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特别能吃苦特别能战斗特别能盈利金稻田、坂田项目经济分析报告中信深圳集团房地产开发有限公司目录第一部分深圳土地市场分析第二部分项目解析第三部分经济测算第四部分风险提示第五部分结论及建议第一部分深圳土地市场分析一、市场供求关系项目06年05年04年03年02年01年供给面积235156.83209.36351.25186.37217.59消化面积798993.20935.85868.46791.70643.47供求关系1：3.401：6.331：4.471：2.471：4.251：2.96土地亏空－563-836.37-726.49-517.21-605.33-425.88表一：商住用地供求状况（万㎡）表二：商品房及住宅供需状况项目06年05年04年03年02年01年商品房1：1.011：1.111：0.981：1.021：0.761：0.89住宅1：1.021：1.271：1.021：1.161：0.751：0.92分析：深圳的土地供应市场自2001年起其供不应求的局面一直未得到有效改变，目前这种局面呈愈演愈烈的态势，但是其商品房市场却还能够保持基本的供求平衡状态这与深圳市土地市场上存在着大量的存量土地有关，但经过5年的严控期，市场的存量土地几乎消化殆尽，加上人口急剧增长，住房需求进一步增大，土地资源的短缺现象势必长期存在。二、土地供给和房产销售区域分布表一：土地供给交易区域分布（万㎡）项目06年05年04年03年02年01年关内37.878.6723.9719.3721.57105.26关外266.36148.15185.40331.88164.80112.33合计304.23156.83209.36351.25186.37217.59关内比重12.45%5.53%11.45%5.51%11.57%48.38%关外比重87.55%94.47%88.56%94.49%88.43%51.62%表二：房产销售区域分布（万㎡）项目06年05年04年03年02年01年关内360.55452.4503.99496.25488.65396.42关外436.10448.74316.15310.13235.76197.26合计796.65901.13820.13806.56724.41593.72关内比重38.21%50.20%61.45%61.53%67.45%66.77%关外比重61.79%49.80%38.55%38.47%32.55%33.23%分析：关外两区已成为土地供给的重心，这种局面的出现已导致整个地产开发重心的外移。关内土地市场消化存量的速度明显快于关外，也说明了由地段和环境所决定的配套程度、舒适度和便捷度仍是影响置业者选择的重要因素，在政府加大关外基础设施投资力度的情况下，居住郊区化成为现实的可能，也成为必然的趋势。三、深圳市土地控制计划1.城市土地控制：《深圳市近期建设规划（2006－2010）》提出严格控制建设用地规模增长，建设重点将由特区内转向特区外，通过合理调控房地产开发，5年计划新增住房5700万平方米，新供应商品住宅用地建设住房2130万平方米，盘活存量土地建设商品住房1000万平方米，城中村改造重建商品住房1800万平方米；（比例为2．1：1：1．8）而商品住房为4930万平方米，其中关内供应958万平方米，关外供应3972万平方米。（关内关外比为1：4）全市新增住房用地供应总量为12平方公里（不含城中村改造重建用地），其中商品住房用地为10平方公里。分析：1.1旧城改造项目将与新增商品房市场并驾齐驱，成为未来市场供应的最主要的渠道。1.2关外两区已成为未来房地产物业供给的主战场。2.城市旧改计划：《深圳市城中村（旧村）改造中长期计划（五年计划）》提出争取在2010年前特区内城中村的拆除重建规模达到总量的20%，争取在2010年前特区外城中村的拆除重建规模达到总量的5%。分析：2.1在深圳市未来5年的土地供应体系中，通过城市化进程的快速推进而形成的旧城改造项目势必会成为市政府权衡土地市场供应的重要砝码。2.2已经出台的《物权法》，其对旧城改造项目提出了强制性规定，结合深圳市已经出台的众多旧城改造的法律法规，可见深圳市政府在旧城改造项目的市场操作层面已基本成熟，为下一步大规模的进行旧改项目的实施奠定了坚实的基础。2.3在旧城改造日益提上政府工作日程的情况下，旧城改造项目势必会成为地产发展新的增长点，而越来越多的发展商所认同所接受而成为新的争夺舞台。四、深圳土地市场发展格局1.基于深圳市土地市场的供求关系、城市规划导向等因素的分析，深圳土地市场将呈现“垄断竞争”和“剩者为王”的格局，这种格局将使最后的“剩者”获取最大的垄断利润。2..在土地资源日趋紧张的情况下，旧城改造已成为弥补深圳土地资源不足的重要平台，谁掌握这个市场先机，谁就会在未来的房地产市场竞争中具有最大的发言权，掘取最大的市场价值。备注：2006年7月22日万科10.97亿元收购龙岗中心城“新老西村“旧改项目楼面地价4500元/㎡。2007年3月30日，金地在龙华以楼面地价过7000元/㎡，总价8.6亿元拿下5.3万平方米地块。2007年6月28日，天健在福田保税区以楼面地价16000元/㎡，总价1.66亿元拿下占地0.5万平方米地块，这一成交记录已使其成为全国住宅地王。第二部分项目解析一、项目基本情况（一）金稻田项目1.基本经济指标占地面积：30万㎡改造面积：20.78万㎡容积率：3.5建筑面积：住宅：66.61万㎡商业：3.64万㎡公建配套：2.48万㎡2.项目位置项目位于龙岗区布吉街道罗岗工业区内，惠康路与锦龙路交叉口的布吉街道金稻田片区。项目分为两个地块A和B，其中A地块的旧改红线面积为103335㎡，B地块的旧改红线面积为104465㎡。拆迁物业中厂房拆迁面积为20.40万㎡，商业0.14万㎡，住宅0.1万㎡，办公0.01万㎡，商业和住宅以及办公采取回迁模式。金稻田项目地块现状图示金稻田项目区域位置图（二）坂田项目1.基本经济指标占地面积：33.70万㎡容积率：3.93建筑面积：130万㎡住宅：110.25万㎡商业：14.7万㎡公建配套：5.05万㎡2.项目位置项目位于龙岗地铁五号线五和站及坂田站中央，是深圳中部组团规划坂雪岗高科技片区的生活配套区。需拆迁的村屋面积为30.57万平方米，厂房19.60万平方米，商业4.3万平方米，这些单位面积全部需要回迁，其中商业首层回迁面积为2.3万平方米。坂田项目区域位置图二、项目区位（一）金稻田项目项目处于布吉口岸区，即百鸽路、荣华路和深惠公路区域一带，该区域临近布吉关口和小关，距离罗湖口岸只有10分钟车程。从城市功能划分上，本项目属于深圳市中部物流组团的布吉中心区，主导功能为综合配套及生活居住。该区域依托轨道交通及布吉客运站的建设，积极实施旧城改造，限制工业用地的投放，重点落实及完善配套设施，确定合理的开发强度，改善城市环境。深惠公路地铁3号线布龙路水官高速清平高速布吉关清水河关BRT3号线沙平公路李朗路沙湾关地铁5号线南坪快速布心关龙岗经过25年的发展，大区域的战略高度已经形成。在项目区域，已初步形成浓郁的居住氛围。吉星花园、荣超花园、国展苑、百合山庄、百合星城一期、龙威花园和龙珠花园等为早期开发的房地产项目，目前正在销售的主要有百合星城二期、信义假日名城五期和80后街、佳兆业可园六期（基本上都已消化完毕），即将启动销售的项目有佳兆业可园七期、信义假日名城七期、百合御都等。项目周边大量的房地产开发项目，强化了项目所在区域浓郁的居住氛围，为本项目顺利推进提供了良好的开发环境。（二）坂田项目项目位于龙岗地铁五号线五和站及坂田站中央，是深圳中部组团规划坂雪岗高科技片区的生活配套区。坂田街道是2006年4月从原布吉镇合并坂田、雪象、岗头三个村后而成，现居住人口43万，其规划指导思想为科技新城，人居新城。项目周边聚集了坂雪岗片区的高档居住区、商业区、高新产业园区，项目区域未来将发展成为中部综合组团最主要的城市核心区域，提供完善的城市服务功能。中部综合组团定位为“功能拓展、活力之城——强大的综合实力、高效的交通体系、优质的人居环境”的市中心区的配套综合服务区。目前主要开发商为万科、中海、珠江、金光华。其开发的主要楼盘有万科四季花城、万科城、中海日辉台、中海月朗苑、珠江旭景佳园、春华四季园。附近楼盘及知名企业三、项目运行环境（一）区域运行环境龙岗区相对于宝安区而言，处于市场爆发期，可供选择和可供开发的地块较多，如今万科、振业、富通、天健、招商、鸿荣源、星河、大综艺、佳兆业、深业、龙光、珠江投资、和黄等品牌开发商都已布子进驻，开始逐鹿中原，大有得龙岗者得天下之势，未来开发的主战场则是龙岗中心城区、布吉和坂田。城市化进程的加快，人口增长的加快（未来5年区域人口将增至320万人），使商品房置业需求加大。高新技术产业是龙岗区的第一支柱产品，高新产业的相对集中，将带来人口素质的提高，使其成为龙岗房地产发展的持续动力。经济不断发展，人均收入持续增长，成为龙岗房地产发展的根本支撑力量。轨道交通以及一系列道路管网的改造兴建，使龙岗深圳一体化大大加快，成为龙岗房地产发展的催化剂。地铁五号线规划示意图城市交通示意图华为基地（二）布吉楼市布吉楼市目前已形成新兴住宅区、新中心区、老城区、工业区、口岸区清平快速干线区六大区域。百鸽路、荣华路和深惠公路一带，代表楼盘是信义假日名城沿吉华路、布吉街和新布路一带，代表楼盘是阳光花园深惠公路以东沿布沙路到求水山一带，代表楼盘是大世纪水山缘沿深惠公路北一带，代表楼盘是桂芳园、康达尔花园和中城康桥镇政府所在地，代表楼盘是大世纪花园清平快速干线一带，代表楼盘是星河丹堤、丰泽湖山庄布吉楼市总体特征：1.供给特征：未来新增供应主要集中在新住宅区板块，楼盘规模普遍较大。2.产品特征：建筑类型以多层和小高层为主，户型以中小户型为主。3.价格特征：各片区价格差异较大，其中新住宅区价格增幅最快。4.客户特征：4.1客户区域特征：其客源主要辐射面为布吉、罗湖和福田，南山和龙岗其他区域客户也比较关注布吉市场，宝安客户乃至传统的香港客户的辐射面比较小，属于偶得客户。4.2客户年龄特征：其年龄跨度在20岁到60岁以上，基本涵盖深圳市普通住宅购房年龄区间，其中25-35岁区间的中青年客户是购房主力。4.3客户经济特征：目前片区购房客户的经济特征属于中上层次，工作状态在个体经商、专业技术人员和企业中高层以下白领居多，职业层次处于中档水平，企业高管、私企老板在布吉置业的概率不高，属于偶得客户。4.4客户家庭结构：2-4人的小家庭为布吉置业的主力客户群，其中以3口之家为主，4人以上的大家庭置业需求在布吉并未有明显体现。（二）坂田楼市坂雪岗片区楼市是坂田楼市的代表区域，在该区域汇集了万科、中海、金光华、珠江投资、前海股份等发展商，这些发展商的联合演绎，使坂田楼市风起云涌，不仅使坂田供应的产品进一步丰富，而且产品升级换代同步提速。楼市特征：1.建筑类型：坂雪片区以多层和小高层的产品组合为主，其他建筑类型的组合较少，在一定条件下可以成为市场的发展机会。2.户型特征：坂雪岗片区以传统居家住宅为主，大户型占市场需求的主导地位，精品小户存在市场空白和投资价值。3.销售速度：坂雪岗片区楼盘的销售速度比较快，区域内楼盘销售时间大致在8个月左右（万科第五园一期开盘当天销售100%，二期开盘三天内也100%销售。4.客户特征：客户来源以本地及龙华居民、周边工业区内企业员工为主，这两类的客户占的比例大概为50%，关内来自福田的比例大约为20%，其他的客户约占30%。客户的年龄主要集中在26-48岁，职业多为企业或工厂的普通职员、高级管理人员、私营企业主、中高级公务员、银行职员等较高收入人群，置业目的大部分为解决居住问题，其次是改善居住环境，投资占一定比例。四、项目解析1.宝源创建（深圳）有限公司、深圳置地坂田有限公司是美国泛亚创投基金为方便金稻田和坂田旧改项目操作而注册成立的港资独资的项目公司。金稻田项目首批10万㎡改造范围已经区府常务会