足本地菜系，挖掘其他符合镇江消费者欢迎的菜系组合，寻找经营特色，做综合性特色商业项目！镇江主要菜系或种类分析镇江休闲娱乐商业分析榜样之休闲/娱乐业种店名消费档次KTV金童玉女高我的飙歌城中花城练歌房低迪厅、夜总会伍豪高大哥大夜总会中酒吧名流酒屋中盒子酒吧中桑拿、足浴丽都假日酒店高太平洋休闲广场中棋牌康发棋牌中心低百家乐棋牌中心低咖啡蓝山咖啡中华尔街咖啡馆高茶艺一品香茶庄中三宝茶馆高健身美体杰斯特健身美体中圣玛瑜伽美体健身俱乐部中其他怡心绣吧中极地运动休闲中【普通消费者主要的休闲娱乐方式为KTV、棋牌【酒吧、咖啡、茶艺等休闲方式市场占有率低原因分析：【酒吧经营差是因为此种业态的主要消费客群为收入尚可的年轻白邻阶层，镇江目前白邻阶层少【咖啡、西餐等由于目标客群总量少，故经营情况一般【高端、有特色茶艺有需求，市场缺少此类经营场所机会与手段机会：KTV、棋牌经营较好；茶艺、美体存在一定量消费客群，而经营场所普遍档次不高，与消费需求存在一定差距；●从体量看，28500平方米的总建面积靠单一业态、单一主打菜系去化困难、风险大；●建筑层高为2层，结合金山区域环境，建筑风格融入镇江历史文化元素，适合休闲、放松、感悟类业态；手段：KTV、棋牌、茶艺、美体可根据组合适当设置；咖啡、西餐、酒吧等合理设置，此类消费者目前市场容量一般。餐饮与休闲、娱乐配合！文化挖掘！醋文化、金山文化……，利用饮食博物馆与其他商业区分。名称规模业种消费档次经营状况金水湾总建近1万平方米餐饮（淮扬菜）、客房中高挡一般香逸渔港总建0.6万平方米左右餐饮（粤菜）中高挡较好碧榆园占地70亩，总建2.4万平方米客房、餐饮、会议、娱乐健身中高档较好综合类、规模类商业项目分析城市的竞争矛盾三：城市的竞争Vs区域竞争优势劣势本案环境好历史沉淀厚区域认知差金水湾配以客房位于长江边位置相对较偏环境一般客房数量少餐饮种类少香逸渔港知名度高与市中心近位于长江边无其他业种餐饮种类少碧榆园环境好容积率低多业种结合餐饮种类少优劣势比较机会：镇江市场上规模商业项目少，上规模综合商业项目更少，而上规模综合且菜系丰富项目市场空白！菜系丰富、配套丰富的大型综合项目市场机会点存在！●区域商业总体量较大，经营以水产品为主●商业档次从东至西逐渐降低●区域商业以目的性消费为主●区域市场缺少规模性休闲类商业，存在市场机会点区域竞争●市场如此说：镇江缺少特色综合性商业项目！●经营者如此说：金水湾总经理——客人们吃完饭有时不知道接下去干什么！●消费者如此说：某私营企业老板——外地客户来经常不知道能带他们去哪里坐、哪里吃、哪里玩、哪里住！机会：镇江当前餐前、餐中、餐后服务脱节！优势●周边环境好●紧邻金山公园●项目规模大劣势●不临长江●周边老小区现状不佳●车位数量不够多对应策略机会●中山北路从地块东侧贯通至长江路●可借用金山公园资源，包括景观、游客等●项目建筑定位民族风格●市场缺少规模性休闲类商业风险●总建筑面积大，高销售率难度大规避方式区域内SWOT分析区域炒作增加地下面积赋予产品文化特征错位竞争租赁、销售、自营结合合理销售价格出路错位竞争——综合性餐饮休闲商业定位！——菜系丰富！找寻新客群——突破区域客群限制！引导消费——原有客群新消费习惯！（餐前、餐后消费）手段餐前、餐中、餐后一条龙！与区域其他项目不同，对金山的旅游客群本案在位置上有先天的导入优势。斋宴、休憩、欣赏、文化……等针对功能或项目的设置在吸引游客的同时也吸引了商务、大众的消费。矛盾四：留不住的消费Vs长时间的消费在景点游玩后，总感觉缺点什么，似乎有点遗憾……是的，为什么就没有让我们放松，让我们休憩，让我们更加了解镇江的地方呢！这就是来镇江玩的游客、香客，留不住的其中之一原因了！出路打造一个游后休憩放松、了解镇江历史的地方，进而进餐、住宿的项目。——不单单是餐前、餐中、餐后这么简单！商业榜样六元素在此得以结合：游客在金山公园游后，需休憩，被本案文化建筑所吸引；在项目内，人性化的尺度空间，各种包含文化、历史内涵小品雕塑，使得游客流连往返。之后的餐饮、娱乐、住宿也就是简单的事了！——如此就真正留了游客，留住了消费！矛盾五：三分钟消费热度Vs持续消费镇江消费者如此说：有新的吃的、新的玩的地方好啊！可就是我吃了几次、玩了几次就腻了，又回到原来了！如何让消费者经常性的光顾我们的项目呢？如何让消费者成为本案的忠实客户呢？思考：百年老店经营方式！出路业态组合和经营方式！两种方式吸引忠实顾客：1、百吃不腻，就如百年老店！2、多种不同菜系，循环消费，感受新鲜！两者的结合是最好的出路！手段●菜系的划分单就汉族的饮食特点而言，目前有四大菜系、八大菜系、十大菜系之说，而且划分系类仍有继续增加的趋势。不过，从总体上来说，我国菜系大致划分为四川、广东、江苏、山东四大菜系。●从镇江市场分析，江苏菜是主流，四川菜、广东菜已占据一定市场份额。而山东菜是市场基本空白菜系。1、引进百年老店，各种菜系的百年老店的引进（以主力店方式引进），最纯正的口感，最持久的消费。2、四大菜系及其他特色餐饮设置于四大组团及步行街，餐饮配合各种休闲、娱乐业种，形成合理业态组合，各业种间互动经营，组合消费。项目定位●市场定位：镇江市的特色休闲商业项目！●功能定位：集餐饮、购物、娱乐、休闲等于一体的商业功能。●经营定位：即主题特色定位，文化休闲餐饮的商业榜样！●档次定位：中档消费水平，高档消费环境！●形象定位：镇江城市经典，镇江商业坐标！客群定位项目客群：●主力店为镇江或国内餐饮、休闲娱乐连锁品牌，以长租方式居多。●步行街与宅院分割店面客群来自两方面：镇江商铺投资者和在镇江经营商铺者，后者自己经营可能性较大。在次类客群中，投资者投资方式为购买；经营者为购买或租赁都有可能。消费客群：●镇江普通消费者此类客群是本案的主要客群，如何吸引此类客群的消费是本案成败的关键！●金山公园游客金山公园年游客总数约为50万人，其中整体消费能力不高的香客占一定比例，故此类客群只能作为组成部分，不可能成为消费主体，消费比例不超过30%。●镇江商务客群（包括外来及本地）商务客群是本案的高端消费客群，滞留性比较强，对组合业态有较高需求。•住宅客群：价格、地段、户型、品质、开发商实力、服务、配套•商业客群：地段、价格、后续管理、开发商实力、资产增值•商业客户更关心投资潜力客群关注不同商业客群与住宅客群产品分析●本案产品由一条步行街、四栋宅院及七栋单体建筑组成，地上面积共25612平方米●建筑限高12米，2层建筑，便于层高设置●地块西北角入口与金山公园路口隔街相对，便于人口导入●地块东南角设置博物馆产品与业态●基本形成餐饮包围休闲娱乐的格局。建议业态、业种组合●餐饮约1.05万平方米营业面积，占总商业营业面积的42%左右。由宅院的主力店、美食街的特色餐厅、斋宴厅及体验区四部分组成。●客房面积约3000平方米，占12%经营面积，可以满足120人左右住宿需求。客栈是本项目的一大亮点，与镇江历史上文人佚事典故紧密结合●休闲、娱乐共占38%左右的营业面积，即9700平方米左右。由步行街（内街）、宅院娱乐休闲区、单体店等组成●博物馆面积共2056平方米，占总营业面积8%。业种分布表业态业种形态面积（平方米）数量餐饮江苏菜主力店20001四川菜主力店500-10002广东菜主力店500-10002斋宴主力店6001特色店普通店需后期计算10-15国外店普通店需后期计算3-6住宿文化客栈主力店30001休闲桑拿洗浴主力店1500-20001茶艺主力店7001茶餐厅普通店5002-3棋牌普通店4001-2体验区普通店9001-2酒吧普通店需后期计算2-4咖啡厅普通店需后期计算2-3娱乐迪厅普通店5001夜总会主力店20001量贩KTV普通店8001购物旅游纪念品普通店需后期计算2-5超市普通店3001杂货店普通店需后期计算1-2商务普通店6001博物馆主力店30001其他照相馆等普通店需后期计算2-5业态时间区以时间概念统筹业态是一种突破，将使项目规划与业态更融合。产品建议步行街建议步行街在建筑风格与项目整体应既分又合，步行街在民族特色上应溶入现代元素●外街店铺的外向性、开放性可以更强烈点，在建筑风格上，应是每店都有其独特的风格。●外街店铺的面宽适当比内街宽，12-18米比较适合，柱距灵活调整，不单一。●内街风格较外街可更具统一性●内街店铺较外街面积小、面宽窄，利于销售。单体设计时，在保证历史建筑元素、建筑主色调前提下，入口的设计、大面积玻璃、鲜艳颜色到处运用能较好的将现代元素溶入其中。项目入口入口应引导性强，标识明显，且与项目整体风格协调。景观轻轻的把建筑放到绿色中！小品情景式小品、主题小品、记事小品等，包含各种历史元素，观之令人回味！休憩休憩设备的设置，容易营造休闲的氛围，也更易于导入游客等消费者。•商业地产项目的配套设施功能需求多元化展示、表演、活动、休闲、餐饮、娱乐等广义的功能越来越重要；体验性空间、休闲性空间成为商业项目吸引客源的亮点。户型面积●租赁市场最常见面积为15-60平方米，单层为主。●从销售面积看，江滨区块主力销售面积在30-140平方米之间。（米山人家按一层隔2层面积计算）；南徐区块主力销售面积在100-300平方米之间。故，面积建议为：单层20-14