中信博鳌项目本体分析

本报告是严格保密的。附件2——项目区域以及本体分析本报告是严格保密的。100公里180公里博鳌亚洲论坛特别规划区位于海南省东部沿海，地跨琼海、万宁两市，中信集团作为博鳌亚洲论坛特别规划区唯一主导开发商万宁区57.7平方公里琼海区64.3平方公里u博鳌北距海南省会城市海口100公里，南距著名热带滨海旅游城市三亚180公里。区位区域沿革u原“博鳌水城规划区”更名为“博鳌亚洲论坛特别规划区”，面积由原来的41.8平方公里扩大到122平方公里。亚洲论坛u博鳌亚洲论坛作为中国与亚洲和世界交流合作的窗口，每年一届的博鳌亚洲论坛年会，都有亚洲各国政界、企业界、学术界的高层人士参加，吸引国内外大量的媒体与舆论的关注。博鳌已成为中国与亚洲和世界交流合作的窗口。博鳌亚洲论坛的巨大影响力正在为博鳌亚洲论坛特别规划区的发展带来了无限的商业机会。区域概况本报告是严格保密的。博鳌资源条件优异，集山、河、湖、海、温泉、岛屿、沙滩与优越的气候条件于一身，是旅游资源的“聚宝之地”；同时兼有人文资源，文脉悠远，精神内涵丰富23.7km黄金海岸山体连绵起伏优越的气候条件u博鳌为典型的热带季风海洋性气候，海南省夏季最凉爽的地区。年平均温度为24℃，年平均湿度在80%-85%之间，年降雨量为1800—2400mm，区内森林覆盖率达53%。九曲江温泉u日出水量约7800T、水温高达72℃，内含十分丰富的矿物质。对人体的医疗、保健、养生、美容等有很好的辅助作用。博鳌东方文化苑美丽传说红色娘子军区域价值本报告是严格保密的。与海口、三亚对比，博鳌综合性的自然、人文资源禀赋优于前者，配套、基础设施相对薄弱★★★★★★★★★★★★★非行政划分的规划区博鳌★★★★★★★★★★★★★★滨海旅游城市三亚★★★★★★★★★★★★★★★★★★区域中心城市海口基础设施配套设施人文资源自然资源区域属性海口是城市人群的主要度假地，未来高球聚集中心，吸引全国范围内的旅游度假客户；目前已形成以观光、短期度假、康体旅游为主体的度假客户群体。海口旅游客户三亚已发展成为全国最具吸引力的滨海度假目的地，游客平均逗留天数近2天，是国内外游客中短期度假的天堂。三亚旅游客户博鳌因亚洲论坛而举世著名，会议旅游市场初显规模；区域知名度增强吸引力，博鳌已成为游客海南观光重要中转站。博鳌旅游客户区域价值本报告是严格保密的。博鳌规划区现有的对外交通体系为次级公路中远路、文山路及滨海路，无国际机场；距海口与三亚均有近2小时车程主要对外公路次要对外公路拟建轻轨滨海路海鸭湖项目中远路滨海路•路面维护尚好•对外交通双向四车道线路•路面维护尚好•对外交通双向四车道线路•道路弯度较大•内部交通双向2车道•桉树防护林密集•道路弯度较大•内部交通双向2车道•桉树防护林密集•交通要道边的加油站距离较远，缺乏连贯性；•交通要道边的加油站距离较远，缺乏连贯性；•缺乏交通安全类设施：大转角处标示、凸镜等；•公路防护配套缺失；•缺乏交通安全类设施：大转角处标示、凸镜等；•公路防护配套缺失；拟建轻轨东线高速支线机场区域对外交通本报告是严格保密的。博鳌是海南岛旅游网上东线的重要一站，项目处于琼海至博鳌的最短路段上，人流量大，但多为过境不宿游客u项目与琼海市区存在15公里的距离，又隶属于博鳌特别规划区，因此与琼海市区的关联性较弱；u博鳌是海南各条旅游线路的重要一站，多数线路从海口进入琼海再到博鳌；u博鳌因其景点数量、形式及规模因素导致其游客人员多数不宿；u琼海与博鳌间最短路程的文山路经过本项目；琼海博鳌间最短路程的干线博鳌镇本项目本项目东线入口琼海博鳌间时间路程较长的路线玉带滩、会址、文化苑、水城、三江入海口1天/4～7天，不宿海口-博鳌-兴隆-三亚-五指山玉带滩、会址、禅寺、三江入海口、东屿岛、生态园1天/5～8天，宿1天海口-椰林-博鳌-兴隆-三亚-五指山-观塘-琼海-定安-海口水城、玉带滩、漂流、会址1天/4～7天，不宿海口-琼海-博澳-兴隆-三亚………………玉带滩、会址、金牛岭、三江入海口、文化苑、禅寺1天/4～7天，不宿海口-文昌-博鳌-兴隆-三亚博鳌停留安排在博鳌停留时间岛内旅游线路琼海博鳌间时间较短的东线高速线滨海路文山路中远路区域旅游概况本报告是严格保密的。项目行政隶属于海南第三大城市琼海市辖区，但与市区存在较大距离（约15公里）使二者地域关联度弱u琼海位于海南岛东部，东邻南海，西接屯昌，南连万宁，北通文昌，具有热带滨海、滨河特色的生态旅游城市;u琼海是岛东部区域商贸流通中心，区域旅游服务业基地，海南岛南北旅游圈的过渡带;u琼海是一产为主导产业县制升级城市，近年随旅游等三次产业的带动成为岛内第三梯队主要城市；海南城市07年GDP比较010203040506070五指山文昌琼海万宁东方博鳌镇不含三亚、海口2个地级城市和儋州工业城本项目远离琼海市区项目区位关系本报告是严格保密的。项目位于亚洲论坛主会场西北面约3公里处，属于会议区域核心辐射范围u2001年亚洲博鳌经济论坛永久会址成立后，博鳌的高端商务功能出现，并成为旅游线热线；u特别规划区土地使用规划中以旅游度假类和生态景观类为主，项目地块属于旅游度假性质范畴；u市政建设力度加大，进一步实现亚洲经济论坛的高端商务功能，有利于推动区域内房地产项目的品牌度；博鳌特别规划区琼海区段·64.3平方公里琼海段海岸线9.98公里旅游度假用地亚洲经济论坛主会场约3公里约3公里项目区位关系本报告是严格保密的。项目西北约1公里为博鳌镇区，距海岸线、博鳌禅寺、亚洲论坛及玉带滩等知名景区均在5公里范围内，属于近海近景区位u项目和博鳌镇间存在的距离有效阻隔了原始居住环境的干扰，利于打造全新生活空间；u地块距离亚洲经济论坛永久会址、博鳌禅寺和玉带滩等主要旅游景点相距不到5公里，属于近景区位u博鳌自有旅游景点缺失使旅客过夜的足够条件，但仍为区域带来一定人气；玉带滩海岸线博鳌镇博鳌亚洲国际论坛成立会址博鳌禅寺玉带滩玉带滩入海口入海口禅寺禅寺亚洲经济论坛会址亚洲经济论坛会址博鳌镇玉带滩博鳌水城项目区位关系本报告是严格保密的。项目西贴文山路，西北及北部环绕农田、荒地，规划均为旅游和生态用地，形成与外界的天然屏障u现有的自然资源（水域、植被、树木等）成为项目与外界的天然屏障，有利于打造私密空间；u规划建设后的交通、生态防护区和高球场，将使促使区域的价值提升；u原生植被是生态空间、健康环境的制造者；北端——水果作物农田西侧现状——设施缺乏的道路西南现状——养鱼场的大灵湖生态防护绿地科教旅游区现状规划愿景城市间快速干线大灵湖高球场项目西面本报告是严格保密的。项目东侧零散分布着自然村落、农田和部分荒地滩涂，对项目存在一定不利影响u自然村落村民对生态的保护意识较弱，现已产生小范围污染；u特别规划区将该区域规划为村民集中安置居住区和农田集中区。可能改变不利因素的负面影响；周边自然村落主要集中在项目东翼，原始的生活习惯形成凌乱和污染鱼塘乱堆放的弃物滩涂农田自然村落学校规划后愿景村落规划后愿景农田项目东面本报告是严格保密的。项目地块主要由缓坡、平地和无洪水淹没的安全区组成，高低落差较小，可开发用地比例大项目指标u占地：671亩，447334㎡。规划容积率：0.58，绿化率：大于50%；u其他要求：水域边缘要求40m防护带，与道路间设置大于40m隔离带，与项目东侧农田建设10m隔离带；u项目规模化为项目整体性和统一向创造条件；u项目内部地块在海鸭湖水域沿岸和北部池塘沿岸聚集着大部分5°左右的缓坡。其余为平地；u宗地内约60亩水域面积，无洪水淹没的安全区。地下水位浅，便于打造水景体系；u地块高点与低点落差在20-30m；土地情况缓坡高差水域不高于30米不大于5°水域面积56亩地势平坦项目地形条件本报告是严格保密的。项目地势差别较小，采用均匀化网格细分地块，对地块的居住、商业等功能进行详细价值分析u地块划分的方法：网格分析法，是要对地块进行重新划分以期找出在各种影响因素下各地块的土地价值。u网格划分的原则：地块的划分在能反映地块实际资源的前提下尽量保持地块的方正。u网格大小由取地的范围面积和合理的网格数量决定。u根据本项目地块特征：围绕水域边缘集中了项目多数坡地，沿海鸭湖的四周坡地为核心网格，其他小板块按照网格划分一般原则进行；u综合考虑网格的大小在70亩以内。A1A2B1B2C1C2C3D3D2D1D4E1E2A1A2C1D1E1项目南北地势示意：项目地形条件本报告是严格保密的。规整的田园绿色景观面，规划为生态保护区，景观资源继续持有规整的田园绿色景观面，规划为生态保护区，景观资源继续持有带有自然村落杂乱因素影响的弱势景观面，规划为旅游科教园，形象有望转变带有自然村落杂乱因素影响的弱势景观面，规划为旅游科教园，形象有望转变A1、A2地块基础条件相近，地势平坦，进入性好，开发难度低；景观资源弱势，规划后景观条件不会有太大改变uA1、A2地块内大部分为平地，开发难度低，A1紧接文山路，进入性良好；u严重缺少强势的水体景观资源，自然村落的脏乱、道路尘埃噪音及防护林造成的遮挡等不利因素影响面较大；B1B2C1C2C3D3D2D1D4E1E2A1A2A1A2自然村落田园临路，进入性好，存在噪音、尘埃等负面影响。规划为快速干线，不利因素继续存在临路，进入性好，存在噪音、尘埃等负面影响。规划为快速干线，不利因素继续存在道路北部庄稼地绿色弱势景观面，规划为生态保护区，绿色景观增强持有北部庄稼地绿色弱势景观面，规划为生态保护区，绿色景观增强持有平地庄稼A1地块西北地势东南向A2较为平坦A2A1地块内部盘点本报告是严格保密的。B1B2地块内有小规模水体（近5亩）、散落村户，田间道路交错，小幅度坡地，原生灌木植物密集；东面为基本农田uB1地块内部自有水域，便于后期水体景观的塑造；uB1沿路面存在同A1地块的不利因素，2地块边缘集中了少部分迁离和未迁离的村民坟墓；uB2地块东面为基本农田B2C1C2C3D3D2D1D4E1E2A1A2B1废弃鱼塘原生植物迁离后的坟地B1B2可远望海鸭湖水体景观又可眺望规划后的大灵湖高球场内部水景体系，可利用规划后科教旅游用地景观面地势：B1地块西侧地势东向，B2地块西向，整体地块呈现以池塘水域为心的内凹地势B1B2地块内部盘点本报告是严格保密的。C1D1地块地形相近，自然村落集中，平地坡地均分；内部绿色植被丰富，东面远距离湖景资源，南面直观规划中的高尔夫球场uC1D1地块内部先多被原生灌木、野生果树及水果作物的庄稼等植物覆盖；u水域沿岸存在较小坡度，易形成建筑体错落有致；B2E1E2A1A2B1C1C2C3D3D2D1D4自然村落内的古树相对集中的自然村落刻远眺中心湖景C1D1远望海鸭湖水体景观面直观大灵湖高球场规划区D1C1C1地块相对D1有小幅落差地块内部盘点本报告是严格保密的。C2D2地块为缓坡洼地，目前是家禽类集中养殖场，散落村户和杂乱的植被覆盖；湖岸线曲折，美感天成u海鸭湖内湾沿岸，坡势缓，开发难度低；u两地块构成了海鸭湖的湾区，家禽养殖带来的污染较为严重；u村户零星散布在漫坡顶峰，简易电网无法形成供电体系；u自有湖景资源，岸线曲折有度，具备天然的美感。处于项目中心位置，私密性强；B2E1E2A1A2B1C1C2C3D3D2D1D4C2D2缓坡岸线杂乱的植被集中养殖场散落的村户宽而均匀的等高线，东向坡势的缓坡地带地块内部盘点本报告是严格保密的。C3D3地块地势相对西侧略高，西向缓坡，农田为主；拥有最宽湖景面uC3D3地块的湖面相对其他地块是最宽的地方，景观视野面更为宽阔；u总体地势略高于西侧；B2E1E2A1A2B1C1C2C3D3D2D1D4C3D3湖的延伸沼塘宽阔的湖面小村落野生树林规划后生态旅游用地景观面小区内部园林景观面整体地势中间高，北部相对南部坡势复杂，又都存在西向缓坡C3D3小区内部湖水景观面地块内部盘点农田本报告是严格保密的。D4地势相对平缓，E1E2出现地势最高点，西北向坡势；视野开阔，可眺望北面湖景，并直观南面高尔夫景观uD4、E1、E2是地块的最南端，地势偏高；u南地界外缘紧邻一养鱼塘，