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1惠州淡水新桥项目发展运营整体报告中信惠州2010年2月21日2目录一、惠州市场情况二、项目信息概况三、项目定位思路四、项目规划建议五、项目营销计划3一、惠州市场情况二、项目信息概况三、项目定位思路四、项目规划建议五、项目营销计划4◆惠州人口规模惠州市常住人口为380万,惠城区人口约80万。◆近年来惠城区一手商品住宅成交面积分析2006年，惠城区商品房住宅成交面积约130万平方米；2007年，惠城区商品房住宅成交面积约170万平方米；2008年，惠州区商品房住宅成交面积83万平方米；2009年，惠州区商品房住宅成交面积256万平方米，成交均价4556元/平方米，是2008年成交量的3倍多。惠州房地产市场情况5惠城区房地产市场情况2009年惠城区共成交商品住宅面积256万平方米。月均成交1767套，相比2008年月平均700套增大了一倍多，其中3、4、11、12月份成交量较大，月均2000余套，12月份达到顶峰，成交了3392套。月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合计成交价格4106420843104005453341954330458049255034503154154556成交套数651873220823281638122312711768183320032361339221549成交面积（万平米）7.51029.429.920.514.79.520.821.6223.62939.42255.976——数据来源：惠州市房产管理局网站2008年2009年如图所示，2008-2009年惠城区一手商品住宅成交均价及成交套数36314829518646484100403189397909904573788441706841793651873220823281638122312714106518040324850428940194208431040054533461741954330458049255034503154151768183320032361339201000200030004000500060001月2月3月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月系列1系列2成交套数成交均价惠州房地产市场情况7惠州土地市场情况8惠州土地市场情况9区域市场情况10区域市场情况11区域市场情况12区域市场情况13区域市场情况142010年房地产市场走势152010年房地产市场政策展望162010年房地产市场政策展望172010年房地产市场政策展望182010年政策展望汇总192010年大势环境小结20一、惠州市场情况二、项目信息概况三、项目定位思路四、项目规划建议五、项目营销计划21占地面积：1,933,640m2建筑面积：4,640,736m2容积率：2.4建筑密度：≤30%绿地率：≥35%该项目共63本土地使用权证，土地面积合计1,933,640平方米，分别在8家项目公司名下。白云路惠大铁路厦深铁路金星大道该地块位于惠阳主干道――白云路南侧，在市政府新规划的“东拓”片区之中，定位为惠阳的“东部新城”，建成后将成为惠阳区的新的城市中心。（一）地块区位22变电站沙场金星大道现有村道厦深高铁惠大铁路惠阳淡水新桥项目土地分布示意图村庄村庄村庄山地村庄村庄村庄村庄除沙场占用地有临建外，其他土地上没有待拆迁建筑物，但部分有农民复耕的农作物。23项目位于惠阳主干道白云路南侧，在区政府新规划的“东拓”片区，定位为惠阳的“东部新城”，周边有惠澳大道、建设中的厦深高速铁路、惠深沿海高速（2009年底通车）以及规划的三条轻轨线等便利的交通设施，建成后将成为惠阳区新的城市中心；厦深高速铁路（计划2011年年底通车）将经过项目附近并将在此设立惠州站。该项目一共办有63本（其中2008年新办24本）土地使用权证，分别登记在8家项目公司名下。（二）地块介绍24地块内目前现状25（二）地块资源分析项目周边有惠澳大道、建设中的厦深高速铁路、惠深沿海高速以及规划的1、3、6号三条轻轨线等便利的交通设施，建成后将成为惠阳区新的城市中心区；厦深高速铁路（计划2011年年底通车）将经过项目附近并将在此设立惠州站。将大大带动地块周边人气，使得该区域成为惠阳区交通最发达片区之一。地块南面对国家一级森林公园，北面面对惠阳一中，具有较好的天然资源和教育配套。（三）地块基本指标地块用途：城镇混合住宅用地土地面积：1933640平方米（折合2900亩）容积率：2.4建筑面积：464万平米该地块地价及契税已交清，一共办有63本土地使用证，其中2007年办理39本，2008年6月办理24本（该24本原件现存地产总部），分别登记在惠州首明投资有限公司等8家公司名下，其中：2007年办理的1603537平方米土地证用于中信华南集团有限公司贷款抵押，抵押期限至2009年10月30日。26（四）主要存在问题1、土地手续未办理完成。该项目土地已办理土地使用证，但未提供建设用地规划许可证，没有规划条件告知书，土地无法使用。2、现有土地零散，难以规划利用。该项目一共办理了63本土地使用权证，土地零散分布、形状极其不规则，难以进行整体策划、规划和开发利用。3、征地拆迁未完成。该项目的土地使用权证已经全部办理，政府及中洲公司均表示征地已完成、拆迁尚未完成，但由于土地手续不完全，我公司无法核对。附P30图4、厦深铁路占用土地问题。根据政府部门介绍，厦深铁路预计于2011年底通车，政府拟对铁路建设涉及的21米红线范围内土地进行补偿回收，同时对铁路建设红线两侧各30米范围内土地进行控制，但不征收。根据公告，厦深铁路建设用地涉及我公司淡水新桥项目5宗土地，其中：惠州恒嘉公司名下土地3宗，共被征收7,652平方米；惠州威旺公司名下土地2宗，共被征收8,997平方米。5宗地合计10万平方米，其中将被征收16,649平方米，占淡水新桥项目总用地面积0.86%（未计30米红线控制影响）。根据2010年2月1日厦深铁路征地听证会公布的处置方案，我公司淡水新桥项目的16,649平方米土地将被回收，参考评估价给予现金补偿。厦深铁路工期紧，土地补偿征用时间预计将早于我公司土地整合时间，即使我公司对政府最终出台的补偿方案不同意，政府也将按照公共利益原则，先行征用并开工建设；若征地补偿标准低于我公司土地账面成本，将形成我公司部分土地实际先被征用并产生账面损失的情况。275、其它土地被占用问题。惠阳区政府已按调整后片区控规（尚未公示）进行片区内“金星大道”市政路建设，已占用我司部分土地。因金星大道目前仍未办理土地征用手续（也没有开工许可证），有关事项未进行公告，无法确定占用我公司的实际土地面积。部分土地虽此前完成清表，但因长期未开发利用，被村民占用进行耕种，具体面积难以核实，中洲公司口头表示已跟村民打过招呼，可随时收回使用并免于耕种补偿。6、三通一平工作未完成。该片区土地基本处于荒芜状态，有部分地势起伏、杂物堆积，尚未达到三通一平状态。287、地块内高压线影响土地价值。片区内建有11万伏变电站一座，变电站进出的高压线覆盖我公司淡水新桥项目部分土地，对土地的开发利用和价值造成很大影响。根据“9·25会议纪要”约定，中洲公司同意与惠州公司共同努力，将淡水新桥片区内变电站迁出片区开发用地范围；同时将土地红线范围内的高压线埋入市政规划道路地下，以提高土地的使用价值。经了解，变电站为2006-2007年新建变电站，负责整个片区的供电，无法迁移；高压线埋入市政道路的计划目前难以确定8、土地使用税问题。根据税务局规定，该项目每年的全额土地使用税为1546.9万元。因项目土地手续未完善、征地拆迁和三通一平未完成，我们无法实际使用该项目土地；且根据“9·25会议纪要”约定，中洲公司应协助解决土地实际使用前的土地使用税减免事项。经我公司努力攻关协调，惠阳地方税务局对2008年土地使用税实行部分征收、部分减免，我公司实际缴纳627.5万元、减免784万元（注：2008年有33万平方米土地的使用税按半年计算）；2009年度土地使用税已缴305万元，其余土地使用税的缴交问题正与惠阳地方税务局协商减免，能否减免存在不确定性。29项目机遇及开发思路淡水新桥项目开发的难点在于土地太分散，无法统一规划，目前，因厦深铁路选址经过该片区，引起片区控规调整，政府承诺统一整合土地，我司可乘此机遇解决土地开发的瓶颈问题，若土地整合完成，深惠沿海高速通车，该土块将成为优质资源。淡水新桥项目用地目前面临土地整合问题，产生了重大不确定因素——片区控规调整何时公布、土地整合方案能否按时确定、土地整合能否顺利进行、整合后的用地手续办理何时完成、整合后的土地性质是否发生变化等等。根据目前的估计，2010年的主要工作是督促中洲公司完成土地整合及用地手续办理，包括土地出让合同、土地使用权证的重新办理，以及建设用地规划许可证、用地红线图等手续的办理。若2010年上半年的土地整合工作能较顺利进行，我们将于2010年下半年启动项目筹建工作，综合研究市场定位，对项目进行整体策划，争取利用土地的规模优势，建设低密度度假别墅，利用深惠沿海高速的开通，撬动深圳高端客户。30一、惠州市场情况二、项目信息概况三、项目定位思路四、项目规划建议五、项目营销计划31路网系统的规划与建设，将缩短区域与惠阳中心区、大亚湾的距离，区域通达性增强亚公顶森林公园开城大道惠澳公路人民路本项目白云路淡澳河惠阳中心区根据《惠州市区综合交通规划（2005-2020）》地铁三号线延长至新桥路段深汕高速在人民路的出入口在远期东、西两个新出入口建成后予以取消惠澳大道改建高速新建内环路东段；中山路向东延伸；爱民路向东延伸深圳高速公路淡水河项目区域解读32项目所在区域与淡水镇相临，与大亚湾相接，成为“惠阳CLD”规划方向明显根据《惠州市城市总体规划（2006-2020）纲要公示》第75条第（2）款规划：项目位于的新桥片区是惠阳中心城区的居住片区区域居住功能：满足区域的高端住房消费需求；满足本地住房需求；为大亚湾西区提供一部分配套居住区。厦深高铁现有村道惠大铁路项目区域解读33中区华府锦江国际尚城世家东方新城信和苑广控丽江城市花园世贸广场棕榈岛高尔夫别墅半岛一号惠阳中心区在售项目项目名称规模（平方米）产品推售时间东方新城6万（一期）独栋/联排/多层/小高层2006-10棕榈岛3.5万（三期）独栋别墅/公寓2004-10-01半岛一号14万（一期）联排/多层2006-5-28中区华府8.6万小高层/高层2005-06-18尚城世家5.6万（一期）小高层2006-7-1锦江国际2.3万（二期）高层2006广控丽江城市花园3.6万（一期）小高层/高层惠阳中心区已成为是目前惠阳中高端项目集中区域项目区域市场解读34依托深圳房地产市场，惠阳大亚湾价格长期看涨都市融合将带来大量自住需求；通货膨胀和资本重新估值；投资房地产的观念普及。政策把关，限制投机；价格和真实需求的差距决定价格回调的幅度。房价的支撑因素房价的抑制因素世联对市场走势的判断：长期看好，对不同类型城市区别对待•人口和经济增长、资本重新估值、投资观念的兴起使得从长期的角度来说，房地产市场的增长是长时间持续的，但目前在政策的抑制下将进入调整；•对于一线城市尤其是深圳，房价离大部分刚性需求的可承受力更远，调整的时间可能更长；•对于类似惠阳大亚湾的三线城市（区域），刚性需求的可承受力和房价并未拉开距离，价格回调空间不大。未来，房价的走势取决于支撑因素和抑制因素的博弈只要交通配套解、价格剪刀差和产业拉动存在，将为大亚湾带来持续的自住需求增长；高通胀必然带来固定资产价值重估，投资是这一时代的主题；作为经济发达的一线城市，深圳及周边居民投资观念浓厚。短期来看，价格攀升可能使部分客户观望；惠阳大亚湾的房价相对并未远离刚性置业的承受范围，价格回调的空间小。项目区域市场解读35惠阳市区房地产格局——配套优势成为区域卖点，物业形态多样而价格差距不大惠阳市区生活配套较完善，吸引大量对配套非常